Категории земель и виды разрешенного использования земельных участков

Категории и виды разрешенного использования земли

Основная юридическая характеристика участков – деление на категории и виды разрешенного использования земли. Необходимо учитывать особенности территорий и применять их целесообразно. Деление на категории земель и виды разрешенного использования позволяет государству контролировать базовые ресурсы страны и минимизировать потери полезных свойств земельных участков.

Какие бывают категории земель?

Состав земель на территории России регулирует ст. 7 Земельного Кодекса. Согласно законодательству, всего существует семь категорий земель:

1. Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса (участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).

Правовой режим отдельных категорий земель может предусматривать особые условия. Это необходимо для сохранения природных характеристик, присущих территории (например, участки национальных парков).

Каждая категория имеет несколько видов допустимого использования земельных участков. Что такое «разрешенное использование земли» читайте далее.

Виды разрешенного использования земельных участков

Разрешенное использование земельного участка – это уточняющая характеристика, показывающая назначение территории. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования.

Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе, который был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Штраф за использование земли не по назначению весьма существенный – до 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.

Кроме того, если на участке, разрешенное использование которого – постройка жилого дома, собственник разместил торговую точку, ему придется не только выплатить штраф, но и снести нецелевое сооружение.

Перед приобретением земельного участка стоит уточнить вид разрешенного использования. Как правило, он прописывается в кадастровом паспорте.

В активном обороте участвуют, в основном, две категории земли – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Несмотря на то, что участки лесного фонда тоже можно оформить в частную собственность, граждане пользуются этим редко.

Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования

Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.

Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:

1. Жилые зоны.
2. Общественно-деловые.
3. Производственные.
4. Инженерные и транспортные инфраструктуры.
5. Рекреационные зоны.
6. Участки сельскохозяйственного использования.
7. Зоны специального назначения.
8. Военные объекты.
9. Иные земельные участки.

Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.

Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:

• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• ДНП (дачная застройка).

Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 () 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.

Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.

Виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.

Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:

1. Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
2. Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
3. Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.

Существенный минус приобретения в собственность участков сельскохозяйственного назначения – практически полная невозможность прописаться в построенном жилом доме.

Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору

Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:

• постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
• выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
• подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
• постройка садовых зданий;
• ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
• постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).

При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.

Какие еще виды разрешенного использования земель бывают?

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель. Согласно, ст. 37 ГрК РФ существуют:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования земель;
• вспомогательные виды.

Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.

Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.

Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение торговой точки для сбыта мелкорозничного товара.

Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.

Описание 7 категорий земель: чем они отличаются, их коды и основное целевое назначение

В земельных правоотношениях термин «земля» используется для обозначения обособленного участка поверхности, то есть земельного участка.

Главным принципом их использования является соблюдение целевого назначения такого участка.

Все участки подразделяются на семь категорий, каждая из которых имеет особые параметры, свойственные только ей, код, назначение и разрешенные виды использования.

Что такое основное целевое назначение?

Под целевым назначением понимается особая функция, выполняемая тем или иным земельным участком в общественных отношениях.

Участки, имеющие сходное назначение, объединяются в категории. Отнесение земель к той или иной категории происходит по решению органов государственной власти и закрепляется в соответствующих нормативных документах, главным из которых является Земельный кодекс.

Принадлежность к определенной категории определяет:

• правовой режим участка;
• его назначение;
• разрешенные виды использования внутри самой категории: основные и дополнительные.

Собственник не может самовольно их изменить. Такое ограничение в правомочиях обусловлено большой ценностью земельных ресурсов и вниманием государства к сохранению их качества.

Количество видов и их описание

Категории, к которым относят земли в России по их целевому назначению, перечислены в ст. 7 Земельного кодекса. Распределение земельного фонда по категориям выглядит так:

• сельскохозяйственные;
• населенных пунктов;
• промышленного и иного специального назначения (транспорта, разных видов связи, обороны и безопасности и т. д.);
• особо охраняемых природных и историко-культурных объектов и территорий;
• лесного фонда;
• водного фонда;
• земли запаса.

Рассмотрим их для наглядности не в виде таблицы, а на диаграмме.

Номер категории ни в коей мере не означает преимущества одних земель перед другими. Хотя сельскохозяйственные угодья, без сомнения, имеют весьма важное значение.

Для каждой категории предусмотрен особый правовой режим и способы использования.

Сельскохозяйственного назначения

Главным назначением земель сельхозназначения является:

• производство разнообразной сельхозпродукции;
• размещение необходимой для этого инфраструктуры;
• ведение учебной и научной работы в сфере сельского хозяйства.

Основная ценность участков сельскохозяйственного назначения заключается в их плодородии.

По этому качеству они подразделяются на:

• пашни;
• многолетние насаждения (например, плодовые сады или виноградники);
• сенокосы;
• пастбища;
• дороги и скотопрогонные полосы;
• лесополосы, не относящиеся к землям лесного фонда;
• площади под дворами и хозпостройками;
• неиспользуемые наделы.

Для этих земель допускается исключительно целевое использование. К таковому относятся:

• собственно ведение сельского хозяйства, всех его видов;
• личное подсобное хозяйство граждан;
• садоводство и огородничество;
• дачное строительство (сезонное);
• организация фермерского хозяйства;
• сооружение необходимой инфраструктуры для обслуживания сельхозпроизводителей.

При необходимости отвести участки данной категории под постройку различных сооружений или прокладку коммуникаций стараются выделять земли, имеющие наименьшую ценность для сельхозпроизводства, то есть с низким плодородием или неудобные для обработки.

Возможно на таких участках и возведение жилых строений, но только для сезонного проживания: дачного или садового домика.

Населенных пунктов

Земли поселений делятся так же как и сами населенные пункты: на городские и сельские.

Вне зависимости от размера поселения подразделяются на территориальные зоны, число которых может достигать девяти:

• жилые;
• производственные;
• общественно-деловые;
• инженерные;
• рекреационные;
• сельскохозйственные;
• спецназначения;
• военные;
• иные.

Каждая из них имеет свое назначение и свой градостроительный регламент.

Именно этот документ определяет разрешенные виды использования для каждого участка внутри зоны.

Границами земель поселений служат административные границы населенных пунктов.

Основное назначение таких земель — застройка и развитие городов и сел.

Участки под строительство многоэтажных домов и кварталов, а также под ИЖС и ЛПХ чаще всего относятся именно к этой категории.

Однако необходимо помнить, что, помимо разрешенного использования участка, для возведения на нем дома потребуются и иные правовые основания. Например, разрешение на строительство.

Промышленности

Данная категория включает в себя, прежде всего, участки, занятые различными промышленными предприятиями, а также другими объектами, в том числе:

• транспортными магистралями;
• линями связи и электропередач;
• трубопроводами;
• объектами оборонного комплекса и т. д.

Их основное назначение — обеспечение деятельности наиболее важных отраслей хозяйства.

Согласно ст. 87 ЗК РФ эти земли не входят в состав земель поселений и выделяются в самостоятельную категорию.

Входящие в нее участки, в свою очередь, делятся на подгруппы:

• промышленности;
• энергетической отрасли;
• транспортной инфраструктуры;
• телекоммуникационной сферы;
• космической отрасли;
• обороны и обеспечения безопасности;
• иного спецназначения.

Как правило, вокруг участка, непосредственно занятого промышленным предприятием, транспортной магистралью и т.д., формируется охранная или санитарная зона.

В назначение этой зоны входит защита населения от возможного негативного воздействия объектов, а также обеспечение бесперебойной эффективной работы предприятий.

В таких зонах, как правило, запрещены почти все виды хозяйственной деятельности и перевод участков в другие категории.

Особо охраняемых территорий и объектов

Особенность этой категории земель заключается в их частичном или полном изъятии из хозяйственного оборота и использования.

Одновременно установлено и ограничение на их изъятие или перевод в иную категорию.

Такие меры охраны обусловлены тем, что на этих земельных участках расположены территории или объекты, имеющие важное назначение:

• природоохранное;
• культурно-историческое;
• рекреационное;
• эстетическое;
• иные, сходные назначения.

Земельные участки, отнесенные к этой категории, могут находиться только в публичной собственности.

Иными словами, их собственник — государство или муниципалитет.

Типом данной территории определяется и разрешенная деятельность на ней.

К разрешенным видам деятельности на землях этой категории можно отнести:

• научную;
• исследовательскую;
• просветительскую;
• экомониторинг;
• туризм;
• традиционные виды хозяйства коренных народов.

Наиболее крупными земельными участками в данной категории будут заповедники.

В заповедных зонах запрещена практически любая деятельность человека, кроме той, которая направлена на сохранение природного ландшафта.

Одновременно к этой же категории относятся:

• городские скверы и парки;
• ботанические сады и дендрарии.

Объекты культурного наследия, а точнее — занимаемая ими территория, также включены в эту категорию земель.

Лесного фонда

В эту категорию входят:

• участки, занятые непосредственно лесом, то есть древесно-кустарниковой растительностью;
• земли нелесного массива, но используемые в целях ведения лесного хозяйства (территории лесничеств, питомников и т. д.).

Целевое использование этих земель определяется уже не Земельным, а Лесным кодексом.

Лесные угодья изъяты из гражданско-правого оборота. Возможно только временное использование на условиях:

• аренды;
• концессии;
• бесплатного пользования.

Все леса делят на три категории, с отнесением к которым связывают возможность той или иной хозяйственной деятельности на их территории.

Водного фонда

К землям водного фона отнесены участки, на которых размещаются:

• непосредственно сами водные объекты;
• их охранные зоны;
• полосы отвода;
• охраняемые водозаборные зоны;
• разнообразные гидротехнические сооружения.

Правовой режим таких территорий устанавливается Земельным и Водным кодексами. Отведение участков, занятых водоемами, не предусмотрено.

Для примыкающих в ним участков дозволенными способами использования будут:

• строительство сооружений, обеспечивающих потребность в воде населения и хозяйства;
• их эксплуатация.

Запаса

В запас попадают те земли, для которых:

• не установлено целевое назначение;
• право на использование было прекращено по соответствующим основаниям.

Собственниками таких участков является государство или муниципалитет.

По заявкам граждан или организаций эти земли могут быть:

• переведены в одну из других категорий;
• переданы в собственность или аренду.

Каждый земельный участок, прошедший кадастровый учет, имеет уникальный код, которым зашифрованы его категория и целевое назначение. Существует специальный справочник, оформленный в виде таблицы, где каждая категория и подкатегория обозначена соответствующим цифровым кодом:

1. Так, земли сельхозназначения имеют код 003001000000. Для того, чтобы выделить внутри этой категории отдельные виды, вместо двух последний нулей ставится номер подкатегории.
2. Пашни, сенокосы, сады и прочие сельхозугодия имеют код 003001000010.
3. Земли поселений скрываются за обозначением 003002000000. А участки, выделяемые под жилищное строительство гражданам (ИЖС) зашифрованы как 003002000050.
4. А вот такой код как 003002000100 обозначает прочие земельные участки, не отнесенные явно к одной из своих категорий.
5. Используются коды, в частности, при налогообложении. Для земель разных категорий предусмотрен разный размер земельного налога.
6. Зная к какой категории относится участок, можно определить его код, равно как и наоборот.

Чтобы узнать, к какой именно категории отнесен каждый конкретный участок, можно воспользоваться Публичной кадастровой картой или заказать в Росреестре кадастровую выписку на интересующий земельный участок.

Перевод земель

Сделать это может не сам собственник, а только компетентный орган власти, и только если в законе нет прямого запрета на такое действие. Например, как случае с землями ООПТ.

Собственник земли, желающий изменить ее целевое назначение, обращается в местный орган исполнительной власти с ходатайством.

При отсутствии препятствий к выполнению перевода такая просьба будет удовлетворена, а в земельный кадастр будут внесены необходимые изменения.

Типичным примером такой процедуры является выделение земель под ИЖС из муниципальной собственности.

Граждане могут просить передать им как уже существующий, то есть выделенный участок, так и часть сельхозугодий.

При положительном решении выбранный участок переводится в пригодную для индивидуального строительства категорию и уже в таковом качестве ставится на кадастровый учет.

Иногда для изменения назначения земель такое ходатайство не требуется. Так происходит, например, при расширении населенных пунктов, когда в категорию земель поселений попадает часть сельхозугодий или лесных насаждений.

Но, в любом случае, необходим нормативный акт органов местной или федеральной власти, которым данный переход фиксируется и легализуется.

Полезное видео

Узнайте подробнее о том, сколько существует категорий земель, чем они отличаются, а также какие существуют виды разрешенного использования из данного видео:

Подведем итоги

Такие государственные мероприятия, как учет всех земельных участков, разделение их на категории, установление ограничений на использование и пр., преследуют важную цель — охрану ценного природного ресурса, количество которого по объективным причинам ограничено.

Нарушение установленных законом предписаний будет иметь для собственника ряд неприятных последствий. Самым легким из них будет штраф. Самым суровым — лишение собственности, то есть изъятие участка в пользу государства.

Подобные меры также свидетельствуют об особом внимании властей к сохранению земельного фонда.

Категории земель и виды разрешенного использования

Для того, чтобы государство могло отслеживать состояние отечественных ресурсов, Земельный кодекс РФ классифицирует все существующие земли на категории земель и виды разрешенного использования. Ст. 7 ЗК РФ выделяет около десятка таких категорий, однако в личных целях гражданами используются, как правило, только две:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов.

Проводить какие-либо мероприятия на земельном участке собственники могут лишь в соответствии с актуальными видами разрешенного использования. Найти их можно в Приказе от 1 сентября 2014 года №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Традиционно вид пользования любого участка вписывают в его кадастровый паспорт.

Какие земли могут относиться к личному хозяйству?

Чаще всего в собственность гражданам оформляются участки на:

Землях населенных пунктов

Как указано в ст. 85 ЗК РФ, населенные пункты состоят из девяти типов зон. Гражданам могут быть переданы только жилые зоны или участки с/х назначения:

*Не стоит путать данное определение с одной из категорий земель. В таблице описаны сельскохозяйственные участки, которые соответствуют целевому назначению поселений.

Землях сельскохозяйственного назначения

Группа включает участки земли, вынесенные за пределы поселений и служащие для осуществления сельского хозяйства. К основным ВРИ относятся:

• растениеводство;
• выращивание зерновых, бобовых и других с/х культур;
• овощеводство;
• культивирование лекарственных цветочных растений;
• животноводство;
• скотоводство;
• звероводство;
• птицеводство;
• свиноводство;
• рыбоводство;
• научное обеспечение с/х сферы;
• хранение и обработка с/х продукции;
• расположение на участке техники и вспомогательных объектов инфраструктуры для обеспечения сельского хозяйства;
• ведение ЛПХ – при этом допускается расположение на участке только некапитальных жилых зданий. Получить регистрацию в домах, которые находятся на территории сельскохозяйственных земель, практически невозможно – встать на регистрационный учет можно только в том случае, если здание относится к какому-либо населенному пункту.

Дачные, садоводческие и огороднические хозяйства

Согласно ему, в классификатор добавили три дополнительных вида разрешенного использования земельных участков под номерами 13.1, 13.2 и 13.3 соответственно. Речь идет о:

Характеристика

Чем грозит использование участка не по назначению?

Гражданин, который ведет на участке деятельность, противоречащую требованиям Классификатора, несет административную ответственность. Как указано в Статье №8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, штрафные санкции достигают 0,5–1% от кадастровой стоимости для граждан (не менее 10 тысяч рублей) и 1,5–2% кадастровой стоимости для юрлиц (не менее 100 тысяч рублей). При условии возведения на участке объекта, назначение которого не вписывается в рамки допустимого применения, данный объект сносят.

Подводим итоги

Категория «Сельскохозяйственные земли» допускает строительство только тех зданий, которые необходимы для потребностей с/х отрасли. При этом возведение жилых объектов капитального строительства невозможно.

Если в ваши планы входит строительство жилых объектов с возможностью регистрации, оптимальным решением станет выбор участка в пределах населенных пунктов.

В рамках ВРИ ИЖС зданиям гораздо проще получить адрес, а вы в дальнейшем сможете зарегистрироваться по месту жительства, воспользоваться коммунальными услугами и т.п. При этом будьте готовы к высокой кадастровой стоимости. Чтобы определить для себя предпочтительный ВРИ, воспользуйтесь таблицей

Какие бывают категории земель и виды разрешенного использования земельного участка?

В основу юридической характеристики территорий входит деление земли на категории и виды разрешенного использования. При этом учитываются все особенности участка для принятия решения о целесообразности его использования. Такое деление земельных участков дает возможность государству контролировать основные ресурсы страны и уменьшить их потери.

Категории земель — какие они бывают?

Одним из моментов определяющих государственную стратегию является присвоение определенному участку земли категории. Категория земли представляет собой закрепленное законодательством описание ее стандартных свойств. В дальнейшем она предопределяет, для чего будет использоваться та или иная территория.

СПРАВКА! Категория земель и их целевое назначение являются равнозначными понятиями.

Согласно ст. 7 Земельного Кодекса существует семь категорий земель, к ним относятся:

• Населенные пункты или земли поселений;
• Земли запаса, находящиеся в резерве государства;
• Сельскохозяйственные земли;
• Водный фонд, представляющий собой территории рек, прудов, морей, озер, а также земли возле них;
• Лесной фонд, необходимый для ведения и восстановления лесного хозяйства;
• Земли, используемые для производственных целей, на которых расположены различные предприятия и здания вспомогательного назначения;
• Охраняемые территории.

Каждая представлена категория может предусматривать особенные условия использования для того, чтобы сохранить все свойства земли.

Земли населенных пунктов

Данная категория земель имеет специальное предназначение, ведь на ней размещаются объекты инфраструктуры и здания для проживания людей. Земли поселений отделяются от других категорий четкой границей и имеют следующие ВРИ:

• Многоэтажная застройка, предполагающая возведение зданий в хаотичном порядке, образование улиц и микрорайонов;
• ИЖС, то есть возведение домов до трех этажей;
• Зоны отдыха, располагающиеся как на территории этой категории, так и в их пригородной полосе;
• Земли, отведенные на постройку административных зданий, обслуживающих данную территорию;
• Земли предусмотренные для транспортных узлов, к которым относятся вокзалы и аэропорты;
• Территории для расположения объектов для электроснабжения;
• Водоемы;
• Охраняемые природные территории, к которым относятся парки, сады, памятники, имеющие культурную и историческую ценность;
• Сельскохозяйственные земли, а также относящиеся к ним личные подсобные хозяйства;
• Остальные земли, представленные площадями и пространством улиц;
• Земли, зарезервированные для зоны развития.

Сельскохозяйственные

Представляют собой участок, основное назначение которого выращивание продукции сельского хозяйства. Сельскохозяйственные земли имеют такие виды разрешенного использования:

• Зоны, предусмотренные для выращивания сельскохозяйственных культур;
• Территория дорог и лесополос, которые защищают поля;
• Участки под специализированные строения;
• Залежные земли, представляющие собой территории, которые утратили свою производственную и экологическую ценность.

Промышленного назначения

На таких территориях располагаются различные производственные мощности. Данный вид земель предусмотрен для предоставления нужных ресурсов различным организациям. Промышленные земли предполагают не только возведение зданий для производственных целей, но и сооружения для добывания полезных ископаемых. При этом в соответствии с действующим законодательством, промышленные земли могут находиться в собственности граждан страны, государства или муниципальных организаций.

Для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации был рассмотрен и утвержден классификатор видов разрешенного использования земли.

Согласно ему, территория для индивидуального жилищного строительства или огорода обозначена во втором разделе (коды 2.0 – 2.7). Эти цифры кода обозначают, что данную землю можно использовать для:

• Постройки малоэтажных жилых домов с проживанием одной семьи не выше, чем три этажа;
• Огородничества;
• Сооружения различных подсобок;
• Передвижных домов и временных построек;
• Возведения садовых домов.

Исходя из этого, ИЖС предполагает не только возведение домов для проживания, но и подсобное хозяйство.

Земельные участки под бизнес находятся в четвертом разделе классификатора (коды 4.0 –4.9). На данной территории могут сооружаться капитальные строения, предназначенные для производственных целей, торговли, а также складские помещения. К примеру, код 4.4 позволяет сооружать здания для реализации различных товаров, при этом торговая площадь должна быть не больше пяти тысяч квадратных метров.

Виды разрешенного использования по целевому назначению

Распределение по целевому назначению видов разрешенного использования территории представляет собой последствие детального зонирования земли в разных масштабах и носит уточняющий характер. Ведь участок, имеющий одно целевое назначение, может относиться к разным ВРИ. Данные виды разделяются на:

• Условно разрешенный ВРИ: предполагает некие дополнения или изменения в строениях на участке. Его применение является необходимостью, ведь нельзя создать классификатор на каждый особенный случай. При этом для установления дополнительной нормы, необходимо пройти долгую процедуру, которая включает согласование и слушания;
• Вспомогательный ВРИ: характерен дополнениями в рамках других типов использования. Это может заключаться в размещении на территории мелких пристроек, например, гаража или какого-либо вспомогательного строения. При этом застройщику необходимо, обязательно иметь основной вид разрешенного использования, а также целевое назначение;
• Основной ВРИ: предполагает соответствие с категориями, и определяется при помощи классификатора. Изменение этого вида производится в органах государственной власти.

ВАЖНО! Основные ВРИ определяются с помощью градостроительного регламента.

Кто выдает разрешение в РФ: государство или нет?

Территории земель, которые находятся в государственной собственности или принадлежат субъектам РФ, могут передаваться гражданам и организациям. Порядок передачи бывает платный или бесплатный в зависимости от задач использования территории.

Выдача разрешения происходит под контролем Правительства РФ, которое сформировало Постановление No1244, раскрывающее суть разрешения и его содержание. При получении документа, следует аргументировать цели использования территории по ст. 39.34 ЗК РФ. Данное разрешение выдается в письменной форме и дает право на использование земли.

Как определяется разрешенное использование земли?

Для того, чтобы эксплуатировать землю на законных основаниях, исходя из норм и правил, следует узнать ее вид разрешенного использования. Это можно сделать такими способами:

• Ознакомившись с правилами использования земли, а также застройками земель поселений. В этих документах прописано, какой зоне принадлежит участок, и его ВРИ;
• Запросив данные в органах местного самоуправления;
• Заказав кадастровый паспорт данного земельного участка, в случае отсутствия ВРИ, его присвоят в органах местного самоуправления исходя из предъявленного заявления.

Правила зонирования территорий

Зонирование является распределением участков земли на определенные зоны и районы, а также установления некоторых ограничений на ее применение. Исходя из статьи 30 “Градостроительного кодекса Российской Федерации” от 29.12.2004 N 190-ФЗ правила зонирования имеют такие цели:

• Сохранять природу и памятники архитектуры;
• Развивать муниципальные территории;
• Обеспечивать законность интересов физических лиц и организаций;
• Создавать все условия для привлечения большего количества инвесторов для строительства капитальных объектов.

При этом правила зонирования территории включает:

• Порядок их применения, а также внесение всевозможных изменений;
• Градостроительный регламент, а также карту градостроительного зонирования.

Как можно поменять тип пользования: порядок действий

Первым делом при смене ВРИ территории, необходимо получить информацию в органах местного самоуправления о текущем типе пользования. Изменение ВРИ земли, имеет следующий порядок действий:

• Написание заявления в органы управления;
• Установление возможности корректировки, исходя из анализа градостроительного плана;
• После этого при положительном ответе, документы направляются на рассмотрении;
• Проведение слушания и внесения возможных корректировок;
• Направление протокола в администрацию.

Сроки принятия решения

Рассмотрение заявления об изменение ВРИ земельного участка, рассматривается не более шестидесяти дней, если необходимы слушания.

Когда слушания не проводятся, процедура может длиться тридцать дней. Решение принимает глава местной администрации, при этом каждый участник вносит собственные предложения, на основании которых принимается дальнейшее решение. Отказать в изменении ВРИ могут:

• Если участники слушания считают изменения не рациональным;
• Если нет возможности внести правки с правовой точки зрения;
• Если не были предоставлены все необходимые документы.

ВНИМАНИЕ! После успешного рассмотрения заявления, собственник подает пакет документов в Росреестр, для изменения данных в кадастровом учете.

Документы для Росреестра:

• План межевания территории;
• Заявление написанное собственником участка;
• Правоустанавливающий документ;
• Решение администрации об изменении ВРИ.

Документы можно подать лично при посещении Росреестра или отправить почтой, указав все приложения.

Какие изменения вступили в силу в 2018 году?

С начала 2018 года начал действовать измененный порядок расчета налога на землю. Новые правила расчета предполагают, изменение кадастровой стоимости участка при смене ВРИ.

Изначально этот налог мог начисляться исключительно с начала налогового периода.

Сейчас, исходя из нового порядка расчета, начисление налоговой суммы будет происходить с учетом кадастровой стоимости, определенной на день внесения сведений в Росреестр. Таким образом, часть года может считаться по старой цене налога, а остальные месяца после изменения ВРИ по новой.

Вид разрешенного использования земли имеет огромное значение при любом строительстве, несоблюдении этих норм влечет за собой ответственность в виде штрафов. Поэтому очень важно знать тип использования территории, начиная постройку любых зданий. В случае несоответствия ВРИ с предполагаемой постройкой, следует обратиться в местные органы самоуправления для решения этого вопроса.

Категория земельного участка – что такое, какие виды бывают?

Категории земель

Чтобы эффективно использовать территории, контролировать состояние и сохранять биосистемы, весь земельный фонд РФ поделен на категории и виды разрешенного использования. О том, что такое категории и виды земель , какие бывают виды назначения земельных участков , порядок перехода территорий из одной категории в другую и какое наказание предусмотрено за использование участок не по назначению расскажем в статье.

Что такое категория земельного участка

Категории земель — это система классификации всех территорий РФ, которая основана на их целевом назначении. В свою очередь, целевое назначение — это система характеристик: экологических, биологических, геологических, которые определяют цель и способ эксплуатации земли. Общее количество категорий — 7 .

Раздел на категории помогает сохранить и защитить земли как природный объект, поэтому при классификации учитывают фактическое состояние территории. Для каждой категории на законодательном уровне устанавливают режим использования.

Например, если на участке растет лес, его относят к землям лесного фонда. Соответственно, в силу природных характеристик местности, использовать эту территорию для строительства завода или фабрики нерационально. Под промышленные объекты, обычно, выделяют безжизненные территории: пустоши, каменистые равнины. Благодаря этому, биосфере наносится минимальный вред. По этой же системе оценки, под сельское хозяйство отводят земли с плодородной почвой, а охране подлежат территории с уникальным, исчезающим ландшафтом и природным миром.

Вцелом, категория земель — это описание свойств и правовой режим использования территорий, соблюдение которого контролируется на законодательном уровне.

Категории земель по земельному кодексу РФ

Территории населенных пунктов. Отведены для строительства жилых домов, объектов инфраструктуры и путей сообщения между ними. Предназначены для плановой застройки, строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства. Кроме жилых объектов в состав населенного пункта могут входит общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, инженерно-транспортная инфраструктура.

Сельскохозяйственного назначения. Территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельскохозяйственной продукции: выращивания, хранения с/х и кормовых культур, содержания и выпаса с/г животных и птицы. К ним относят вспомогательные объекты: дороги и коммуникации в рамках одного хозяйства, водоемы, которые используют для полива, элеваторы, сооружения для первичной переработки с/х продукции, защитные насаждения вокруг полей.

Земли промышленности и специального назначения. Отведены для строительства и работы предприятий промышленного комплекса: фабрик, заводов, энергостанций, транспорта, связи, радио, телевидения, объектов космической программы и обороны. Степень допустимого загрязнения таких земель и порядок выброса отходов предприятий жестко контролируется органами надзора.

Особо охраняемые природные территории. Заповедники, национальные парки, заказники. Находятся в собственности Российской Федерации и регионального муниципалитета. Отличаются особыми природными, эстетическими, историко-культурными и научными характеристиками. На территории природоохранных объектов запрещены все виды производства. Строительство жилых зданий допускается с разрешения контролирующих органов.

Лесного фонда . Участки, которые покрыты лесной растительностью, а также просеки, лесные дороги и заболоченные местности в черте леса. Используются для ведется лесного хозяйства, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании.

Земли лесного фонда занимают наибольшую часть территории России — около 65% или 1122,3 миллионов гектар. Для сравнения, земли сельскохозяйственного назначения, которые находятся на втором месте, занимают чуть больше 22% или 386,5 миллионов гектар. Общая площадь населенных пунктов России, включая города, поселки и деревни, составляет лишь 1,2% всех земель.

Водного фонда . Территории, которые заняты водными объектами, а также прибрежные зоны водоемов. Сюда относят участки под природными и искусственными водоемами, ледниками, гидротехническими сооружениями и объектами водного хозяйства.

Государственного запаса . Включены участки, которые не относятся ни к одной из перечисленных категорий. Земельный резерв страны.

Интересно! В местах традиционного проживания коренных малочисленных народностей, которые входят в состав Российской Федерации, могут действовать особые правила эксплуатации земель. Такая возможность предусмотрена на законодательном уровне для сохранения уклада жизни этнических общин.

Чтобы узнать, к какой категории относится тот или иной участок, используйте каталог на сайте Росреестра.

В каких нормативно правовых документах указывается категория участка

Государственный кадастр недвижимости;

документы о государственной регистрации прав на земельные наделы;

акты о предоставлении земельных участков, которые выдают федеральные и региональные органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления;

договоры и другие документы, которые оформляются в процессе сделок, предметом которых являются земельные участки.

Чем отличаются понятия категория земель и вид разрешенного использования

Понятие разрешенного использования дает более точное описание категории земель в РФ по целевому назначению . Разделение всех объектов одной категории на виды разрешенного использования позволяет провести детальное зонирование территорий всех субъектов РФ.

Несмотря на то, что в российском законодательстве существует два термина — “категория” и “целевое назначение” земель, значение этих двух понятий идентично, так как изменение категории ведет за собой смену целевого использования территории.

Чтобы привести пример такой расширенной классификации, рассмотрим характеристики участка в садовом некоммерческом товариществе. Категория/целевое назначение земли СНТ — для ведения сельского хозяйства, вид разрешенного использовании — для ведения садоводства и огородничества;

Важно! Разрешенное использование земельных наделов и форма собственности — это два совершенно разных понятия. Например, в рамках одного населенного пункта могут размещаться объекты, которые находятся в частной, федеральной или муниципальной собственности. Также, следует помнить, что между отдельными строениями и населенными пунктами существует разница. Дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не относятся к категории земель населенных пунктов.

Виды разрешенного использования земли в РФ (2015)

Информация о компании

Компании и рынка

Помощь в любых вопросах

Документы и справки

Документы и справки

Виды разрешенного использования земли в РФ (2015)

ВРИ – вид разрешенного использования, разрешенное использование

ГР – градостроительный регламент

ГрК РФ – Градостроительный кодекс Российской Федерации [1]

ЗК РФ – Земельный кодекс Российской Федерации [ 3 ]

Классификатор ВРИ, Классификатор – Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный Приказом № 540 Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г. [ 10 ]

ПЗЗ – правила землепользования и застройки

1.1 Понятие вида разрешенного использования земли (земельного участка)

В нормативных актах Российской Федерации нет определения термина « разрешенное использование земли» или « вид разрешенного использования земли (земельного участка)». Несмотря на это, данные понятия, наряду с категориями земель по целевому назначению и территориальными зонами, являются одними из определяющих при установлении правого режима земельного участка. Такое заключение можно сделать из п.8 ст.1 ЗК РФ [ 3 ].

В п.2 ст. 7 ЗК РФ дублируется данное утверждение: «Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий».

Таким образом, разрешенное использование – это одна из основных характеристик земли (земельного участка), которая влияет на определение правового режима использования земли и устанавливается в соответствии с зонированием территорий. Правовой режим – это следствие установления ВРИ. Зонирование, территориальная зона – это первичные понятия по отношению к ВРИ.

· Если углубляться, то проблема состоит в том, что общие принципы и порядок проведения зонирования территорий (выделения территориальных зон) устанавливаются разрозненными законодательными актами и требованиями специальных федеральных законов. Согласно ст.1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» [ 7 ]: « Территориальная зона – часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным законодательством, градостроительным законодательством, лесным законодательством, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, законодательством об охране окружающей природной среды и иным законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации».

Как видим, выделение территориальных зон затрагивает много законодательных актов из различных сфер. Это значительно усложняет процесс восприятия норм земельного законодательства, нарушает его целостность и самодостаточность.

· Если упрощать, то конкретный и исчерпывающий перечень видов разрешенного использования земельных участков предусмотрен в соответствующем классификаторе, который служит средством познания такого понятия, как ВРИ, упрощает его понимание и восприятие. Классификатор упорядочивает все многообразие видов деятельности человека на земельном участке и условно выделяет те, которые значимы для каких-либо общественных отношений [ 4 ].

В практической деятельности хозяйствующих субъектов большее значение имеет понятие ВРИ, поскольку оно относится к конкретному земельному участку, тогда как территориальная зона включает обычно несколько земельных участков и служит для целей планирования развития территорий. ВРИ влияет на разрешенный характер использования земельного участка, его кадастровую и рыночную стоимость, а также на размер ставки налога на землю.

1.2 Развитие института видов разрешенного использования земельных участков в РФ. Виды разрешенного использования земли в Российской Федерации до 2015 г.

До принятия действующего Земельного кодекса в Российской Федерации не существовало норм, предусматривающих зонирование территорий и установление ВРИ для земельных участков. В условиях отсутствия частной собственности на землю для учета и регулирования земельных отношений достаточным было деление всех земель на категории по целевому назначению. Данные нормы о делении земель на категории по целевому назначению содержались еще в Законе СССР «Об утверждении основ земельного законодательства» [ 12 ] 1968-го года, а также в принятом впоследствии Земельном кодексе РСФСР [ 2 ].

Принцип, согласно которому правовой режим земли определялся не только в зависимости от категории земли, но и от вида разрешенного использования конкретного земельного участка, установлен только в 2001 г. в ЗК РФ [3]. Данная норма была попыткой соединить исторически сложившиеся подходы к разделению земель на категории по целевому назначению, которые были характерны для СССР – страны с плановой экономикой, и подходы к зонированию территорий, применяемые в странах с рыночной экономикой [ 13 ].

Зонирование территорий и выделение ВРИ земельных участков впервые было разработано в США – в Нью-Йорке. В 1916 г. в городе были приняты правила застройки, запрещающие размещать по соседству земельные участки с ВРИ, которые бы ухудшали качество среды. Например, промышленные объекты запрещалось размещать рядом с жилыми кварталами, многоэтажные дома рядом с домами с малой этажностью и пр.

Из-за разнообразия видов деятельности, большой плотности населения и застройки, желания собственников и землепользователей использовать земельные участки по своему усмотрению, традиционно в разработке и установлении ВРИ для конкретных земельных участков больше нуждаются городские территории. Возможность разработки правил землепользования и застройки была предусмотрена еще Градостроительным кодексом Российской Федерации 1998-го года. Еще ранее разрабатывались правила застройки. В 1951 г. были приняты правила о порядке застройки г. Ленинграда. Впервые правила о порядке застройки Москвы были утверждены в 1935 г. Таким образом, это были первые документы, предусматривающие проведение зонирования территорий городов.

Долгое время в России не существовало единого перечня (классификатора) видов разрешенного использования земельных участков, который бы имел общефедеральное значение. Первый перечень ВРИ для земель населенных пунктов был введен в 2007 г. Минэкономразвития РФ в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов [ 11 ]. Данный перечень состоял из 16 видов разрешенного использования земельных участков. В ЗК РФ норма, согласно которой ВРИ определяются в соответствии с единым классификатором, введена в 2010 г. А сам Классификатор утвержден лишь в сентябре 2014 г.

На практике ВРИ вводились в соответствии с правилами землепользования и застройки и градостроительными регламентами, утвержденными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, а также нормативно-правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Основными недостатками такого подхода являются:

– Бессистемность – субъекты Федерации и органы местного самоуправления устанавливали различные виды разрешенного использования земельных участков, существовала тенденция к излишней конкретизации ВРИ;

– Избирательность – на землях поселений предусматривается зонирование всей территории, а на землях других категорий территориальному зонированию подлежат лишь отдельные земельные массивы;

– Создание предпосылок для манипуляций и злоупотреблений органами местного самоуправления:

o существенное ограничение прав и возможностей использования земельных участков для правообладателей;

o возникновение дополнительных расходов по изменению вида разрешенного использования земельного участка;

o возможность определения ВРИ земельного участка произвольно и без согласования с собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на участках.

Для решения этих вопросов в целях реализации требований ЗК РФ Приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков [ 10 ].

1.3 Классификатор ВРИ – 2015. Виды земельных участков

Классификатор ВРИ в 2015 г. стал основным нововведением в земельном законодательстве Российской Федерации. Все виды разрешенного использования земельных участков после 24 декабря 2014 г. (после вступления Классификатора в силу) определяются в соответствии с данным Классификатором.

Особенности Классификатора ВРИ:

1) Классификатор устанавливает наименования, описания и коды (числовые обозначения) видов разрешенного использования земельных участков. В описаниях приводится разрешенная деятельность на земельном участке и виды объектов, размещение которых соответствует установленному ВРИ.

2) Классификатор содержит 12 обобщенных видов разрешенного использования земельных участков и 81 уточненный вид разрешенного использования земельных участков (табл. 1). Относительно применения обобщенных и уточненных ВРИ, в некоторых случаях, когда конкретное направление для будущего развития территорий не определено, допустимо установление обобщенного ВРИ без конкретизации. Если такой обобщенный вид разрешенного использования установлен в качестве основного вида, то это позволяет осуществлять любой вид хозяйственной деятельности, входящий в состав уточненных ВРИ [ 4 ].

Табл. 1 – Общая структура Классификатора

Наименование обобщенного вида разрешенного использования земельных участков

Наименование уточненного вида разрешенного использования земельных участков

1.0 – Сельскохозяйственное использование

1.2 – Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур

1.4 – Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур

1.6 – Выращивание льна и конопли

1.14 – Научное обеспечение сельского хозяйства

1.15 – Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции

1.16 – Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках

1.18 – Обеспечение сельскохозяйственного производства

2.0 – Жилая застройка

2.1 – Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных и садовых домов);

2.2 – Приусадебный участок личного подсобного хозяйства

2.3 – Блокированая жилая застройка

2.4 – Передвижное жилье

2.5 – Среднеэтажная жилая застройка

2.6 – Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)

2.7 – Обслуживание жилой застройки

3.0 – Общественное использование объектов капитального строительства

3.1 – Коммунальное обслуживание

3.2 – Социальное обслуживание

3.3 – Бытовое обслуживание

3.5 – Образование и просвещение

3.6 – Культурное развитие

3.7 – Религиозное использование

3.8 – Общественное управление

3.9 – Обеспечение научной деятельности

3.10 – Ветеринарное обслуживание

4.1 – Деловое управление

4.2 – Торговые центры (Торгово-развлекательные центры)

4.5 – Банковская и страховая деятельность

4.6 – Общественное питание

4.7 – Гостиничное обслуживание

4.9 – Обслуживание автотранспорта

5.0 – Отдых (рекреация)

5.2 – Природно-познавательный туризм

5.3 – Охота и рыбалка

5.4 – Причалы для маломерных судов

5.5 – Поля для гольфа и конных прогулок

6.0 – Производственная деятельность

6.2 – Тяжелая промышленность

6.3 – Легкая промышленность

6.4 – Пищевая промышленность

6.5 – Нефтехимическая промышленность

6.6 – Строительная промышленность

6.10 – Обеспечение космической деятельности

7.1 – Железнодорожный транспорт

7.2 – Автомобильный транспорт

7.3 – Водный транспорт

7.4 – Воздушный транспорт

7.5 – трубопроводный транспорт

8.0 – Обеспечение обороны и безопасности

8.1 – Обеспечение вооруженных сил

8.2 – Охрана Государственной границы Российской Федерации

8.3 – Обеспечение внутреннего правопорядка

8.4 – Обеспечение деятельности по исполнению наказаний

9.0 – Деятельность по особой охране и изучению природы

9.0 – Деятельность по особой охране и изучению природы

9.1 – Охрана природных территорий

9.2 – Курортная деятельность

10.1 – Заготовка древесины

10.2 – Лесные плантации

10.3 – Заготовка лесных ресурсов

10.4 – Резервные леса

11.0 – Водные объекты

11.1 – Общее пользование водными объектами

11.2 – Специальное пользование водными объектами

11.3 – Гидротехнические сооружения

12.0 – Общее пользование территории

12.1 – Ритуальная деятельность

3) Классификатор не различает основных, вспомогательных или условных видов разрешенного использования. Но в некоторых случаях вид разрешенного использования описан достаточно широко и сам по себе предполагает несколько видов деятельности. Некоторые из них могут быть вспомогательными. Например, ВРИ с кодом 2.1 «Индивидуальное жилищное строительство» допускает выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур. Но такое использование должно проводится не вместо, а вместе с размещением жилого дома .

4) Для всех видов разрешенного использования в примечаниях к Классификатору установлена возможность строительства линейных объектов (за исключением железных и автомобильных дорог), инженерных и защитных сооружений. Это означает, что для размещения, например, линии электропередач, линии связи, водопровода и других подобных объектов не требуется установление вспомогательных или основных видов разрешенного использования.

5) Одним из критериев при разработке Классификатора, наряду с критериями юридической значимости, значимости в налоговом или имущественном значении, преемственности с ранее используемыми классификаторами, пригодности для различных целей, являлся критерий наибольшего соответствия устоявшейся системе категорий земель и наиболее часто встречающимся видам территориальных зон. Но, к ак видно из Классификатора, между видами разрешенного использования земельных участков и категориями земель по целевому назначению не установлено четкого соответствия. При определении ВРИ нужно руководствоваться целевым назначением участка в соответствии с категорией, а также установленной территориальной зоной.

В таблице 2 мы попытались установить соответствие между ВРИ земельных участков и категориями земель по целевому назначению. Соответствие условное, так как многие уточненные виды разрешенного использования могут быть установлены по отношению к земельным участкам других категорий. Конкретный перечень ВРИ из Классификатора для различных территориальных зон будет установлен ПЗЗ.

Табл. 2 – Классификатор ВРИ – 2015. Виды земельных участков

Категория земель по целевому назначению

Наименование ВРИ земельного участка

Описание вида разрешенного использования земельного участка