Что такое неустойка по договору долевого участия?

Неустойка по договору долевого участия: что это, расчет и уплата неустойки

Покупка жилья в новостройке не всегда происходит непосредственно между застройщиком и покупателем.

Чаще всего жилые строящиеся квартиры еще на стадии котлована скупаются инвесторами. После этого происходит продажа квартир уже от инвесторских компаний.

То есть, инвесторы вступают в долевое участие при строительстве жилого дома. Поэтому могут возникнуть ситуации, когда по срокам в договоре дом должен быть сдан уже в эксплуатацию, но на деле этого не происходит. Тогда недовольные покупатели обращаются к инвесторам, а те, в свою очередь, к застройщикам.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Для того чтобы конфликт был решен, законодательство предусматривает выплату неустоек. Регламентирует все права и обязанности, как застройщиков, так и покупателей Закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Что такое неустойка по договору долевого участия? Об этом подробно будет изложено в данной статье. Читать о неустойке по ДДУ рекомендуется не торопясь, и не пропуская ни одного пункта.

Что такое неустойка по договору долевого участия в строительстве?

Когда происходит оформление договора о вступлении покупателя квартиры в долевые отношения, то обязательно согласуется точная дата, когда объект будет готов для эксплуатации, а также срок передачи уже готового жилья в собственность дольщику.

От точности срока зависит непосредственная прибыль инвесторов. Поэтому очень важно, чтобы дом был достроен именно в тот день, который прописан в договоре, а не позже. Однако, если происходит задержка сдачи, то дольщик по Закону № 214-ФЗ в праве требовать от застройщика погашения неустойки.

Если происходит такая ситуация, когда застройщик срывает срок сдачи, то дольщик может потребовать выплату неустойки уже на следующий день. Для этого не нужно ждать большего срока.

Когда заключают дополнительное соглашение к договору долевого участия?

Однако, в реальной жизни застройщики нечасто выплачивают неустойку по договору долевого участия. Чаще всего они прибегают к переговорам с дольщиками, по завершению которых заключается новый договор. В нем прописывается новая дата передачи дома в эксплуатацию. И дольщики идут на «мировую», потому что понимают, что дом быстрее все равно не построится, а отношения со строительной компанией могут быть окончательно испорчены.

Когда заключается подобный договор с новыми сроками, то старый теряет свою юридическую силу и после этого требовать выплат неустойки будет невозможно.

Дольщики всегда имеют два варианта действий:

  • Требовать компенсаций и судиться с застройщиками;
  • Бездействовать и ждать, когда закончится стройка. Ведь рано или поздно дольщики получат свою жилплощадь.

Как получить компенсацию за неустойку по ДДУ?

Когда с жилищной компанией заключается договор на приобретение жилплощади, то в нем подробно следует прописать все обязанности и права, как дольщика, так и покупателя. Особое внимание стоит обратить на сроки сдачи, реальны ли они, успеет ли строительная компания за это время полностью построить дом и сдать его в эксплуатацию.

Если имеются какие-то сомнения, то стоит отложить покупку и проконсультироваться с опытными строителями. Кроме того, на подписание договора можно пригласить независимого юриста, который проследит за правильностью составления договора и поможет не пропустить ни одного значимого пункта. (см. Как заключить договор участия в долевом строительстве)

В документе обязательно следует прописать все обстоятельства неустойки по ДДУ, а также возможности ее получения. Например, могут быть неблагоприятные природные условия, когда строительство проводить категорически запрещено, так как могут пострадать рабочие. В такой ситуации дом может быть сдан на несколько дней позже по веским причинам. Если в договоре будет прописан данный пункт, то выплаты неустойки могут и не производиться, так как для них нет веских оснований.

Если в сделке не будет прописана сумма или фиксированный процент, который следует выплатить строительной компании в качестве неустойки по договору долевого участия, то сумма выплат будет определяться решением суда.

Согласно действующему законодательству, в тех случаях, когда застройщик не выполняет своих обязательств по срокам сдачи в эксплуатацию дома, суд обязует выплатить дольщикам неустойку по размеру ставки рефинансирования ЦБ, которая актуальна на момент разрешения конфликта.

В тех случаях, когда по вине застройщика дольщик несет дополнительные затраты (например, он вынужден снимать жилье или от него требуют компенсации покупатели квартир) и он может их документально подтвердить, принеся чеки или договора, то помимо неустойки от застройщика можно требовать и возмещение данных убытков.

Как правильно провести взыскание неустойки по договору долевого участия?

Первым шагом необходимо в письменной форме оповестить строительную компанию о том, что вы желаете получить положенную неустойку по ДДУ добровольно. Рекомендуется в обращении ссылаться на заключенный ранее договор, в котором были прописаны точные сроки, а также на действующее законодательство, которое четко регламентирует права, как дольщика, так и застройщика.

Данное обращение обязательно стоит зарегистрировать нотариально и оставить одну копию у себя, а другую отправить застройщику. Если на ваше обращение в течение недели не был получен какой-либо ответ или же решение вас не устраивает, то можно обратиться в суд и взыскивать в судебном порядке неустойку или штрафы.

Подобные заявления в судебные органы власти не облагаются государственными пошлинами. Подавать заявление можно, как по месту собственного проживания, так и по месту регистрации главного офиса застройщика или по месту строительства дома.

Рекомендуется обратиться в юридическую контору, в которой вам помогут составить грамотное исковое заявление с учетом всех нюансов.

Какой провести расчет неустойки по договору долевого участия?

Центробанк РФ в постановлении № 2758-У определил ставку рефинансирования в размере 8,25% годовых (данный размер ставки действует на июль 2015 года, но она может изменяться). Чтобы более подробно рассчитать данную сумму, воспользуйтесь формулой, которая приведена ниже.

Формула расчета неустойки по договору долевого участия для физических лиц

Для физических лиц размер неустойки по договору долевого участия рассчитывается по данной формуле:

R – размер неустойки,
S — цена, прописанная в договоре,
k — количество просроченных дней,
ЦБ/1/150 — ставка рефинансирования (сумма пени).

Например, вы приобретаете квартиру за 1 000 000 рублей. При этом дом был сдан на 50 дней позже назначенного срока.

Тогда неустойка составит 110 000 рублей. К данной сумме могут быть прибавлены затраты на проведение судебного разбирательства, оплата услуг юристов и дополнительные штрафы.

Какие особенности уплаты неустойки по договору долевого участия?

В нашей стране распространена практика лояльного отношения суда к застройщикам. Поэтому получить компенсацию в полном размере, которая была прописана в исковом заявления, очень непросто. Чаще всего суд приговаривает застройщиков выплатить клиентам сумму в разы меньше заявленной.

Получить компенсацию за нанесение морального вреда также непросто. Чаще всего, даже практически невозможно. Можно попробовать взыскать с застройщиков штраф за нарушение потребителей в правах.

К особенностям взыскания неустойки по ДДУ можно отнести следующие пункты:

  1. Выплата неустойки по ДДУ имеет автономную материальную ценность. Это означает, что ваше заявление может быть отклонено строительной компанией, если произошла уступка прав взыскания в пользу третьего лица. Выплата неустойки никаким образом не должна повлиять на выполнение дальнейших обязательств между застройщиком и дольщиком. В итоге должны быть выполнены все обязательства по строительству.
  2. Процедура выплаты неустойки по ДДУ прописана в части второй статьи 6 Федерального Закона. Согласно ему, сумма неустойки не может быть уменьшена, если стороны после подачи иска пришли к мировому соглашению.
  3. Если просрочка сдачи жилья в эксплуатацию произошла по вине субподрядчика, а не по вине самого застройщика, то этот факт не снимает с застройщика ответственности. И ему в любом случае придется выплатить неустойку.
  4. Уменьшение суммы неустойки может происходить только по решению суда и только на основании весомых факторов и причин. Для этого застройщик должен предъявить неоспоримые доказательства того, что дом не мог быть сдан раньше по весомым причинам.

Данные виды конфликтов между строительными компаниями и дольщиками наблюдаются с завидной регулярностью. Однако, правовое решение подобных споров требует постоянной актуализации и соответствия временным рамкам.

Понимание и соблюдение всех условий, прописанных в договоре, который заключается между застройщиком и дольщиком, помогли бы избежать подобных споров и неприятных ситуаций в данных отношениях с юридической точки зрения.

НЕУСТОЙКА ПО ДДУ | НЕУСТОЙКА ВЗЫСКАНИЕ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

ОБРАТИВШИСЬ В НАШУ ЮРИДИЧЕСКУЮ КОМПАНИЮ ВЫ МОЖЕТЕ ПОЛУЧИТЬ С ЗАСТРОЙЩИКА:

Неустойку за
каждый день просрочки

Возмещение
судебных расходов

Штраф 50% от
взысканной суммы

Компенсацию
морального вреда

Как взыскать неустойку за срыв сроков сдачи жилья с застройщика

Права дольщиков по ДДУ

Досудебный порядок

Подготовка к суду

Судебное разбирательство и исполнение решения

Люди, занимающиеся возведением объектов недвижимости (застройщики), очень часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. Как правило по этой причине, если курс валюты растет или возникают какие-либо финансовые проблемы, обусловленные иными факторами, строительство затягивается или вообще останавливается.

Наши российские законы говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в установленный срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки ДДУ.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве – выгодный и удобный инструмент приобретения своего жилья. В наше время достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием ДДУ или “Договор Долевого Участия. Как правило, это связано с рынком недвижимости, поэтому у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика на данный момент, строительные организации как правило стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или вообще предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в РОСРЕЕСТРЕ. Если застройщик пользуется подобной инициативой, осуществить взыскание неустойки по договору долевого участия “ДДУ” может быть не совсем легко. Если же договор, как положено подписан и зарегистрирован в РОСРЕЕСТРЕ, то процесс значительно упрощается.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Во-первых анализируя взыскание неустойки, следует выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – первый шаг к успеху, как показывает практика. Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем законную сумму неустойки и ст. 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию нужно передавать лично в руки, под роспись не имеет смысла. Её необходимо направить на юридический адрес и адрес взятый из договора, если он отличается от юридического (хотя бы одной буквой, цифрой или запятой).

Во-вторых, судебный порядок (необходимы следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые подтверждают дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – и его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (т.е. в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф, плюс 50% к взысканным суммам.

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так легко и очевидно. В данном пункте мы рассмотрим расчёт суммы неустойки по ДДУ.

Размер пени по ДДУ, которую исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:

1/150 Х СР Х КДП Х ЦД , где

СР – ставка рефинансирования Банка России,

КДП – количество дней просрочки,

ЦД – цена договора.

С 1 января 2016 года ставка рефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на данный момент равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно и нужно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма значительной. Так, если квартира стоит 5 миллиона рублей, то возмещение составит 3000 рублей за каждый день просрочки.

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ:

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Крайне важна их правильность, так как застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но имеет большое желание уменьшить штраф.

Допустим, в городе “A” РФ есть застройщик “B”. В соответствии с условиями заключенного договора “B” необходимо получить разрешение на ввод объекта “C” в эксплуатацию в третьем квартале 2019 года. “C” передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи “C” в эксплуатацию – 30.11.2019:

  • 30.09.2019 – крайний срок получения разрешения на ввод “C” в эксплуатацию.
  • 30.11.2019 – крайний срок (прибавить 2 месяца, октябрь и ноябрь, считаем от 30.09.2019) передачи “C” в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Считаем “C” передан участнику 01.01.2020. Тогда получается, что за период с 01.12.2019 по 01.01.2020 у участника ДДУ появляется право на получение неустойки.

Убытки при просрочке передачи по ДДУ

Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства также имеет право потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата, если дольщик снимал жильё в этот период, или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Все эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.

Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить:

  • договор об аренде жилья
  • документы, подтверждающие соответствующие расходы
Практика судов общей юрисдикции Москвы и области показывает: судьи чаще всего не взыскивают вышеуказанные убытки с застройщиков, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи нарушения обязательства и убытков.

Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ

Иногда бывает так, что квартира в новостройке продается через посредника “договор переуступки прав – цессии”. В этой ситуации в договоре на покупку помещения могут указать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с застройщиком.

Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.

Как написать претензию застройщику о выплате неустойки

Для взыскания пени по ДДУ, необходимо выполнить следующие действия. Начинаем с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но смысл есть, чтобы получить позже штраф 50% от взысканной суммы. Как показывает практика, для этого необходимо соблюдение всех ниже перечисленных условий:

  • Надлежащее направление. Претензия направляется ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки письма. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию
  • Ссылка на закон. В тексте указывается основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
  • Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а соответственно точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать
  • Банковские реквизиты. В тексте указываются банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Ф.И.О., счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка
  • Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Вопрос:

Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Ответ:

Любимое развлечение российских Откроется в новой вкладке.”>Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.

Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.

Разберем этот случай по порядку.

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Откроется в новой вкладке.”>Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику. В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже). Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?

Это можно делать как до подписания Откроется в новой вкладке.”>Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока). В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры. Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – Откроется в новой вкладке.”>статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты. Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика. Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к Откроется в новой вкладке.”>специализированным юристам.

Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

  1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
  2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
  3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
  4. предварительное слушание по делу;
  5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
  6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
  7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
  • компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – Откроется в новой вкладке.”>ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с Откроется в новой вкладке.”>п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
  • возмещение судебных расходов.

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без Откроется в новой вкладке.”>специализированных юристов не обойтись.

На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.

Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про Откроется в новой вкладке.”>срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.

Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ

Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.

Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?

Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

  • Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. Откроется в новой вкладке.”>здесь.
  • Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
  • Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
  • Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:

Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается. Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле). Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

Допустим, ставка рефинансирования на день фактической передачи квартиры дольщику равна 9%. Цена квартиры по договору 3 000 000 руб. В ДДУ указана дата передачи квартиры дольщику «не позднее 31.03.2017», значит, начало просрочки считается с 01.04.2017. Квартира фактически передана дольщику по Акту приема-передачи 01.07.2017, значит, просрочка составляет 3 месяца, т.е. в данном случае 91 день.

Итого, имеем следующий размер неустойки за просрочку передачи квартиры по ДДУ:

Размер неустойки = 1/150 Х 0,09 Х 3 000 000 Х 91 = 163 руб.

И если нерадивый Застройщик откажется выплатить ее добровольно, то обратившись в суд, мы еще увеличим сумму требований, включив сюда штраф (в размере 50% от суммы неустойки) + моральный вред + расходы (юридические, съем жилья и другие).

Судебная практика такова, что большинство исковых требований дольщиков к Застройщикам о выплате неустойки за задержку сдачи дома и передачи квартиры согласно условиям ДДУ – удовлетворяются (полностью или частично).

Суд, однако, имеет право уменьшить размер неустойки (в соответствии со Откроется в новой вкладке.”>ст.333, ГК РФ), если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения Договора долевого участия в строительстве.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Что такое неустойка по договору долевого участия и как её рассчитать?

Сфера строительства характеризуется высоким количеством мошеннических фирм и застройщиков, не исполняющих возложенные договором обязательства. Добиться справедливости в таких ситуациях достаточно проблематично, многие пострадавшие даже не идут в суд, игнорируя свое основное законное право на защиту интересов. Всем дольщикам важно понимать, что в случае с неисполнением условий договора начинает начисляться неустойка по ДДУ, которую застройщик обязан уплатить. Чтобы обеспечить соблюдение своих прав, потерпевшему стоит изучить предъявляемые в 2019 году требования по направлению претензий в адрес нарушителя для взыскания положенных сумм.

Что такое неустойка по ДДУ?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 () 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 () 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 () 350-83-26

В Федеральном законе №214 прописаны права дольщика, которые он получает при регистрации ДДУ. Также там уточняется возможность истребования неустойки с застройщика в случае несоблюдения условий договора по срокам передачи объекта.

Неустойка – это штрафная мера, выражающаяся во взыскании денежной суммы, размер которой зависит от количества дней просрочки по выполнению какого-либо обязательства.

Формула расчета процентов по договору долевого участия

Для расчета неустойки по ДДУ можно воспользоваться удобным калькулятором — https://help-ddu.ru/kalkulyator-neustojki

Или рассчитать самостоятельно, что в целом несложно – достаточно обычного калькулятора и знания формулы:

СН = СР*1/150/СТ/ДП, где:

СНСумма неустойки.
СРСтавка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательств. Что примечательно, с начала 2016 года ЦБ РФ при расчете штрафных мер допускает приравнивание таких понятий, как ключевая ставка и ставка рефинансирования.
СТСтоимость по ДДУ. То есть цена квартиры, за которую фактически внес сумму дольщик.
ДПКоличество дней просрочки. Определяется со следующего дня после наступления срока передачи объекта в соответствии с положениями ДДУ до дня оформления претензий по выплате неустойки. Иначе говоря, чем меньше дней, тем меньше положена компенсация.

Важно! Застройщик не сможет снизить сумму, если в ДДУ уточнена дата передачи объекта дольщику, поэтому зачастую юристы строительных фирм избегают называть точные даты, используя формулировки наподобие «передача объекта происходит в течение месяца после введения в эксплуатацию» или «передача реализуется после завершения процедуры оформления всей обязательной документации».

При таких обстоятельствах рассчитать неустойку достаточно сложно. В ходе судебных разбирательств истец будет вынужден выстраивать свою позицию, исходя из сроков действия разрешения, акцентируя внимание уполномоченных лиц на тех временных рамках, на которые рассчитывали дольщики.

Образец претензии

Взыскание неустойки по ДДУ осуществляется по заявлению застройщику, образец которого можно либо запросить у юристов, либо скачать прямо тут. Претензия является обязательной и ее необходимость обусловлена положениями Федерального закона №214 и Закона «О защите прав потребителей». Таким образом обеспечивается защита прав самого застройщика – у него появляется шанс избежать дополнительных штрафных мер, разрешив спорные моменты в досудебном порядке.

Недовольным и пострадавшим в документе нужно будет прописать следующие сведения:

  • данные о застройщике: наименование, адрес расположения, ИНН и ОГРН;
  • данные о ДДУ: дата оформления, стоимость и реквизиты;
  • срок передачи объекта;
  • механизм расчета неустойки;
  • ссылка на нормы, нарушенные застройщиком;
  • уточнение о возможности обращения в суд при получении отказа или при игнорировании претензии;
  • срок для официального ответа – 10 дней с даты получения.

Претензия должна быть передана лично представителю застройщика и строго под роспись. Если же он уклоняется от сотрудничества, закон предусматривает возможность направления заказного письма с уведомлением и описью вложенных документов на адрес фирмы.

Важно! Необходимо подтвердить факт вручения претензии письменно, поэтому корреспонденция должна быть оформлена именно таким образом. В дальнейшем подобный подход может значительно помочь в судебных разбирательствах.

Пример соглашения о досудебном урегулировании

При достижении компромисса стороны конфликта могут оформить соглашение о досудебном урегулировании спора. Оно составляется в простой письменной форме с обязательными подписями от каждого участника. В содержании следует указать:

  • персональные сведения о сторонах: наименование строительной фирмы и ее основные реквизиты, а также ФИО и адрес проживания гражданина;
  • причины возникновения конфликта; формулировка может быть разная, но стандартно она такова: несоблюдение застройщиком сроков передачи квартиры по нормам ДДУ;
  • условия договоренности: по каким правилам будет выплачена неустойка и возмещение расходов;
  • дата заключения и подписи сторон.

Соглашение не требует обязательного нотариального заверения и вступает в силу с даты подписания. Если в дальнейшем кто-либо из участников откажется следовать установленным правилам, второй вправе подать в суд для привлечения нарушителя к ответственности и обязательству выполнить предписанные действия.

Исковое заявление в суд

Если не удалось достичь соглашения или же его условия были нарушены, неустойка за просрочку по ДДУ может быть взыскана через суд. Иск подается в суд общей юрисдикции по юридическому адресу строительной фирмы. Однако допускается иной вариант – заявление может быть направлено в суд по месту регистрации потерпевшего.

Необходимость в оплате государственной пошлины отсутствует, так как дольщик является потребителем. В самом иске следует указать суть спора со ссылкой на нарушенные нормы права и отразить попытки досудебного урегулирования конфликта. К заявлению необходимо приложить пакет обязательных документов, который состоит из следующих позиций:

  • расчет стоимости требований;
  • сам ДДУ со всеми дополнительными соглашениями и письменным подтверждением внесенных изменений;
  • платежки, доказывающие факт проведения расчета с застройщиком;
  • бумаги, подтверждающие, что истец понес убытки в связи с невыполнением условий ДДУ строительной фирмой;
  • квитанция об оплате услуг судебного представителя;
  • копии претензий, соглашений и почтовых квитанций об уведомлении застройщика;
  • копии иска и прилагаемых документов.

Важно! В качестве понесенных убытков могут учитываться позиции, предполагающие затраты на аренду жилья, расходы по договору хранения имущества и т.п.

Взыскание процентов в судебной практике

Результат судебных разбирательств по соответствующему иску может выражаться либо в решении о взыскании неустойки в пользу дольщика, либо в отказе в удовлетворении его требований. То есть никаких абсолютных гарантий для истца нет. Но все же на практике процент положительных решений по заявлениям такого рода достаточно высок. Суд же при вынесении постановления в первую очередь принимает к учету следующие обстоятельства:

  • факт регистрации ДДУ и строительства конкретного объекта;
  • были ли исполнены дольщиком обязательства по оплате стоимости;
  • были ли установлены даты для передачи объекта дольщику условиями договору;
  • соблюдался ли порядок досудебного урегулирования конфликтов.

Если вышеуказанные позиции определены, то в подавляющем большинстве случаев суд принимает сторону дольщика. Но если вдруг выяснится, что срок передачи объекта был нарушен из-за того, что дольщик попросту не подписал передаточный акт, то застройщик освобождается от претензий потерпевшего.

Куда обращаться за помощью?

Существует немало специализированных компаний, занимающихся предоставлением юридической поддержки населению. В данной ситуации наиболее актуальным будет вариант с обществом защиты прав потребителей, которые получают за свою работу половину от суммы взыскания.

Не редкость на строительном рынке так называемые потребительские террористы, которые выкупают у дольщика права требования и уже от своего лица в суде доказывают вину застройщику и получают положенные компенсации.

Заключение

Большая часть дольщиков не желает оказаться в суде, даже когда речь идет о защите собственных прав. Но получение компенсации зачастую позволяет восстановить пошатнувшееся финансовое положение, поэтому крайне рекомендуется пытаться взыскать неустойку по ДДУ, заранее обратившись к грамотным специалистам для повышения вероятности положительного решения суда.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Неустойка за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия

Применимо к долевому участию, неустойка — это денежная сумма, которую застройщик обязан уплатить дольщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также при просрочке исполнения.

Право требования неустойки по договору долевого участия возникает при несоблюдении сроков передачи квартир гражданам-участникам, а не при нарушении сроков строительства многоквартирного дома или ввода его в эксплуатацию.

Требования к расчету неустойки регламентируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Судя по практике, сложилось 2 порядка ее взыскания:

  • досудебный (путем предъявления претензии застройщику);
  • судебный (подача искового заявления в суд).

Порядок взыскания в суде состоит из следующих этапов:

  1. составление иска, сбор документации;
  2. подача иска в суд, назначение судебного заседания судьей;
  3. рассмотрение дела судом;
  4. вынесение судебного решения, получение исполнительного листа участником долевого строительства.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

При нарушении сроков передачи квартиры, установленных договором долевого участия (ДДУ), дольщик может направить претензию к застройщику.

Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным, если в договоре долевого участия конкретно определены требования к:

  • форме составления претензии;
  • порядку и срокам ее предъявления дольщиком, а также рассмотрения застройщиком.

Претензия составляется в письменной форме. Так, в ней следует указать:

  • наименования сторон;
  • обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора);
  • размер неустойки (с описанием ее расчета);
  • требования и сроки по уплате неустойки.

К претензионному письму следует приложить следующие копии:

  • паспорта участника ДДУ;
  • договора долевого участия;
  • документов, подтверждающих оплату платежей дольщиком.

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один из которых:

  • может быть передан застройщику под роспись на экземпляре дольщика;
  • либо направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Участнику долевого строительства необходимо сохранить свой экземпляр письма, так как в случае неуплаты застройщиком неустойки в добровольном порядке, он будет рассматриваться как доказательство в суде.

Расчет неустойки по договору долевого участия

П. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» установлено, что в случае просрочки передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, которая действует на день исполнения обязательства и исчисляется от цены договора за каждый день просрочки.

Начало периода просрочки исчисляется со дня, следующего за датой передачи жилого помещения, указанной в договоре, а конец — днем фактической передачи (по акту приема-передачи квартиры).

К примеру, если срок передачи квартиры по договору определен как «3 квартал 2016 года» (длится с 01.07.2016 по 30.09.2016), просрочка будет начинаться с 01.10.2016.

Формула расчета неустойки

Неустойка, взимаемая с застройщика за нарушение сроков передачи по ДДУ, рассчитывается по следующей формуле:

Формула расчета неустойки, если по договору долевого участия дольщиком является физическое лицо (гражданин):

где 1/150 — это ставка рефинансирования в двойном размере (1/300 × 2).

Как рассчитать неустойку по ДДУ (пример)

Рассмотрим пример расчета неустойки. По договору цена квартиры составляет 3 450 000 руб. Ставка рефинансирования составляет 10,00%. В пункте договора о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства, к примеру, указана конкретная дата «в срок не позднее 31.03.2016». Начало просрочки — с 01.04.2016. Квартира передана дольщику 01.07.2016.

Итак, просрочка составляет 3 месяца, то есть количество дней просрочки — 90.

Расчет неустойки для физического лица. Ставка рефинансирования для граждан удваивается: 10,00/300 × 2=0,06%.

Таким образом, ставка неустойки за каждый день просрочки составляет 0,06%.

Неустойка= 0,06 × 3 450 000 × 90=186 300 руб.

Для юридического лица или ИП неустойка будет составлять: 10,00/300 × 3 450 000 × 90=103 500 руб.

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Застройщик, рассмотрев претензию от участника долевого строительства, может принять решение о выплате неустойки в добровольном порядке. В таком случае дольщику может быть предложено уменьшение размера неустойки, а также согласовать порядок ее погашения. Чтобы юридически закрепить данное предложение, рекомендуется оформить его письменным соглашением сторон.

Помимо предложения уступить в размере неустойки в несколько раз, застройщик может предложить провести в квартире отделочные работы на определенную сумму. Но и в этом случае дольщик не получит тот размер неустойки, который было бы возможно взыскать при подаче искового заявления в суд, так как потраченная сумма обычно меньше требуемой.

Если застройщиком ответ на претензионное письмо не дан или он отказался от мирного разрешения возникшего спора, следует подать иск в суд.

Взыскание неустойки с застройщика

Если застройщик не ответил на претензию либо отказался от мирного урегулирования спора, участник долевого строительства вправе обратиться в суд для принудительного взыскания неустойки.

Помимо этого, дольщик вправе претендовать на:

  • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (в связи с арендой жилья, уплатой процентов по кредиту);
  • компенсации морального вреда;
  • штраф в размере 50% от суммы, установленной судом по судебному решению (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • возмещение судебных расходов.

Для подачи иска в суд также потребуются:

  • копия паспорта истца (стр. 3 — с фотографией, страница с пропиской);
  • копия договора долевого участия (3 экземпляра);
  • копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору (3 экз.);
  • претензия к застройщику с ответом или почтовым уведомлением о вручении (при наличии);
  • акт приема-передачи квартиры (при наличии);
  • другие документы, необходимые суду для рассмотрения дела.

Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия

После сбора необходимых документов участником долевого строительства составляется исковое заявление о взыскании с застройщика неустойки.

К составлению иска ст. 131 ГПК РФ предъявляются следующие требования:

  • составляется в письменной форме;
  • обязательно указываются:
    • наименование суда;
    • наименование истца и его место жительства (пребывания);
    • наименование ответчика (застройщика) и его место нахождения;
    • в чем заключается нарушение прав истца и его требования;
    • обстоятельства, при которых были нарушены права истца;
    • доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства;
    • цена иска (то есть размер неустойки + возмещение убытков);
    • сведения о досудебном порядке урегулирования спора, если данный пункт установлен договором (то есть претензия к застройщику);
    • прилагаемые документы.
  • подписывается истцом.

Также в иске истцу следует указать свои контактные данные.

Исковое заявление о защите прав потребителей может подаваться в суд по выбору истца в связи с местом:

  • нахождения организации;
  • жительства (пребывания) истца;
  • заключения или исполнения договора (п. 2 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей»).

В случае, когда неустойка составляет менее 50 000 руб., истцу следует обращаться в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

Рассмотрение иска в суде

В ходе рассмотрения дела о взыскании неустойки по просрочке сдачи квартир судья выясняет обстоятельства, при которых произошло нарушение сроков. Для их подтверждения рассматриваются доказательства, предоставленные истцом, и в случае их отклонения, суд приводит доводы либо нормы законодательства, на которые он опирается.

По смыслу ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, требуемую истцом, если посчитает, что она несоразмерна последствиям нарушения договора долевого участия.

Уменьшение рассматривается при заявлении ответчика, в котором указываются мотивы, по которым судом может быть принято соответствующее решение (степень выполнения ответчиком обязательств, фактических ущерб от нарушения сроков).

Так, к примеру, иск дольщика удовлетворяется в части компенсации морального вреда при установлении судом факта нарушения прав потребителя (нарушение сроков передачи).

Решение суда и выплата неустойки

Решение суда по делу о взыскании неустойки с застройщика состоит из тех же структурных частей, как и по любому другому делу:

  • вводная часть, в которой указываются:
    • дата и место принятия решения;
    • судебный орган его принявший;
    • состав суда, ответчик и истец;
    • другие лица, участвующие в судебном разбирательстве.
  • описательная — содержащая в себе требования истца, возражения или разъяснения ответчика, объяснения лиц, участвующих в судебном процессе
  • мотивировочная — изложение обстоятельств по делу, предоставление доказательств и доводы суда по ним, законодательство, на которое опирается суд (так сказать, ход судебного разбирательства);
  • резолютивная часть — выноситься решение суда, определяется на кого возлагаются судебные расходы.

Также в нем может содержаться указание на дальнейшее обжалование вышестоящим судом.

Решение суда при удовлетворении требований истца требует исполнения. Как только судебное решение вступит в законную силу, следует получить исполнительный лист (п. 1 ст. 428 ГПК РФ), который:

  • направляется судом для исполнения;
  • либо выдается истцу для подачи заявления о возбуждении исполнительного производства в Федеральную службу судебных приставов или для обращения в банк, в котором у застройщика имеется расчетный счет (п. 1 ст. 8 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Судебная практика взыскания неустойки с застройщика

Согласно судебной практике по взысканию неустойки с застройщика при нарушении сроков передачи, судом для вынесения решения устанавливаются:

  • размер выплаченных застройщику денежных средств;
  • наличие, причины возникновения просрочки и ее продолжительность;
  • размер неустойки и возмещения убытков.

В большинстве случаев исковые требования истцов удовлетворяются как полностью, так и частично.

Компенсация морального вреда при рассмотрении дела может быть снижена, при определении ее размера учитываются различные обстоятельства, причинившие неудобства дольщику:

  • длительное устранение недостатков объекта долевого строительства;
  • отказ застройщика в удовлетворении требований, указанных в претензии или смотровом листе.

Застройщик вправе принудить дольщика к заключению соглашения о переносе сроков передачи жилого помещения только при существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

На несоразмерность требуемой неустойки могут влиять:

  • цена договора;
  • длительность периода нарушения сроков;
  • исполнение обязательств застройщиком по принятию мер к сдаче многоквартирного дома;
  • последствия и убытки участника долевого строительства, возникшие вследствие просрочки передачи жилья и др.

В результате указанных обстоятельств размер взыскания может быть уменьшен.

Застройщик не освобождается от уплаты неустойки при просрочке по вине недобросовестного субподрядчика.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Содержание:

Выставить неустойку застройщику по ДДУ (договору долевого участия) при нарушении сроков передачи квартиры — ваше законное право. Однако на практике не все так просто. Нередко договоры содержат размытую дату передачи недвижимости. Еще и застройщики то и дело переносят срок сдачи дома. Что делать в этом случае? Обо всем подробно расскажем ниже. Кроме того, поделимся лайфхаками, как увеличить сумму штрафа и добиться его выплаты в сжатые сроки.

Если застройщик затягивает сроки сдачи квартиры или есть вероятность его банкротства, значит, необходимо обращаться в суд. Для защиты ваших интересов желательно нанять команду профессиональных юристов. Квалифицированная помощь в суде не только спасет вложенные в недвижимость деньги, но и даст возможность получить приличную компенсацию.

Расчет неустойки

Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.

Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.

Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:

Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2

Рассмотрим на примере:

  • цена квартиры — 2 млн. рублей;
  • количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
  • ставка — 7,25%.

Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.

Срок передачи недвижимости

Застройщики часто нарушают сроки передачи недвижимости по договорам долевого участия, а неустойка может негативно сказаться на их деятельности. Поэтому они ищут лазейки в законодательстве, чтобы избежать штрафных санкций. К сожалению, российские правовые акты не обязывает застройщиков указывать в ДДУ календарную дату передачи объекта, поэтому в договоре этот срок может быть привязан к какому-либо событию. Чаще всего, это дата ввода в эксплуатацию. При этом она указана как ориентировочная. Это может запутать дольщика, и он не будет знать, с какой даты считать просрочку.

Например, в договоре ДУ может быть написано так: «квартира передается участнику долевого строительства не позднее 60 календарных дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — не позднее 3 квартала 2019 года».

Обращать внимание на слово «ориентировочный» в договоре долевого участия не стоит. Это и подобные ему слова застройщики используют специально, чтобы ввести в заблуждение дольщика и избежать ответственности. Такие оговорки незаконны, и судом при рассмотрении дела они не принимаются во внимание.

Третий квартал заканчивается 30.09.2019. Соответственно, застройщик должен передать недвижимость не позднее 29 ноября 2019 года. Этот срок может быть увеличен, если дата приходится на выходной или праздничный день. В нашем примере день Х выпадает на пятницу, поэтому с 30 числа этого же месяца будет начисляться неустойка по ДДУ. Если бы последний день выпал на субботу или воскресенье, то обязанность по передаче квартиры продлилась бы до понедельника. А уже со вторника вы были бы вправе считать пеню.

Также в договоре застройщик может указать две даты. Первая — ввод в эксплуатацию, вторая — передача квартиры по акту. Чтобы рассчитать пени, необходимо ориентироваться на вторую дату. Верное определение начала периода просрочки является залогом правильно составленной претензии и искового заявления. Ошибка в расчетах повлияет на количество взысканных с застройщика денег.

Лайфхаки по взысканию неустойки

Не подписывайте дополнительные соглашения к ДДУ о продлении срока сдачи недвижимости. В одностороннем порядке застройщик не имеет право его изменять. Если к вам поступила такая бумага, пишите в ответ претензию о недобросовестности строителя. Если на этот период просрочка уже допущена, прикладывайте к ней расчет неустойки по договору долевого участия и требуйте ее выплаты.

Не игнорируйте приглашение застройщика принять квартиру. Если вы в течение 2-х месяцев не явитесь, то строитель оформит акт приема-передачи в одностороннем порядке на законных основаниях. Оспорить его очень сложно — соответственно, взыскать неустойку по ДДУ будет почти нереально.

Застройщик может избежать штрафной санкции, прописав в акте приема-передачи недвижимости: «дольщик претензии не имеет, от неустойки отказывается». В этом случае вы не сможете взыскать пеню, так как добровольно от нее отказались. Поэтому внимательно читайте все документы, которые дает вам на подпись застройщик. Если вам что-то не понятно, лучше обратитесь к юристу. Люди нередко расписываются в документах, не читая их, поскольку думают, что известный строитель не обманет. Обманет, и еще как.

На подписание акта приема-передачи квартиры обязательно берите с собой специалиста, который проверит качество жилья. Очень часто застройщики нарушают технологию строительства. Например, могут быть плохо установлены оконные и балконные рамы (криво, неплотно прилегать и т.д.), неровно выложены перегородки, может отсутствовать звукоизоляция стен или протекать кровля. Если квартиру сдают с ремонтом, то проблем бывает еще больше.

В случае выявления недостатков не подписывайте акт приема-передачи. В этой ситуации необходимо составить отказ от приема жилья с указанием всех недочетов и с требованием их устранить. Неустойка по ДДУ будет «капать», пока строитель не устранит все дефекты.

Не копите неустойку и не ждите, когда вам передадут ключи от квартиры. Чем раньше вы обратитесь в суд, тем больше шансов получить деньги. По истечении месяца или двух после начала просрочки рассчитайте неустойку и подавайте претензию застройщику. Через десять дней, если строитель оставит ваше письмо без внимания, обращайтесь в суд. Если в договоре долевого участия указан другой срок рассмотрения претензии, то придерживайтесь его.

Не требуйте только текущую штрафную санкцию. Пишите в претензии, а после и в исковом заявлении, что требуете начислить пени вплоть до момента передачи вам жилья. Суд рассчитает неустойку по ДДУ на момент вынесения решения, а также укажет, что она начисляется до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, вам не нужно будет многократно обращаться в суд с иском о штрафной санкции.

Помимо пеней, требуйте в суде взыскать с застройщика 50% штрафа от присужденной суммы, а также компенсацию морального ущерба. Не думайте о том, что строитель обанкротится. Обычно причина банкротства — долги банкам, подрядчикам, поставщикам, или недобросовестность учредителей и директорского состава. Также не переживайте, что строитель не даст вам ключи от жилья. Это, наоборот, будет стимулом быстрее передать вам квартиру, чтобы снизить сумму неустойки и других взысканий.

После получения исполнительного листа подавайте его в банк застройщика. Если у него на счетах есть денежные средства, то кредитная организация переведет вам их в течение трех дней. Через судебных приставов взыскание происходит намного дольше.

Ссылка на основную публикацию