Приобретательная давность на земельный участок по ст. 234 ГК РФ

Приобретательная давность на земельный участок

В отечественной правовой практике на протяжении многих десятилетий такого понятия, как право частной собственности на землю, попросту не существовало.

Гражданам предоставлялись земельные участки, они осуществляли владение ими, но правом собственности на них не обладали. Таким образом, складывалась ситуация, при которой гражданин, де-факто имеющий в собственности земельный участок, де-юре не являлся его собственником.

Чтобы устранить этот существенный недостаток, в российском законодательстве был введен институт приобретательной давности. Этот институт позволяет гражданам, которые на протяжении длительного времени осуществляли владение земельными участками, при этом, не являясь их юридическими собственниками, узаконить свое право собственности на них.

Начиная с 2006 года, когда в силу вступила статья 234 статья ГК РФ, юридические и физические лица получили возможность узаконить свои права на земельные участки.

Именно в данной статье содержится положение о том, что лицо, открыто владеющее участком земли на протяжении минимум 15 лет, и при этом не являвшееся его собственником, может оформить право собственности на данный земельный участок. Давайте разберемся, что для этого потребуется сделать.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Условия приобретательной давности на недвижимость

Прежде всего, необходимо подчеркнуть, что для того чтобы оформить право собственности на земельный участок, основываясь на приобретательной давности, вы должны выполнить следующие условия:

Земельный участок должен находиться в вашем владении не менее чем 15 лет. Отсчет этого срока начнется с того момента, когда вы начали владеть данным земельным участком. В том случае, когда лицо, которое де-юре является собственником находящегося в вашем владении земельного участка, еще имеет возможность истребовать его из вашего владения, то срок начнет исчисляться с момента, когда будет завершен срок исковой давности;
Вы должны владеть этим земельным участком непрерывно, на протяжении вышеозначенного срока. Данная норма означает, что на протяжении минимум пятнадцати лет, участок земли не выходил из вашего владения, за исключением случаев, когда владение им прерывалось в результате противоправных действий третьих лиц. Если же ваше владение землей в течение 15 лет по каким-либо причинам, кроме вышеозначенного исключения, прерывалось, то вы не сможете оформить право собственности на данный земельный участок, основываясь на приобретательной давности. Отдельно подчеркнем, что согласно третьему пункту статьи 234 ГК РФ, ваше владение земельным участком будет признано непрерывным, в том случае, если вы являетесь законным правопреемником предыдущего его владельца. Стать правопреемником вы можете на основании норм, установленных действующим законодательством РФ. Правопреемственность физических лиц, в большинстве случаев, регулируется наследственным правом. Но в данном случае есть ряд неоднозначных моментов. Так как гражданин, в чьей наследственной массе оказался данный земельный участок, осуществлял владение им, но при этом не являлся его собственником, то и оставить каких-либо распоряжений относительно данного земельного участка он не имел права. Исходя из этого, стать правопреемником на основании завещания вам не удастся. А вот если вы стали наследником по закону, то вы сохраняете правопреемственность во владении данным участком земли. Говоря проще, при оформлении земельного участка в собственность на основании приобретательной давности, к тому времени, на протяжении которого вы владеете данным земельным участком, вы вправе прибавить время, на протяжении которого им владел предыдущий владелец, при условии, что вы получили данный земельный участок в свое владение в качестве его наследника по закону. Также в том случае, если вы передавали участок, которым владели, во временное пользование третьим лицам, непрерывность владения будет сохранена;
Вы, не являясь де-юре собственником участка, де-факто владели и распоряжались им, как принадлежащим вам на праве собственности. Это положение значит, что вы, осуществляя владение земельным участком, извлекали из него полезные свойства, в соответствии с тем, к какой категории земель он относился. Например, в вашем владении находился земельный участок, относящейся к категории земель, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства. Значит, вы должны разбить на нем сад или огород, а получаемый урожай использовать для удовлетворения своих нужд и нужд своей семьи. Отдельно отметим, что владеть земельным участком вы должны не на основании какого-либо договора. В противном случае, если земельный участок перешел в ваше владение на основании договора аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.д., в его отношении не может быть применена приобретательная давность. Анализ судебной практики показывает нам, что наиболее частым случаем, когда право собственности на земельный участок узаконивается на основании приобретательной давности, является случай, при котором лицо, в собственности которого де-юре находится земельный участок, продало его иному лицу, но документы, подтверждающие факт продажи и, как следствие, переход права собственности, не были надлежаще оформлены. Предположим, вы во времена, когда Земельный кодекс еще не был принят, приобрели земельный участок. При этом сделка состоялась на основании устной договоренности, и никаких документов вы не оформляли. Как следствие, регистрация перехода права собственности тоже не была осуществлена. Владея данным участком, вы были убеждены, что приобрели его в собственность на том основании, что выплатили его бывшему владельцу всю сумму согласно вашей договоренности, а он передал вам данный земельный участок и не препятствовал его использованию. Но поскольку ваша сделка не была оформлена надлежащим образом, номинальным собственником данного земельного участка оставалось лицо, продавшее его вам;
Вы должны открыто осуществлять владение участком. Это означает, что у окружающих должна существовать потенциальная возможность наблюдать за тем, как вы используете данный земельный участок;
Вы должны владеть данным земельным участком на принципах добросовестности. Это означает, что вы, владея этим участком земли, должны быть твердо убеждены в своей правомерности и в том, что участок этот принадлежит вам. Если же владея земельным участком, вы знали, что он находится в собственности у другого лица, и продолжали использовать его, то ни о какой добросовестности не может идти речи. Это обычный самозахват. В этом случае, у вас не будет возможности оформить право собственности на данный участок, основываясь на приобретательной давности.

Оформление земельного участка по приобретательной давности

Если вы хотите узаконить свое право собственности на земельный участок, основываясь на приобретательной давности, то для этого вам придется обратиться в судебные инстанции.

Поскольку у вас, как у фактического владельца данного земельного участка, отсутствуют документы, подтверждающие, что вы владеете им на законных основания, то согласно ст. 234 ГК РФ, вам надлежит обратиться с исковым заявлением в соответствующий суд.

Только когда ваш иск будет рассмотрен по существу, и суд вынесет постановление о признании за вами права собственности на земельный участок, и данное постановление вступит в законную силу, вы сможете осуществить процедуру государственной регистрации своего права собственности на данный участок земли.

При этом вам следует обратить особое внимание, чтобы в постановлении, вынесенном судом после рассмотрения вашего иска, земельный участок был четко идентифицирован.

На практике это означает, что ознакомившись с постановлением суда, можно с уверенностью понять, о каком конкретно участке в нем идет речь.

С этой целью, в судебном решении обязательно необходимо указать точные координаты земельного участка, а также информацию о его площади и адресе.

Кроме того, в судебном решении обязательно должен быть указан кадастровый номер данного участка земли. В том случае, если вы не поставили землю на кадастровый учет, то зарегистрировать право собственности на него вы не сможете.

Какой срок приобретательной давности на землю?

Как оформить земельный участок по приобретательной давности, читайте тут.

Документы для регистрации права собственности по приобретательной давности

С целью окончательной регистрации права собственности на земельный участок, основываясь на приобретательной давности, вам потребуется предоставить в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии пакет документов, в который включить:

финансовый документ, который подтвердит, что вы оплатили государственную пошлину, установленную за проведение процедуры регистрации права собственности, в полном объеме;
решение, вынесенное судом по итогам рассмотрения вашего иска. Именно этот документ устанавливает ваше право собственности на земельный участок;
документ, удостоверяющий вашу личность;
надлежаще оформленные кадастровый и технический паспорта на данный земельный участок.

Стоит подчеркнуть, что получение вами документов, подтверждающих ваше право собственности на земельный участок, которое вы получили, основываясь на приобретательной давности, не исключает возможности дальнейших судебных разбирательств, инициаторами которых могут выступить лица, считающие себя юридическими собственниками данного земельного участка.

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Правительство упрощает порядок применения приобретательной давности

Кабмин подготовил поправки в ряд нормативных актов (прежде всего, в Гражданский и Земельный кодексы), которые легализуют прежде «холостые» нормы о применении приобретательной давности для оформления права собственности на недвижимое имущество. В частности, предполагается установить, что право собственности по этому основанию возникает вне зависимости от предварительного признания недвижимого имущества бесхозным. Что течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи и земельные участки, права на которые ни на кого не зарегистрированы, начинается со дня начала владения ими. А для приобретения права собственности на линейные сооружения, являющиеся опасными производственными объектами и (или) необходимыми для оказания услуг населению, правительство хочет установить «льготный» срок приобретательной давности — семь лет.

Норма о приобретательной давности, по сути, появилась в Гражданском кодексе РФ мертворожденной. Для того чтобы актуализировать ее, изменить запретительную по факту судебную практику по применению приобретательной давности, Минэкономразвития России подготовило проекты изменений 1 в ГК РФ, в Земельный кодекс РФ, в Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон о кадастре). Скорректировав законодательство, правительство надеется вовлечь в официальный оборот земли и объекты недвижимости, которые по факту являются бесхозными, но при этом используются в хозяйственной деятельности теми или иными лицами. И такое использование длится долгие годы.

Невозможная добросовестность делает невозможным применение нормы

Причин тому, что, в частности, земельные участки не имеют своих официальных хозяев (то есть права на них не закреплены документально), учитывая бурную историю нашей страны, множество. Так, во время Великой Отечественной войны были уничтожены документы, касающиеся ранее предоставленных в установленном порядке земельных участков. В разное время по различным поводам объекты капитального строительства строились в сжатые сроки без соблюдения правил отвода земельных участков. В 50—80-х гг. колхозы и предприятия на условиях вторичного землепользования «одаривали» своих работников наделами с нарушениями порядка их предоставления.

Помочь легализовать подобные объекты недвижимого имущества могла бы приобретательная давность, прописанная в ст. 234 ГК РФ. Согласно п. 1 этой статьи, лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Беда в том, что данная статья плохо соотносится с п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, в которых определено, что все права на недвижимость должны быть зарегистрированы и возникают со дня государственной регистрации. Следовательно, добросовестное владение чужой недвижимостью без регистрации прав на нее невозможно. А без добросовестного владения невозможно и возникновение прав в порядке приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Круг замкнулся.

Как отмечают авторы инициативы по изменению порядка применения приобретательной давности, ГК РФ не дает однозначного ответа на вопрос, с какого момента она возникает. Срок начала приобретательной давности зависит от истечения срока исковой давности. Последняя же не является константой и, в свою очередь, зависит от многих, порой субъективных, обстоятельств. Также из норм ГК РФ непонятно, каким документом должно быть подтверждено наступление срока исковой давности. А без такого документа затруднительно завершить срок приобретательной давности (кстати, и это действие тоже нужно закрепить, а каким документом?).

Что касается приобретения прав на земельные участки в порядке приобретательной давности, то данная возможность существенно ограничивается положениями ст. 214 ГК РФ. Она предусматривает, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью. Таким образом, любое фактическое владение земельным участком признается недобросовестным и не влечет возникновения прав в силу давностного владения. Такая позиция получила закрепление в разъяснениях высших судебных инстанций.

По смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Пункт 16 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

Сложившаяся судебная практика предусматривает необходимость постановки недвижимой вещи на учет в качестве бесхозяйной как условие для дальнейшего признания права частной собственности на нее, поскольку именно в этом случае возможно добросовестное владение такой вещью. Очевидно, что это ставит фактического владельца в зависимость от действий органов местного самоуправления. А муниципалитеты, как правило, совершенно не заинтересованы тратить средства своих скудных бюджетов на описание и постановку на учет имущества, в котором нет необходимости для решения вопросов местного значения. Опять замкнутый круг.

В отношении сооружений норма тоже не действует

Проблема применения приобретательной давности в отношении сооружений гораздо более серьезна, чем в земельном вопросе. Так, по данным Минэкономразвития, права примерно на 720 000 км линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия на них правоустанавливающих документов. И этому найдены объяснения. Во-первых, вследствие ускоренной приватизации имущества, включаемого в уставный капитал, оно не было описано надлежащим образом, что привело к невозможности подтверждения прав на большое количество зданий и сооружений. Во-вторых, значительная часть сооружений была построена в 70—90-х гг. прошлого века так называемым хозяйственным способом, то есть без получения разрешений и оформления постройки. И, наконец, в-третьих, в отсутствие правил технического подключения многие линейные объекты были построены застройщиками и переданы на обслуживание соответствующим компаниям без надлежащего оформления возникновения и перехода прав собственности.

Мировой опыт свидетельствует: добросовестность не нужна

Цепь из замкнутых противоречивостью нормативного регулирования кругов давно следовало разорвать. Но разработчики не торопились, готовились к переменам основательно. Готовя поправки в действующее законодательство, они внимательно изучили зарубежный опыт. Вот что говорит Минэкономразвития о зарубежном опыте.

Безусловно, в каждой из стран существуют свои условия для применения приобретательной давности и они зависят не столько от правовой семьи, сколько от наличия развитой системы регистрации прав. Так, в Англии и США, несмотря на принадлежность стран к системе общего права, приобретательная давность по-разному определяет ключевое условие ее возникновения.

Законодательство США определяет следующие условия приобретения прав на недвижимость в силу давности: открытость, беспрерывность, существенность (то есть значительное число действий, придающих владению насыщенное содержание) владения на протяжении длительного срока (от 7 до 20 лет). Границы земельных участков не имеют официального подтверждения в отрытом для общества кадастре, именно поэтому фактическое давностное владение является важным показателем действительной границы земельного участка и права на недвижимость.

В Англии, где система регистрации прав имеется, никакое право не может возникнуть, не будучи зарегистрированным. Таким образом, и право, основанное на приобретательной давности, также подлежит регистрации. Особенностью английской системы регистрации прав является то, что она предполагает несколько степеней защиты зарегистрированного права. Выделяются полноценные права, обеспеченные полной защитой и признанием государства, относительные, признаваемые на основании документов, хотя и имеющих определенные недостатки, но все-таки свидетельствующих о наличии прав, а также если история указанных прав указывает на владение недвижимостью сроком меньше приобретательной давности. Владельцы данных прав защищены против владельцев меньших прав. Но есть также возможность регистрации заявленных прав, которые могут быть исключены из реестра прав по требованиям владельцев полноценных и относительных прав, но имеют некоторую защиту против фактических притязаний иных лиц. Относительные и заявленные права в случае, если они находятся в реестре прав без оспаривания в течение 12 полных лет или 40 лет для заповедников (срок приобретательной давности в Англии), в силу закона превращаются в полноценные права.

В Швеции и Финляндии действуют законы об административном признании незарегистрированных прав, если фактическое открытое и непрерывное владение недвижимостью составляет более 15 лет. В этом случае государственный землеустроитель решает как вопросы установления границы соответствующего земельного участка, так и установления правового основания для регистрации прав. Им является решение указанного служащего.

Очень востребованы положения о приобретательной давности в развивающихся странах. В Кении, Бангладеше, Нигерии закрепление участков в частную собственность происходило в пользу членов местных общин, продолжительно пользовавшихся землей. В этом случае вопрос образования или уточнения границ земельных участков, приобретаемых по праву давности, решался одновременно с закреплением прав на земельные участки в собственность отдельных лиц. При этом решения о закреплении земельных участков принимаются комиссиями, имеющими в качестве присяжных поверенных выборных представителей местной общины. Таким образом, общими чертами иностранного законодательства, регулирующего вопрос о приобретательной давности, являются требования: открытость владения (правопритязания), продолжительное и непрерывное владение, к которому может добавляться срок признания владения предшественником фактического владельца.

Другие же условия — добросовестность владения, судебное признание права собственности в силу давности владения — не являются обязательными этого правового института.

Отталкиваясь от мирового опыта, разработчики пришли к необходимости отказаться от такого условия для применения приобретательной давности, как добросовестность владения, избежав, таким образом, противоречий в законодательстве и создав условия для преодоления негативной судебной практики.

Приобретательная давность в новом прочтении

Итак, одним из комментируемых законопроектов (ID проекта на портале regulation.gov.ru 02/04/04-19/00090986) предлагается в ст. 234 ГК РФ исключить упоминание о добросовестности владения, а также распространить возможность применения нормы о приобретательной давности для регистрации прав на недвижимость на все, а не только на бесхозяйные вещи. Таким образом, абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ в предлагаемой редакции обретет следующий вид:

Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным («фактическое владение») недвижимым имуществом, вне зависимости от того, признана ли соответствующая вещь бесхозяйной, в течение пятнадцати лет (если иной срок не установлен настоящим пунктом) либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Абзац 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ (проект)

Законопроект содержит положение, согласно которому, если фактическое владение осуществлялось несколькими лицами, то в силу приобретательной давности у них может возникать общая долевая собственность на земельный участок или иную недвижимость. Течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, предлагается считать начавшимся со дня начала владения ими.

Также законопроектом для приобретения права собственности на линейные сооружения, являющиеся опасными производственными объектами и (или) необходимыми для оказания услуг населению, срок приобретательной давности предлагается установить в семь лет. А собственникам или иным законным владельцам земельных участков предлагается запретить возражать против установления сервитута в пользу лица, фактически владеющим размещенным на земельных участках линейным объектом, на протяжении семи и более лет.

Особенности приобретения в порядке приобретательной давности права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Минэкономразвития предложило устанавливать в земельном законодательстве. И «установило» вторым проектом федерального закона (ID 02/04/04-19/00090989), разработав дополнительную ст. 25.1 в ЗК РФ.

В ней устанавливается перечень обстоятельств, при наличии одного из которых заинтересованными лицами не может быть приобретено право собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности (например, если земельный участок является изъятым либо ограниченным в обороте или территорией общего пользования). Также в законопроекте прописано, что до момента вступления в законную силу решения суда не считаются самовольно занятыми земельные участки, в отношении которых их фактическими владельцами заявлены в суд требования о признании права собственности на данные земельные участки в порядке приобретательной давности.

Поправками в Закон о кадастре предусматривается обязательность включения исполнителем комплексных кадастровых работ в карту-план территории сведений о земельных участках, сведения о фактическом владении которыми отсутствуют в ЕГРН, на основании заявлений лиц, осуществляющих фактическое владение такими земельными участками.

Органами государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими полномочиями по предоставлению земельных участков, могут быть представлены возражения относительно обстоятельств, указывающих на фактическое владение такими земельными участками гражданами или юридическими лицами.

1 Проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации в части совершенствования порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимые вещи»; проект федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимое имущество».

Приобретательная давность на земельный участок: судебная практика

Одним из вариантов получить земельный участок в собственность является оформление права собственности на него в силу приобретательной давности. Правовую основу данного юридического действия составляет ст. 234 Гражданского кодекса РФ, согласно которой любой гражданин, длительное время фактически владеющий каким-либо имуществом, в том числе и земельным участком, имеет право оформить данное имущество в собственность. Признание права собственности в такой ситуации осуществляется в судебном порядке.

Условия приобретательной давности

Как было отмечено выше, право на приобретательную давность закреплено в соответствующей статье Гражданского Кодекса РФ. Эта же статья регламентирует и условия, которые необходимо соблюсти для оформления права собственности по данному основанию:

Давность пользования земельным участком – не менее пятнадцати лет. При этом, если начало пользования участком было сопряжено с обстоятельствами, которые могут стать причиной судебного разбирательства, то срок приобретательной давности увеличивается на срок исковой давности – три года.
Непрерывность – земельный участок должен находиться во владении постоянно на всем указанном временном периоде. Законодательство не признает приобретательную давность в том случае, если пользование участком прерывалось. В то же время непрерывность учитывается при наследовании, если наследник продолжает владеть участком наследодателя.
Участком владеет лицо, которое юридически не является собственником.
Открытость – лицо, владеющее участком, осуществляет процесс пользования им открыто, то есть окружающие это видят.
Добросовестность – пользования участком осуществляется без ущемления прав на него законного собственника.

Только соблюдение всех указанных условий дает возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности. Отдельные особенности соблюдения этих условий, точнее нюансы их рассмотрения судами, отражены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 г. Так, судам дается указание, что заявитель должен доказать в судебном заседании свою убежденность, что на протяжении всего времени он считал участок своей собственностью и имел для этого все основания. Например, гражданин К. при обращении в суд с иском о признании права собственности на земельный участок, указал, что за данный участок он купил 18 лет назад у бывшего соседа, когда тот переезжал в другой город. В течение указанного периода времени он постоянно обрабатывал участок: высаживал овощные культуры, убирал сорняки и т.д. При этом К. был уверен, что участок является его собственностью, так как он уплатил бывшему владельцу определенную денежную сумму, что подтверждается распиской. Суд удовлетворил требования истца в полном объеме.

При вынесении подобных решений суд исходит из того, что истец в такой ситуации добросовестный приобретатель имущества, и он не знает, что владение земельным участком не имеет юридического подтверждения.

Если же заявитель знает, что у него нет законных прав на владение участком, то суд не может признать его собственником. Например, банком в отношении должника было осуществлено обращение взыскания на заложенное имущество – земельный участок. Но по независящим от должника обстоятельствам банк не реализовал заложенное имущество и не осуществлял его пользование. Должник обратился в суд с просьбой признать его в соответствии со ст. 234 ГК РФ собственником изъятого у него ранее участка, так как на протяжении 18-ти лет он продолжает пользоваться земельным участком. Суд в иске отказал, сославшись на то, что истец знал, что все указанное время он пользуется участком чужого собственника.

Также в Постановлении Пленума ВС РФ по ст. 234 ГК РФ указывается, что в срок приобретательной давности не входит период, когда истец осуществлял владение земельным участком на основе договора. К примеру, гражданин В. просил суд признать его право собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, так как пользуется данным участком более пятнадцати лет. В ходе судебного заседания было установлено, что земельный участок был передан истцу органами местной власти по договору долгосрочной аренды сроком на 49 лет. Таким образом, у истца отсутствует право на признание его собственником в силу приобретательной давности потому, что ему известен правовой статус данного земельного участка и его права на него. В удовлетворении иска было отказано.

В то же время, если гражданин фактически владеет участком и сдает его в аренду другим лицам, то данный факт не ограничивает право фактического владельца признать участок своей собственностью в силу приобретательной давности.

Совет: при сдаче участка в аренду желательно оформлять данный факт в письменном виде, что даст возможность доказать в дальнейшем суду, что фактический владелец участка уверен в законности своего владения данным участком.

Практика рассмотрения дел по приобретательной давности

В силу того, что признание права собственности на основании приобретательной давности осуществляется только в судебном порядке, то правоприменительную практику по ст. 234 ГК РФ составляют исключительно судебные решения. Их анализ показывает, что суды неоднозначно подходят к исковым заявлениям по приобретательной давности. Часто по аналогичным ситуациям выносятся прямо противоположные решения. Например, суд города Магнитогорска признал право собственности на ½ земельного участка, находящегося в долевой собственности. Из материалов дела следует, что в результате расторжения брака между бывшими супругами был разделен земельный участок, и в отношении него был установлен режим общей долевой собственности. Однако на протяжении двадцати лет бывший супруг, выступивший истцом, занимался обработкой земельного участка, в том числе и доли бывшей супруги, которая все это время не реализовывала свое право на владение участком. Суд согласился с доводами истца и признал право собственности на ½ участка в силу приобретательной давности.

Суд Челябинска в такой же ситуации отказал в удовлетворении исковых требований, указав, что истец знал, что ½ земельного участка является собственностью бывшей супруги, но при этом продолжал пользоваться им. По мнению суда, в действиях истца отсутствует обязательный для приобретательной давности по ст. 234 ГК РФ признак – добросовестность владения.

Исключить такие спорные моменты можно только в том случае, если в отношении долевого имущества произвести выдел доли в натуре. Ведь раздел дома в натуре или раздел участка в натуре позволяют сформировать самостоятельные объекты прав, что значительно сокращает вероятность возникновения спора о праве собственности на данный объект или его часть.

Отметим, что признание права собственности в силу приобретательной давности в отношении долевой собственности судами стало практиковаться относительно недавно. Ранее суды отказывали в удовлетворении исковых требований, основанных на ст. 234 ГК РФ, в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности. Возможно в силу этого такой неоднозначный подход судов к таким делам.

Совет: для большей вероятности положительного решения по делу имеет смысл включить в исковое заявление примеры вынесенных ранее судебных решений по аналогичным ситуациям, желательно судами региона места обращения.

Другим спорным вопросом о признании права собственности в силу приобретательной давности являются самовольные постройки. Пленум ВС РФ указал, что положения ст. 234 ГК РФ не распространяются на постройки, возведенные на земельном участке, используемом без законных оснований. Действующим законодательством предусматривается снос самовольной постройки, которая возведена на земельном участке лицом, не являющимся собственником данного земельного участка или его пользователем на иных законных основаниях. Поэтому в судебной практике часто встречаются исковые требования о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, когда в дальнейшем истец планирует узаконить и самовольно возведенное строение. Как показывает практика, суды не признают право собственности на самовольные постройки одновременно с признанием права собственности на возведенные на них строения. К примеру, гражданин Р. просил суд признать его собственником в силу приобретательной давности земельного участка и возведенного на нем дома. Истец сообщил, что данным земельным участком пользуется более двадцати лет, около двадцати лет назад на этом участке им был построен дом для летнего проживания, но никаких документов на дом и участок он не имеет. Суд признал его право собственности на земельный участок, но отказал в признании права собственности на дом. В судебном решении было разъяснено, что истец должен оформить в установленном порядке право собственности на земельный участок и только после этого у него возникнет право оформления права собственности на дом.

Приобретение земельного участка в собственность в силу приобретательной давности — ситуация весьма распространенная. Но, несмотря на это, она не всегда носит однозначный характер и имеет однозначное решение со стороны суда.

Оформление собственности на земельный участок по приобретательной давности

Недостатки законодательного регулирования в России земельных правоотношений привели к тому, что нередко участки земли, которыми владеют некоторые граждане на протяжении многих лет, а иногда и десятилетий, на практике, очень сложно оформить в собственность, получив на это соответствующее разрешение властей. Поэтому предусмотренный в российском Гражданском кодексе институт приобретательной давности весьма актуален на сегодняшний день.

С 2006 года у российских фирм и граждан появилась возможность признания в судебных инстанциях права собственности на участок земли посредством института приобретательной давности.

В статье 234 ГК указано, что владелец участка земли, юридически не являющийся собственником данного участка, но добросовестно, непрерывно и открыто владеющий своей собственной землей в течение пятнадцати лет, в итоге приобретает законное право собственности на данный участок земли.

Как следует из положений названной статьи ГК, субъектами правового института приобретательной давности могут выступать и граждане России, и юридические лица. Следовательно, Российская Федерация как субъект гражданских правоотношений, а также российские регионы и муниципалитеты не вправе становиться субъектами прав собственности на участок земли посредством приобретательной давности.

В результате по данному основанию может оформляться только частная собственность на землю, а государственная или муниципальная собственность – нет.

Приобретение участков земли по давности владения сравнительно с иными объектами недвижимости имеет ряд правовых особенностей. Это объясняется тем, что по давности владения возможно возникновение лишь права частной собственности, однако далеко не все участки земли могут приобретаться в частную собственность организаций или физических лиц.

Прежде всего, это связано с ограничением на основании положений Земельного кодекса гражданской оборотоспособности некоторых участков земли и установлением законом в их отношении особых правил. В частности, участки земли не подлежат юридическому оформлению в частную собственность, если он изъяты из оборота земли или как-то ограничены в нем.

Право собственности на участки земли в силу правового института приобретательной давности может приобретаться на участки, формально принадлежащие на праве собственности какому-то другому лицу, либо на юридически бесхозяйную землю.

Условия приобретательной давности

Для оформления права собственности на землю, ссылаясь на приобретательную давность, требуется выполнение пяти условий:

1. Давность существования земельного владения – 15 лет. Исчисляться данный срок владения землей начинается в момент появления у правообладателя этого владения. Если же участок земли еще может быть истребован у его владельца юридическим собственником земли, то срок владения начинается уже по окончанию срока исковой давности.

2. Непрерывность владения землей. Данное условие, предусмотренное в российском гражданском кодексе, означает, что участок земли весь период (то есть минимум в течение указанных 15 лет) не выходил из владения конкретного лица, претендующего на оформление права собственности. Владение землей, которое то появляется, то прекращается, не влечет возникновение приобретательной давности на участок земли. Исключения составляют лишь те случаи, когда участок земли выбывал из законного владения помимо воли его правообладателя.

Стоит отметить, что непрерывность владения участком земли сохраняется при замене законного владельца его правопреемником (статья 234 пункт 3 ГК РФ). Правопреемство на землю устанавливается согласно нормам гражданского законодательства. Для физических лиц применяются чаще всего положения наследственного права. Однако и здесь есть нюансы. Поскольку наследодатель-владелец участка земли не являлся по юридическим документам собственником этого участка, то и оставить его по завещанию он не имел права. Поэтому правопреемство в указанной ситуации возможно лишь для наследников по закону.

Исходя из вышеуказанных норм, фактический владелец участка земли, претендующий на вступление в собственность в силу гражданско-правового института приобретательной давности, для расчета срока законного владения вправе присоединить к времени своего владения участком земли и срок владения этим участком, которое осуществлял его умерший родственник-наследодатель, при условии, что законный наследник вступил в наследство и продолжил пользоваться землей после смерти наследодателя.

Кроме того, непрерывность давностного владения сохраняется при передаче владельцем земли своего участка во временное владение третьему лицу.

3. Владение участком земли осуществляется лицом, не считающимся собственником участка, как своим собственным. Данное положение означает, что владелец земли должен извлекать для себя полезные свойства участка земли соответственно его назначению. К примеру, владелец использует участок земли, предназначенный для садоводства, для выращивания на нем сельскохозяйственных культур для своей семьи.

При установлении данного условия для приобретательной давности законодателем предполагается, что владение участком земли как своим собственным значит владение не по договору. Следовательно, положения статьи 234 российского Гражданского кодекса о приобретательной давности не должны применяться в ситуациях, когда владение землей происходит в результате договорных обязательств (хранения, безвозмездного пользования, аренды и других соглашений).

В судебной практике наиболее распространенным случаем, когда возможно использование института приобретательной давности для оформления собственности владельцем участков земли, является передача этих участков юридическим собственником иному лицу без надлежащего правового оформления.

К примеру, гражданин приобрел еще до введения в действие российского Земельного кодекса участок земли, но письменный договор купли-продажи сторонами сделки не был составлен, и регистрация прав, естественно, не производилась. Приобретатель, владеющий участком, был убежден, что купил землю, поскольку оплатил бывшему хозяину определенную денежную сумму, а тот освободил соответствующий участок земли. В реальности же формальным собственником данной земли остался прежний хозяин.

4. Открытость владения, означающая, что окружающие должны иметь потенциальную возможность наблюдать это владение правообладателя конкретным участком земли.

5. Добросовестность владения соответствующим участком земли. Под добросовестностью владения в данном случае подразумевается внутреннее убеждение владельца участка земли в законности и обоснованности своего владения. Если же фактический владелец земли знал, что участком владеет другой гражданин либо организация, и самовольно занял данный участок земли, то такое владение, даже осуществляемое на протяжении длительного времени, не может признаваться добросовестным.

Порядок оформления участка по приобретательной давности

Признание права собственности владельца участка земли в силу приобретательной давности происходит через суд.

Поскольку у фактического владельца земли нет документов, подтверждающих законное владение этой землей, он, согласно российскому Гражданскому кодексу (статья 234), может обратиться в судебные инстанции для признания своего права собственности.

Только после получения в ответ на соответствующее исковое заявление положительного решения суда и его вступления в силу, у владельца земли появляется основание для государственной регистрации приобретенного через суд права собственности на участок земли в силу давностного владения.

Нужно обратить внимание, что в постановлении судьи участок земли должен точно идентифицироваться. Это значит, что по документу можно совершенно точно определить, какой участок земли является объектом судебного постановления.

Для этого в решении указываются местоположение (адрес) этого участка земли, его категория, площадь и кадастровый номер. Если же данный участок земли еще не стоит на кадастровым учете, то в регистрации прав собственности на него будет отказано.

Документы для регистрации прав

Для получения регистрационного свидетельства на участок земли, приобретенный в собственность в силу правового института приобретательной давности на основании постановления суда, нужна следующая документация:

документ, подтверждающий оплату заявителем регистрационной пошлины в пользу государства;
решение судьи, имеющее силу правоустанавливающей документации на участок земли;
удостоверение личности заявителя;
кадастровый паспорт и иные технические документы на оформляемый участок земли.

Выдача регистрационного свидетельства владельцу земли, вступившему в собственность на основании соответствующего судебного акта, не мешает в дальнейшем через суд оспаривать такую регистрацию права третьими лицами, считающими себя законными собственниками этого участка земли.

Статья 234. Приобретательная давность

1. Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Комментарий к Ст. 234 ГК РФ

1. Добросовестность является важнейшим и незаменимым атрибутом давностного владения. Всякое осуществление гражданских прав предполагается законодателем как добросовестное (см. п. 2 ст. 6 ГК), однако в отдельных случаях закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК). Примерами таких «пограничных ситуаций» могут служить приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя (п. 2 ст. 46, ст. 302 ГК); изготовление вещи из чужого материала (ст. 220 ГК); владение по давности. Для добросовестности приобретения давностного владения достаточно убежденности субъекта в отсутствии нарушения его поведением прав других лиц на основании аномального положения вещи в хозяйственном пространстве.

2. Определенную дискуссионность имеет вопрос: должен ли давностный владелец сохранять добрую совесть на протяжении всего установленного законом срока или добросовестным должно быть только приобретение имущества? Предложение об исключении признака добросовестности давностного владения из комментируемой статьи содержится, в частности, в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектах федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ. Ее разработчики предлагают также квалифицировать предъявление иска к давностному владельцу по поводу объекта владения (т.е. иска об истребовании недвижимой вещи или иска о признании права собственности на движимую вещь) как обстоятельство, прерывающее давностный срок, а отказ в удовлетворении такого иска — как основание для немедленного возникновения и регистрации права собственности на спорную вещь у давностного владельца.

Представляется, что положения комментируемой статьи не могут быть истолкованы иначе как требующие добросовестности на протяжении всего периода давностного владения. При этом следует считать, что далеко не всякое получение давностным владельцем сведений о чьих-либо претензиях на задавненное имущество будет означать немедленную утрату им добросовестности. Об обоснованности этих претензий давностный владелец должен судить, основываясь на восприятии их правопорядком: если суд откажет в удовлетворении таких требований, добросовестность владельца не может считаться поколебленной, а давностный срок — прервавшимся. Если же суд подтвердит обоснованность таких требований, признав права другого лица на спорное имущество, давностное владение будет прекращено как таковое. Если давностный владелец осведомлен о претензиях на объект владения, не реализованных в иске, то такая осведомленность также не вредит добросовестности, поскольку пассивность собственника в отстаивании своего права может восприниматься давностным владельцем либо как сомнения собственника в безупречности его титула, либо как его незаинтересованность в продолжении владения. Разумеется, сказанное справедливо, только если давностный владелец не препятствует недобросовестным образом предъявлению или удовлетворению иска.

Таким образом, при соответствующей корректировке судебной практики действующая редакция комментируемой статьи, включая требование о добросовестности давностного владения, отнюдь не выглядит как создающая непреодолимые препятствия для ее применения. Предложение рассматривать отказ в удовлетворении иска к давностному владельцу о прекращении его владения как достаточное основание для немедленного возникновения у него права собственности на спорную вещь выглядит чересчур решительным подходом, не учитывающим, что лучший титул в отношении спорной вещи может принадлежать другому лицу, которое по каким-то причинам еще не предъявило соответствующий иск к давностному владельцу. С судьбой этой предлагаемой новеллы связана квалификация предъявления иска в качестве обстоятельства, прерывающего течение давности, — в случае сохранения законодателем действующего порядка возникновения права собственности по давности владения перерыв давностного срока предъявлением не удовлетворенного впоследствии иска категорически недопустим.

3. Добросовестность как конституирующий давностное владение признак предопределяет прочие его характеристики — открытость и владение в виде собственности, а также создает предпосылки для непрерывного проявления всех трех свойств в совокупности. По сути, открытость и видимость собственности в давностном владении являются отдельными аспектами добросовестности. Сокрытие владельцем своего фактического владения от окружающих (если только такой режим хозяйственной эксплуатации вещи не обусловлен спецификой ее свойств) практически всегда свидетельствует по меньшей мере о его неуверенности в безупречности своего поведения. Признание владельцем преимущества чьих-либо претензий на задавненную вещь (например, признание им обязанности регулярно передавать другому лицу плоды и доходы от ее использования) также позволяет усомниться в его добросовестности.

4. В отличие от норм о правилах истечения срока исковой давности комментируемая статья не содержит даже примерного перечня обстоятельств, приостанавливающих или прерывающих приобретательную давность. Можно было бы предположить, что такие понятия законом в принципе не предусмотрены, если бы в п. 1 комментируемой статьи не шла речь о непрерывности давностного срока. По крайней мере представляется невозможным распространять на приобретательную давность правила ст. ст. 202 и 203 ГК РФ по аналогии, кроме, пожалуй, правила о прерывании давности совершением владельцем действий, свидетельствующих о признании им чужого права в отношении спорной вещи. Предъявление иска другим лицом (см. ст. 203 ГК), как уже было сказано, не может рассматриваться как обстоятельство, прерывающее давность, если это не сопровождается утратой давностным владельцем доброй совести (к примеру, когда он начинает противоправно препятствовать постановлению судом справедливого решения по делу). Дореволюционная практика применения норм о приобретательной давности, решая вопрос о ее приостановлении, акцентировала внимание не на поведении давностного владельца, а на наличии объективных обстоятельств (несовершеннолетие, душевная болезнь, пребывание в действующей армии), препятствующих собственнику позаботиться должным образом о своем имуществе, в частности потребовать его отобрания у давностного владельца.

5. Наиболее типичными и бесспорными ситуациями, в которых может быть поставлен вопрос о квалификации владения субъекта как давностного, являются ситуации владения бесхозяйным имуществом, т.е. имуществом, у которого вообще нет собственника либо собственник которого не известен владельцу, а также случаи, когда имущество собственника оказалось у давностного владельца каким-то способом, не противоречащим закону, вне связи с договорными отношениями (например, собственник забыл свою вещь у давностного владельца и не принимал мер к ее истребованию). Эти ситуации объединяет отсутствие конфликта интересов давностного владельца и собственника (или титульного владельца). Если последний не объявится и не предъявит требования о признании за ним права собственности на спорное имущество и об изъятии его из давностного владения, приобретение права собственности на это имущество по давности владения при сохранении соответствующих реквизитов в течение установленного срока будет беспроблемным.

Гораздо сложнее определить судьбу задавненного имущества в тех случаях, когда возникает конфликт интересов либо прогнозируется, в частности когда личность собственника известна давностному владельцу. Применим ли вообще в таких ситуациях институт приобретательной давности? Считаем, что в некоторых ситуациях не только применим, но и является единственным законным механизмом, позволяющим устранить неопределенность в принадлежности спорного имущества, — в частности, когда констатировано несоответствие закону основания, по которому субъект рассчитывал приобрести право собственности, но приобрел лишь фактическое владение. Так, если имущество передано во исполнение ничтожной сделки либо признанной недействительной оспоримой сделки и последствия их недействительности в виде реституции по каким-то причинам не удалось применить, приобрести право на это имущество можно только по давности владения.

В соответствии с позицией ВАС РФ, выраженной в п. 18 Постановления от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление Пленума ВАС РФ N 8), нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Следствием применения такого подхода не может не быть «зависание» в неопределенном состоянии вопроса о правовой принадлежности имущества, которое собственнику не удалось истребовать из незаконного владения, к примеру, по причине пропуска исковой давности. Квалификация владения бывшего договорного владельца как давностного после истечения исковой давности по требованию, которое могло быть обращено к нему собственником, выглядела бы оправданной (для сравнения: российская дореволюционная судебная практика допускала приобретение права собственности по давности владения имуществом, изначально переданным по договору).

6. Давностный владелец вправе защищать свой охраняемый законом интерес в сохранении фактического владения против всякого, кто, подобно ему, не имеет титула в отношении спорной вещи, но в отличие от него не осуществляет добросовестного и открытого владения ею. Вещный иск, предоставленный давностному владельцу, аналогичен, таким образом древнеримскому «публицианову иску», не предоставлявшему владельцу защиту против собственника и лица, чье владение было защищено преторским интердиктом. Подробнее о защите прав владельцев, не являющихся собственниками, см. комментарий к ст. 305 ГК РФ.

7. Присоединение срока давностного владения, осуществлявшегося лицом, правопреемником которого является нынешний владелец вещи, допустимо в порядке как универсального, так и сингулярного правопреемства.

8. Правило о начале исчисления приобретательной давности после окончания исковой давности распространяется только на те случаи, когда задавненное имущество могло быть истребовано по виндикационному иску или аналогичным ему искам титульных владельцев. Из этого следует, что срок давностного владения вещью, перешедшей по недействительной сделке, должен исчисляться с момента передачи вещи, по крайней мере в тех ситуациях, когда недействительность сделки не была обусловлена виновным поведением владельца.

9. Статья 11 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» придала ст. 234 ГК РФ обратную силу. В то же время судебная практика, в том числе практика Верховного Суда РФ, склонилась к ограничительному толкованию этого правила, категорически отказываясь исчислять сроки приобретательной давности в период, предшествовавший 1 января 1991 г. — дате, с которой вступил в силу Закон РСФСР «О собственности», мотивируя это тем, что только с принятием этого нормативного акта впервые после 1917 г. в российском законодательстве вновь появился институт приобретательной давности как таковой. В Постановлении Пленума ВАС РФ N 8 обращено внимание нижестоящих судов на то, что до 1 июля 1990 г. в России действовал установленный в ст. 90 ГК 1964 г. принцип неограниченной виндикации государственного имущества, что, с точки зрения ВАС РФ, может быть рассмотрено как обстоятельство, исключающее исчисление давностных сроков до указанной даты, по крайней мере в отношении имущества, тяготевшего к государственному фонду. Аналогичная позиция изложена в п. 5 информационного письма ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».