Договор мены недвижимого имущества: налогообложение

Разъяснения

Сделка по обмену квартиры приравнивается к ее продаже. В ней вы выступаете продавцом своей квартиры и покупателем чужой. Поэтому, как правило, вам нужно платить налог на доходы при квартирном обмене. Но из любого правила есть исключения. Здесь мы расскажем о том, как правильно рассчитать налог при обмене квартиры и в каких случаях его платить не надо.

СОДЕРЖАНИЕ

К сделкам по обмену квартир применяют те же правила, что и к их купли-продаже. Только в операциях мены деньги обычно не фигурируют. Разумеется, если обмен признан равноценным. Если нет, то та сторона, которая передает в обмен более дешевую квартиру доплачивают разницу между ценой своей и новой квартиры.

Итак, к сделкам по обмену и по продаже квартиры применяют одинаковые правила. Поэтому, чтобы решить нужно платить налог при обмене квартиры или нет, необходимо знать:

• срок, в течение которого обмениваемая (то есть ваша) квартира находилась в собственности;
• общую сумму дохода, которую вы получили по этой сделке.

Главное – не нужно думать, что при обмене дохода вы не получили. С точки зрения закона это не так. Вы отдали свое имущество и в обмен получили чужое. Оно и будет считаться вашим доходом. Тот факт, что денег в сделке не было, никакого значения не имеет.

Срок владения квартирой, переданной в обмен

Доход, полученный от продажи или мены имущества, которое находилось в вашей собственности длительное время, налогом не облагают. Длительным считают:

• если квартира получена в собственность до 2016 года – 3 года и больше. 3 года – это 36 месяцев, следующих подряд;
• если квартира получена в собственность в 2016 году и позже – 5 лет и больше. 5 лет – это 60 месяцев, следующих подряд.

Из этого правила есть исключения. 3-х летний срок применяют и в отношении квартир, которые получены:

• по наследству;
• в дар от ближайшего родственника;
• по приватизации или договору ренты.

Таким образом, вам важны 2 даты:

• первая – получения квартиры в собственность;
• вторая – регистрации права собственности по вашей квартире на нового собственника.

Чтобы не платить налог разница между этими датами должна составлять 36 или 60 месяцев и больше.

Срок владения обмениваемой квартирой

Как и когда получена квартира	Срок владения, который позволяет не платить налог
Получена до 2016 года	3 года (36 месяцев)
Получена в наследство (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Получена в дар от ближайшего родственника (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Получена по приватизации (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Получена по договору ренты (в любом году)	3 года (36 месяцев)
Куплена в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)
Получена по ДДУ в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)
Получена по договору мены в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)
Получена в дар от не родственника в 2016 году и позже	5 лет (60 месяцев)

Как определить дату получения собственности

В большинстве случаев право собственности на недвижимость возникает в момент его государственной регистрации и внесения записи в государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним. Дату такой регистрации вы можете найти:

• в свидетельстве о праве собственности (если оно есть);
• в выписке из государственного реестра прав на недвижимость (ее можно получить в МФЦ по месту нахождения квартиры).

Это правило применяют в отношении квартир:

• купленных по договору купли-продажи;
• полученных в обмен по договору мены;
• полученных от местных администраций в связи со сносом ветхого жилья;
• полученных в порядке приватизации;
• полученных по ДДУ (договору долевого участия в строительстве).

Из этого правила есть исключения. Они касаются наследства (квартира считается в собственности со дня смерти наследодателя) и недвижимости, полученной в кооперативе (квартира считается в собственности со дня полной выплаты пая). В этих ситуациях дата госрегистрации собственности не важна.

Время вашего проживания (прописки) в квартире никакого значения не имеет. Важно лишь время, которое обмениваемая квартира находилась в вашей собственности.

Квартира более или менее 3 лет в собственности

Еще раз подчеркнем. Правило про 3-х летний срок применяют в отношении квартир:

• полученных в собственность до 2016 года;
• полученных по наследству, в дар от ближайшего родственника, по приватизации или договору ренты.

Итак, если квартира, которая была передана в обмен, находилась в вашей собственности 3 года и больше (36 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Соответственно по сделкам с такой недвижимостью не надо ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира получена по наследству в сентябре 2019 года. Она передается другому лицу по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо в декабре 2022 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 39 месяцев (с сентября 2019 года по декабрь 2022 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо в апреле 2022 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 28 месяцев (с сентября 2019 года по апрель 2022 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Квартира более или менее 5-ти лет в собственности

Если квартира, которая была передана в обмен, приобретена в 2016 году или позже и находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо. По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира куплена в марте 2019 года. Она передается другому лицу по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо в мае 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2019 года по май 2024 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо в феврале 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2019 года по февраль 2024 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Сумма дохода по договору мены квартир

Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.

Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:

1. Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
2. Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
3. Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
4. Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.

Если ваша квартира получена в собственность после 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:

– или сумму дохода, которую вы рассчитали самостоятельно (например, исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены);
– или 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры.

Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Равноценный обмен: стоимость квартир прописана в договоре мены

В этой ситуации вашим доходом считают ту цену квартиры, которая указана в договоре. Она должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

Пример
Квартира приобретена в собственность после 1 января 2016 года. Она обменивается на другую равноценную квартиру. По договору мены квартиры оценены в 2 300 000 руб. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены – 2 300 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 250 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:

4 250 000 х 70% = 2 975 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры – 2 975 000 руб.

Равноценный обмен: стоимости квартир в договоре мены нет

В этой ситуации стоимость квартир на момент обмена должен определить независимый оценщик. На основании Акта оценки, где указана цена обмениваемых квартиры, вы и должны определить сумму полученного дохода. Оплачивать услуги оценщика вам нужно самостоятельно.

Стоимость квартиры, указанная в Акте независимой оценки, должна быть отражена в декларации 3-НДФЛ. Исходя из нее и рассчитывают доход, облагаемый налогом. Но если эта сумма меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% от кадастровой цены (по квартирам, полученным после 1 января 2016 года).

Пример
Квартира приобретена в собственность после 1 января 2016 года. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. В договоре мены стоимость квартир отсутствует. Согласно Акту независимой оценки она составляла на день обмена 2 450 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 1 850 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в Акте независимой оценки – 2 450 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 300 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:

4 300 000 х 70% = 3 010 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры – 3 010 000 руб.

Неравноценный обмен: ваша квартира дороже

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры больше, чем той, которую вы получаете. В этой ситуации новый собственник вашей квартиры (покупатель) должен внести доплату. Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору плюс сумма полученной доплаты.

Здесь также действует общее правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены плюс доплата меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Пример
Квартира приобретена в собственность после 1 января 2016 года. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дороже недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 1 890 000 руб. При этом вторая сторона обязана доплатить по сделке 350 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 200 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре плюс сумма полученной доплаты. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, составит:

1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:

4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.

Общая сумма вашего дохода, полученного по договору мены, составит:

1 890 000 + 350 000 = 2 240 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры – 2 926 000 руб.

Неравноценный обмен: ваша квартира дешевле

Договор может предусматривать, что стоимость вашей квартиры меньше, чем той, которую вы получаете. В такой ситуации вы должны внести доплату новому собственнику вашей квартиры (покупателю). Вашим доходом будет считаться стоимость квартиры по договору. Сумма внесенной доплаты к доходу отношения не имеет. По сути, она является вашим расходом, а не доходом.

Здесь также применяют правило, которое касается квартир, полученных после 1 января 2016 года. Если стоимость квартиры по договору мены меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доходом считают 70% кадастровой цены.

Пример
Квартира приобретена в собственность после 1 января 2016 года. Она обменивается на другую квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет.

Обмен неравноценный. Ваша квартира дешевле недвижимости, которую вы получаете взамен. По договору мены стоимость квартир составляет 2 750 000 руб. При этом вы обязаны доплатить по сделке 450 000 руб.

Ситуация 1
Кадастровая стоимость квартиры 2 320 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре. Общая сумма дохода, которая должна быть задекларирована, равна 2 750 000 руб.

Ситуация 2
Кадастровая стоимость квартиры 4 180 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:

4 180 000 х 70% = 2 926 000 руб.

В данной ситуации вашим доходом является наибольшая величина. Это 70% от кадастровой стоимости обмениваемой квартиры – 2 926 000 руб.

Как уменьшить доход при расчете налога

При расчете налога сумму дохода, полученную от обмена квартиры, вы можете уменьшить на одну величину (по вашему выбору):

• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости в размере 1 000 000 руб. Его придется использовать, если обмениваемая квартира была получена бесплатно (например, по наследству или приватизации);
• или на стоимость квартиры, переданной в обмен. Этот способ выгодно использовать, если обмениваемая квартира была куплена и сумма расходов на покупку превысила 1 000 000 руб.

Использовать оба способа одновременно в отношении одной и той же квартиры – нельзя.

Уменьшаем на вычет

Здесь все просто. Сумму дохода вы уменьшаете на 1 000 000 руб. Если она не превышает эту величину – платить налог не надо. Если превышает – налог платят с суммы превышения.

Пример
Квартира приобретена в собственность после 1 января 2016 года. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на вычет для продавцов недвижимости – 1 000 000 руб.

Ситуация 1
По договору мены квартиры оценены в 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 790 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены – 850 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
850 000 – 1 000 000 = 0 руб.

Платят ли налог при обмене квартиры в этом случае? Нет. Если нет дохода – нет и налога. Но декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Ситуация 2
По договору мены квартиры оценены в 1 350 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены – 1 350 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
1 350 000 – 1 000 000 = 350 000 руб.

При обмене квартиры нужно платить налог в сумме:
350 000 х 13% = 45 500 руб.

Уменьшаем на стоимость квартиры

Этот способ применим, если квартира, переданная в обмен, ранее была куплена. В такой ситуации ее стоимость будет равна расходам на приобретение, которые подтверждены документально.

Пример
Квартира приобретена в собственность после 1 января 2016 года. Она обменивается на другую равноценную квартиру. На момент обмена квартира находится в собственности менее 5 лет. При расчете налога доход, полученный по договору мены, уменьшается на стоимость обмениваемой квартиры.

По договору мены квартиры оценены в 1 850 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры 980 000 руб. В данной ситуации вашим доходом является та стоимость квартиры, которая указана в договоре мены – 1 850 000 руб.

Ситуация 1
Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 2 150 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, будет равна:
1 850 000 – 2 150 000 = 0 руб.

Нет дохода – нет налога. Декларацию по налогу вы обязаны подать в любом случае.

Ситуация 2
Расходы на покупку обмениваемой квартиры, подтвержденные документально, составили 1 340 000 руб.

Сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
1 850 000 – 1 340 000 = 510 000 руб.

При обмене квартиры платиться налог в размере:
510 000 х 13% = 66 300 руб.

Портал “Ваши налоги”
2019

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ “КОММЕНТИРОВАТЬ”. ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА “ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ”.

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Договор мены недвижимого имущества – налоги, надо ли оплачивать НДФЛ

Содержание статьи

Уплата налога на доходы

Нужно ли платить подоходный налог при договоре мены, если 1. имущество равноценное (менее 1млн. руб.) и 2. имущество в собственности менее 3-х лет (с обеих сторон)?

ФНС РФ в своем письме № ЕД-4-3/19911@ от 27.11.2012 приводит разъяснения Минфина об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены.

Ведомство отмечает, что при совершении мены налоговая база по НДФЛ определяется каждой стороной договора мены. При этом доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. В соответствии с абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220
НК РФ при реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить сумму
своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих
доходов,

В случае уменьшения доходов на сумму произведенных расходов в качестве
расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные
расходы по приобретению обмениваемого имущества.

Таким образом, НДФЛ будет платиться с разницы между ценой приобретения имущества и ценой указанной в договоре мены, если разница положительная — она подлежит обложению НДФЛ.

Добрый день, при реализации квартиры по договору мены порядок уплаты НДФЛ такой же как при продаже квартиры по договору купли-продажи. Минфин в своём письме от 19 сентября 2012 г. N 03-04-08/4-310 это ещё раз подтвердил:

… К доходам, подлежащим налогообложению, в частности, относятся доходы от реализации недвижимого и движимого имущества.

… При этом товаром согласно пункту 3 статьи 38 Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Таким образом, передача одного товара в обмен на другой является реализацией товара.

Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.

Таким образом, при совершении мены налоговая база определяется каждой стороной договора мены.

Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены в соответствии с пунктом 2 статьи 568 Гражданского кодекса Российской Федерации была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.

Нужно ли платить налог при договоре мены с доплатой менее 1 млн рублей?

Добрый день! Хотим заключить договор меня, наша трешка в собственности менее 3х лет на однушку, которая в собственности более 3 х лет, доплата составит тыс рублей, придется ли нам платить налог, ведь при купле продаже сделки менее 1 млн рублей налогом не облагаются, а что касается договора мены?

при договоре мене наступают те же последствия, что при купле-продаже

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

поэтому доходом считаются не только деньги, но и имущество в виде 1-комнатной квартиры. т.о. да, будете платить налог.

9. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет.
Гражданин обратился в районный суд с заявлением к налоговой инспекции, в котором просил признать незаконным решение о его привлечении к налоговой ответственности в связи с совершением операций по договору мены. По мнению налогоплательщика, по результатам исполнения договора произошла лишь замена одного принадлежащего ему имущества на другое (квартиры на жилой дом), что не образует облагаемого дохода.
Налоговая инспекция требования гражданина не признала, указав, что в целях налогообложения исполнение договора мены квалифицируется в качестве двух встречных операций по реализации имущества. По мнению налогового органа, из изложенного вытекала обязанность гражданина уплатить налог со стоимости жилого дома, полученного в качестве встречного предоставления за реализованную квартиру.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в апелляционном порядке судебной коллегией областного суда, требования налогоплательщика удовлетворены.
Президиум областного суда, рассмотрев кассационную жалобу налогового органа, отменил состоявшиеся по делу судебные акты и принял новое решение по делу, которым в удовлетворении требований гражданина отказал.
Поскольку при исполнении договора мены имеет место возмездная передача права собственности, данная операция в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ в целях налогообложения признается реализацией имущества.
Поступления от реализации принадлежащего гражданину имущества формируют самостоятельный вид доходов налогоплательщика, облагаемых на основании подпункта 5 пункта 1, подпункта 5 пункта 3 статьи 208 Кодекса.
Налоговая база при получении таких доходов определяется как их денежное выражение (пункты 3, 4 статьи 210 НК РФ).
Таким образом, правоотношения, связанные с отчуждением принадлежащего налогоплательщику имущества (на основании договора мены или на основании договора купли-продажи), не могут иметь разные налоговые последствия. В обоих случаях доход определяется исходя из стоимостного выражения встречного исполнения, которое было получено налогоплательщиком при совершении сделки по реализации имущества.
При этом согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с реализацией имущества по договору мены гражданин вправе уменьшить полученный им доход на имущественный налоговый вычет.
Следовательно, при отчуждении квартиры по договору мены облагаемый налогом доход гражданина правильно определен налоговой инспекцией исходя из стоимости жилого дома, полученного от другой стороны договора с применением к доходу налогоплательщика имущественного налогового вычета, а у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания решения налоговой инспекции незаконным.

(По материалам судебной практики Тульского областного суда).

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Величина ставки

Статья 217 Налогового Кодекса устанавливает налог от продажи недвижимости 13% от полученной суммы. Для нерезидентов РФ процентная ставка равна 30%. Ставка едина по всей территории РФ.

Если недвижимость в собственности нескольких граждан, то для каждого ставка рассчитывается отдельно пропорционально доле, которой он владеет.

Определение налоговой базы

Если происходит обмен недвижимого имущества, то доход сторон считают, исходя из стоимости объектов. Если таковая не была указана, то в расчет берется рыночная цена. В случае получения доплаты одним из участников сделки, эта сумма будет считаться налоговой базой.

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

• заключить договор мены;
• передать второй стороне доплату;
• подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
• после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

• правоустанавливающие документы;

• договор мены;
• кадастровый паспорт;
• согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
• паспорта;
• квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
• заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Срок оплаты

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Процедура

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

• заявление;
• декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
• форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
• ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
• реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

• Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
• По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Договор мены и налогообложение

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

договор мены приравнивается к договору купли продажи со всеми вытекающими последствиями.
вплоть до того, что при мене комнаты в коммунальной квартире ее вначале надо предложить соседям, правда непонятно как они предложат вам взамен то что вы уже подобрали для мены)))

Конечно. Собственности нет 3-х лет, так что с суммы привыкающие 1млн будет взиматься налог

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Не важно какие документы основания, если они менее 3-х лет, то налог выплачивается с суммы превышающую 1 млн. Руб. Или можно указать ту сумму которая указана в договоре.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Конечно Вася, налог при полной стоимости с суммы превышающей 1 млн руб будет. Если же эта уже не первая продажа в налоговом периоде налог будет со всей суммы.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Этот вопрос относительно недавно обсуждался на форуме. В данном случае лично МОЕ мнение абсолютно противоположно мнению всех специалистов ответивших выше (кроме Артура, у него “особенный” ответ).
Действительно, для целей налогообложения мена приравнивается к купле-продаже, следовательно, при продаже квартиры за Х руб. обязанности по уплате налога на доходы физических лиц не возникает, если в договоре мены стоит сумма большая или равная Х (ст. 220 НК РФ: налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Такие расходы должны быть документально подтверждены). Подчеркиваю, это лично мое мнение, подтвердить его официальными разъяснениями МинФина возможности нет.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

не могу не согласиться с Даниилом в плане того , что нам надо отвечать более доходчиво, а иначе наши ответы понятны только специалистам. а у них свое мнение))

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если мена производится без доплаты, налог платить не нужно. Если с доплатой, то налог 13% с суммы доплаты.
НК РФ, ст. 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 216-ФЗ)
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:
расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)
(ст. 220, “Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 03.05.2012))

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Виталий, вопрос не о налогах при мене, вопрос об уменьшении налогооблагаемой базы при:
а) собственности менее 3-х лет;
б) основании возникновении права – договор мены.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Даниил.
Вопрос: “При продаже квартира облагается налогом (13%)?”
Мой ответ (выше): “Если мена производится без доплаты, налог платить не нужно. Если с доплатой, то налог 13% с суммы доплаты.”
Что я не правильно понял или ответил?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Читаем между строк: при продаже квартиры собственность на которую менее 3-х лет и возникла в результате мены. Вы неправильно поняли вопрос, а ответ у Вас абсолютно правильный, только не на этот вопрос =))

Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ

Вопрос от читателя Клерк.Ру Валеры (г. Стерлитамак)

Скажите пожалуйста какой налог я должен заплатить в данной ситуации: через пол года, после вступления в право наследования, я ОБМЕНЯЛ две однокомнатные квартиры на частный дом? В договоре мены ( не купля-продажа) указали стоимость квартир 1 050 000 руб и 900 000руб, а стоимость дома 1 980 000. Доплата 30 000.

Для этого продал гараж за 65 000 руб. Считается ли обмен продажей ? Или он не облагается налогом? Две квартиры+гараж=2 015 000руб.- дом 1 980 000 = 35 000руб. Вот мой фактический доход. Очень Вас прошу, подскажите какую сумму должен составить мой налог?

Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст. 567 ГК РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, в соответствии с главой 21 “Налог на доходы физических лиц” Налогового кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 223 НК РФ датой фактического получения дохода в натуральной форме является день передачи доходов.

В данном случае натуральный доход, полученный при обмене квартир на дом, может быть определен исходя из стоимости полученного в собственность дома (1 980 000 руб.) без учета суммы доплаты (30000 руб.), что подтверждает Письмо Минфина РФ от 26.12.2008 N 03-04-05-01/479. То есть Ваш доход, полученный в натуральной форме, составит 1950000 руб.

Одновременно Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемых квартир, находившихся в собственности менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб. Следовательно, облагаемый доход от продажи квартир составит 950 000 руб.

Если гараж находился в собственности менее трех лет, то доход от его продажи может быть уменьшен на полученную от продажи сумму, не превышающую 250 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). То есть облагаемого дохода не возникает. При нахождении гаража в собственности более тех лет, налог не уплачивается на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Кроме того, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы также имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением жилого дома в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб. (при условии, что ранее данным имущественным налоговым вычетом, не пользовались!).

Положениями пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Налоговые органы (см Письмо ФНС России от 03.08.2009 N 3-5-04/1155@, Письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 N 20-15/4/139525) разъясняют, что если мена жилых помещений производится без доплаты, имущественный вычет согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не предоставляется, поскольку у налогоплательщика отсутствуют фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой жилья.

Если же мена производится с доплатой, то для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, покупатель представляет договор мены и документы, подтверждающие право собственности на дом, а также платежные документы, подтверждающие факт уплаты им денежных средств (доплаты) по договору мены.

В Вашем случае фактические расходы на приобретение дома составили 30 000 руб.
Заявляя имущественный налоговый вычет в сумме 30 000 руб. по расходам на приобретение жилого дома, Вы уменьшите облагаемые доходы за 2010 год (в том числе от продажи квартир – 950 000 руб.) на указанную сумму.

Таким образом, в зависимости от того, будете ли Вы пользоваться вычетом по расходам на приобретение дома или нет, сумма облагаемого дохода составит 920 000 руб. (НДФЛ 13% = 119600 руб.) или 950 000 руб. (НДФЛ 13% = 123 500 руб.).

Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто – нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.

Налоги с договора мены квартиры: нужно ли платить НДФЛ при обмене недвижимости в России?

Обмен недвижимостью в последнее время стал достаточно распространенной сделкой. Даже риелторы отмечают, насколько возросло количество подобных способов осуществить переезд.

Конечно, здесь прослеживается ряд плюсов – граждане просто находят интересующий вариант и в одночасье избавляются от своей жилой площади и приобретают новую.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 () 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Общая информация

Давайте немного окунемся в историю.

Еще двадцать лет назад, во время существования Советского Союза, такого понятия, как частная собственность вовсе не существовало.

Вся недвижимость была государственной, а значит, все сделки, которые проходили с ней, также были проведены за счет государства (читайте о возможности обмена муниципального жилья).

Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.

После того, как Союз перестал существовать и на карте появилось новое государство под названием Российская Федерация, ситуация несколько изменилась.

Теперь граждане получили возможность приобретать недвижимость в свою собственность, при этом, владеть, распоряжаться и пользоваться им по собственному усмотрению. Квартиры стало можно отчуждать любой известно сделкой Гражданскому кодексу (читайте об обмене приватизированной квартиры).

Конечно, теперь расходы на проведение сделки, а именно оформление государственными органами соответствующих документов и проверка сделки на законность осуществляется за определенную плату.

Размер платы

К сожалению, Налоговый кодекс не устанавливает размер налога для осуществления такой сделки, как обмен недвижимости. Нет упоминания об этом и в Гражданском кодексе.

Кстати, с подробностями прохождения сделки вы можете ознакомиться в статье 567 и последующих нормах ГК РФ. Но как же тогда простому обывателю узнать, на какие денежный взносы в пользу государства он может рассчитывать?

Если обратиться к Гражданскому кодексу, то в одной из статьей прослеживается следующее определение.

Так, мена приравнивается ко всем известному договору купли-продажи.

Многие граждане разведут руками, ведь в этих процедурах нет ничего схожего. На самом деле это не так.

При сделке купли-продажи мы с вами можем наблюдать наличие двух сторон – сторона продавца, передающего право собственности на недвижимость в пользу другого лица и сторона покупателя, приобретающего право собственности за денежные средства.

В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Налоговый кодекс в статье 217 устанавливает налог в 13 процентов НДФЛ от сделки купли-продажи. Следственно, и для сделки мены такая цифра актуальна.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.

Какими законами регламентируется?

Как мы уже говорили, все вопросы, касающиеся обмена, за исключением начисления налога, представлена в Гражданском кодексе в статье 567. Также там указано, что мена соразмерна договору купли продажи.

Что касается Налогового кодекса, то в статье 217 он устанавливает величину налога на оформление сделки купли продажи.

Понятие имущественного вычета

При обмене квартиры с доплатой нужно ли платить налог? Что такое налоговый вычет при обменене квартиры с доплатой? При мене квартир, если собственник владел ей не больше трех лет, у него есть право на получение имущественного вычета. Данная возможность предусмотрена статьей 220 Налогового кодекса.

Однако, вычет распространяется на сумму не превышающую один миллион рублей. Если сумма сделки несколько выше, то вычетом облагается только указанная прежде сумма.

Рассчитаем величину налогового вычета.

Если сумма сделки составляет 3 миллиона рублей, то 1 миллион рублей – является величиной вычета. Его трогать не стоит.

А вот из оставшихся 2 миллионов стороны соразмерно оплачивают налог в размере 13 процентов пополам. При этом применить налоговый вычет можно лишь единожды.

Подробнее о возможности получения имущественного вычета в этом видео:

Как оплатить?

Итак, для начала вы составляете договор у нотариуса. Можно обойтись и без этого, но такая мера защитит ваши права.

Далее, вы передаете доплату или это делает ваша сторона, если данное установлено договором(читайте об оформлении договора мены с доплатой). Нотариус регистрирует вашу сделку. После этого помогает вам рассчитать налог.

Вы являетесь в Росреестр, заявляете о желании подать документы на оформление. Вам рассчитывают величину налога еще раз и дают соответствующие реквизиты. Вы оплачиваете деньги, после чего уж стоите в очереди на рассмотрение документов.

О том, можно ли применить материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Особенности и нюансы

Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.

Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.

Возможно, в ближайшем будущем в законе появится упоминание о том, что мена – это налогооблагаемая сделка и будет четко указан процент, а также способ оплаты.

Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.

Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 () 938-44-61 (Москва)
Это быстро и бесплатно !