Можно ли строить дом на землях сельхозназначения для садоводства?

Земли сельскохозяйственного назначения для садоводства

Главная » Земля » Земли сельскохозяйственного назначения для садоводства

Все земельные участки на территории нашего государства можно отнести к нескольким категориям. Поэтому использование каждого конкретного участка строго регламентируется согласно действующему законодательству.

Применение объекта не по своему назначению с возведением на нем сооружений, которые не предназначены для тех же целей, что и категория земельного участка недопустимы. Многие собственники земли интересуются, что включает в себя понятие садоводства и можно ли построить на территории такого участка дом, который в дальнейшем будет использоваться для регулярного проживания.

Земли сельхозназначения для садоводства

В категорию сельскохозяйственных земель обычно включают территории, расположенные за чертой сельских либо же городских поселений. Основным предназначением таких участков выступает выращивание с/х культур, а также обеспечение сельскохозяйственных нужд.

Государство определяет несколько ключевых видов разрешенного использования земельных наделов. Эта информация представлена в Земельном Кодексе РФ, территория сельскохозяйственного производства должна использоваться в рамках целевого принципа – это обязательно. Садоводческие земельные наделы относят к категории наиболее популярных типов земельной собственности, которые используются.

Можно осуществлять покупку земли не только юридическим лицам, но и физическим. При желании каждый владелец может приобрести землю у государства после того, как она была арендована.

Виды разрешенного использования угодий для садоводства:

  • Можно выращивать продукты для питомника, декоративные сорта культур и овощей;
  • Разводить мицелии (грибы) с целью дальнейшей переработки урожая;
  • Выращивать кустарники и фруктовые деревья;
  • Осуществлять посадку и уход за ореховыми насаждениями;
  • Разводить виноградники, ягодные и плодоносные кустарники;
  • Выращивать семена с целью дальнейшего повышения максимальной эффективности урожая садов;
  • Выращивать фрукты, чтобы потом производить напитки;
  • Обустраивать участки с пряностями.

Разрешается использовать земельные наделы в целях садоводства, а также огородничества, при этом есть одно условие – соблюдение целевого принципа эксплуатации государственных земель. После того, как будет арендовано угодье, гражданин может приобрести право собственности и стать полноправным владельцем территории.

Что можно строить на земле для садоводства

Не на всех участках, которые были выделены жителям страны для осуществления огороднических и садоводческих работ, разрешается возводить жилые строения. Ключевая цель подобного строительства – проживание в нем после окончания работ. Получить разрешение на прописку не всегда есть возможность, приходится сталкиваться с множеством проблем.

Земля, которая предназначена для садоводства, относится к категории сельскохозяйственных угодий. Многое будет зависеть от того, какие данные были предоставлены и можно ли на территории возводить жилые строения.

Подобные участки позволяют возводить постройки хозяйственного назначения:

  • бани и сараи;
  • гаражи и теплицы;
  • садовые домики для отдыха (они не предназначаются для постоянного проживания);
  • иные сооружения, которые относят к категории хозяйственного назначения: их можно использовать для выращивания сельскохозяйственных культур.

Действующее законодательство не запрещает сооружать жилые здания на земельных участках, которые были выделены для осуществления садоводства, в то же время не каждое здание разрешается возводить.

Можно ли построить дом на земле для садоводства

Вам хочется поскорее покинуть просторы шумного города и перебраться в тихий населенный пункт? Вы являетесь собственником земельного надела, который предназначен для ведения садоводческой деятельности? Согласно ст. 40 Земельного Кодекса и ст. 263 Гражданского Кодекса РФ, собственник участка имеет полное право проводить на территории застройку земли по своему усмотрению.

Однозначный ответ можно получить только после определения категории участка, и сделать это необходимо в кротчайшие сроки, если вы хотите добиться желаемого результата.

Если объект находится на земельном участке, который предназначается для ведения сельского хозяйства, тогда строительство частного дома с последующей пропиской категорически запрещено. Выход из сложившейся ситуации есть: может быть назначена смена угодья. Собственник участка может построить на его территории садовый домик, в котором будут проведены коммуникации: отопление, электричество, водопровод и т. д.

Перевод земель сельхозназначения в рекреационные.

Что можно строить на землях сельхозназначения, читайте тут.

Для того, чтобы поменять статус из нежилого сооружения в жилое, достаточно отправить на рассмотрение дело в администрацию. Возведенный на территории населенного пункта дом формально законом не запрещен, но есть свои нюансы, о которых необходимо знать.

Отличия жилого дома от садового

Частные дома предназначаются для постоянного проживания людей. Такое помещение позволяет прописаться, если человек – владелец имущества, либо было получено разрешение собственника на прописку в устной или в письменной форме.

Обычно используют садовые домики для сезонного отдыха в теплое время года. Для проживания такие сооружения не предназначены из-за отсутствия большинства коммуникаций. В небольших домиках можно хранить различный сельскохозяйственный инвентарь, чаще всего в таких целях их и сооружают.

Владельцы такого недвижимого имущества обычно живут в садовых домиках всего несколько дней весной и летом, когда можно заниматься огородом и садом. В частном доме можно жить в любое время года, в нем есть все необходимые коммуникации, и можно проводить свободное время с максимальным комфортом. Садовый дом может стать жилым, и многие владельцы задаются целью сделать все возможное, чтобы добиться поставленной цели.

Необходимо подать заявление в местную администрацию, но для перевода домик должен соответствовать двум основным критериям:

  • отвечать общим нормам безопасности, а также иметь все важные коммуникации (требования к жилым сооружениям);
  • земельный участок должен быть собственностью заявителя, не должно быть никаких обременений (кредитов, или заключенного договора аренды).

Как изменить категорию земли для садоводства

Вопросы подобного характера находятся в юрисдикции местной администрации.

Собственник земельного надела может обратиться в ближайшее отделение со всеми необходимыми документами:

  • удостоверением личности;
  • прошением изменить категорию ЗУ;
  • правоустанавливающими бумагами на земельный участок;
  • выписку из ЕГРН с характеристикой участка;
  • проектом планирования территории;
  • графической схемой с указанием объекта;
  • заверенной у нотариуса доверенности, если она необходима.

Следует заранее уточнить список документов, которые понадобятся у сотрудника администрации, он может видоизменяться в зависимости от ситуаций. После принятия заявки на руки вам будет выдана расписка, в которой обязательно указывается дата обращения с прописанным списком документов, которые ранее были предоставлены.

По закону, срок рассмотрения не должен превышать одного месяца. Вам не нужно лично присутствовать на слушании, чтобы получить разрешение на строительство.

Дело в том, что открытых заседаний не проводят. Может возникнуть проблема с землями, которые были выделены для садоводческих работ. Они могут быть плодородными, в отличие от территории, которая является частью населенных пунктов.

Получить разрешение можно будет только в том случае, если вы докажите, что за последние несколько лет качество почвы стало хуже.

После того, как будут изучены все материалы дела, глава администрации вынесет свой вердикт:

  • удовлетворить требования заявителя;
  • отказать в удовлетворении требований гражданина.

Отрицательное решение можно обжаловать в судебном порядке. В случае положительного решения данные о земельном участке будут внесены в ЕГРН спустя 15 дней после того, как был оглашен вердикт. Каждый имеет право обратиться в Росреестр, чтобы в дальнейшем внести новые сведения в него.

Особенности ведения садоводства на землях сельхозназначения

Садоводство на сельскохозяйственных землях имеет ряд особенностей.

Любое действие, которое собственник участка желает осуществить на принадлежащем ему наделе, должно соответствовать не только целевому назначению земли, но и виду его разрешенного использования (ВРИ, указанное в кадастровом паспорте участка).

Согласно действующему Федеральному закону № 66-ФЗ граждане, являющиеся счастливыми обладателями участков, предназначенных для ведения садоводства, имеют возможность:

  • наслаждаться свежим воздухом;
  • выращивать плодовые, ягодные и другие сельскохозяйственные культуры;
  • отдыхать;
  • возводить жилые и хозяйственные постройки и многое другое.

Общая информация о категории

Российская Федерация обладает огромными земельными территориями, большинство из которых относится к категории сельхозназначения.

Именно эти «зеленые пространства» являются одним из самых главных богатств страны, так как используются в целях:

  • сельскохозяйственного производства;
  • создания необходимой инфраструктуры;
  • производственной деятельности;
  • переработки продукции;
  • строительства жилых и хозяйственных построек;
  • нужд транспорта;
  • постоянного проживания.

Такой широкий выбор возможностей использования земель сельскохозяйственного назначения обусловлен тем, что они, согласно Земельному Кодексу РФ предназначены для обслуживания полного цикла выращивания сельхозпродукции.

То есть если возникает такая необходимость, сельхозугодия могут стать «домом» и для административного корпуса и для складских помещений и для жилых домов для работников.

Земельные участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» чаще всего также располагаются именно на землях этой целевой категории.

Особенности участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения

Понятие «ведение садоводства» широко распространено. Для большинства россиян оно обозначает приобретение земельных участков, на которых граждане имеют возможность выращивать овощи, плодовые и бахчевые культуры, кустарники и просто отдыхать.

С точки зрения российского законодательства (ФЗ № 66-ФЗ) ведение садоводства для собственных нужд на землях сельскохозяйственного назначения возможно в случаях, если они относятся к любому из следующих сообществ:

  1. Садоводческие товарищества (СНТ).
  2. Садоводческий некоммерческий кооператив (СНК).
  3. Садоводческое некоммерческое партнерство (СНП).

Эти земли имеют общий код 13.2 по Классификатору ВРИ и позволяют владельцам:

  • возведение индивидуального жилого строения, в котором собственник будет проживать периодически (без права постановки на учет в органах УФМС);
  • возведение любых сопутствующих и хозяйственных построек (баня, гараж, сарай, птичник, беседка и т.д.);
  • выращивание овощей, ягод, деревьев и кустарников, бахчевых культур;
  • разведение цветов или грибов и т.д.

В зависимости от того, каким образом осуществлялось приобретение земельного участка, проводилась ли приватизации или выдел надела, может быть разной и форма собственности участка.

Существует несколько видов форм собственности садоводческих земель:

  • индивидуальная – гражданин может являться законным собственником куска земли, расположенного в пределах садового товарищества;
  • коллективная – приобретается только право пользования на земельный участок, который находится в собственности СНТ.

В 2019 году вступит в силу новый закон «о садоводстве» ФЗ №217-ФЗ, который оставит только одну форму существования для садоводств – некоммерческое товарищество.

Также существенные изменения коснуться жилых построек на землях сельхозназначения с ВРИ «Ведение садоводства». Садоводы смогут возводить капитальные жилые строения, предназначенные для круглогодичного проживания и прописываться в них. Также существенно улучшится ситуация с инфраструктурой и коммунальными благами.

Приобретая земельный участок для садоводства, необходимо четко понимать, как именно вы желаете использовать надел. Именно поэтому так важно обращать внимание не только на категорию земель, но и на вид ее разрешенного использования.

Например, код классификатора ВРИ 1.5 имеет название «садоводство». Но эти земли не подходят для отдыха и выезда всей семьей по выходным на зеленую лужайку под тень молодых яблок и вишен.

Земли с ВРИ 1.5 предназначены для сельскохозяйственного производства и подойдут только тем, кто намерен заниматься серьезным бизнесом, связанным с садоводством.

Строительство

Являясь обладателем земельного участка с определенным видом разрешенного использования «Ведение садоводства», собственник может себе позволить строительство следующих объектов (без согласования и получения разрешительной документации):

  • баня;
  • гараж;
  • сарай;
  • уличный туалет;
  • беседка любой сложности;
  • теплицы;
  • садовый домик для отдыха;
  • овощехранилище и т.д.

Важным условием возведения любого строения на земельном участке является соблюдение правил СНиП №30-02-97. В них предусмотрены основные требования к строениям (этажность, площадь и т.д.), расстояниям между постройками и другим правилам планировки и застройки собственного садового участка.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал о том, какие ошибки можно допустить и как предотвратить их, решив начать строительство на землях сельхозназначения.

Выводы

Земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Ведение садоводства» предоставляют своим владельцам практически полную свободу действий. Разрешается не только действительно заниматься выращиванием плодовых или овощных культур, но и вести жилое и хозяйственное строительство.

Построив капитальное жилье или же садовый дом можно в полной мере наслаждаться загородным отдыхом:

  • возделывать грядки;
  • сажать саженцы;
  • выращивать цветы;
  • наслаждаться солнцем и природой (как правило, участки под садоводство располагаются в наиболее экологически чистых зонах и имеют высокий уровень плодородности почв).

Основной недостаток таких земельных наделов – невозможность прописки, устранится в ближайшее время, после вступления в силу нового Федерального закона №217 о садоводстве и огородничестве.

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?

Если земельный участок был выделен для ведения садоводства, разрешение для начала строительных работ на нем не требуется (п. 17 статьи 51 Градостроительного Кодекса).

Дополнительно 30.06.2011 года Конституционный суд принял Постановление №13-П, разъясняющее, что в случае постройки жилого помещения на участке, отведенного для садоводческих нужд, его владелец может прописаться в данном строении.

Возможность постройки жилья на собственном наделе земли, для которого определено садоводческое целевое использование, гарантировано п. 1 статьи 27 Конституции РФ.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Можно ли строить дом на землях для садоводства

Постройка собственного загородного дома – непростая задача, поскольку большинство пригодных для этих целей земельных участков, находящихся вблизи крупных населенных пунктов, уже находятся в чьей-либо собственности.

Если бы речь шла только о частном владении, то это было бы полбеды, но основной массив земли пребывает в собственности государства и организаций, различным образом связанных с государственными чиновниками.

Сложность также состоит в том, что действующий механизм регуляции рынка земли предусматривает процедуру разделения участков на категории и определения для них целевого назначения. Это означает, что даже при наличии собственной земли, ее владелец ограничен в возможности строить на ней что-либо.

Участок земли, на котором разрешено индивидуальное строительство, наделяется несколькими статусами: он отличается по присвоенной категории и виду целевого назначения. Назначение напрямую влияет на разрешенные типы постройки. На возводимое помещение могут налагаться ограничения, либо жилой дом в принципе не может быть построен на данном участке.

Подробнее о категории земель

Существует несколько основных категорий:

  • территории, относимые к поселениям;
  • сельскохозяйственные земли;
  • территории, находящиеся под охраной;
  • специализированные промышленные земли и территории;
  • отделенные земли, включенные в состав лесного или водного фонда;

Земли сельхозназначения: можно ли строить дом?

Что значит земли сельхозназначения СНТ и ДНП, читайте тут.

Наделы земли, на которых возможно строительство коттеджей, и которые находятся в частном владении, в большинстве случаев относятся либо к сельскохозяйственным землям, либо к территориям, относимым к поселениям. Территории со статусом особо охраняемых могут быть задействованы в строительстве, однако, такие случаи – редкость.

Земли поселений

Если земля предназначена для расширения населенного пункта и организации городской застройки, она относится к категории земель населенных пунктов. В п. 2 статьи 83 Земельного Кодекса установлено, что данная категория отделяется от земли других категорий посредством границы города или деревни.

В составе земель поселений также выделяются территории, отводимые под строительство жилья и для организованной сельскохозяйственной деятельности. Разделение участков земли в пределах одного поселения проводится согласно градостроительному регламенту, разработанному руководством муниципального образования.

Данное строительство не является ограничивающим условием для строительства дома, поскольку постройки могут возводиться как на сельскохозяйственных землях, так и на землях, специально предназначенных для индивидуального строительства.

Однако с получением права на регистрацию в жилом доме, находящимся на земле, предназначенной для подсобного хозяйства, могут возникнуть трудности, вплоть до необходимости обращения в суд.

Сельскохозяйственные земли

Если обратиться к п. 1 статьи 77 Земельного Кодекса, можно выяснить, что земли сельскохозяйственного назначения включают в себя участки, находящиеся вне черты города, основная цель которых – удовлетворение сельскохозяйственных нужд.

Существует несколько видов использования подобных земель, в ряде случаев целевое назначение налагает ограничения на возможность застройки участка его владельцем.

К примеру, если надел, относимый к сельскохозяйственным землям, был отведен для осуществления огородничества, возведение на нем объектов индивидуального жилищного строительства может быть запрещено. В то же время, если участок был создан для подсобного хозяйства, возможность строительства жилых сооружений сохраняется.

Если обобщить: владельцы земельных наделов сохраняют ограниченное право на проведение строительных работ, если их участки предназначены для целей садоводства и фермерской деятельности.

Для обхода подобных ограничений, законодательство предусматривает процедуру перевода сельскохозяйственного участка в разряд земель населенных пунктов, которые принято считать менее ценными (соответственно, на них налагается меньше ограничений).

Данным механизмом пользуются землевладельцы для расширения собственных прав, в том числе, связанных с жилым строительством. В ходе изменения категории происходит перемещение черты населенного пункта, также потребуется выплатить государству компенсацию за потерю возможностей сельхозпроизводства.

Необходимость проводить компенсационные выплаты государству существенно снижает выгоду от смены категории земельного участка для ее владельца. Поэтому смена целевого назначения, выполняющая те же функции, пользуется у землевладельцев большей популярностью.

Наличие огромного массива земли у обанкротившихся колхозов вызывает большой интерес у частников, желающих организовать индивидуальное строительство. В таких случаях не проводится изменение целевого назначения приобретенного участка.

Подобная практика считается спорной с точки зрения действующего законодательства, однако, ввиду массового характера коттеджного строительства на бывших колхозных землях, практика сноса таких построек встречается крайне редко.

Какие бывают виды разрешенного использования

Возможные варианты того или иного применения земельного надела его арендатором или владельцем, описываются с помощью специальной подкатегории, под общим названием «вид разрешенного использования».

К таковым можно отнести:

  • частное строительство жилья;
  • организация личного подсобного хозяйства на участке;
  • возведение дачных построек и организация хозяйства;
  • производство сельскохозяйственной продукции;
  • осуществление фермерской деятельности;
  • постоянная крестьянско-фермерская деятельность;
  • строительство малоэтажного жилья;
  • возведение коммерческих зданий.

Многообразие видов допустимого использования приводит к тому, что одинаковые по своим характеристикам участки могут быть применены для совершенно разных целей. К примеру, надел сельскохозяйственного назначения может быть наделен такими видами применения, как: огородничество без возможности постройки жилых строений, ведение подсобного хозяйства с возможностью постройки зданий, садоводство, постройка дачи, крестьянско-фермерская деятельность (с ограниченным правом возведения жилья).

Право землевладельца на возведение зданий (жилых или нежилых) напрямую определяется видом разрешенного использования, который, в свою очередь, определяется градостроительным регламентом местного муниципалитета.

Особенности индивидуального строительства

Если для участка разрешено ИЖС, на такой земле можно начинать постройку жилых объектов без каких-либо ограничений. В п. 3 статьи 48 Градостроительного Кодекса дано определение: к объектам ИЖС относятся отдельно расположенные жилые здания не выше трех этажей, в которых может проживать одна семья. Если подробнее рассмотреть данную формулировку, то выяснится, что термин «отдельно стоящие» подразумевает, что на одном участке может быть возведено одно жилое строение.

Участки, для которых разрешено индивидуальное строительство, являются наиболее ходовыми на рынке земли, поскольку в построенном жилом доме можно без проблем зарегистрироваться.

Стоит отметить, что проект дома, построенного на подобном участке, должен быть составлен организацией, обладающей соответствующей лицензией, и пройти согласование в государственных инстанциях.

Если сравнивать стоимость владения участка под ИЖС с аналогичным участком, находящимся в садоводческом товариществе, она будет несколько выше.

Территории, отводимые под крестьянско-фермерские хозяйства

Поскольку у надела КФХ нет ограничений по площади, он лучше всего подходит для строительства просторной усадьбы. Однако у владельца такой земли возникнут определенные трудности: придется сдавать отчетность в налоговую инспекцию, даже если он не занимается фермерской деятельностью.

Для подтверждения того, что вы занимаетесь на земле под КФХ сельхозпроизводством, достаточно разбить на участке сад или обустроить конюшню. Решение вопроса с налоговой инспекцией лучше поручить приходящему бухгалтеру.

Садоводство

В федеральном законе, регламентирующем деятельность некоммерческих объединений граждан, дано следующее определение: некоммерческое объединение садоводов является организационной формой самоорганизации граждан, которые объединяются в целях решения общих задач садоводческого хозяйствования.

Существует несколько юридических форм подобных товариществ, отличающихся механизмом определения доли каждого участника. В коттеджных поселках преимущественно используется вариант СНК (некоммерческое товарищество) либо СНП (некоммерческое партнерство).

Существенное преимущество покупки участка в подобном товариществе заключается в наличии готовой инженерной инфраструктуры. Крупные объединения могут даже учредить собственные школы и медицинские учреждения.

Недостатком данного варианта являются законодательные ограничения на размеры участка в собственности одного владельца, также ограничиваются допустимые габариты возводимых зданий. Прописка в здании садоводческого товарищества чаще всего становится возможной после проведения судебного разбирательства.

Необходимо учитывать тот факт, что участники садоводческого товарищества не являются фактическими владельцами собственных участков. Им принадлежит лишь доля от общего имущества, находящегося в распоряжении товарищества.

Ограничения с правами собственности обусловлены отсутствием процедуры межевания земли при распределении участков. Таким образом, в соответствии с действующим порядком оформления собственности, передача участка во владение становится невозможной без согласия других участников товарищества на проведение межевания. При продаже такого участка другому владельцу, он вступает в товарищество, но право собственности на приобретенное имущество не возникает.

Огороднические и дачные товарищества также могут иметь различную организационную структуру, закрепленную в юридическом статусе. В отличие от садоводческих товариществ, данные организационные формы налагают серьезные ограничения на возможность возведения построек. К примеру, на землях, отведенных для огородничества, жилые сооружения строиться не могут в принципе.

Дачное строительство

В тексте уже упомянутого нами федерального закона, дачный участок определяется как земля, используемая гражданами для проведения досуга. На ней допускается строительство жилья, но регистрация в доме жильцов не проводится. Через судебное разбирательство все-таки можно добиться права на прописку. Положительное решение суд примет только в том случае, если дачный участок расположен в границах населенного пункта.

Практически отсутствуют какие-либо отличия между дачным и жилищным строительством на сельскохозяйственных землях. Единственное уточнение: если земельный приобретенный надел относится к дачному некоммерческому объединению, все строения, возводимые на его территории, должны быть приведены в соответствие с ранее разработанным проектом застройки.

При условии соответствия параметров здания условиям проекта застройки, никаких других ограничений по габаритам или целевому назначению зданий не предусматривается. Данное обстоятельство выгодно отличает дачное строительство от ИЖС, чем активно пользуются покупатели дачных участков, желающие построить собственный коттедж.

Земли для подсобного хозяйства

Порядок возведения жилья на землях для личного подсобного хозяйства практически повторяет правила, характерные для садоводческих товариществ. Но в данном случае стоит внимательнее отнестись к правилам, установленным местным муниципалитетом, поскольку в ряде случаев постройка жилого дома на земле для ЛПХ может быть запрещена.

Бывали случаи, когда местные власти отказывали в подведении коммуникаций в дома, расположенные на участках вне черты населенного пункта или находящиеся вблизи его границ. Однако если муниципалитет разрешает жилищное строительство на подобных участках, никаких других ограничений не предусматривается.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Переделка дачи под ПМЖ: практикум от FORUMHOUSE

С каждым годом растёт спрос на загородную недвижимость. Это связано с тем, что всё большее число горожан стремится покинуть мегаполисы и жить на своей земле. Одним из препятствий на пути к мечте, помимо дороговизны участков, находящихся недалеко от города, становятся сложности юридического характера. При попытках разобраться в хитросплетениях прописки и жизни в домах, построенных на участках в СНТ, у застройщиков возникает множество вопросов. А именно:

  • Как классифицируются земельные участки;
  • Что такое дачный дом;
  • ​Как гражданину прописаться на даче;
  • Можно ли изменить категорию земель и вид разрешённого использования (СНТ в ИЖС);
  • Каким техническим требованиям должен отвечать загородный дом для возможности прописки.

Классификация земельных участков

Как показывает практика, основная путаница возникает с понятиями «категория земли» и «вид разрешённого использования». ИЖС, СНТ, ДНП, земли сельхозназначения, земли поселений — все эти обозначения для неподготовленного человека кажутся чем-то непонятным и сложным для восприятия. Но без базовых знаний и чёткого разъяснения, что такое дачный дом и что – индивидуальный жилой, невозможно двигаться дальше. Поэтому запоминаем следующее правило.

Земельный кодекс РФ, статья 7 гласит, что вся земля делится на семь различных категорий: населённых пунктов, сельскохозяйственного назначения, специального назначения (транспортная, энергетическая и промышленные категории), особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, водного фонда, неприкосновенного запаса.

Земля населенных пунктов для садоводства

Нас, как частных застройщиков, интересуют только две категории — земли населённых пунктов и земли сельхозназначения. Причём эти две категории, в свою очередь, имеют разные виды разрешенного использования, т.е., для какой цели они предназначены. Для наглядности, сведём данные в 2 таблицы.

Вышеприведённые таблицы не раскрывают всех нюансов видов разрешённого использования земель. Но главное, что нужно запомнить — заниматься ведением личного подсобного хозяйства (садоводство и огородничество) можно как на землях населённых пунктов, так и на землях сельхозназначения. Отдельная категория земель “садоводство” не существует.

Земли населённых пунктов предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с последующей возможностью получения прописки/регистрации.

Застройщику, для индивидуального жилищного строительства — возведения коттеджа для ПМЖ, предпочтение необходимо отдавать «землям населённых пунктов». Т.к. они выгодны с точки зрения доступности коммуникаций (газ, свет) и инфраструктуры (подъездные дороги, школы, больницы, детские сады).

СНТ – земли для садоводства.

Идём дальше. Разобравшись с назначением, переходим к таким аббревиатурам, как — СНТ и ДНП.

  • СНТ — садовое некоммерческое товарищество;
  • ДНП — дачное некоммерческое партнёрство.

СНТ и ДНП обычно располагаются на землях сельхозназначения. Из-за этого возникают вопросы — можно ли прописаться на даче, и если да, то, как это сделать.

Особенности прописки на даче и перевод земли сельхозназначения в земли поселений под ИЖС

Традиционно СНТ неразрывно связано с таким понятием, как «дачный дом». Разберем, что такое дачный дом. Попросту говоря, СНТ — это земли для садоводства; участок, выделенный для садоводства и огородничества. В соответствии с Постановлением №13-П Конституционного суда РФ от 30 июня 2011 прописаться (зарегистрироваться на постоянной основе) можно и в таком дачном домике, построенном на земле сельхозназначения (не рассматриваем случаи отказов и дальнейших судебных разбирательств).

Такой дачный домик для прописки должен отвечать соответствующим требованиям, т.е. быть пригодным для круглогодичного проживания. Об этом будет рассказано ниже, а сейчас опишем такой вариант, как смена категории и целевого использования.

Кажется, что изменив категорию земли и её разрешенное использование, мы одним махом решаем сразу несколько задач. Расширяем своё право строить на территории, упрощаем процесс прописки и т.д. Однако на практике не всё так просто, ведь подобное изменение категории требует внесения земельного участка в черту поселения (т.е. фактически требуется изменение черты поселения), что не всегда возможно.

Причём надо разделять — изменение категории и вид разрешённого использования. Т.е. «земля сельхозназначения» становится «землёй поселений», а вид разрешённого использования – для индивидуального жилищного строительства, то есть тип СНТ в тип ИЖС.

Поэтому, если такое строение, как дачный дом находится в СНТ, сначала выясняем категорию. Если это земли населённых пунктов, то нужно сменить только вид её разрешённого использования (для ИЖС). Если СНТ находится на землях сельхозназначения, то для изменения цели использования сначала необходимо изменить категорию и только потом её вид использования.

Интересен опыт пользователя нашего портала.

Я купил участок, категория — земли населенных пунктов. Разрешенное использование – для ведения садоводства. Поэтому решил изменить вид разрешённого использования на ИЖС.

Согласно земельному кодексу (статьи 7, 40, 85), лицо – правообладатель земельного участка вправе по своему усмотрению выбирать и менять вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и процедур согласования из предусмотренных зонированием территорий. Т.е. если земля, на которой находится купленный участок, имеет разные виды разрешенного использования, то можно изменить цель её использования.

Для этого дачник JanMoro предпринял следующие шаги:

  • Написал письмо на имя главы города с просьбой указать, к какой территориальной зоне относится участок. К просьбе приложил нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на участок;
  • Получил ответ с разъяснениями, что садоводческий участок находится в зоне, где среди видов разрешенного использования есть ИЖС;
  • Далее пользователь подал в кадастровую палату заявку на смену вида разрешенного использования;
  • После рассмотрения заявки произвели изменение вида разрешенного использования и по истечении недолгого времени предоставили JanMoro соответствующие документы.

Основные требования к даче для возможности прописки

Выше по тексту мы уже упоминали о том, что для прописки в дачном доме нужно, чтобы строение отвечало определённым техническим требованиям и нормативам. Т.е. нельзя прописаться в летней постройке, которая не имеет нормальных условий для круглогодичного проживания.

Это — тепло (отопление), вода (скважина, колодец, насос), электричество (бесперебойное снабжение дома электроэнергией). В статье как переделать дачу в дом для ПМЖ мы подробно рассказывали, что такое сооружение, как старый дачный дом, можно превратить в полноценный загородный коттедж. Начиная от его перестройки, расширения площади, утепления и заканчивая монтажом системы отопления, водоснабжения и резервным источником питания. Поэтому сейчас перечислим основные характеристики, по которым строение обретает статус «место для ПМЖ».

Вот что такое стандартный дачный дом: он предназначен только для летнего проживания. Т.е. у него нет или недостаточное утепление, нет полноценной системы отопления, все удобства находятся на улице, а воду приходится набирать ведром из колодца.

В соответствии с терминологией, такой дачный домик является жилым строением, не предназначенным для постоянного проживания, т.к. попытка зимовки превратится в игру на выживание. Отсюда — уровень комфорта и технического оснащения в доме нужно подтянуть до регламентируемых, в соответствии со СНиП, требований.

Теперь рассмотрим термин «индивидуальный жилой дом». Вот что он означает.

В доме должны быть предусмотрены помещения, обеспечивающие условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления пищи и т.д. Строение должно стоять на капитальном фундаменте, стены должны быть теплоизолированы (утеплены) и не иметь трещин. В доме должны быть смонтированы инженерные коммуникации. Это — электроосвещение, водоснабжение, система ГВС, водоотведение, отопление, вентиляция и прочие коттеджные удобства.

Также должна быть предусмотрена система канализации и утилизации стоков, отвечающие принятым санитарно-гигиеническим нормам. При отсутствии централизованного отопления помещение для котельной должно отвечать всем требованиям пожарной безопасности. Также в доме (в 2 или 3 этажа) должна быть предусмотрена лестница, обеспечивающая удобный подъём.

При несоответствии дома (помещений) вышеуказанным нормам, он может быть признан непригодным для круглогодичного проживания. Соответственно, прописаться в нём невозможно, вплоть до устранения требований, предписанных строительными нормативами.

К рассмотрению каждого случая надо подходить индивидуально, руководствуясь конкретными исходными данными, которые могут отличаться в зависимости от конструктива дома.

Т.е., или можно обойтись небольшой, бюджетной переделкой дачи, либо потребуется разработка нового проекта и капитальный ремонт старого здания и большие вложения для покупки инженерного оборудования, строительных материалов и т.д.

Более подробная информация обо всех требованиях приведена в строительных нормах и правилах РФ «Дома жилые одноквартирные» СНиП 31-02-2001.

Из статьи с названием «Загородная жизнь в законе» можно узнать, как построить на дачном участке дом на материнский капитал, и многие другие юридические вопросы. Также рекомендуем прочесть материалы, как подключить загородный дом к электросети, и как самостоятельно провести газ в частный дом.

А в темах на FORUMHOUSE подробно рассказывается, как прописаться в СНТ, и как переделать дачу в дом под ПМЖ.

Будет полезно видео с этапами реконструкции дачного домика для постоянного проживания и сюжет, как сделать инженерные коммуникации в доме, предназначенном для зимних наездов.

Можно ли построить дом на землях сельхозназначения?

Время прочтения: 5 мин.

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

Строить дом на землях сельхозназначения – законно это или нет? Удастся ли его зарегистрировать? Ответы на эти и другие вопросы со ссылками на нормативные документы содержатся в данной статье.

Что можно строить на землях сельхозназначения

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за границами населенных пунктов, предназначены для ведения сельского хозяйства и связанных с ним целей. Это определение приведено в ст. 77 ЗК РФ. Законодательно закреплен особый правовой режим для данных земель – приоритет в использовании по назначению, в сохранении площадей, предотвращении эрозийных процессов.

На землях сельхозназначения располагаются:

  1. Сельхозугодья (пашни, пастбища, залежи, многолетние насаждения).
  2. Дороги между хозяйствами.
  3. Лесные насаждения для защиты земель.
  4. Коммуникации и водные объекты.
  5. Здания, предназначенные для хранения, обработки продуктов сельского хозяйства.

Учитывая особый режим использования сельскохозяйственных земель, и особенно лучшей их части – сельхозугодий, на основании ст. 77 ЗК РФ можно сделать вывод, что строительство жилых домов на этих землях не предусмотрено. Только сооружения и строения, необходимые для осуществления производства.

Однако обратимся теперь к Федеральному закону № 217-ФЗ от 29.07.2017 г., ст. 23, п. 11:

Нажмите для увеличения изображения

Соответственно, законодатель не вводит отличия между садовыми участками разных категорий. Все действующее законодательство, касающееся строительства на садовых участках, применимое к землям населенных пунктов, в равной степени относится и к сельхозземлям.

Таким образом, ответ на вопрос, допустимо ли возведение сезонных домов или домов для постоянного проживания на землях сельскохозяйственного назначения, зависит от вида разрешенного использования участка.

В настоящее время в ЕГРН зарегистрировано много жилых и нежилых домов, расположенных на садовых участках, но входящих в состав земель сельхозназначения. И в связи с постоянными изменениями и дополнениями в законодательных актах, поясняем, что на землях сельхозназначения, используемых под садовые участки, по-прежнему можно строить и регистрировать жилые дома, в том числе в упрощенном порядке.

Скачать для просмотра и печати:

Как зарегистрировать дом на сельхозземлях

Рассмотрим порядок регистрации дома по дачной амнистии, в соответствии с Федеральным законом № 267-ФЗ от 02.08.2019 г.

  1. Возводите жилой дом. На стадии вставленных окон и дверей можно начинать оформление документов.
  2. Заказываете технический план.
  3. Подаете в Росреестр через МФЦ заявление о регистрации дома и права на него. Вам понадобятся:
  • технический план;
  • правовой документ на земельный участок (если право не зарегистрировано в ЕГРН);
  • государственная пошлина.

Если право на землю подтверждено в ЕГРН, документы на участок не нужны.

  1. Получаете выписку из ЕГРН по истечении 10-12 рабочих дней.

В связи с продлением дачной амнистии, до 2021 года на сельхозземлях с назначением «для ведения садоводства» можно построить и зарегистрировать жилой дом без уведомления о планируемом строительстве, без уведомления о завершении строительства и без уведомления о соответствии построенного объекта допустимым параметрам.

Можно ли строить дома на землях ЛПХ и КФХ

Теперь рассмотрим, на каких еще землях можно возводить жилые дома.

На землях сельхозугодий категорически нельзя вести строительство. Градостроительный регламент по угодьям отсутствует.

Земли с назначением под ЛПХ могут принадлежать как сельхозземлям, так и землям населенных пунктов. При этом в черте населенного пункта возможно строительство жилых, производственных, бытовых зданий, но с учетом соблюдения градостроительных, противопожарных и экологических норм. А то же самое назначение в пределах сельхозземель позволяет возводить только мелиоративные сооружения и загоны для скота.

В ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ указано, что на участках под ЛПХ, расположенных за пределами городов и поселений, нельзя возводить здания и сооружения.

Нажмите для увеличения изображения

Вопрос постройки жилых домов с возможностью регистрации проживания на землях КФХ непростой.

Прямых указаний на разрешение строительства домов на землях КФХ в законе нет. Но запретов также не содержится. Косвенно на возможность строительства домов указывают статьи 6 и 11 Федерального закона о КФХ № 74-ФЗ. Из содержания отдельных пунктов вышеуказанных статей можно сделать вывод, что для осуществления деятельности КФХ допускается наличие построек несельскохозяйственного назначения.

В настоящее время жилые дома на землях КФХ возводить не рекомендуется, так как не удастся их узаконить и оформить прописку.

В апреле 2019 года в Госдуму РФ был внесен законопроект, уточняющий нормы закона относительно строительства жилых домов на землях КФХ. Планируется, что на земельном участке, принадлежащем фермерскому хозяйству, будет разрешено возведение жилого дома, не более 3 этажей и площадью, не превышающей 500 кв. м. Но дом будет являться имуществом КФХ, и участок под ним формировать нельзя. Данный проект пока что находится на рассмотрении.

Скачать для просмотра и печати:

Строиться нельзя, но очень хочется. Что делать?

Если текущее назначение участка не предусматривает строительство жилых домов, существует два возможных способа это исправить:

Чтобы узнать, какое назначение земли у интересующего вас участка, воспользуйтесь порталом Росреестра – Публичной кадастровой картой или справочной информацией. Сведения о назначении участка также содержатся в выписке из ЕГРН, свидетельстве на землю и других документах.

Если в градостроительной зоне расположения участка в основных либо условно-разрешенных видах использования предусмотрено садоводство, то можно изменить назначение земли в установленном законом порядке. Информация о вариантах использования приведена в выписке из ПЗиЗ, которую можно заказать в МФЦ.

Смена категории довольно сложный путь, и не всегда допустимо переводить земли сельхозназначения в другую категорию. Однако практика по этому вопросу существует.

Подведем итоги

Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод:

  1. На сельскохозяйственных землях с назначением «для ведения садоводства» можно строить жилые дома без согласования с государственными органами до 2021 года. Регистрация права на такой дом осуществляется только по техническому плану на строение и при наличии права на землю. Если вы не успеете окончить строительство к 2021 году, понадобится проводить все необходимые согласования с администрацией посредством направления уведомлений. При этом к постройке будут предъявлены требования на соблюдение градостроительных и противопожарных норм.
  2. На землях под ЛПХ строительство не допускается.
  3. На землях КФХ жилые дома не предусмотрены.
  4. На землях под сельскохозяйственные угодья строиться категорически нельзя.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве +7–703-35-33 доб. 897 и Санкт-Петербурге +7–309-06-71 доб. 550.

Автор публикации

Владимир Михайлович

Высшее юридическое образование (российское право). Окончил Московский государственный университет имени М.В. Ломоносова. Опыт работы в юридической сфере – более 5 лет.

Виктор Альбертович

Дипломированный, практикующий юрист. Опыт работы в юридической сфере – с 2011 года. Окончил университет по специальности «Правоведение», в 2013 г. прошел магистратуру по специальности «Юрист». Консультация граждан по пенсионным, социальным вопросам, трудовому праву.

Дмитрий Андреевич

Образование: высшее юридическое. В 2014 году окончил Владимирский юридический институт ФСИН России, специальность «Юриспруденция». Занимается консультацией физических лиц по наследственным делам, трудовым спорам, земельному праву.

Юлия Игоревна

Кадастровое образование. Работала в Росреестре, сейчас – кадастровый инженер. Консультирование граждан по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, ипотеки, налоговым вычетам, земельному праву.

Наталья Сергеевна

Образование: высшее юридическое (российское право). Профиль: основной – уголовно-правовой, дополнительный – гражданско-правовой. Прошла подготовку в ООО «Консультант Плюс». Консультирование граждан в бракоразводных процессах, по вопросам алиментов, уголовному праву.

Алена Андреевна

По образованию бухгалтер. Эксперт в области финансовой и бухгалтерской сфер. В течение 2 лет работала специалистом по кадрам, знакома с личными карточками, трудовыми книжками, методиками расчета трудового стажа, должностными инструкциями.

Можно ли строить дом на землях для садоводства и огородничества?

Строительство капитальных объектов имеет определенные ограничения в зависимости от назначения используемого участка. Законодательство разделяет все земли на семь категорий. Однако для индивидуальных собственников важны лишь две из них — участки сельскохозяйственного назначения и земли для садоводства населенных пунктов. Именно в отношении данных категорий и возникает вопрос о возможностях строительства.

Можно ли построить дом?

До 31 декабря 2018 года строительство капитальных построек на участках под садоводство и огородничество регламентировалось Федеральным законом 66-ФЗ от 1998 года. Данный акт предписывал, что любое строительство на земле сельскохозяйственного назначения должно соответствовать общей планировке.

С 2019 года в силу вступил новый Федеральный закон 217-ФЗ от 2017 года. Данное положение допускает строительство на участках для садоводства в случае, если они включены в территории застройки в соответствии с градостроительными регламентами.

В данном контексте строительство садового дома допускается в том случае, если соответствует местным планам строительства. Для получения нужных сведений нужно обратиться в местную администрацию, в отдел градостроения. Там же можно оформить разрешение на строительство.

Садовый дом впоследствии может быть признан жилым в порядке, предусмотренным Правительством РФ. Для этого постройка должна находиться на землях в пределах населенных пунктов. В ином случае строительство жилого дома запрещается.

Что можно построить на земле для садоводства и огородничества?

На участке, предназначенном для ведения садоводства, можно построить:

  • теплицы;
  • сарай;
  • гараж;
  • хозпостройки для хранения инвентаря и урожая.

Допускается также строительство и садового дома, однако он не может служить местом постоянного проживания. Сделать его жилым с последующим подведением коммуникационных линий можно только в том случае, если сооружение не находится на землях сельскохозяйственного назначения.

На участках под огородничество перечень допустимых построек несколько шире:

  • сараи и хозпостройки для хранения инвентаря;
  • помещения для собранного урожая;
  • теплицы;
  • баня, туалет;
  • иные вспомогательные сооружения.

Строительство жилого дома на земле под огородничество запрещается. Данное положение не зависит от категории участка. Для возведения капитальных построек необходимо менять назначение отведенной земли.

Правила строительства

В соответствии с нормами строительства возведение построек на садовом участке должно производиться по следующим правилам:

  • от дома до межевой границы с соседом должно быть не менее трех метров, расчет ведется от ближайшей стены или части дома, выступающей на 50 см и более;
  • постройки для животных должны находиться в четырех метрах от границы;
  • прочие хозяйственные постройки — не меньше метра от участка соседа.

Отдельно выделяют расположение уличного туалета:

  • от дома или погреба — не меньше 12 метров;
  • от бани, душа или колодца — от 8 метров.

Данные нормы относятся как к постройкам в пределах одного участка, так и к соседским сооружениям. Несоблюдение предписаний может повлечь за собой требование снести постройку.

При этом обращают внимание на локальные нормативы. В садоводческих товариществах могут действовать собственные правила застройки. В некоторых случаях они допускают незначительное снижение установленных параметров.

Подчеркивается, что общее количество построек и садовых дорожек не должно занимать площадь более 25% от всей территории участка. Соответственно на оставшейся земле должно вестись садоводство.

Что нельзя построить?

На участках, отведенных под садоводство, нельзя построить:

  • промышленные объекты;
  • деловые, коммерческие, бытовые или коммунальные постройки;
  • объекты здравоохранения, а также социальной и культурной сферы;
  • торговые комплексы, магазины;
  • сооружения инфраструктуры.

Помимо общих требований выделяют и предписания к строительству садовых домов. Такие правила принимаются товариществом и местными градостроительными службами. При нарушении локальных нормативов владельца могут обязать снести построенный объект.

Что делать, если нельзя строить?

Чтобы не возникало проблем с разрешенным строительством со всеми правилами и законами следует ознакомиться до приобретения соответствующего участка. Если земля уже приобретена, а нужное строительство не разрешается — остается вариант с изменением назначения выделенной земли.

Такая процедура достаточно сложная и может занять продолжительное время. На первом этапе необходимо обратиться в органы местной администрации и уточнить перечень требуемых документов.

Стандартный перечень требуемых бумаг следующий:

  • паспорт заявителя;
  • заявление об изменении категории земельного участка;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие право владения земельным участком;
  • выписка из ЕГРН с описанием указанной земли;
  • проект планировки территории, графический план;
  • нотариально заверенная доверенность, если оформление производится через представителя.

В зависимости от локальных правил и имеющейся категории земли перечень документов может быть дополнен иными актами. Именно для этого рекомендуется предварительно обратиться в местное управление для уточнения списка.

Срок рассмотрения заявки составляет месяц. Присутствовать на соответствующем слушании лично не требуется, открытых заседаний не проводится.

В ходе рассмотрения заявки по изменению земли для садоводства ключевым аспектом выделяют ее текущую категорию. Если участок принадлежит к землям сельскохозяйственного назначения, изменить его будет сложнее.

Данный аспект обусловлен плодородием соответствующих территорий. Чтобы на слушании было принято положительное решение, нужно представить доказательства о снижении плодородия данных земель.

При достаточных основаниях будет принято решение об изменении категории земельного участка. На основании выданного свидетельства владелец сможет подавать документы для получения разрешения на строительство.

Ссылка на основную публикацию