Риски договора ДДУ

Риски договора долевого участия

Риски договора долевого участия есть в любом договоре с застройщиком. Задача дольщика – знать о них и по возможности их миновать. Не зря говорят – предупрежден, значит вооружён. Знание рисков поможет дольщику в будущем не пополнить ряды обманутых дольщиков , не переплатить застройщику лишнего, не идти на уступки застройщику, не поддаваться на его манипуляции и угрозы.

Закон 214 ФЗ о защите дольщиков , разработанный для того, чтобы регулировать отношения застройщика и дольщика, в известной мере хорошо исполняет свои функции. Но и в нём есть бреши, которыми могут воспользоваться недобросовестные застройщики. Чтобы в будущем избежать затяжных судебных процессов и на приемлемых условиях расторгнуть договор с застройщиком, дольщику необходимо знать, какие именно условия прописаны в его ДДУ, как могут в дальнейшем развернуться для него события и как предотвратить эти риски договора долевого участия.

Риск договора долевого участия: внесение изменения в проект

Одним из рисков договора долевого участия является то, что застройщик имеет право в одностороннем порядке, не согласовывая с дольщиком, изменить проектную декларацию. Что такое проектная декларация? Это документы, которые содержат всю информацию о застройщике и об объекте строительства. Как это может отразиться на интересах дольщика?

Риск договора долевого участия при внесении изменений в проектную декларацию, например:

1. Вместо пятиэтажного дома, в котором вы купили квартиру, застройщик может построить двенадцатиэтажный дом.
2. Изменить площадь квартиры.
3. Перенести лифтовые шахты или мусоропровод так, что они окажутся рядом с вашей квартирой.
4. Застройщик может изменить отделку квартиры на другую или вовсе убрать ее из проекта.
5. Застройщик может вместо застекленной лоджии построить не застекленную.
6. Вместо дорогой сантехники поставить дешевый аналог или убрать сантехнику из проекта.
7. Отменить проведение газа в дом.
8. Полностью изменить внешний облик дома, переделать отделку, материалы, рисунок.
9. Отменить постройку паркинга.
10. И так далее.

Причем, при заключении договора, менеджеры застройщика заливаются соловьями, показывают проект, рассказывают об отделке квартиры, о качестве дома, из каких материалов он будет построен, какие планировки квартир в нем будут, но на деле, в договоре долевого участия этой информации не прописывается. Её просто нет!

Мы не раз сталкивались с тем, что будущие дольщики совсем не понимают, что за договор им предлагают подписать. До нас, независимых юристов по недвижимости, на проверку договора долевого участия, доходят только единицы дольщиков, самые ответственные и осторожные! А многие – просто подписывают документы и платят застройщики сами не зная, что обмануты с самого начала!

Типичный пример, вчера принес дольщик на проверку нашему юристу по недвижимости проект ДДУ. Запрос дольщика: расскажите мне о рисках договора долевого участия. Читаем описание квартиры:

Земельный участок, адрес, схема местоположения, площадь квартиры, этаж, лоджия, балкон с площадями – это есть; дальше – непонятно:

• – из какого материала застройщик планирует строить дом?
• – сколько этажей у многоквартирного дома?
• – перечень монтажных работ?
• – перечень электромонтажных работ?
• – перечень сантехнических работ?
• – перечень отделочных работ?
• – какова комплектация будущей квартиры?
• – из каких материалов планируется отделка квартиры?
• – каково описание паркинга?

На словах же менеджер застройщика ему расписала, что дом будет в 6 этажей с подземным паркингом, с административными и торговыми помещениями на первом этаже, с дорогой отделкой под ключ, с сантехникой премиум класса, с застекленными балконами, облагороженной придомной территорией.

И на руках у дольщика был очень красивый буклет о будущем доме: виды прекрасного дома, зеленый садик вокруг него, лужайка, детская и спортивная площадки, ажурный мостик через речку вблизи, виды квартир с чистовой отделкой – слюни текут, как хорошо! У вдохновенного человека глаза горели до того, как мы не начали обсуждать с ним риски договора долевого участия, который ему предлагал на подпись застройщик.

Ну, как вы понимаете, дольщик теперь будет искать другие варианты!

Но запомните, если в ДДУ неясно и не конкретно прописаны условия и описание будущей квартиры, риски дольщика в итоге не получить обещанного на словах от менеджера – 100 %.

Как снизить риски договора долевого участия?

Чтобы снизить риски договора долевого участия, необходимо прописывать в нем подробно:

Технические характеристики будущей квартиры с точностью до малейших подробностей:

1. Адрес дома и квартиры, расположение квартиры относительно дома,
2. Номер подъезда дома,
3. Этаж и общее количество этажей дома,
4. Площадь квартиры, площадь каждого помещения в квартире (комнат, коридора, санузла, балкона и прочее),
5. Описание перегородок и стен в квартире,
6. Все виды отделок в квартире, материалов и работ,
7. Перечень монтажных работ по установке дверей, окон, сантехники,
8. Должны быть перечислены электромонтажные работы: проводка, щитки внутренние и наружные,
9. Работы по установке сантехники, разводке труб горячей и холодной воды,
10. Отдельно должен быть перечень имущества, которое устанавливается и монтируется в квартире: двери, сантехника, окна, счетчики, радиаторы, люстры, вытяжки, кондиционеры – всё до дверной ручки должно быть перечислено в договоре или в приложении к нему.
11. Перечень и подробное описание местоположения и отделки места на парковке, кладовки в подвале и прочие условия.

И это еще не всё! Просто примите за правило сам принцип: подробное доскональное описание характеристик будущей квартиры – вот как нужно прописывать в правильном ДДУ, чтобы снизить риски договора долевого участия для дольщика! С таким договором долевого участия застройщик будет знать, что отвечает перед дольщиком за все вложенные в строительство деньги и понесет наказание за недобросовестное исполнение условий договора.

Что будет, если нивелировать риски договора долевого строительства” alt=”>Что будет, если нивелировать риски договора долевого строительства” data-pagespeed-url-hash=3744819203 onload=”pagespeed.CriticalImages.checkImageForCriticality(this);”/>

Описание условий должно быть в договоре долевого участия а не только в проектной декларации. Это нужно потому, что проектную декларацию застройщик изменить без согласия дольщика может по закону, но изменить договор долевого участия без согласия дольщика – не может!

Чтобы риски договора долевого участия снизить, условия проектной декларации прописываются в договоре! Перед подписанием договора проверьте, чтобы описание будущей квартиры было в договоре полностью, как в проектной документации.

В случае спора с застройщиком договор – отправная точка в поисках правовых обязательств.

Что будет, если нивелировать риски договора долевого строительства?

Если нивелировать риски договора долевого участия, полностью прописать данные сроительной декларации в ДДУ, то в случае малейшего нарушения застройщиком договора, дольщик может:

1. Инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке из-за несобдюдения застройщиком условий договора,
2. Признать сделку с застройщиком недействительной, совершенной из-за введения дольщика в заблуждение, взыскать деньги с застройщика, да еще с уплатой процентов за пользование денежными средствами.

Конечно, если застройщик не желает уладить спор в досудебном порядке, придется за правдой обращаться в суд. Но в суде ваши позиции будут крепки и вероятность успеха в случае взыскания с застройщика за нарушение договора (если он был составлен правильно) – высока!

Что делать, если дольщик не хочет расторгать договор с застройщиком, но и нарушение договора прощать не намерен?

Для тех дольщиков, кто не хочет расторгать договор с застройщиком, но и нарушение договора просто так не простит, есть выход: взыскание неустойки с застройщика. В этом случае дольщик получит не только построенную квартиру, пусть даже с недостатками, но и деньги по неустойке.

Вопрос взыскания неустойки с застройщика через суд – верный, но если за дело возьмется сам дольщик или новичек-юрист, он будет проигран. Со стороны застройщика в суде выступают матёрые юристы, задача которых – не уступать вам ни копейки. Ни судья ни ее помощник не будут подсказывать вам, как правильно реагировать на действия юристов застройщика. Напротив, если судья заметит, что вы не готовы к процессу и не знаете простейших правил ведения судебного дела, процесс очень быстро завершится вашей неудачей и второго шанса – подать иск заново с теми же требованиями у вас не будет.

Остальные риски договора долевого участия – могут быть самые разнообразные. Чтобы узнать о них, запишитесь на юридическую консультацию по недвижимости. Мы при вас проверим договор и расскажем вам о всем, чего нужно опасаться и как себя подстраховать на тот или иной случай.

Риски договора долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия (сокращенно ДДУ) считается самым безопасным по покупке недвижимости на первичном рынке. Несмотря на то, что он подлежит обязательной государственной регистрации в Росеестре и регулируется ФЗ-214 о долевом строительстве, тем не менее существует множество рисков остаться и без квартиры и без денег.

ЗАМОРАЖИВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ

При заключении ДДУ наиболее распространенным риском является замораживание работ на строительной площадке. Основными причинами остановки строительных работ являются мошенничество со стороны сотрудников застройщиков и финансовая безграмотность, которые приводят к банкротству компании. Таких примеров множество: в Воронеже – «Новые Технологии плюс», «СтройАрт»; в Москве – «Кутузовская миля», «Энергостройкомплект-М» и другие. Кстати, у всех дольщиков этих компаний на руках были заключенные ДДУ, но помогли ли они им? На конец 2013 года в России насчитывалось порядка 847 недостроенных зданий по всем регионам страны. Но больше всего недостроев естественно в Москве и Санкт-Петербурге.

НАЛОЖЕНИЕ ОБРЕМЕНЕНИЯ НА КВАРТИРЫ

Еще один риск ДДУ – это опасность наложения обременения на многоквартирный дом. Зачастую застройщик не может возвести многоэтажку только на деньги дольщиков. Ведь, кроме затрат на строительство здания существуют и сторонние расходы: логистика, прокладка коммуникаций и т.д. Естественно компаниям приходится искать дополнительные средства, и при чем почти всегда это банковские кредиты, когда строительство объекта уже подходит к концу.

Банки обычно не кредитуют строительные компании, пока строительство объекта не началось, то есть, не положен фундамент и не возведен хотя бы один этаж. Они дают деньги под залог объектов, которые можно увидеть и потрогать.

И пока застройщик исправно платит по кредиту – все нормально, но как только по разным причинам платежи перестанут поступать, банк, как залогодержатель, взыщет долг путем заявления своих прав на объект недвижимости. А там ведь, практически достроенные квартиры дольщиков, которые они уже оплатили. И пока банк будет судиться с застройщиком, покупателям придется ждать, чтобы вступить во владение своим жильем.

ДВОЙНАЯ ПРОДАЖА

Как это не парадоксально звучит, но даже при том, что существует государственная регистрация таких договоров, все равно происходят двойные продажи. Двойная продажа обычно происходит в тот момент, когда договор еще не зарегистрирован. Это может произойти по вине сотрудников компании-застройщика. При этом действительными считаются договора, которые были первыми зарегистрированы первыми. А остальным компания-застройщик обязана вернуть деньги.

Также вариант продажи может возникнуть, когда клиент покупает не у застройщика, а у посредника. Обычно посредническая фирма покупает у застройщика на начальном этапе практически по себестоимости, а продает эти квартиры уже по рыночной цене. Когда граждане, которым отказали в регистрации ДДУ подают суд на компанию и требуют вернуть деньги, посредническая фирма естественно деньги возвращает, но только ту сумму, которая указана в ДДУ. То есть это чистой воды мошенничество с недвижимостью, потому что разница между стоимостью квартиры по ДДУ и рыночной ценой ложится в карман посредника.

ЗАСТРОЙЩИК ИЗМЕНЯЕТ ПРОЕКТНУЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ

Изменения условий проекта происходят на практике очень часто, при этом застройщик не предупреждает об этом дольщиков. К примеру, в проекте на момент подписания ДДУ был указан тип остекления лоджии – стеклопакет, а при сдаче квартиры дольщик обнаружил одинарное стекло. Понятно, что застройщик сэкономил, но в результате ухудшились потребительские свойства жилья и люди подали в суд, потому о подобных изменениях их даже не предупредили.

А бывает еще более серьезней, когда дольщик получает квартиру, площадь которой на 7-8% меньше утвержденной в проекте. И с такой проблемой покупатели квартир на первичном рынке сталкиваются довольно часто.

Конечно же, исключить все риски на 100% при заключении ДДУ невозможно, но их можно уменьшить еще на стадии заключения такого соглашения.

• в момент заключения договора внимательно изучите все условия расторжения договора, а также сроков сдачи объекта. Также желательно, чтобы в договоре была указана конкретная дата завершения работ;
• касательно увеличения стоимости жилья, если в ДДУ нет пункта касательно изменения цены жилья, то дольщик должен обратиться в соответствующие инстанции с заявлением, тогда появится возможность получить жилье по первоначальной стоимости. Если же застройщик останавливает строительство и требует внести дополнительную сумму, то в этом случае дольщику придется уступить. Но он может объединиться с другими инвесторами и заказать проведение экспертизы, которая позволит определить законность повышения цены. И если это не подтвердиться застройщик будет обязан вернуть деньги.

На самом деле описать в одной статье все риски заключения ДДУ просто невозможно, но о них нужно подумать в момент подписания договора. То есть все, что касается объекта строительства, финансовых расчетов по сделке, условий расторжения договора, сроков сдачи многоэтажки должно быть прописано очень четко. Не должно быть никаких образных выражений, потому что именно туманные формулировки являются «козырем» застройщика в судебных разбирательствах.

Естественно, знакомясь с условиями заключения ДДУ, вы можете не знать обо всех подводных камнях и сложных юридических терминах, поэтому при подписании ДДУ настоятельно рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам на вопросах купли-продажи недвижимости.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Риски покупки квартиры ДДУ

Покупка квартиры по ДДУ имеет риски для дольщика, приобретающего жилье в новостройке у застройщика, перечислим опасности, особенности и нюансы заключения сделки, в т.ч. по переуступке.

Договор долевого участия выступает основным инструментов приобретения жилой недвижимости на этапе строительства объекта. Несмотря на его достаточно глубокую проработку, подобные сделки несут в себе для приобретателя определенную долю рисков.

Перечень рисков покупки квартиры по ДДУ

Основными среди них необходимо признать:

Предварительный ДДУ

Данный вид договора не рассматривается в качестве средства приобретения прав на указанный объект недвижимости, а также не запрещает застройщику оформлять несколько подобных договоров на одну квартиру. Права покупателя оказываются условными, так как государственная регистрация ПДДУ не предусматривается.

Договор в интересах застройщика

В настоящее время не существует единых форм ДДУ, поэтому каждая компания вправе вносить в него определенные пункты, исходя из собственных предпочтений. Именно поэтому по возможности подписание договора должно проходить в присутствии юриста, способно выявить пункты, например, направленные на уход застройщика от ответственности в случае невыполнения своих обязательств.

Недействительный ДДУ

В случае, если в договор включены нормы, противоречащие требованиям российского законодательства, он автоматически признается недействительным. В такой ситуации покупателю будет крайне срочно требовать обратно собственные средства, даже в судебном порядке. Поэтому изучению договора необходимо уделить самое пристальное внимание.

Корректировка проектной декларации

Зачастую уже по ходу строительных работ в первоначальный проект могут быть внесены корректировки, связанные с изменением статусом помещений, планировками и так далее. При этом за дольщиком остается право требования расторжения ДДУ и возврата вложенных средств, но на практике этот процесс значительно растянется, так как застройщик будет тянуть с возвращением денег.

Дополнительные затраты

Зачастую к стоимости, указанной в подписанном ДДУ застройщик требует доплатить на выполнение работ, не включенных в первоначальный перечень, например, подведение инженерных коммуникаций, благоустройство прилегающей территории и так далее. Зачастую такие доплаты могут исчисляться сотнями тысяч рублей.

Проблемы с регистрацией

В отдельных случаях возникают проблемы с регистрацией покупки, в первую очередь в случаях, когда застройщик с нарушением провел передачу объекта в эксплуатацию или не выполнил перед контролирующими и регистрационными органами какие-либо действия и процедуры.

Должным образом должно быть осуществлено и оформление передачи жилья покупателю, для чего применяется сдаточный акт.

Использование договора-переуступки

При приобретении недвижимости по переуступке, то есть у лица, купившего ранее жилплощадь через долевое участие, предусматривает невозможность требования качества от продавца. Отвечает за это исключительно застройщик. Соответственно в случае возникновения претензий разрыв этого договора оказывается невозможен, как и возврат потраченных на приобретение денежных средств.

Застройщик банкрот

Невозможность дальнейшей реализации проекта в силу банкротства один из основных рисков приобретения строящегося жилья. Дольщикам приходится через суд добиваться восстановления своих прав и возврата средств, что зачастую длится годами, и не всегда истец получает возможность в полном объеме вернуть затраченные средства.

Передаточный акт

После появления подписи покупателя в документе, к застройщику не могут быть применены никакие меры, требующие от него исправления за собственный счет технических недостатков. Соответственно перед его подписанием требуется внимательно осмотреть «квадраты» и указать в документе все выявленные недостатки. В этом случае именно на счет строителей будет отнесена обязанность устранения замечаний.

Скрытые условия

В основном это касается возможности корректировки в дальнейшем стоимости покупки. Чаще всего такой пункт окружают текстом и или прописывают мелким шрифтом для меньшей заметности.

Как избежать рисков при приобретении недвижимости по ДДУ

1. Отказаться от предварительных ДДУ;
2. Внести в договор точные сроки сдачи объекта;
3. Выбирать варианты с фиксированной ценой кв. метра;
4. Провести проверку репутации застройщика и его возможностей;
5. При переуступке узнать об исполнении владельцем обязательств по ДДУ;
6. Не проводить никаких оплат при заключении ПДДУ.

Вы поняли, какие риски ожидают дольщика при приобретении жилья у застройщика по ДДУ и как их нивелировать.

Какие существуют риски при заключении договора ДДУ?

Договор долевого участия — самый безопасный вариант покупки жилья в новострое. Регистрация документа в Росреестре гарантирует законность и надежность сделки. Однако риски остаются, и о них должен знать дольщик. Мы подскажем, на что нужно обратить внимание при заключении ДДУ, чтобы не остаться без денег и квартиры.

С какими рисками можно столкнуться?

Федеральный закон о долевом строительстве № 214-ФЗ во многом защищает дольщиков, но не полностью. Существуют две группы рисков:

1. невыполнение застройщиком своих обязательств;
2. заключение невыгодного дольщику соглашения.

Риски невыполнения застройщиком договорных обязательств

Строительные компании часто не выполняют свои обязательства по ДДУ из-за махинаций и халатности ее руководителей. Рассмотрим, какие риски для дольщика влекут невыполнение договорных обязательств застройщиком.

Задержка сроков окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию

Задержка или остановка строительства объекта — самый распространенный риск для дольщиков. Причины пропуска сроков разнообразны:

• Отсутствие денег на строительство

Не имея своих средств на возведение дома, застройщик планирует строительство. Он рассчитывает расходы и предполагаемую прибыль. Получив деньги после заключения ДДУ, застройщик тратит их на издержки. Прибыль при этом может снижаться, издержки — расти и, в конечном итоге, средства заканчиваются. Возведение дома приостанавливается или вовсе замораживается.

• Нецелевое использование средств

После заключения ДДУ полученные деньги застройщик тратит не на возведение оговоренного объекта, а на достройку предыдущих проектов. Скорость строительства падает, сроки срываются.

• Проблемы с подрядчиками

Застройщик может столкнуться с недобросовестным подрядчиком и пропустить сроки, подыскивая ему замену. А может быть и другая схема. Строительная компания рассчитывается с подрядчиком квартирами в строящемся доме, которые не удается продать. Поэтому денег на проект нет. Эта проблема значительно замедляет строительство.

Отсутствие четкого плана строительства и распределения средств — основные причины пропуска сроков застройщиком.

Ненадлежащее качество использованных материалов и строительных работ

В договоре долевого строительства четко прописано, из чего будет построено жилье. Если вы получаете квартиру без отделки оговоренными материалами, это является нарушением условий ДДУ. Вы вправе обратиться в суд и компенсировать ущерб. Но многие дольщики об этом не знают или не хотят судится с застройщиком. На это и рассчитывает компания — некачественно строит дом из дешевых материалов по мошеннической схеме.

Передача объекта другому застройщику

Порой местные власти за нарушение договорных обязательств по ДДУ передают строящийся объект другому застройщику. Зачастую новая компания требует от дольщиков вложения дополнительных средств, распределив их поровну между ними.

Решить такую проблему сложно. Судиться придется не только с застройщиками, но и с местной администрацией. В этой непростой ситуации рекомендуем обратиться за помощью к юристу.

Непредусмотренные договором доплаты

Иногда компания требует от дольщиков внесения дополнительных средств. При этом основывается на разных причинах: увеличилась цена материалов и услуг рабочих, сменился подрядчик и т.д. Подобное требование незаконно — цена по ДДУ должна оставаться неизменной. Вы смело можете обратиться в суд.

Застройщик обязан следовать условиям ДДУ: применять указанные материалы и не изменять цену договора.

Двойные продажи

Двойная продажа квартиры в новом строящемся доме невозможна. Закон № 214-ФЗ защищает граждан от подобного риска — ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. Однако существуют долгострои, начатые до введения изменений в закон о долевом строительстве. В этом случае двойные продажи возможны. Обязательно проверяйте этот нюанс при покупке жилья в долгострое.

Вносите деньги за ДДУ только после его регистрации в Росреестре.

Сложности регистрации права собственности

Есть и еще неприятные моменты при заключении ДДУ — застройщик не может:

• подготовить документацию;
• провести коммуникации;
• выполнить обязательства перед местными властями.

Тогда дом стоит, а дольщик не может получить право собственности на оплаченное жилье.

Такую проблему можно решить только через суд. Не исключено, что бороться за право собственности вам придется с местными властями. Без помощи хорошего юриста выиграть дело будет практически невозможно. Бывают случаи, когда помогает страховая компания, если сделка по заключению ДДУ была застрахована.

Перед заключением ДДУ проверьте застройщика на благонадежность, иначе рискуете потерять вложенные деньги.

Риски связанные с заключением невыгодного для дольщика договора

Иногда дольщик невнимательно читает договор и подписывает его, не вникая в суть. И зря — в таком документе могут быть упущены важные моменты:

• не указан материал строительства;
• не прописан конкретный срок сдачи квартиры. В правильном ДДУ указывается или точная дата, или квартал;
• введены неправомерные дополнительные требования или ограничения на расторжение договора и возврат уплаченных средств.

Например, в ДДУ прописано, что квартира измеряется после сдачи. При отклонении площади от указанной в договоре между заказчиком и дольщиком производится окончательный расчет. Такие «новшества» в договоре считаются незаконными.

Внимательно читайте ДДУ перед подписанием.

На что обратить внимание при заключении ДДУ?

Договор долевого участия должен соответствовать требованиям Закона № 214-ФЗ. В нем должны быть указаны:

Закон однозначно устанавливает, за что дольщик платит деньги: за возмещение затрат на создание объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика. Цена в ДДУ должна быть четко прописана. Как правило, она указывается за 1 кв. м. площади объекта строительства.

В ДДУ конкретно описывается будущее жилье. В высотных домах это квартиры, нежилые помещения. Описание включает четкие параметры: квартира, подъезд, этаж, номер на площадке, количество комнат, общую площадь.

• Срок передачи объекта строительства

Это время, за которое заказчик должен построить, ввести в эксплуатацию и передать дольщику готовый объект долевого строительства. Срок передачи жилья указывается точно — датой или кварталом.

• Качество объекта долевого строительства

Дольщик получает жилье, которое отвечает условиям договора, строительным нормам, проектной документации и иным обязательным требованиям.

На объект долевого строительства устанавливается гарантия — не менее 5-ти лет с момента его передачи. По любым недостаткам или поломкам дольщик вправе обратиться к застройщику в пределах этого срока.

Подведем итог

Риски при заключении ДДУ существуют всегда. Чтобы их избежать, важно еще до подписания договора навести справки о застройщике, изучить опыт его работы, внимательно прочитать текст соглашения и убедиться в его законности. Осмотрительность — ваша защита от недобросовестных застройщиков.

14 рисков дольщика

Истории о том, как человек оплатил квартиру в новостройке, но жилья так и не получил, у всех на слуху –СМИ регулярно сообщают о таких случаях. Поэтому первое определение, которое приходит на ум к слову дольщик – «обманутый». Но мы забываем о том, что большинство дольщиков всё-таки получают свои квартиры в новых, комфортных домах. Так каковы риски и как их минимизировать?

Photo: smlp.co.uk

Сейчас приобрести квартиру в строящемся доме можно только по трём видам договоров:

• договор долевого участия (ДДУ),
• договор жилищного кооператива,
• жилищный сертификат.

Жилищный сертификат применим только при строительстве и продаже жилья по специальным госпрограммам. Воспользоваться таким договором может достаточно узкая группа лиц. Договор жилищного кооператива не подлежит госрегистрации и значительно ограничивает права покупателя жилья, особенно в случаях, когда фактически кооператив организуется застройщиком. Поэтому договор долевого участия (ДДУ) в настоящее время – основной договор, по которому работает рынок долевого жилищного строительства. ДДУ обязателен для регистрации в Росреестре и обеспечивает дольщику максимальные гарантии. Ранее применявшиеся в долевом строительстве договоры предварительной купли-продажи, инвестиционные соглашения и прочие подобные схемы являются незаконными.

Все вопросы долевого участия в строительстве многоквартирных домов регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004, который за прошедшие годы неоднократно корректировался и совершенствовался. И хотя дольщики сейчас гораздо лучше защищены законом, чем, скажем, десять, пять или даже три года назад, риски при приобретении квартиры в новостройке, безусловно, остаются.

Photo: decar66

Попробуем перечислить основные из них и рассказать, как их можно минимизировать.

Понятно, что риски, прежде всего, связаны с надёжностью и добросовестностью застройщика. Можно выделить следующие типичные случаи:

• застройщик – жулик, он и не собирался ничего строить, рассчитывал только собрать деньги с дольщиков и скрыться;
• застройщик изначально имел трудности с разрешением на строительство или финансами, рассчитывал решить их по ходу строительства, но не смог;
• финансовое состояние застройщика в период строительства резко ухудшилось, что привело к банкротству;
• у застройщика меняются планы в отношении данного объекта, он пытается изменить проект;
• застройщик не может ввести практически достроенный дом в эксплуатацию из-за конфликта с властями или невозможности подключения к коммуникациям;
• застройщик не успевает вовремя сдать объект, срок сдачи надолго затягивается;
• застройщик пытается сдать объект с недоделками;
• застройщик хочет получить с дольщика дополнительные средства по той или иной причине.

Разберем теперь эти риски подробнее.

Photo: Rowan Peter

1. Риск, что строительство объекта не сдвинется с начального этапа, так как застройщик – мошенник или имеет значительные финансовые или организационные трудности

Это самый тяжелый для дольщика вариант, поэтому нужно приложить максимум усилий, чтобы избежать его. Как не попасть в такую ситуацию?

Итак, вы нашли подходящий вариант квартиры в новостройке и хотите заключить договор. Важно до его заключения получить максимум информации о застройщике и о построенных им ранее объектах. Ищем информацию в интернете, заходим на сайты форумов жильцов домов, которые он построил, изучаем динамику строительства вашего дома по материалам на сайте застройщика, выезжаем на место строительства, чтобы увидеть его ход своими глазами. Считается рискованным заключать договор на стадии котлована или даже раньше. Лучше подождать хотя бы возведения цоколя здания. Стоимость жилья по ДДУ к этому времени обычно вырастает незначительно.

Перед заключением договора застройщик должен предоставить документы на собственность или аренду земли под данное строительство, разрешение на строительство именно этого объекта с соответствующими характеристиками, проектную декларацию. Также застройщик предоставляет пакет своих учредительных и регистрационных документов, бухгалтерский баланс и аудиторское заключение за прошедший год.

Если застройщик не показал разрешение на строительство или проектную декларацию, то, скорее всего, их у него нет, и он будет предлагать заключить предварительный договор купли-продажи или какое-то другое соглашение, но не ДДУ. Несмотря на возможное заманчивое по цене предложение, соглашаться на это настоятельно не рекомендуется. Попытка ухода застройщика от ДДУ означает, что у него серьёзные проблемы с разрешительной документацией на строительство. Поэтому он не может регистрировать договоры в Росреестре. Ещё более скверный вариант, если застройщик – мошенник, он проводит так называемые «двойные продажи», когда одна и та же квартира продается сразу нескольким покупателям. Поэтому, подписывая такой договор, дольщик сильно рискует.

Photo: Ernie

Но если застройщик предоставил всю документацию и готов заключить с вами ДДУ, это все равно не даёт никакой гарантии, что дела у него идут прекрасно. Один из нюансов, позволяющий судить о степени безопасности приобретения квартиры в доме – количество банков, оформляющих ипотеку по данному объекту. Если их несколько, в том числе крупный и известный банк, значит, всё более-менее в порядке. Если банк один – насторожитесь.

Сам ДДУ может содержать довольно много подвохов со стороны застройщика. Поэтому надо заранее «выловить» их в тексте. Об этих тонкостях – чуть ниже, а пока отметим, что ДДУ должен содержать следующие сведения:

• полная информация об объекте, являющемся предметом договора (адрес, номер и расположение квартиры на плане, позволяющие однозначно её идентифицировать, характеристики квартиры, её метраж);
• срок передачи квартиры дольщику по акту приёмки-сдачи;
• цена квартиры по договору, сроки и порядок оплаты договора дольщиком;
• гарантийный пятилетний срок на объект договора.

При отсутствии хотя бы одного из этих пунктов договор может быть признан недействительным. Подписывать договор со стороны застройщика должен его руководитель. Другое лицо – исключительно по доверенности.

Заключённый ДДУ считается вступившим в силу только после регистрации в Росреестре. Срок регистрации ДДУ с первым участником – не более 18 дней с момента получения комплекта документов, и не более 5 рабочих дней – для остальных ДДУ.

2. Риск банкротства застройщика до передачи жилья дольщику, когда дом не может быть достроен, а активы застройщика распродаются

По закону, в данном случае застройщик должен возместить финансовые убытки дольщику, в том числе путём предоставления другого жилья вместо недостроенного. Но важно при понимать, что дольщик не является первоочередным кредитором застройщика. Поэтому его шансы полностью компенсировать материальный ущерб за счёт застройщика весьма невелики.

Photo: Ernie

В соответствии с ДДУ под обеспечение исполнения обязательств застройщика перед дольщиками в качестве залога находится земельный участок со строящимся домом. В случае прекращения строительства через полгода после истечения срока передачи объекта по ДДУ, дольщики имеют право обратить взыскание на объект. Таким образом, частично они компенсируют свои убытки. Только вот какую их часть?

3. Риск, что построенный дом не будет введён в эксплуатацию

Подобная ситуация может произойти из-за просрочки разрешительной документации на строительство, невозможности подключения коммуникаций и других причин. Эти факторы риска просчитать дольщику весьма трудно. Иногда можно заметить, что дата приёмки-передачи квартиры по ДДУ позже даты окончания действия разрешения на строительство, и это должно насторожить. С другой стороны, разрешение на строительство застройщику обычно продлевают, если у него не возникает каких-то конфликтов с выдающими его органами.

Из-за невозможности подключения к коммуникациям бывает, что построенные дома годами стоят незаселёнными. В таких случаях дольщик может через суд попытаться компенсировать понесённые убытки от вынужденного найма временного жилья и получить с застройщика пени за просрочку по ДДУ.

4. Риск, что объект окажется долгостроем и сроки передачи квартиры по ДДУ сдвинутся на значительное время

Причины долгостроя обычно – финансовые и организационно-правовые трудности у застройщика, что для дольщика также является трудно просчитываемым фактором риска. Тем не менее, на определённые нюансы надо обратить внимание. По закону в ДДУ должен быть указан как срок сдачи объекта застройщиком в эксплуатацию, так и срок передачи квартиры по акту приёмки-передачи дольщику. Разница в них должна быть не более полугода. На практике случается, что застройщик прописывает её большей, предусматривая таким образом просрочку ввода дома в эксплуатацию. Опять-таки, следует обратить внимание на срок окончания разрешения на строительство и дату приёмки-передачи жилья застройщиком дольщику: предполагается ли застройщиком пролонгация разрешения?

Photo: Anton Abramov

При нарушении указанного в ДДУ срока передачи квартиры дольщику застройщик выплачивает ему пени. Их величина строго определена законом и зависит от ставки рефинансирования. С 2016 года в пользу физических лиц пени начисляются в размере 0,073% за каждый просроченный день, что соответствует 2,19% от суммы договора в месяц.

Если срок сдачи дома превышен больше, чем на два месяца, дольщик по закону имеет право на одностороннее расторжение ДДУ с выплатой не только средств по договору, но и процентов по ним.

5. Риск, что застройщик попытается использовать средства, полученные от дольщиков, не по назначению

Для рядового дольщика отследить поток финансов проблематично. Если подобные действия застройщика становятся известны дольщикам, то это может стать для них сигналом, что застройщик имеет финансовые проблемы. В таком случае дольщики в судебном порядке могут потребовать расторжения договора с компенсацией средств по договору и морального ущерба.

6. Риск, что застройщик попытается изменить проектную документацию на строящийся объект уже после опубликования проектной декларации

В проектной декларации указываются характеристики строящегося дома, используемые стройматериалы, инженерные решения. Изменения, вносимые застройщиком, могут касаться, например, этажности дома. Понятно, что увеличение этажности при сохранении размера придомовой территории и запроектированной инфраструктуры в определённой степени ухудшает будущие условия проживания дольщика.

Photo: Anton Abramov

По действующему закону застройщик должен согласовать с дольщиками любое изменение проекта, и соответствующее положение должно содержаться в ДДУ. Дольщик имеет право расторгнуть договор в случае существенных отклонений от проекта с возвратом средств по договору и неустойки по нему. Существенны ли изменения – решает суд.

7. Риск, что застройщик включит в договор право на изменение цены подписанного и зарегистрированного договора в одностороннем порядке

Это неправомерное требование застройщика. Изменение цены может быть предусмотрено договором, но оно обязательно должно быть согласовано с дольщиком и зарегистрировано надлежащим образом. В случае судебного разбирательства по поводу одностороннего изменения цены договора суд в соответствии с законом обязан признать его недействительным.

8. Риск, что застройщик введёт штрафные санкции за расторжение договора дольщиком

Застройщики довольно часто прописывают подобные санкции в ДДУ, причём размер их может доходить до 20% от стоимости договора. Как правило, дольщик пытается не расторгнуть договор с застройщиком, а продать квартиру по переуступке прав требования. И хотя интересов застройщика подобная переуступка практически не затрагивает, нередко в ДДУ в этом случае предусматриваются определенные выплаты дольщиком застройщику.

На самом деле, требования застройщика и в том, и в другом случае незаконны. Расторгнуть договор дольщик может на основании закона «О защите прав потребителей», позволяющего отказываться от товара до его получения. При продаже квартиры по переуступке дольщик всего лишь должен уведомить застройщика о своих планах. Согласовывать переуступку надо лишь в случае, если дольщик не полностью оплатил сумму по ДДУ.

Photo: Anton Abramov

9. Риск, что объект будет повреждён или разрушен

Всякое бывает: может произойти пожар, упасть кран и тому подобное. Застройщик полностью несёт ответственность за сохранность объекта ДДУ до передачи его дольщику по акту приёмки-сдачи. После приёмки-сдачи дольщику самому придется разбираться, кто виноват в повреждении его жилья.

Кроме того, в договоре должен быть указан установленный законом гарантийный срок на объект ДДУ. На сам объект – 5 лет, на коммуникации – 3 года. Поскольку срок нельзя уменьшить, застройщики иногда пытаются прописать в договоре начало действия гарантии не с момента сдачи объекта дольщику, а с даты ввода дома в эксплуатацию, что, конечно, неправомерно и при необходимости оспаривается в судебном порядке.

10. Риск, что застройщик сдаст объект по акту приёмки-сдачи с недоделками и недостатками

Весьма распространенный случай, о чём свидетельствуют многочисленные жалобы новосёлов. Недоделки могут быть как незначительными, так и весьма масштабными, требующими значительных средств на их устранение. Застройщик может давить на дольщика, склоняя его подписать акт и обещая устранить все недостатки впоследствии, но верить словам не стоит. Застройщик обязан устранить недостатки безвозмездно до подписания акта приёмки-передачи или компенсировать затраты дольщика на их устранение. Для этого нужно составить акт с описанием всех обнаруженных недоделок. В случае значительных недостатков объекта ДДУ или существенного затягивания сроков их устранения дольщик по закону может в судебном порядке ДДУ расторгнуть, потребовав возврата средств по ДДУ и уплаты неустойки.

Photo: Salim Virji

11. Риск, что площадь квартиры не будет соответствовать ДДУ

Тоже очень распространенный случай. Практически всегда в ДДУ есть фраза о компенсациях в случае отличия реальной площади квартиры от площади объекта по ДДУ. Если реальная площадь меньше, чем по ДДУ – разницу выплачивает застройщик, если больше – дольщик. Но по закону застройщик компенсировать разницу обязан, а дольщик – нет, так как несоответствие размеров – вина исключительно застройщика. Судебная практика по данным спорам явно в пользу дольщиков.

12. Риск, что инфраструктура будет выстроена за счёт дольщика

Застройщик может попытаться включить в ДДУ пункт о строительстве социальных объектов, например детских садов, за счёт средств дольщиков, что является незаконным. ФЗ-214 содержит перечень того, на что могут быть потрачены средства дольщиков. Обустройство придомовой территории в перечень входит, объекты социалки – нет. Поэтому подобный пункт договора может быть дольщиком успешно оспорен.

13. Риск, связанный с переводом апартаментов в обычное жилье

В последние годы многие застройщики начали предлагать к продаже не квартиры, а апартаменты. Принципиальное отличие между ними заключается в том, что в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию. Что означает её отсутствие, объяснять, наверное, не надо. Коммунальные платежи в апартаментах – ещё один значительный минус, так как осуществляются по повышенным тарифам относительно обычных квартир. Достаточно часто бывает, что застройщик обещает перевести часть апартаментов в обычный жилой фонд с возможностью постоянной регистрации и нормальными коммунальными тарифами. Продаёт он эту жилплощадь, соответственно, по более высоким ценам – выше примерно на 20% стоимости жилья в апартаментах. Но перевод апартаментов в обычный жилой фонд может у застройщика не состояться. Тогда покупатель, которому постоянная регистрация была необходима, сталкивается с большими трудностями. Даже если застройщик готов компенсировать ему разницу в стоимости жилья.

Photo: Salim Virji

14. Риск одностороннего расторжения договора со стороны застройщика

К расторжению договора со стороны застройщика может привести просрочка платежа со стороны дольщика более чем на два месяца. Такая возможность прописывается застройщиком в ДДУ, и она полностью законна. К такому же результату может привести регулярное нарушение дольщиком сроков выплат, прописанных в ДДУ. Во избежание расторжения ДДУ дольщик не должен нарушать порядок выплат.

Как уже было сказано, законодательство в области долевого строительства продолжает совершенствоваться. Одна из последних поправок к закону – требование о предоставлении застройщиком банковских гарантий или страховании ДДУ. Сейчас прорабатывается схема, по которой средства дольщика будут находиться на специальном банковском счете, и банк сможет непосредственно контролировать, на что и как они расходуются.

Риски договора долевого участия всё равно будут сохраняться. Однако свести их к минимуму – в наших с вами силах.

Долевое строительство: риски для дольщиков в 2022 году

С каждым годом все больше граждан приобретают жилье посредством участия в долевом строительстве. В статье разберем, насколько безопасно долевое строительство для участника и какие риски могут возникнуть у гражданина, который вступил в долевое строительство.

Основные принципы долевого строительства

Долевое строительство регулируется законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Долевое строительство позволяет гражданам инвестировать свои денежные средства в строительство их будущего жилья. Их средства идут на строительство многоквартирных домов, в которых им будет выделен и передан в собственность определенный объект недвижимости.

Основными участниками долевого строительства являются:

• дольщики – граждане либо юридические лица, которые инвестируют денежные средства в строительство;
• застройщик – юридическое лицо, которое взяло на себя обязательства по строительство многоквартирных домов.

[su_button url=”tel:+79386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 () 467-36-24

[su_button url=”tel:+74673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 () 333-49-12

[su_button url=”tel:+73334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Застройщиками могут выступать как строительные, так и инвестиционные компании.

Долевое строительство: риски для дольщиков

Суть долевого строительства заключается в том, что граждане инвестируют свои денежные средства в права на объект недвижимости, которого фактически нет. Право собственности на жилье переходит при наступлении следующих факторов:

• после введения дома в эксплуатацию;
• после полной оплаты дольщиком за объект недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве

Одним из способов закрепления прав и обязанностей застройщика и дольщика является двустороннее подписание договора. Согласно действующего законодательства данный договор подлежит государственной регистрации.

Рассмотрим основные реквизиты договора.

Реквизит договора

Описание

Указывается наименование и описание объекта: адрес, этаж, площадь, прочее. Также к договору прикладывается схематическое изображение объекта (план, схема либо чертеж).

В договоре должны быть зафиксированы сроки сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи в собственность объекта недвижимости гражданину.

В договоре должны быть зафиксирована стоимость будущего объекта недвижимости, а также график проведения расчетов между дольщиком и застройщиком.

Вносятся все идентификационные данные застройщика и дольщика.

Застройщиком должен быть предоставлен гарантийный срок на объект недвижимости. Как правило он составляет 5 лет.

Бланк договора долевого строительства можно скачать здесь ⇒ Договор участия в долевом строительстве.

Долевое строительство: риски для дольщиков

Участие в долевом строительстве позволяет гражданам купить жилье по более низкой цене. Однако прежде чем стать дольщиком и подписать договор участия в долевом строительстве, необходимо взвесить все риски.

Рассмотрим следующие риски, которые могут возникнуть у участника договора долевого староительства:

Затягивание срока ввода объекта в эксплуатацию

Бывают ситуации, когда в договоре оговорены одни сроки ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а по факту идет задержка по срокам. Это может быть связанно с нарушением застройщиком каких-либо норм, неправильное оформление документации, прочее.

Дефекты при сдаче объекта

При оформлении в собственность объекта недвижимости выявлены дефекты конструкций жилья.

Застройщик признан банкротом на основании решения арбитражного суда и строительство многоквартирного дома заморожено.

Застройщиками могут выступать подставные фирмы – специально зарегистрированные новые юридические лица.

При подписании договора об участии в долевом строительстве надо быть предельно внимательным, кто выступает вторым подписантом. Поскольку с Вами могут вести переговоры представители от известного бренда, а на момент сделки (подписания) в договоре Вы увидите другое юридическое лицо. Для минимизации риска попасть под данную схему мошенничества, Вы имеете законное право затребовать проект договора и тщательно проверить его.

Как минимизировать риски для плательщиков при долевом строительстве

Для минимизации возможных рисков будущему участнику следует очень скрупулезно подойти к процедуре проверки. Ниже описаны основные действия, которые следует предпринять гражданину прежде чем вступить в долевое строительство.

Тщательная проверка информации и документации

При выборе застройщика необходимо ответственно подойти к проверке данных, предоставляемых застройщиком.

Законодательно закреплена ответственность именно застройщика за полноту и достоверность предоставляемой информации, но это не снимает с Вас ответственности за Ваш выбор.

На что следует обратить внимание при выборе застройщика:

1. На репутацию застройщика, а именно сколько лет он работает на этом рынке, сколько объектов введено в эксплуатацию.
2. Проверка данных о застройщике. Законом закреплены обязательные требования к застройщику такие, как:

• отсутствие данных о застройщике в реестре недобросовестных поставщиков, а также реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка;
• наличие проектной документации строительства многоквартирного дома;
• более 10% собственных средств застройщика должны быть задействованы в проекте;
• отсутствие различного рода задолженности: действующие кредиты, неуплата налогов и сборов;
• находится ли застройщик в процессе ликвидации;
• отсутствие судебных решений, задолженности по налогам, действующих кредитов.

1. Запросить проект договора и тщательно ознакомиться с ним. На что следует обратить внимание:

• наличие всех обязательных реквизитов договора;
• пункт о «дополнительных метрах»;
• идентификационные данные застройщика.

1. На момент подписания договора тщательно сверить его с ранее полученным проектом договора, а именно соответствие всех реквизитов.
2. Уточнить у застройщика вносит ли он отчисления в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Пункт о дополнительных метрах предоставляет возможность застройщику запросить сумму выше, чем указано в договоре. Согласно данного пункта дольщик обязуется заплатить за каждый дополнительный метр при оформлении в собственность жилья.

Гарантии при подписании договора о долевом участи

Оформление ипотеки на участие в долевом строительстве снижает риск. Так как служба безопасности Банка обязана проверить всю документацию по застройщику до момента выдачи кредита.

Залогом при ипотечном кредитовании выступают право собственности заемщика на будущий объект недвижимости. После введения дома в эксплуатацию, объект недвижимости будет выступать залогом.

В случае возникновения спорных ситуации с застройщиком либо отказом дольщика от договора участия в долевом строительстве банк напрямую разбирается с застройщиком.

Однако оформление ипотеки на долевое строительство ведет за собой дополнительные затраты.

Еще одной гарантией при долевом строительстве является участие застройщика в Фонде защиты прав граждан-участников долевого строительства. Согласно закона РФ от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ застройщику необходимо делать отчисления в размере 1,2 % от суммы, указанной в каждом договоре долевого участия. За три дня до момента государственной регистрации договора застройщик обязан внести данную сумму средств.

При признании застройщика банкротом на основании решения суда, Фонд обязан компенсировать расходы дольщику за участие в долевом строительстве.

[su_button url=”tel:+79386073″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 () 467-36-24

[su_button url=”tel:+74673624″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

Из других регионов РФ звоните: +7 () 333-49-12

[su_button url=”tel:+73334912″ background=”#ef2d2e”]Звонок в один клик[/su_button]

[/su_note] –> Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Оценка статьи:

(пока оценок нет)

Загрузка...

Сохранить себе в: