Кадастровая стоимость квартиры – методы оценки

Оценка квартиры по кадастровой стоимости

Подготовка нового законопроекта, который касается установления единого налога на объекты недвижимости, вызвал новый интерес к кадастровой стоимости квартир.

Размер налога, который будет введен принятием нового нормативно-правового акта, будет определяться на основе кадастровой стоимости недвижимости.

Законодатель счел нужным кадастровую стоимость квартир привести максимально точно к ее стоимости на рынке недвижимости.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Как производится оценка кадастровой стоимости квартиры?

Для определения цены на тот или иной объект недвижимости раньше прибегали к его инвентаризационной стоимости, на основе чего и проводились расчеты. Но эта стоимость не брала во внимание ряд индивидуальных характеристик жилья, которые увеличивали его цену. Например, дорогой ремонт, давность его проведения, замена окон и дверей, труб и отопления могло увеличить стоимость жилья в несколько раз.

А инвентаризационная стоимость показывала прежнюю цифру, в разы отличающуюся от рыночной. Ведь она рассчитывается бюро технической инвентаризации (далее — БТИ), основываясь на расценках постройки квартиры по действующим нормам при учете коэффициента износа. А вот район, в котором расположена квартира, другие ее существенные характеристики, которые оказывают влияние на рыночную стоимость квартиры, такая оценка совершенно не учитывала.

Законодатель посчитал, что кадастровая стоимость квартиры не может сильно отличаться от рыночной, и должна быть максимально к ней приближенной. Чтобы ее рассчитать, применяются методы массовой оценки. Если это невозможно, то за основу берется рыночная стоимость квартир, которая рассчитывается специалистом индивидуально, применительно к конкретной жилой недвижимости. Это означает, что оценка кадастровой стоимости будет идентична проводимой независимой оценке рыночной стоимости жилья, которая проводится при оформлении ипотеки или иного кредита, в котором квартира выступает предметом залога.

В зависимости от того, где находится одна и та же недвижимость, цена на нее будет разной. Региональные рынки в разных частях России диктуют разные цены на жилье. Например, средняя стоимость одного квадратного метра жилья по Российской Федерации колеблется в районе 32 тыс. рублей, в то время как в Москве стоимость одного квадратного метра жилой площади в 5 раз выше – около 166 тыс. рублей.

Поэтому, специалист по оценке анализирует рынок недвижимости в конкретном регионе, детально изучает основные факторы, которые влияют на ценообразование. В его задачу входит определить ту группу, к которой будет относиться оцениваемый объект жилья. И только после этого он может определить его кадастровую стоимость. В этом и заключается суть метода массовой оценки, при котором нужно выделить определенные группы недвижимости. Они объединяются по сходным ценообразующим факторам и характеристикам квартиры.

Методы оценки кадастровой стоимости квартиры

Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры? Чтобы оценить кадастровую стоимость жилья, специалисты применяют такие методы оценки:

  • Сравнительный метод оценки недвижимости – позволяющий с большой точностью установить объективную рыночную стоимость объекта оценки. Этот метод предусматривает изучение и сравнение тех данных рынка, которые появляются после сделок по отчуждению недвижимости. Уже на основании этой информации ее могут применять к какой-то определённой группе объектов недвижимости;
  • Затратный метод оценки недвижимости – используется преимущественно для определения кадастровой стоимости тех объектов, строительство которых не завершено. Метод требует, чтобы во время расчетов учитывалось, сколько стоят применяемые стройматериалы, насколько качественные и дорогие проводятся коммуникации, цена участка земли, на котором возводится объект, его подключение к основным инженерным системам, а также другие характеристики, которые увеличивают или уменьшают стоимость строительства;
  • Доходный метод оценки недвижимости — его применяют в тех случаях, когда нет возможности собрать всю необходимую информацию про осуществляемые с недвижимостью сделки. В таком случае за основу берутся данные по стоимости аренды жилья, какие ежемесячные расходы идут на его обслуживание, а также другие характеристики на рынке аренды в рассматриваемом регионе.

Кто оценивает кадастровую стоимость квартиры?

Кадастровую стоимость жилой недвижимости проводят независимые специалисты-оценщики. Полученные в результате их деятельности ведомости заносятся в единую базу данных Росреестра. После этого с внесенными в Росреестр данными ознакомиться может каждый.

Но к самому оценщику кадастровой стоимости квартир предъявляются особые требования. Он обязан состоять в саморегулирующей организации оценщиков (далее – СТО). Если перед ним ставится задача провести оценку, он сам выбирает каким ему воспользоваться методом анализа. В своей деятельности он независим, на конечный результат его работы никто не имеет права повлиять. Чтобы избежать подлога, снизить негативный эффект от подобных случаев, в рамках юридической ответственности проводится страхование результатов оценки.

Полученный экспертом результат не сразу вносится в базу данных Росреестра. Сперва они подаются в отчете для изучения членами экспертной комиссии, каждый из которых является участником СТО. Они должны прийти к заключению, что проведенная экспертиза осуществлена без нарушений. Только после этого в Росреестр и специальный Фонд данных кадастровой оценки подается кадастровая оценка стоимости объекта недвижимости.

Помимо этого, собственники жилья могут проводить какие-то изменения в результате капитального ремонта. Эти изменения вносятся в кадастровый паспорт квартиры, вследствие чего меняется и ее кадастровая стоимость.

Поэтому законодатель закрепил норму, по которой данные, внесенные в Росреестр, необходимо обновлять не реже, чем один раз в 5 лет. Только в таком случае они не теряют своей актуальности.

Где можно узнать кадастровую стоимость квартиры?

Чтобы узнать кадастровую стоимость какого-то определённого объекта недвижимости достаточно воспользоваться онлайновой поисковой формой на официальном сайте Росреестра. Эти данные, в которые входит единая база по всем недвижимым объектам, доступны всем желающим. Другое дело, что не все внесенные в эту базу данные являются актуальными на момент запроса. Но в таком случае вина за устаревшую информацию лежит на самом собственнике квартиры.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Зайдя в базу данных Росреестра, в поисковую форму нужно ввести точный адрес интересующей квартиры. В информации, которую выдадут на экран, будет значиться:

  1. Кадастровый номер квартиры;
  2. Общая и жилая площадь;
  3. Кадастровая стоимость с датой ее актуализации;
  4. Иные открытые сведения о квартире.

В 2013 году Росреестр создал единый информационный ресурс. Он объединил в себе данные из ЕГРП, которые касались прав на объекты недвижимости и государственного кадастра недвижимости. Но не только Росреестр содержит сведения кадастровых паспортов. Дополнительно к этой базе данных существует и Фонд данных кадастровой оценки. В нем содержатся сведения, как о кадастровой оценке объектов недвижимости, так и о примененных во время оценки методах и факторах, на основании которых и была сформирована конечная цена жилья.

Преимущество и необходимость этого фонда заключается в том, что он располагает информацией о ситуации и тенденциях на рынке недвижимости, актуальных на время проверки, а также данные по результатам мониторинга всех осуществленных сделок по отчуждению. Размещенной на ресурсе информации вполне достаточно, чтобы на ее основе можно было проделать самостоятельную оценку стоимости квартиры.

Возможно ли оспаривание кадастровой стоимости квартиры?

Не всех собственников квартир и других заинтересованных лиц могут устроить полученные данные по кадастровой стоимости. Если они считают, что существует ощутимая разница между тем, сколько стоит конкретный объект недвижимости на рынке и какая у него кадастровая стоимость, то они могут оспорить результат деятельности оценщика без обращения в суд. Но одного их мнения или проведенных подсчетов мало. Им придется обращаться с письменным заявлением либо в кадастровую комиссию, либо к независимым оценочным агентствам. На основании этого заявления указанные организации проводят собственную оценку рыночной стоимости указанного в заявлении объекта недвижимости.

Не только собственное недовольство результатами оценки являются поводом подавать указанное письменное заявление. Может оказаться, что полученные специалистом данные неполные или не точные, содержат в себе ошибки, основывались изначально на неверных исходных цифрах. Например, может выясниться, что при проведении оценки данные жилой и нежилой площади были взяты неправильно.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры?

Итак, чтобы реализовать свое право пересмотреть кадастровую стоимость квартиры, оспорить ее, лицо, имеющее на это право, обязано подать письменное заявление в экспертную комиссию. Такое заявление могут подавать собственники квартиры или другие лица, которые имеют на это основания, в том числе и по доверенности. Поданное заявление регистрируется не позднее, чем через месяц после его регистрации, экспертная комиссия должна дать заключение по результатам рассмотрения обращения.

Комиссия состоит из экспертов, которым предстоит рассмотрение заявления и поданных вместе с ним документов. По результатам их деятельности выносится вердикт – удовлетворить поданное заявление или отказать в изложенной в нем просьбе. Полученный отказ является поводом обращаться в арбитражный суд, чтобы решение экспертной комиссии было пересмотрено. Если суд удовлетворит иск, то на основании вынесенного решения в государственном кадастре делаются необходимые изменения.

До введения новой системы налогообложения, которая базируется на кадастровой стоимости недвижимости, ее величину оспаривали преимущественно застройщики с крупными землевладельцами. Но новая система делает необходимым пересматривать данные в Росреестре и для частных лиц.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра. Подпись на заявлении удостоверьте нотариально. К нему приложите копию документа, удостоверяющего личность.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это фиксированная стоимость недвижимости, которую устанавливает государство, ориентируясь на рыночную стоимость и руководствуясь строго установленной методикой. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
  • в результате Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

  • по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
  • по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
  • по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

“>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Государственная кадастровая оценка должна проводиться не чаще чем раз в 3 года (в городах федерального значения, в том числе в Москве, — раз в 2 года), но не реже чем раз в 5 лет.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2015 году, а в 2016-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2015 года, а не с 2016 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн на сайте Росреестра или на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:

  • если кадастровая стоимость была определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки — к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (в отношении московской недвижимости в роли заказчика обычно выступает Департамент городского имущества, но уточнить эту информацию вы можете в Управлении Росреестра по Москве);
  • если кадастровая стоимость была определена при постановке объекта на кадастровый учет (или в результате внесения изменений в него) — в отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости.

7. Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Кадастровая стоимость квартиры – методы оценки

Интерес к кадастровой стоимости квартир возник в связи с подготовкой нового законопроекта, касающегося введения единого налога на недвижимость. Вводимый налог по новому законодательству будет рассчитываться исходя именно из кадастровой стоимости жилого помещения, максимально приближенной к рыночной стоимости данного жилья.

Ранее оценка стоимости квартиры проводилась по инвентаризационной стоимости, которая не учитывала многие характеристики конкретной квартиры, и, как правило, была гораздо ниже рыночной стоимости. Инвентаризационная стоимость рассчитывалась БТИ на основе расценок строительства квартиры по существующему нормативу и коэффициентам с учетом износа. При это не учитывалось ни местоположение квартиры, ни другие важные характеристики, влияющие на ее рыночную стоимость.

Кадастровая оценка стоимости квартиры производится независимыми оценщиками и заносится в единую базу Росреестра, с которой может ознакомиться каждый желающий.

Как производится оценка кадастровой стоимости квартиры

Как уже говорилось, кадастровая стоимость квартиры должны быть максимально приближена к рыночной стоимости жилого помещения. Для ее расчета применяют методы массовой оценки, а при невозможности их применения, допускается использование рыночной стоимости квартиры, рассчитанной оценщиком в индивидуальном порядке для конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, процедура оценки кадастровой стоимости практически не должна отличаться от проведения независимой оценки рыночной стоимости жилья, которая проводится, например, при оформлении ипотечного кредита.

Кадастровая стоимость квартир и других недвижимых объектов достаточно сильно отличается в разных регионах России и зависит от состояния местного рынка недвижимости. В среднем по Российской Федерации один квадратный метр жилья по кадастровой оценке стоит около 32 000 рублей, а в Москве – около 166 000 рублей.

Используя методы массовой оценки, оценщик выделяет отдельные группы недвижимости для объединения сходных по ценообразующим факторам и техническим характеристиками объектов. В зависимости от того, в какую группу попадает оцениваемая квартира, и определяется ее кадастровая стоимость. Для кадастровой оценки проводится анализ рынка недвижимости в данном регионе и детальное изучение главных ценообразующих факторов.

Для оценки кадастровой стоимости квартиры используются следующие методы:

  • сравнительный метод оценки – это метод, позволяющий оценочной компании наиболее точно определить рыночную стоимость оцениваемой квартиры. Применяя этот метод, оценщик изучает и сравнивает рыночную информацию о совершенных сделках с недвижимостью, а затем уже применяет полученную информацию к определенной группе объектов недвижимости;
  • затратный метод оценки. Данный метод, в основном, применяется для расчета кадастровой стоимости незавершенных объектов строительства. Оценщик при расчетах учитывает стоимость строительных материалов, стоимость проведения коммуникаций и подключения объекта к основным инженерным системам, стоимость земельного участка, на котором располагается строящийся объект недвижимости, и другую информацию, влияющую на затраты при строительстве;
  • доходный метод, в основном, применяется при отсутствии достаточного количества информации о сделках на рынке недвижимости. Данный метод основывается на информации о стоимости аренды недвижимости, расходах на обслуживание недвижимости и некоторых других характеристиках рынка аренды в конкретном регионе.

Оценщик кадастровой стоимости жилой недвижимости обязательно должен входить в саморегулирующуюся организацию оценщиков (СТО). При проведении оценки эксперт сам определяет выбранные для анализа методы, и никто не может повлиять на результаты оценки, которые страхуются в рамках юридической ответственности.

Готовые результаты работы в виде отчетов изучаются специалистами экспертной комиссии, состоящей из участников СТО. Если проведенная экспертиза не выявляет никаких нарушений, кадастровая оценка стоимости квартир и других объектов недвижимости передается в Единый Росреестр и специальный Фонд данных кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость квартиры, занесенная в Единый Росреестр, будет меняться в зависимости от изменения рыночной ситуации и от внесенных в кадастровый паспорт квартиры изменений. Согласно действующему законодательству, актуальность данных, внесенных в Росреестр, должна обновляться не реже одного раза в 5 лет.

Узнайте, как продать квартиру самому, без привлечение агенства недвижимости и посредников.

Скачать бланк и посмотреть образец предварительного договора купли-продажи квартиры можно здесь.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры

Результаты оценки всех объектов недвижимости, занесенные в Росреестр, доступны для всех желающих. Единая база по всем объектам недвижимости размещена на официальном сайте Росреестра. Любой пользователь может воспользоваться данной информацией с помощью специальной поисковой формы.

Для того, чтобы найти сведения по конкретной квартире, достаточно указать ее адрес. В открывшейся карточке пользователи могут видеть кадастровый номер квартиры, ее общую и жилую площадь, кадастровую стоимость с датой ее актуализации, а также иные открытые сведения о квартире.

В течение 2013 года Росреестр должен создать единый информационный ресурс, объединяющий информацию из ЕГРП относительно прав на недвижимость и государственного кадастра недвижимости.

Помимо Единого Росреестра, содержащего данные кадастровых паспортов, в дополнение был создан Фонд данных кадастровой оценки, содержащий информацию не только о кадастровой стоимости недвижимых объектов, но и использованных при оценке методах и факторах, влияющих на конечную стоимость.

Данный фонд также должен содержать информацию об актуальной ситуации на рынке недвижимости и мониторинг всех проведенных сделок с недвижимостью. Эта информация может оказаться очень полезной при проведении самостоятельной оценки стоимости квартиры.

Данная система пока находится на стадии сбора информации и заполнения. Получить доступ к этой системе можно также на сайте Росреестра.

Оспаривание результатов оценки кадастровой стоимости

Граждане, которых по каким-то причинам не устроит разница между кадастровой и реальной рыночной стоимостью, могут оспорить результаты оценки во внесудебном порядке. Для этого они должны заказать проведение рыночной оценки стоимости квартиры независимым оценочным агентством и обратиться с соответствующим заявлением в кадастровую комиссию.

Еще одним законным основанием для оспаривания результатов оценки кадастровой стоимости квартиры является ошибочность или неполнота тех данных, на базе которых была проведена оценка. Например, если в кадастровом паспорте квартиры была неверно указана площадь квартиры или количество комнат.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры, влияющей на размер налогов, целесообразно, если есть реальная возможность добиться снижения указанной в Росреестре стоимости.

Для реализации своих прав собственник квартиры, имеющий основания для оспаривания проведенной кадастровой оценки, должен обратиться в специально созданную экспертную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Срок рассмотрения заявления в соответствии с российским законодательством составляет 1 месяц со дня подачи.

Эксперты, входящие в состав комиссии, рассматривают все представленные документы и выносят решение об удовлетворении требования или об отказе. Собственник квартиры, получивший письменный отказ, имеет право обратиться в арбитражный суд для обжалования решения экспертной комиссии. По решению суда или комиссии в государственный кадастр вносятся соответствующие изменения.

В настоящее время оспариванием кадастровой стоимости недвижимого имущества занимаются, в основном, застройщики и крупные землевладельцы, однако с введением новой системы налогообложения на основе кадастровой стоимости жилья к ним, скорее всего, присоединятся и частные лица.

Рекомендуем новый сервис для расчета кадастровой стоимости недвижимости, чтобы узнать кадастровую стоимость своей квартиры, просто перейдите по этой ссылке.

Там же можно получить выписки из ЕГПР и ГКН. Официальные данные с Росреестра.

Правовые аспекты кадастровой оценки квартиры

Вследствие государственных реформ в системе налогообложения изменился расчет налога на имущество, в том числе на недвижимость. Теперь вместо инвентаризационной цены, определенной БТИ, в качестве базы применяется кадастровая стоимость квартиры. Этот показатель также учитывается при совершении сделок купли-продажи и дарения, оформлении ипотеки или принятии наследства. Прежде рыночная цена недвижимости отличалась от инвентаризационной, но введение кадастровой оценки призвано уравнять эти данные.

Кадастровая стоимость жилья

После вступления в силу Закона РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый учет и переход прав ведется в электронном виде и фиксируется в Едином государственном реестре.

  • формирования перечня объектов;
  • отбора исполнителя;
  • составления отчета о кадастровой стоимости (КС) и утверждения результатов;
  • внесения КС в единый реестр.

Поскольку допущенные ошибки могут стать причиной завышения или занижения ставки налогов, КС определяют только уполномоченные бюджетные учреждения и квалифицированные оценщики.

Указанные нормативные акты разъясняют, что такое кадастровая стоимость квартиры и чем она отличается от инвентаризационной цены. К основным отличиям можно отнести то, что методы кадастровой оценки не учитывают индивидуальные особенности каждой постройки, а также износ зданий и материалы.

КС определяется исходя из одной модели расчета, которая установлена для разных квартир, схожих по своим характеристикам. Как правило, в этом случае учитываются:

Что это значит? Даже типовые и стандартные квартиры сильно отличаются друг от друга планировкой, микро-соседством и другими характеристиками. Между недавно построенными многоквартирными домами и рядом стоящими старыми сооружениями есть масса отличий.

Даже если большинство характеристик совпадают, существует разница, подтверждающая уникальность каждой квартиры и обосновывающая рыночную стоимость. При установлении кадастровой цены эти данные не учитываются.

Стоит разобраться, откуда берется цена. Все квартиры условно разделяются на группы с учетом технических характеристик и сходных ценообразующих факторов. На КС влияет то, в какую группу попадает недвижимость. Данный вид оценки применим к большому количеству объектов на одной географической территории, поэтому основной инструмент ее проведения – применение стандартных методов к выделенным группам.

Более подробно классификация недвижимости и методы оценки раскрыты в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость жилья

Перечень объектов недвижимости для проведения кадастровой оценки формируют органы регистрации прав на основании сведений из ЕГРН, что установлено ст. 13 Закона РФ от 03.07.2016 № 237-ФЗ. Полные и достоверные данных о квартирах, внесенные в реестр, способствуют более точному определению стоимости.

Анализ рынка недвижимости в конкретном регионе позволяет определить, что входит в кадастровую стоимость и выполнить классификацию жилья. В этом случае помещения относят к разным группам в зависимости от:

  • типа жилплощади: комнаты, квартиры в многоквартирном жилом доме или коттеджи;
  • общей площади и точного местоположения;
  • экономических региональных факторов: уровня инфляции и среднего дохода;
  • экологических факторов, которые влияют на стоимость жилья в конкретном регионе: промышленная зона, наличие водных объектов;
  • официальных данных о сделках с аналогичным жильем на рынке недвижимости.

Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» помогает понять, от чего зависит кадастровая стоимость квартиры, кроме указанных факторов. Согласно этому документу, при определении оценочной стоимости происходит разделение территорий на ценовые зоны. По результатам устанавливаются средние рыночные показатели цены из расчета на 1 м2 квартир, отнесенных к определенной группе.

К тому же формула для расчета кадастровой стоимости квартиры учитывает износ зданий, в которых расположено жилье. Этот критерий связан со сроком службы:

  • массовое строительство в обычных условиях эксплуатации – 80 лет;
  • здания с деревянными несущими стенами – 50 лет.

При классификации принимается во внимание наличие коммуникаций и возможное аварийное состояние жилых строений.

Стоит упомянуть, как получить информацию о ценообразующих факторах. При проведении кадастровой оценки подлежат изучению:

  • базы данных государственных и муниципальных образований;
  • архивы Бюро технической инвентаризации;
  • данные Росреестра;
  • адресные цифровые планы и цифровые тематические карты.

Все сведения должны отвечать принципам достоверности и непротиворечивости.

Итак, объективный анализ регионального рынка недвижимости, верное территориальное распределение на ценовые зоны и правильная классификация объектов – это то, из чего складывается их кадастровая стоимость.

Зачем нужно знать КС квартиры

Оценка, результаты которой внесены в ЕГРН, необходима при расчете обязательных платежей в казну государства – налогов и сборов. Предполагается, что установленная в результате экспертизы стоимость максимально приближена к рыночным ценам на жилье в конкретном регионе.

Ст. 408 Налогового кодекса РФ (часть вторая) определяет, зачем нужна кадастровая стоимость жилья, и устанавливает правила расчета налога на имущество физических лиц до 2020 года.

Для собственников жилья предусмотрен налоговый вычет в виде установленной нормы площади, на которую уменьшается налоговая база:

  • жилой дом – 50 м2;
  • квартира – 20 м2;
  • комната – 10 м2.

КС учитывается во время начисления 13 % НДФЛ при продаже квартиры. До января 2016 г. размер налога зависел от цены объекта, указанной в договоре купли-продажи. Однако нередко в соглашении продавцы упоминали более низкую, формальную стоимость, чтобы уменьшить сумму налога.

Теперь, если при продаже жилья стоимость в договоре ниже, чем кадастровая стоимость 1 кв м квартиры, умноженная на ее площадь и на понижающий коэффициент, налог взимается с суммы, полученной по указанной формуле.

Данное правило зависит от способа приобретения жилья и действует при продаже квартир, которыми собственники владеют менее 3-5 лет.

КС нужна для расчета государственной пошлины при выдаче свидетельства о праве на наследство, а также при удостоверении других договоров, подлежащих оценке.

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры формируется для создания единой системы налогообложения. Указанная цена не является окончательной и может измениться при проведении новой оценки (не реже чем каждые 5 лет, и не чаще чем раз в 3 года).

Получение данных о КС

Результаты кадастровой оценки вносятся в ЕГРН и выдаются по запросам любых лиц. Сведения могут быть предоставлены:

  • при личном обращении в офисы Росреестра или Кадастровой палаты;
  • в электронном виде на сайте Росреестра ;
  • при обращении в МФЦ;
  • почтовым отправлением.

В выписке из ЕГРН, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975, содержится цена квартиры по кадастровому паспорту. Для собственника предусмотрена расширенная выписка с указанием не только основных характеристик и стоимости жилья, но и сведений о смене владельцев и перепланировках.

Выписка служит подтверждением права собственности на объект при заключении сделок.

Единственный достоверный источник получения информации в интернете по кадастровому номеру или адресу о стоимости объекта – официальный сайт Росреестра. ЕГРН представляет собой систематизированный перечень всей недвижимости страны. Объектам присваиваются номера и характеристики, в том числе КС. Здесь же можно узнать, каким образом определялась цена.

Методы проведения кадастровой оценки квартир

Гражданин может не только интересоваться тем, как проверить кадастровую стоимость квартиры, но и захотеть уточнить классификацию этого объекта и методы, примененные оценщиком.

На сегодняшний день кадастровая оценка отличается массовым характером. Цена устанавливается на определенную дату. При выполнении работ все объекты недвижимости рассматриваются с точки зрения характеристик:

  • влияющих на классификацию квартир;
  • влияющих на формирование стоимости;
  • применяемых методов оценки.

Указанные критерии влияют на то, как оценивается кадастровая стоимость квартиры. Объект оценивается исходя из того, что его можно продать на открытом рынке в условиях конкуренции и сразу же использовать без каких-либо улучшений.

В ходе оценки могут применяться затратный, доходный и сравнительный подходы:

  1. Затратный предполагает определение расходов на создание аналогичного объекта или его воспроизведение. Полученная примерная кадастровая стоимость квартиры будет ориентиром для определения цены. Этот метод чаще всего применяется в малоактивных секторах рынка недвижимости, а также при оценке реконструируемых объектов и незавершенного строительства.
  2. Сравнительный метод оценки имущества считается самым точным и простым, хотя в данной ситуации отображается только текущее состояние рынка. Это напрямую влияет на то, как определяется стоимость квартир исходя из сравнения рыночных цен при покупке аналогичных объектов на дату проведения оценки. Успех применения метода зависит от наличия достоверной информации о сделках.
  3. Доходный основывается на прогнозах эффективности капиталовложения и оценке будущих выгод. Сравниваются доходы и расходы при эксплуатации объекта, например, арендная плата или потери при ее сборе. Полученные результаты отражают стоимость жилья с учетом указанных факторов.

Сочетая эти методы, оценщик установит наиболее вероятную цену квартиры.

Закон РФ от 03.07.2016 № 237 ФЗ определяет, кто делает кадастровую оценку квартиры. Согласно этому нормативному акту, недвижимость оценивают специально созданные и уполномоченные органами местного самоуправления бюджетные учреждения. Их основная деятельность состоит в:

  • установлении КС;
  • предоставлении разъяснений, связанных с ценой;
  • рассмотрении обращений при исправлении ошибок.

Создание таких организаций обусловлено стремлением повысить качество кадастровой оценки и соблюсти интересы правообладателей недвижимости.

Как рассчитать КС

Большинству владельцев жилья интересно знать, как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры в 2020 году. Точно оценить свой объект самостоятельно, применяя вышеуказанные методы, не удастся. Вычисления производятся по методике, установленной внутренним регламентом Росреестра. Но приблизительную сумму можно получить по формуле:

(ставка налога на имущество х 200) х (площадь квартиры – 20 кв.м.)

Эти данные будут примерно соответствовать КС. Чтобы получить достоверную информацию о том, как устанавливается цена, можно ознакомиться с процедурой оценки и отчетом, который содержится в открытом Фонде данных государственной кадастровой оценки .

Некоторые собственники, просмотрев отчет, приходят к выводу, что есть существенные расхождения между стоимостью аналогичного жилья и суммой, указанной в документах. В этом случае закон позволяет оспорить установленную КС.

В связи с тем, что самому рассчитать кадастровую стоимость своей квартиры невозможно, в качестве доказательства следует привести заключение квалифицированного оценщика.

Получить данные об оценке на сайте Росреестра

Один из самых простых и быстрых способов узнать указанную в ЕГРН стоимость квартиры – онлайн сервис Росреестра . Зарегистрировавшись и получив доступ в личный кабинет на сайте, собственник жилья может ознакомиться со сведениями о КС. Для этого необходимо в строке поиска указать адрес либо кадастровый номер объекта.

В полученных характеристиках недвижимости будет указано, сколько стоит жилье.

Поскольку все данные выдаются из базы на момент обращения, действительность информации гарантируется только в период выдачи выписки.

Запрос в Кадастровую палату

Как упоминалось выше, ведение ЕГРН возлагается на Федеральную кадастровую палату и ее территориальные подразделения. Чтобы получить нужные сведения, нужно обратиться в офис учреждения. Для повышения качества обслуживания предусмотрена предварительная электронная запись на прием , выездное обслуживание и курьерская доставка документов.

Услуга по выезду, приему заявлений и доставке выписок из ЕГРН, предусмотренная Законом РФ «О государственной регистрации недвижимости», является платной. Размер оплаты утвержден Приказом Минэкономразвития от 31.05.2016 № 337 .

Получить услугу бесплатно имеют право только ветераны и инвалиды ВОВ, а также инвалиды I-II группы. Для этого следует предъявить подтверждающие документы.

Расчет налога на имущество

Ст. 403 и 408 Налогового кодекса РФ устанавливает, на что влияет кадастровая стоимость квартиры. В настоящее время в большинстве регионов РФ на ее основании начисляется налог на имущество.

Размер ставки устанавливают местные власти. При этом учитывается:

  • тип и сегмент жилья;
  • кадастровая стоимость;
  • коэффициент-дефлятор.

Законодательно установлен переходный период до 2022 г., когда налог будет рассчитываться по формуле:

(налог по кадастровой стоимости – налог по инвентарной стоимости) х понижающий коэффициент

С 2018-го года значение понижающего коэффициента будет ежегодно увеличиваться на 0,2.

Заключение

Изменения в законодательстве предусматривают постепенный отказ от инвентаризационной оценки и переход на кадастровую. Новый подход к определению стоимости имущества предполагает получение более точных данных о цене объектов недвижимости. Эти сведения станут основанием для расчета налогов и пошлин.

Для жителей регионов РФ, где еще не приняты изменения, предложена приблизительная формула расчета КС квартиры. Воспользоваться ею могут и те, кому известна стоимость их жилья. Полученные данные позволят оценить правильность результатов кадастровой оценки и в случае необходимости их оспорить.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Кадастровая оценка квартиры — пошаговая инструкция как заказать оценку квартиры + профессиональная помощь в проведении оценки

Представьте такую ситуацию! Вы в шоковом состоянии от нового налога на квартиру и не понимаете, откуда взялась такая сумма. Что делать? В этом случае вам надо знать, что такое кадастровая оценка квартиры и как ее результат влияет на размер налоговых выплат.

Меня зовут Валерий Чемакин, и я как консультант по правовым вопросам изложу в этой статье не только суть понятия, но и расскажу, как выполняется процедура кадастровой оценки на практике.

В конце статьи я сделал обзор нескольких оценочных компаний, сотрудничество с которыми будет для вас выгодным.

1. Что такое кадастровая оценка квартиры и для чего она проводится

После распада Советского Союза многие нормы и правила, разработанные в ту эпоху, применялись до настоящего времени. Например, инвентаризационная стоимость недвижимости, не учитывающая рыночные правила ценообразования. От нее рассчитывали имущественные налоги. В результате поступления от них в казну были скудными по причине низкой базы.

Изменение фискальной политики в России потребовало введения принципиально нового понятия кадастровой стоимости. Кадастровую оценку квартиры проводят по специальной методике, позволяющей максимально приблизиться в результате к рыночной стоимости. Но при этом в расчет не берут индивидуальные особенности жилья и текущую конъюнктуру рынка.

Стоит учесть, что эта процедура по закону обязательно не реже, чем 1 раз в 5 лет и не чаще, чем 1 раз в 3 года (в городах федерального подчинения — 2 года). В некоторых ситуациях собственник имеет право провести внеплановую оценку кадастровой стоимости недвижимости.

Для чего нужна внеплановая оценка:

  • для снижения налоговой базы;
  • для получения кредита;
  • для действий, связанных с отчуждением или арендой квартиры.

Определенную в результате оценочных действий кадастровую стоимость вносят в Единый государственный реестр недвижимости. Администрированием этой базы занимается Росреестр. Каждый желающий вправе получить сведения из этого реестра не только о своей собственности, но и о любом другом объекте, зарегистрированном на территории России.

2. Какими методами оценивают кадастровую стоимость квартиры — 3 основных метода

Методология оценочных действий основана на трех основополагающих принципах, из которых и возникли сами методы.

Принципы формирования цены:

  1. Все подобные объекты в одной и той же местности имеют схожую стоимость.
  2. Вложенные в ремонт средства не могут превышать капиталовложений на возведения нового подобного объекта.
  3. Любая недвижимость потенциально способна приносить доход от ее коммерческого использования.

Методика кадастровой оценки недвижимости основывается на этих трех принципах.

Рассмотрим все методы подробнее.

Метод 1. Сравнительный

В основе метода лежит аксиома о том, что стоимость одинаковых объектов в том или ином районе не может сильно отличаться.

Вот как проводится кадастровая оценка квартиры указанным методом:

  1. Оценщик берет технические характеристики квартиры и подбирает определённое число объектов с подобными показателями в районе нахождения оцениваемого объекта. Чаще всего у него уже есть официальная стоимость квадратного метра подобного жилья.
  2. Вычисляет среднюю кадастровую стоимость всех выбранных квартир.
  3. На основе средней стоимости дает оценку исследуемого объекта.

Такой метод не учитывает качество проведенного ремонта, поэтому итоговая цена имеет большую корреляцию с рыночной стоимостью квартиры.

Метод 2. Затратный

В отличии от предыдущего метода, здесь при оценке используют данные о проведенном ремонте и других капиталовложениях в квартиру. При этом учитывается максимальная стоимость аналогичного, но нового объекта.

По сути расчеты сводятся к тому, чтобы определить, насколько уменьшилась цена квартиры с момента ее строительства. Естественно, учитывают показатели инфляции и влияние других экономических процессов.

Метод 3. Доходный

Этот метод используют при оценке коммерческой недвижимости. Итоговый результат включает не только стоимость капиталовложений в строительство и ремонт объекта, но и потенциальную выгоду от сдачи площади в аренду или наём. Оценка кадастровой стоимости квартиры по этому критерию дает совершенно разные результаты. Вот вам пример.

Пример

Ольга Совельева приобрела две одинаковые квартиры на первых этажах в одном районе города для перевода в статус нежилого помещения и дальнейшего использования в коммерческих целях.

Рыночная стоимость обеих квартир была одинаковой. Однако заказанная кадастровая оценка неожиданно дала разные результаты. Квартира, выходящая окнами на центральную улицу, была оценена на 15% дороже.

Это и неудивительно, ведь стоимость аренды такого помещения значительно больше, значит, выше потенциальная прибыль от его использования в коммерческих целях. Если Ольга решит продать эти квартиры как нежилые помещения, рыночная цена уже будет отличаться, ведь в нее тоже будут заложены рассмотренные факторы.

Подробнее о том, что собой представляет кадастровая стоимость, читайте в специальной публикации.

3. Как провести независимую кадастровую оценку квартиры — 7 простых шагов

С 1 января 2017 года по 1 января 2020 года установлен переходный период, на протяжении которого заказать кадастровую оценку квартиры можно как в Росреестре, так и в любой коммерческой оценочной компании. В процессе этого перехода создаются государственные бюджетные учреждения, призванные осуществлять такую деятельность.

Пока разрешено пользоваться услугами независимых оценщиков и частных оценочных компаний, предлагаю ознакомиться с алгоритмом их найма.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

Опрашиваем своих родственников, друзей, знакомых и соседей. Возможно они уже пользовались услугами оценщиков и порекомендуют надежного и недорогого. Если ничего не нашли, заходите в интернет и ищите в своем городе самые известные и надежные компании.

Когда выберете несколько штук, посмотрите на форумах отзывы о них. Сравните, сколько стоят услуги по оценке кадастровой стоимости квартиры. Важное значение придавайте и расстоянию от офиса компании до вашего объекта. Не исключено, что выезд оценщика будете оплачивать отдельно.

Если вам нужна оценка кадастровой стоимости типовой квартиры, то не ищите престижную компанию с заоблачными ценами. Даже супер-оценщики не превратят обычное жилье в элитное. Расчеты будут точно такими же, как и у простых оценщиков, но заплатите за них на порядок больше.

Шаг 2. Получаем консультацию экспертов

Остановившись на одной из компаний, не спешите бежать туда со всеми бумагами. Вначале позвоните и проконсультируйтесь. Обычно это бесплатно. В некоторых случаях оценщик сразу скажет, стоит ли проводить внеплановую кадастровую оценку вашей недвижимости. Цена процедуры хоть и невысока, но зачем выбрасывать деньги на ветер?

Шаг 3. Предоставляем необходимые документы

Для расчетов специалисту понадобится техническая документация на вашу квартиру. В ней указаны все размеры помещений, а также материалы, из которых изготовлены конструктивные элементы дома. С вас обязательно затребуют и правоустанавливающие документы, а еще паспорт.

Отмечу, что на объекты, приобретенные после 2016 года свидетельство о праве собственности Росреестр не выдает. Вместо него собственнику предоставляют выписку из ЕГРН со всей необходимой информацией. Если вдруг у вас ее нет, ничего страшного. Закажите этот документ в Росреестре — его выдают как в бумажном, так и в электронном виде.

Кроме того, получить эту выписку, а также справку о кадастровой стоимости легко на сайте ЕГРП 365. Там есть онлайн форма запроса кадастровой стоимости квартиры по адресу или по кадастровому номеру. Достаточно эти данные внести в специальную форму, и вы получите нужные сведения бесплатно.

Если хотите оформить их в виде стандартного документа, то нужно заплатить небольшую сумму и распечатать на принтере нужный бланк с требуемыми сведениями. За эти же справки, но с печатью Росреестра, придется заплатить в ЕГРП 365 значительно больше.

Однако такие документы признают официальными даже в суде, если будете обжаловать завышенную кадастровую стоимость квартиры. О сути понятия читайте в нашей статье.

Шаг 4. Заключаем договор

После того, как все документы будут собраны и предоставлены оценщику, он предложит заключить с ним договор.

Внимательно прочитайте документ и обратите внимание, чтобы там присутствовал пункт об ответственности. Ведь в ходе расчетов нередко возникают ошибки, приводящие к искажению итоговой суммы. В таких случаях должна быть возможность бесплатной корректировки.

Пример

Оценщик Семен Павлов прекрасно знал, как сделать кадастровую оценку квартиры так, чтобы клиент платил меньше налога и остался доволен.

Однако такие игры с методиками и цифрами привели к тому, что однажды Семену пришлось бесплатно переделывать оценку клиенту, которому через месяц потребовалось взять кредит под залог квартиры.

А причина вот в чем. Стандартный договор предполагал бесплатное устранение ошибок, допущенных при оценке. Клиент прекрасно знал, что в расчетах намеренно была допущена неточность и воспользовался этим. Если бы Семен изначально был честен, то такой проблемы не возникло бы.

Шаг 5. Оплачиваем услуги

После проверки и подписания договора нужно оплатить услуги специалиста. Многие компании не берут денег за выезд оценщика на объект. Обратите внимание, чтобы этот нюанс был отражен в договоре.

Если требуется, то вместе с платой за работу внесите деньги и за выезд. Обязательно получите квитанцию об оплате услуг. Она может понадобиться при возникновении споров.

Шаг 6. Ожидаем проведения оценки

После оплаты договоритесь с оценщиком о времени и дате осмотра квартиры, если это требуется. В назначенное время будьте дома и обеспечьте специалисту доступ. После осмотра остается только ждать.

Большинство коммерческих компаний проводят все работы за 1-3 дня, но иногда приходится ждать немного дольше из-за большого количества заказов. Если требуется — оплатите срочность.

Шаг 7. Получаем отчет

В назначенное время получаем отчет о проделанной работе. В нем содержатся сведения о квартире, ее владельце, описана методика расчета со ссылками на регламентирующее законодательство.

Итог отчета — это кадастровая стоимость вашей квартиры. Но как сделать, чтобы результат кадастровой оценки квартиры попал в ЕГРН? Для этого нужно отнести отчет в Росреестр или МФЦ, где написать соответствующее заявление.

Если на каком то этапе вы чего-то не понимаете, то я рекомендую обратиться за помощью на портал Правовед. На нем юристы со всей России дают недорогие юридические консультации.

Вам достаточно вписать свой вопрос в форму обратной связи и отправить специалисту. Свободный специалист Правоведа даст вам исчерпывающий ответ, который поможет избежать ошибок в ходе совершения любых юридически значимых действий.

4. Кто предоставляет услуги по проведению кадастровой оценки квартиры — обзор ТОП-3 компаний

Я подробно описал, как сделать кадастровую оценку квартиры и где посмотреть ее результаты, а теперь предлагаю обзор нескольких коммерческих компаний, где работают квалифицированные оценщики.

Читайте и выбирайте подходящую.

1) Стимул

Юристы этой компании предлагают услугу снижения налогового бремени путем уменьшения кадастровой стоимости жилья через суд. В штате фирмы есть оценщики, которые на полностью законных основаниях производят новый расчет. Ведь многие квартиры последний раз оценивали еще до кризиса, поэтому сегодняшние расчеты дают существенное снижение стоимости.

Прямо на сайте получайте бесплатную консультацию. Предоставив основные сведения о своей квартире, вы получите заключение о возможности снижения налогов. Если сделать это невозможно, вам об этом скажут прямо.

2) МЦЭО

Межрегиональный центр экспертизы и оценки предлагает все виды оценочных работ, в том числе и оценку кадастровой стоимости квартиры. Так как в компании работают еще и юристы, то здесь же возможно заказать судебную защиту, например, при спорах о кадастровой стоимости или при разделе имущества. Среди клиентов этой компании — известные на всю страну корпорации.

3) ПравПункт

Компания позиционирует себя как фирму, предоставляющую экстренную юридическую помощь. Почти 99% дел заканчиваются в судах в пользу клиентов. Успех объясняется просто: перед началом процесса юристы проводят тщательный анализ перспектив всего мероприятия. Если нет смысла делать внеплановый расчет кадастровой стоимости, то вам скажут об этом сразу.

Услуги компании «ПравПункт», связанные с кадастровой стоимостью:

Наименование услугиОписание
1Проведение кадастровой оценкиПо заявлению клиента на основе согласованной с ним методики
2Внесение результатов в ЕГРНОбращение в Росреестр с соответствующим заявлением, получение результата в виде официальной выписки
3Оспаривание кадастровой стоимостиБывает внесудебное и судебное. В целях снижения налогов, раздела имущества, получения кредита при использовании залогового имущества

Учтите, что все описанные мной компании оценивают не только жильё, но проводят также кадастровую оценку земель. О ее особенностях читайте в нашем специальном материале.

5. Как удаленно получить результаты кадастровой оценки квартиры — 3 полезных совета

Как узнать результаты кадастровой оценки квартиры через интернет, я уже упоминал в предыдущих разделах.

Однако считаю, что эта тема требует более подробного раскрытия. Вот что советуют на этот счет юристы.

Совет 1. Заказывайте электронный документ

Существует множество сайтов посредников, которые предлагают удобный сервис по получению онлайн выписок из ЕГРН. В них обязательно содержится и кадастровая стоимость. Все они обладают одинаковым функционалом, поэтому останавливаться на каком то конкретном не стоит.

Отмечу только, что для пользования такой услугой понадобится ввести адрес или кадастровый номер объекта недвижимости.

Совет 2. Пользуйтесь порталом Росреестра

На портале Росреестра тоже есть такой сервис. По большому счету, все посредники работают через него, так как доступ к ЕГРН предоставляет именно это ведомство. На сайте есть форма поиска по адресу, есть доступ к публичной кадастровой карте, чтобы иметь не только сведения об объекте, но и видеть его местонахождение на местности.

Совет 3. Поручайте получение справки компаниям-посредникам

Если вам нужны справки или выписки с печатями Росреестра, есть смысл заказать их онлайн все через те же компании-посредники. Вам не придется никуда ходить. Достаточно сделать онлайн заявку требуемого документа и вам доставят его с курьером через несколько дней.

В заключение предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

6. Заключение

Кадастровая оценка квартиры проводится государством независимо от нашего желания, но оспорить ее результаты — наше право. Теперь вы знаете, как это сделать.

Вопрос читателям

По вашему мнению, снизится ли количество судебных исков после полной передачи функции кадастровой оценки государственным бюджетным учреждениям?

Желаю всего самого наилучшего и предлагаю оценить статью. Пишите комментарии, предложения и дополнения и ставьте лайки в соцсетях!

Оценка. Зачем нужна кадастровая стоимость жилья?

У любой квартиры есть рыночная и кадастровая стоимость. С первой все понятно — это цена, за которую в данный момент реально купить (продать) квартиру или дом. Рыночную стоимость своей квартиры легко узнать, например, на сайте ЦИАН в специальном разделе «Оценка квартир» .

Две стоимости — две судьбы

Несмотря на то что в последнее время кадастровую стоимость пытаются привести к рыночной, никакого отношения она к ней не имеет — при ее определении используется другая методология, утверждает генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия» Валерия Борисова.

Валерия Борисова, генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия»

Зачем запутывать собственника жилья и зачем одной квартире две разных стоимости? Кадастровая стоимость стала активно использоваться около 15 лет назад. Как рассказал партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group Михаил Краснов, основная задача при переходе от среднегодовой стоимости объектов капитального строительства к кадастровой заключалась в приближении налоговой базы на имущество к реальным экономическим показателям.

«Идеальным был бы переход к применению рыночной стоимости, но слишком долго и дорого установить ее за счет бюджета для всей недвижимости в России, — объясняет эксперт. — Именно потому сегодня существует компромиссный вариант: в кадастровой стоимости применяются усредненные рыночные показатели и не учитываются индивидуальные особенности конкретного объекта».

Кадастровая стоимость, поясняет оценщик из «Единой оценочной компании» Сергей Мажуков, устанавливается после проведения государственной оценки и служит в первую очередь для расчета налога. Она опирается на Федеральный стандарт оценки № 4 и федеральный закон № 135-ФЗ. Используются методы массовой оценки, то есть стоимость устанавливает не индивидуально для каждой квартиры, а поквартально.

Кроме того, ряд показателей, таких как местоположение дома, планировка квартиры, отделка, которые играют важную роль при рыночной оценке жилья, просто не принимаются во внимание.

«Поэтому точность такой оценки плюс-минус 30% по сравнению с рыночной стоимостью жилья, но зачастую погрешность доходит и до 80%», — подчеркивает эксперт.

«Кадастровая стоимость определяется на конкретную дату в прошлом, например, на 1 января 2017 года. Эта дата указана в выписке ЕГРН, — отмечает Валерия Борисова. — Кадастровая стоимость объекта пересматривается каждые три–пять лет. У нас был случай, когда после нашей оценки и пересмотра кадастровой стоимости объекта по суду она была изменена, а данные внесены в Росреестр. Подошло время новой переоценки, и в ее результате стоимость этого объекта снова вырастает. Клиент вновь обращается к нам за оценкой, затем идет в суд — кадастровую стоимость объекта опять понижают».

Когда нужно знать кадастровую стоимость?

  • Для расчета налога на имущество (собственникам невыгодно, чтобы ее размер был большим);
  • при получении кредита, когда жилье используется в качестве залога;
  • для приватизации квартиры;
  • при продаже имущества, которое находится в собственности менее пяти лет;
  • при имущественных судебных спорах.

«Если в договоре купли-продажи указывается цена объекта ниже на 30%, чем кадастровая стоимость, налог будет взыскиваться с кадастровой стоимости, — комментирует Валерия Борисова.

Где узнать кадастровую стоимость?

Советует Сергей Мажуков, «Единая оценочная компания»:

  • на сервисе сайта Росреестра: дл я этого нужно зайти в раздел «Электронный услуги и сервисы», выбрать пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», найти объект по адресу, на странице с данными по вашей квартире открыть раздел «Кадастровая стоимость»;
  • по кадастровой карте;
  • если необходима выписка в печатном виде, ее можно получить в офисах Росреестра и Кадастровой палаты или в МФЦ «Мои документы».

Спорный вопрос

В случае если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, закон разрешает ее оспорить и установить рыночную стоимость взамен кадастровой, уточняет Сергей Мажуков. Для этого владельцу квартиры необходим отчет об оценке рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости и выписка из ЕГРН. Пакет документов вместе с заявлением надо направить в специальную комиссию при Росреестре либо в суд. Закон не запрещает подать заявление сразу в обе инстанции.

По словам Валерии Борисовой, если правильно подготовить документы, процент оспаривания кадастровой стоимости достаточно высок.

Чаще всего после проведения судебной экспертизы кадастровая стоимость устанавливается где-то между прежней и той, которая была назначена процессе оценки. Чем крупнее объект, тем целесообразнее оспаривать кадастровую оценку.

Процедура оспаривания в судебном порядке несет соответствующие издержки, предупреждает Михаил Краснов. «Поэтому оспаривание кадастровой стоимости будет выгодно собственнику только в том случае, если издержки на судебную процедуру и экспертизу будут значительно ниже сэкономленных средств за счет снижения стоимости», — говорит он.

Предположим, говорит эксперт, квартира в Москве стоит 45 млн руб. Налоговая ставка в данном случае составит 0,2%. Сумма налога в год равна 90 тыс. руб. (45 млн руб. × 0,2%). Даже если предположить, что кадастровая стоимость такой квартиры завышена на 10 млн руб., оспорив ее, правообладатель уменьшит сумму налога на 20 тыс. руб. Но при этом ему придется потратиться на подготовку отчета о рыночной стоимости (от 50 тыс. руб.), оплату судебной экспертизы (от 50 тыс. руб.) и услуги представителя.

«В РФ слабо развит институт возмещения судебных расходов, поэтому собственнику вряд ли стоит рассчитывать на полную компенсацию своих затрат. Очевидно, в приведенном примере оспаривание — это «процесс ради процесса» без существенного экономического эффекта», — считает Михаил Краснов.

Бывает ли кадастровая выше рыночной?

По словам Валерии Борисовой, ситуации, когда кадастровая стоимость небольшой квартиры значительно превышает рыночную редко, но встречаются. «В нашей практике был случай, когда мы делали оценку маленького загородного домика, кадастровая стоимость которого составляла 5 млн руб., — вспоминает эксперт. — После нашей оценки она снизилась до 650 тыс. руб. — очень значительно. Оспаривание кадастровой стоимости было целесообразным для заказчика: его затраты на оценку, на адвоката и подачу иска в суд будут ниже, чем разница, которую удастся сэкономить при расчете и уплате налога».

Но есть и другие истории. Другой клиент компании, рассказывает Валерия Борисова, намеревался обратиться в суд для пересмотра кадастровой стоимости своей квартиры в центре Москвы, которая составляет 53 млн руб., и попросил сделать оценку. Предварительный анализ показал, что квартира клиента столько и стоит. Получилось, что кадастровая оценка полностью совпала с рыночной стоимостью жилья. Следовательно, человеку нет никакого смысла оспаривать кадастровую оценку в судебном порядке.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Ссылка на основную публикацию