Покупка квартиры через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора, порядок действий

На московском рынке жилья продажа объектов происходит чаще всего через риэлтора. Чтобы самому удостовериться в этом, достаточно мельком просмотреть любую страницу наиболее обширной базы по недвижимости – сайт cian и увидеть от чьего имени подается объявление – от собственника или от риэлтора.

Данная ситуация вполне закономерна, поскольку ошибки в таком важном деле могут дорого стоить хозяину. Хозяину лучше бывает опереться в этом деле на человека, знающего в нем толк – то есть на специалиста.

Перед тем как обратиться к риэлтору для продажи своего жилья, владелец задается вопросом: «Как продать квартиру с помощью риэлтора». Неминуемо с этим вопросом перед собственником встают и другие сопутствующие вопросы: «Где взять хорошего риэлтора? Как распознать хорошего риэлтора?».

Описание риэлторов, с точки зрения того, что они из себя представляют, отражено в статье «Как работают риэлторы по недвижимости».

В поисках услуги профессионала хозяева обращаются к сайтам риэлторов Москвы или социальным сетям, а также к своим знакомым.

О том как найти специалиста «со стороны» изложено в статье «Как выбрать риэлтора при продаже квартиры».

Что касается знакомых, то они естественно рекомендуют тех риелторов, с которыми сами имели дело, и которые оставили у них приятное впечатление.

Ошибки при взаимоотношениях с риэлтором по рекомендации

Отношения владельца с риэлтором, пришедшим от знакомых, начинаются с неформальностей, с демонстрации друг другу радости встречи и знакомства, готовности во всем доверится друг другу. Вот на этой ноте, как правило, вся встреча и проходит. Вопросы же разработки плана реализации, сопутствующих подробностей, деталей при этом зачастую отодвигаются на потом.

Таким образом вопрос о сущности услуг риэлтора и формы договорных взаимоотношений сторон в этом случае не является основным предметом первого разговора. Чаще всего в результате такого варианта первого контакта владельца с риелтором между сторонами оговаривается только стоимость услуг риэлтера и цена в объявлениях.

По этой причине, по окончании первой встречи с «риелтором знакомых», а часто и с риэлторами «со стороны», если первая встреча происходит по аналогичной схеме, у собственника остается много неясностей, недоговоренностей, что таит в себе серьезную опасность конфликта с риэлтором в будущем.

После вышеописанного приятного первоначального разговора собственника и специалиста проходит какое-то время. Риэлтор вроде оперативно разместил объявление о продаже, оно представлено в базе, и тем не менее не происходит того, что в уме изначально держал хозяин – то есть не находится покупатель за желаемые продавцом деньги. Как правило, подозрения по части виновности в сложившейся ситуации со временем все больше и больше ложатся на риэлтера.

В последующем у хозяина все больше и больше накапливается обида на специалиста, у него появляется ощущение обманутых надежд, улетучивается доверие к риэлтору. В конце концов обида обычно выплескивается в форму непримиримого разговора, в котором хозяин высказывает риэлтору категорическое им недовольство и заявляет о прекращении с ним отношений. Затем хозяин обращается к другому специалисту и все повторяется.

В вышеописанном жизненном сценарии заключается одна из больших ошибок хозяина при реализации своей недвижимости через риелтора. Ошибка заключается в том, что владелец приступает к операции, не разобравшись с ее процедурой. Он считает, что достаточно лишь высказать риэлтору свою желаемую цену, и на риелтора сразу же само собой накладываются обязанности по быстрому нахождению покупателя именно за эту цену. Такой владелец думает так: если риэлтор нашел покупателя, то он хороший специалист, если не нашел -то он плохой специалист.

План – это основа плодотворных взаимоотношений риэлтора и продавца

Две темы: а) тема понятного и приемлемого для сторон плана продажи объекта, б) тема распределения зон ответственности между клиентом и риэлтором, – так или иначе неизбежно возникают в отношениях владельца и риелтора – то ли в конфликтной обстановке, через некоторое, зря потраченное сторонами время с момента начала реализации; то ли в нормальной деловой обстановке, при первой же предметной встрече.

Таким образом, хочет заниматься планом собственник или нет, но совместно выработанный проект совместных действий совершенно необходим, и он всегда стоит во главе угла при успешной работе с риэлтором при продаже.

Купля продажа через хорошего риелтора-профессионала начинается с того, что тот вначале выслушивает пожелания хозяина, осматривает объект, получает от продавца сведения о техническом состоянии и истории прав на нее. Затем риэлтор предлагает клиенту аргументированный, четкий, конкретный план необходимых действий для достижения результата: реализации с минимальными рисками для хозяина и по наилучшей цене.

Если риэлтор не предлагает план, то очевидно, что это плохой риэлтор.

Проект включает в себя цель, средства ее достижения, тактику поведения на рынке, приемлемые для владельца варианты получения денег за проданную недвижимость.

Если хозяина ничего не смущает в предлагаемом проекте, и он считает его понятным и разумным для себя, то дальше ему следует придерживаться предложенного риэлтором проекта самому и контролировать выполнение его риэлтором. Если же у собственника возникают пожелания по изменению проекта, то тогда эти пожелания стоит обсудить с риэлтором, убедиться в разумности своих пожеланий, и внести соответствующие корректировки.

Продажа квартиры через риэлтора пошаговая инструкция

1. Первоначальная встреча с риэлтером.

Риэлтор получает краткую информацию об объекте.

Риелтор со своей стороны рассказывает продавцу о том сегменте рынка недвижимости, на котором предстоит провести операцию по реализации, особо выделяя историческую динамику цен и уровень цен сделок актуальный на день встречи. Риэлтор дает описание действующих лиц и элементов рынка – риэлторах, агентствах, регистрирующих органах, банках, эффективных площадках продажи жилья и т.д., рассказывает о их роли в предстоящей сделке.

Владелец при этом получает системное представление об актуальном сегменте рынка недвижимости. Данная информация необходима собственнику для обсуждения в последующем плана реализации.

По окончании встречи хозяин оценивает в первом приближении риэлтера как специалиста и принимает решение о продолжении взаимоотношений с риэлтором.

1. Риэлтор очно знакомится с объектом и получает от продавца всю необходимую исчерпывающую информацию, необходимую для осуществления сделки.
2. Риэлтор представляет продавцу план реализации, с отдельным освещением работы, связанной с организацией эффективной рекламной кампании.

Продавец, в случае необходимости, вносит свои предложения по изменению проекта, который, в случае признания обоснованности и необходимости учета замечаний, корректируется. Продавец принимает решение о приемлемости окончательного плана для себя.

1. Риэлтор и владелец, в случае достижения согласия по проекту реализации квартиры и возникновения симпатий друг к другу, заключают договор на оказание риэлторских услуг. Основой договора является проект. В договоре отражается сумма услуг риелтора, срок действия договора, накладные расходы, связанные с действиями на рынке по осуществлению реализации.
2. Риэлтор производит фото и видеосъемку объекта, и размещает рекламные объявления о нем, следит за его восприятием со стороны рынка, принимает звонки по поданной рекламе, периодически отчитывается о состоянии дел перед продавцом. Риэлтор организует просмотры недвижимости для желающих ее посмотреть.

В то время, когда появляются встречные предложения по цене объекта со стороны потенциальных покупателей, риэлтор, при тесной взаимосвязи с собственником, проводит с потенциальными покупателями переговоры и торги для получения максимально возможной цены за него.

Хозяин контролирует выход рекламы по поводу реализации недвижимости, согласовывает просмотры продаваемого объекта, дает свое согласие, после представленных аргументов риэлтера, на изменение цены и изменение иных условий сделки в процессе переговоров с целью нахождения компромиссов с потенциальными покупателями.

У хозяина, дополнительно, уже в ходе реализации проекта, существует возможность вносить свои пожелания по его корректировке, которые принципиально не изменяют цель проекта и метод его реализации.

1. После появления покупателя, выразившего желание купить квартиру на устраивающих собственника условиях, риелтор организует заключение предварительного договора на продажу, в котором отражается:

-оборудование, продаваемое вместе с недвижимостью,

-сроки заключения договора купли-продажи,

-условия получения денег продавцом,

-какая сторона сделки занимается организационными вопросами подготовки сделки, в том числе составлением договора купли-продажи.

В процессах подготовки и проведения сделки риелтор осуществляет действия по обеспечению максимальной надежности получения денег и соблюдения иных интересов продавца.

Владелец подписывает предварительный договор купли-продажи квартиры, и получает согласно него аванс или задаток.

1. Этап непосредственного заключения договора купли-продажи квартиры.

Под контролем риелтора покупатель размещает причитающихся продавцу деньги в согласованном с покупателем банке.

Под контролем риелтора происходит подписание продавцом заранее подготовленного договора купли-продажи.

Риэлтор организует передачу документов по сделке на госрегистрацию перехода права собственности на продаваемый объект в Росреестр.

1. Под контролем риелтора продавец получает документы по сделке из Росреестра.

Под контролем риелтора продавец получает от покупателя все необходимое для беспрепятственного изъятия из банка причитающихся ему денег по сделке.

1. Под контролем риэлтера продавец передает квартиру покупателю по акту сдачи-приемки, согласно заключенной сделке.

Между продавцом и риэлтором подписывается акт о выполненных работах. На этом взаимоотношения риелтора и собственника квартиры по поводу ее реализации заканчиваются.

Заключение

Резюмируя вышесказанное, стоит отметить, что порядок продажи квартиры через риэлтора подразумевает прежде всего выбор собственником для себя риелтора и установление с ним комфортного психологического и делового контакта.

При отчуждении жилья через специалиста владельцу необходимо понять и принять то, что предлагает сделать риэлтор, или совместно с риэлтором выработать план, приемлемый для обеих сторон, и далее действовать по нему. В этом и будет заключаться правильный путь продажи квартиры через риэлтора.

Владельцу при продаже квартиры стоит осознать, что продажа – это не пассивное ожидание того момента, когда риэлтор приведет ему покупателя, готового заплатить задуманные им деньги. Это совместный с риэлтором проект, имеющий цель и средства ее достижения, предусматривающий оперативную реакцию со стороны хозяина на отзывы рынка по отношению к продающейся недвижимости.

Порядок эффективной аргументированной продажи недвижимости, основанный на инновационном методе, принятом в агентстве НАХОДКА, описан в разделе ДОРОГО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ. Рекомендуем с ним ознакомиться.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Агентства недвижимости активно рекламируют свои услуги, обещая найти жилье намного быстрее, чем если бы этим клиент занимался самостоятельно. Причем именно такое жилье, которое нужно человеку. Одновременно с этим обещают сопровождение сделки, гарантии, надежность, качество и так далее. Насколько все это соответствует действительности и какая польза от АН (агентств недвижимости) – читайте в этой статье.

Как проверить и выбрать агентство недвижимости при покупке квартиры

Если планируется покупка жилья через агентство недвижимости, самое важное в этом – правильно выбрать и проверить компанию. Именно так обычно и выявляются мошенники или просто не особо добросовестные АН, предпочитающие просто получать деньги, но ничего не делать самостоятельно.

Проверка агентства недвижимости

Первое, на что обратить внимание нужно обязательно – это документы фирмы. Если АН действительно работает официально, то сможет предоставить выписку из ЕГРЮЛ, сертификаты, аттестаты и так далее. Чем больше информации агентство выдает потенциальному клиенту, тем больше вероятность, что вся работа ведется в строгом соответствии с законодательством.

Если же компания является мошенником (и, зачастую, такая фирма вообще не регистрируется в ЕГРЮЛ), то и предоставлять ей нечего. Следует помнить, что силу имеют только официальные, оригинальные документы, копии в данном случае не подходят.

Кроме всего перечисленного, нужно проверить следующие моменты:

• Проверка нарушений. Если это возможно, стоит обратиться в налоговую и суд относительно выяснения возможных проблем, связанных с рассматриваемым АН. Например, наличие обременений на активы из-за долгов, расследования налоговой нарушений, банкротство и так далее. На практике, обычный человек вряд ли сможет получить всю необходимую информацию и, что самое главное, правильно ее интерпретировать. Рекомендуется обращаться за помощью к опытным юристам.
• Перечень обязанностей агентства. Нередко то, что обещает компания, никак не отражается в ее обязанностях. Рекомендуется уточнить, проводится ли проверка истории квартир, подлинности документов продавцов, полномочий и других особенностей. Зачастую этим занимается штатный юрист и, если его нет, это не самый лучший признак.
• Договор с риелтором. Важно понимать, что именно будет делать риелтор. Одно дело, если это штатный сотрудник, который официально занимается поиском жилья и выполняет какие-то другие функции. Он действует исходя из внутренних нормативов и требований законодательства. И совсем другое дело, если между риелтором и АН заключен какой-то другой договор, например, на выполнение конкретных услуг. Как правило, подобные услуги бывают крайне ограниченными: поиск жилья и показ его покупателю.
• Договор с клиентом. Также следует очень внимательно изучать договор, заключаемый между агентством и клиентом. Следует проконтролировать, что в нем действительно фигурируют все обязательства, разрекламированные агентством, права, обязанности и так далее. В идеальном варианте, в этом документе должен быть четко прописан каждый пункт будущего сотрудничества, без обтекаемых формулировок и фраз, которые можно толковать двояко.

Выбор агентства недвижимости

Что нужно знать о выборе агентства? Сначала его нужно проверить, как это описано выше, но на этом процедура выбора не заканчивается. Очень многие компании действуют полностью официально и в строгом соответствии с законодательством. Вот только результат их работы такой, что лучше в подобные АН и не обращаться. Таким образом обращать внимание следует и на такие факторы:

• Стаж работы. Чем дольше АН работает на рынке, тем больше вероятность, что дела ведутся честно и эффективность устраивает клиентов. Иначе оставаться «на плаву» больше 1 года практически невозможно. Однако у «старых» агентств обычно выше цена за услуги, чем у «молодых». Таким образом, этот пункт важен, но не должен быть решающим, многие новообразованные компании также работают достаточно успешно, а иногда и лучше, чем «старые».
• Штат сотрудников. Если в агентстве трудится 10 начальников и 3 риелтора – это подозрительно. Большое количество людей с высокой вероятностью лучше выполняет свои обязанности. В идеале стоит уточнить должности, хорошо будет, если в АН есть свой юрист, но это редкость, на самом деле.
• Расценки. Нужно проверять стоимость услуг компании сравнительно с конкурентами. Слишком большая цена – это еще более или менее нормально, может указывать на то, что данная компания работает давно и берет больше денег из-за хорошей репутации. А вот стоимость услуг ниже уровня рыночных цен – это повод задуматься. Вполне возможно, что это мошенники, специально занизившие стоимость чтобы привлечь как можно больше клиентов. Как правило, подобные фирмы «долго не живут». Набирается база клиентов, каждый из них платит сравнительно небольшие деньги, после чего такое поддельное АН просто быстро исчезает со всеми деньгами. Разумеется, выполнять свои обязательства они не собираются.
• Официальный сайт. Обязательно нужно проверять сайт компании. Если его нет – это плохой знак (пусть и не слишком критичный, у небольших АН может не быть отдельного сайта). Также следует изучить все, что предлагается на сайте. Особое внимание нужно уделять тому, насколько качественно он выполнен. Откровенно плохая стартовая страница, корявый шрифт, графика низкого качества – все это признаки или очень молодой компании или мошенника.

• Офис. У нормального агентства недвижимости обязательно должен быть собственный офис. И, в идеале, не один – в разных частях города, а то и в разных городах. Чем больше офисов – тем крупнее, а значит, надежнее компания. Но мало узнать, что офис есть, нужно его посетить. Это, во-первых, позволит пообщаться с менеджерами и сотрудниками компании, а во-вторых, можно будет посмотреть на сам офис. Если он выглядит качественно и опрятно – это тоже хороший признак.
• Участие в организациях. Будет отлично, если агентство недвижимости активно занимается общественной деятельности. Например, является членом РГР (Российской гильдии риелторов). Мошенников туда явно не пускают.
• Награды. Хорошо будет, если у агентства и/или его риелторов есть награды, сертификаты, лицензии, грамоты о пройденном обучении и другие подобные документы. Фактически, никакого смысла они не несут, но сам факт того, что компания активно занимается собственным престижем и/или уровнем профессионализма своих сотрудников, это очень хорошо.
• Отзывы. Не последнюю роль играют отзывы других клиентов. В некоторых случаях с этого лучше и начинать. Понятное дело, что всегда есть недовольные клиенты, оставляющие гневные отзывы, но нужно смотреть насколько они адекватным и какое соотношение плохих и хороших комментариев. Слишком много плохих – это значит, что агентство действительно работает «спустя рукава». Если плохих нет вообще – это тоже подозрительно. Возникает подозрение, что негативные отзывы просто удаляют и потому понять всю картину будет невозможно.

Ответственность риэлтора при покупке квартиры на вторичном рынке

Уровень ответственности риэлтора и самого агентства недвижимости – это больной вопрос. Подобные компании обычно занимаются только поиском жилья и «состыковкой» покупателя с продавцом. Все остальное или вообще не выполняется, или выполняется между делом, что не гарантирует качества. Собственно, именно для этого и нужны юристы. Они, сопровождая сделку, помогают решать или предвосхищать спорные вопросы, а сама процедура остается уже профессионалам из агентства. Примерный перечень того, что должна бы делать компания выглядит так:

• Поиск подходящих объектов. При заключении договора клиент описывает, какое конкретно жилье он хочет получить в конечном итоге. Лучше всего, если детальное описание будет фигурировать в договоре или приложении к нему. Агентство через своих риелторов ищет подходящую квартиру в открытых источниках и в собственной базе. Собственно, именно внутренняя база продавцов/покупателей – это и есть одно из основных преимущество обращения в агентство. В ней бывает очень много интересных предложений, которых нет в общем доступе.
• Поиск возможностей кредитования. Если клиент желает приобрести квартиру в кредит, то некоторые АН предлагают различные варианты. Обычно они сотрудничают с одним или несколькими банками и могут «выбить» более выгодные условия, чем если бы человек обратился в банк напрямую.
• Осмотр недвижимости. Если подходящий объект найден, риелтор договаривается с продавцом и покупателем об осмотре. Нужно учитывать, что риелтору обычно важно продать квартиру как можно быстрее, потому он может умалчивать о различных потенциальных проблемах. Потому осмотр стоит производить очень внимательно, ни на кого не надеясь.
• Переговоры с продавцом. Риелтор также должен брать на себя организацию переговоров между покупателем и продавцом. Обычно он может даже посоветовать что-либо, но как минимум, обязан договориться о том, как и когда будет происходить встреча.
• Проверка жилья. Вот тот пункт, который выполняется очень редко или не очень качественно. Формально проверять жилье должен юрист. Если его в АН нет, то этим занимается риелтор. Он может не знать ключевых особенностей и важных факторов, на которые следует уделять внимание. Как следствие, такая проверка способна выявить лишь наиболее очевидные проблемы и нарушения.
• Подготовка документации. Этим также должен заниматься юрист. Если договор и все необходимые документы для сделки по купле-продаже квартиры будет готовить риелтор, то все зависит от его опыта. Некоторые сотрудники АН отлично разбираются в своей работе и могут все сделать быстро и качественно. Но большинство может опускать не важные, с их точки зрения, детали и особенности. Впоследствии это может привести к серьезным проблемам и повышенным рискам для клиента.

Плюсы и минусы покупки квартиры у агентства недвижимости

Договор на покупку квартиры с агентством недвижимости

Строго определенной формы договор с агентством недвижимости не существует. В каждой компании есть свои типовые варианты таких документов, которые могут значительно отличаться друг от друга. Тем не менее стоит учитывать основные элементы, которые должны присутствовать в таких документах:

• Данные о сторонах соглашения. Клиент и агентство недвижимости, паспортные данные, название, информация о компании.
• Список услуг, прав и обязанностей сторон. Отдельно нужно отмечать, за что именно отвечает АН.
• Стоимость предоставленных услуг. Если цена варьируется в зависимости от каких-то факторов, то этот момент также должен быть отражен.
• Срок действия договора. Зачастую указывается просто 1 год, но могут быть и другие варианты. Например, до тех пор, пока клиент не купит квартиру, сколько бы на это не ушло времени.
• Информация о проделанной работе. Обычно предполагается, что компания быстро находит все, что нужно клиенту. Но если этого не происходит, должно быть отдельное положение договора о том, что клиент имеет право потребовать отчет о работе в той или иной форме.
• Расторжение договора и форс-мажорные обстоятельства. Обязательно нужно прописать, при каких условиях та или иная сторона может расторгнуть договор (особенно важны те моменты, которые предполагают расторжение в одностороннем порядке) или не выполнять свои обязательства.
• Подпись и дата. Важно проверить, кто именно ставит подпись со стороны компании. У этого человека должно быть право на это. Обычно выполняется в виде доверенности, но может быть и решением собрания учредителей. Дата обязательно должна соответствовать реальной.

Примерный образец такого документа может выглядеть так:

Важные особенности договора с агентством недвижимости

Помимо всего перечисленного выше, нужно обращать внимание на следующие элементы в договоре:

• Надписи мелким шрифтом или ссылки. В идеале, в договоре не должно быть вообще никаких надписей мелким шрифтом или ссылок на сторонние ресурсы. Если же они есть, то их следует изучить с особой внимательностью. Надписи – это еще полбеды, а вот ссылки – это настоящая проблема. Дело в том, что если они ведут на различные интернет-страницы, то такие страницы потом несложно отредактировать и отследить впоследствии внесенные изменения практически невозможно.

• Разница между ценой покупки и продажи. Некоторые недобросовестные компании включают в договор такой пункт, согласно которому разница между ценами уходит в пользу АН. Это неприемлемо, так как клиент может слишком сильно переплатить.

• Запрет на прямое взаимодействие. В договоре не должно быть пунктов, которые предусматривают, что все общение между клиентом и продавцом производится через представителей агентства. Это сильно затягивает процедуру обсуждения сделки и позволяет компании вставлять свои условия, которые не устраивают ни одну из сторон.

• Запрет на обращение в другие АН. Агентство не может запрещать покупателю обращаться в другие компании. Если такой запрет присутствует в договоре – это должно настораживать, вполне вероятно, что с квартирой или агентством что-то не так.

Юрист или риэлтор?

К кому лучше обращаться, к юристу или риелтору? Однозначно ответить на данный вопрос сложно, так как выполняются разные обязанности. В идеале нужно обращаться к обоим. Причем, желательно чтобы эти люди были представителями разных компаний (исключает или минимизирует вероятность сговора).

Риелтор должен найти подходящее для клиента жилье и помочь в оформлении сделки. Юрист же проверяет документы, квартиру, подготавливает договор купли-продажи и так далее. Работая в связке, они могут решить практически все проблемы и исключить вероятность мошенничества любой из сторон. Так, риелтор может контролировать деятельность юриста, а тот, в свою очередь, проверяет, насколько правильно действует риелтор.

Можно ли поменять риэлтора при покупке квартиры

Можно менять как риелтора, так и агентство недвижимости. Если само АН полностью устраивает клиента, но не устраивает работа риелтора, то можно потребовать от руководства компании заменить сотрудника для данной сделки. Причины обычно даже пояснять не нужно, достаточно пригрозить тем, что клиент расторгнет договор.

Обычно риелторов меняют в том случае, когда он не выполняет свои обязанности или делает это плохо. Как вариант, клиент с риелтором просто могли не сойтись во взглядах.

Менять же агентство целиком следует только тогда, когда оно действительно не выполняет свои обязательства.

Расторжение договора

Исходя из ст.450 ГК РФ, клиент может в одностороннем порядке расторгнуть договор практически в любой момент. Основаниями считаются следующие причины:

• Услуги не предоставлены или предоставлены не в полном объеме.
• Клиент уже приобрел недвижимость и больше не нуждается в услугах АН.
• Клиент передумал покупать квартиру.

Последний пункт собственно и является универсальным обоснованием для расторжения договора. Следует учитывать, что все указанное выше должно фигурировать в договоре. Как вариант, может быть дана ссылка на статью законодательства.

Аванс риэлтору

Категорически не рекомендуется выдавать аванс АН или, тем более, риелтору. Во-первых, клиент всегда может расторгнуть договор и получится, что выплаченные деньги будут потеряны (обычно аванс никогда не возвращается).

Стоимость услуг агентства недвижимости

В подавляющем большинстве случаев, стоимость услуг компании напрямую зависит от цены квартиры. Процент варьируется от 3 до 9%, редко бывает выше или ниже. Зачастую эту сумму компания получает уже после того, как сделка будет закрыта. То есть, агентство будет заинтересовано в том, чтобы сделать все как можно быстрее.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7()369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7()926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры?

Если ответить вкратце, то стоимость услуг риэлтора (или агентства недвижимости) составляет примерно 3 – 4% от стоимости сделки. Под стоимостью сделки понимается цена квартиры, которую клиент агентства хочет продать или купить. Этот уровень цен на риэлтерские услуги держится на рынке недвижимости уже не первое десятилетие.

Вообще, единых тарифов для оплаты услуг риэлторов не существует. Это очень мутная тема. В том смысле, что риэлторы стараются быть максимально гибкими, подстраиваться под текущий спрос, обходить друг друга в конкурентной борьбе и чутко реагировать на финансовые возможности своих клиентов. Поэтому диапазон цен на их услуги колеблется в пределах 2 – 5% от стоимости сделки (3-4%, это в среднем). В абсолютных величинах эти проценты превращаются в 150 000 – 400 000 рублей за проведение сделки (московские цены уровня 2016 – 2018 гг.).

Некоторые агентства недвижимости назначают фиксированные цены на свои услуги. В Москве, например, обычная покупка или продажа типовой квартиры обойдется клиенту крупного агентства в 150 – 200 тысяч руб. (при фиксированной цене). Агентство поменьше может потребовать 100 – 150 тысяч. Частные риэлторы, отбивая у агентств клиентов, обозначают стоимость своих услуг от 70 – 80 тыс. руб. и выше, в зависимости от собственных амбиций и текущего состояния своего банковского счета.

В других городах цены на риэлтерские услуги уменьшаются пропорционально уменьшению цен на недвижимость (по сравнению с Москвой).

Разницы между стоимостью услуг агентства недвижимости при продаже квартиры или при покупке – обычно не делают. И то и другое будет стоить примерно одинаково. Так уж повелось. Хотя очевидно, что при покупке жилья работа должна проводиться гораздо серьезнее. Ведь здесь надо проверять документы на квартиру, личности продавцов, оценивать риски сделки, и т.п.

А при продаже квартиры забота одна – получить деньги. Аналитической работы здесь не требуется. Риски, проверки и все такое – это головная боль Покупателя. Тем не менее, за продажу квартиры агентство недвижимости выставит такой же ценник (тариф), как и за покупку. Логика здесь простая – агентству хочется заработать побольше, других обоснований тут нет.

Вознаграждение за работу риэлтора (или агентства недвижимости) выплачивается, обычно, постфактум. То есть уже после оказания услуг и завершения сделки купли-продажи квартиры. Это объясняется тем, что сделка может и не состояться, или условия сделки могут измениться так, что клиент сам от нее откажется.

Что входит в стоимость услуг риэлтора?

Стоимость услуг агентства недвижимости – как при покупке квартиры, так и при ее продаже – будет определяться объемом работ, которые берет на себя риэлтор. По умолчанию предлагается полный спектр агентских услуг, когда клиенту нужно только озвучить свои пожелания, подписать агентский договор, и можно идти пить пиво. Все остальные действия по подготовке сделки купли-продажи квартиры будет совершать агент.

Типовой перечень услуг агентства недвижимости выглядит примерно так:

• консультация (обычно, она бесплатная, т.к. во время консультации происходит продажа риэлтерских услуг);
• поиск квартиры (для Покупателя) или реклама квартиры (для Продавца);
• показы/просмотры квартиры, ведение переговоров (беготня и болтовня);
• проверка документов и «юридической чистоты» квартиры (то, что обычно делают юристы);
• организация взаиморасчетов по сделке (то, что обычно делают банки);
• составление договора купли-продажи квартиры, регистрация сделки в Росреестре (стандартная процедура для юристов, нотариусов, и центров госуслуг);
• сопровождение сделки купли-продажи квартиры (от проверки документов, до регистрации сделки);
• полный комплекс агентских услуг «под ключ» (поиск, показы, переговоры, проверка, сопровождение, расчеты, регистрация).

Эта разбивка на отдельные виды услуг имеет целью привлечь как можно больше клиентов в агентства недвижимости. Для тех, кто не решится платить за полный агентский пакет, всегда найдется какая-нибудь часть этого пакета, подешевле. Главное, чтобы клиент не ушел, тогда ему можно будет продать что-нибудь еще (например, услугу по регистрации сделки).

Когда клиент привлечен, с ним заключается агентский договор. Суть его в том, что в нем перечисляются те услуги, которые оказывает агентство недвижимости, и фиксируется обязательство клиента оплатить эти услуги по выставленному тарифу.

Особенность здесь в том, что никаких «гарантий», которые риэлторы на словах обещают своим клиентам, в таких договорах, обычно, не бывает. Риэлторы по договору берут на себя обязательство только совершить определенные действия (суть услуги), а за последствия этих действий они ответственности не несут.

Узнать, какую комиссию берут агентства недвижимости за покупку или продажу квартиры, тоже бывает непросто. Если позвонить в агентство и спросить об этом в лоб – сколько-сколько. – то немногие сразу афишируют свои ценники. Задача агента – не отпугнуть позвонившего, а завлечь его любым способом. Потом уже, в процессе «обработки клиента», можно убедить его в необходимости оплатить как можно больше риэлтерских услуг.

Хоть фраза «рынок недвижимости» и звучит монументально, но это все-таки рынок. А значит, на нем можно торговаться. Робкого клиента риэлторы обработают в два счета и впаяют ему тариф за свои услуги по максимуму. Уверенный в себе клиент, напротив, сам может продавить риэлторов и снизить их аппетиты до минимального уровня. Общий принцип таков, чем меньше агентство недвижимости, тем проще с ним договориться о цене. А частный риэлтор в приватной беседе может скинуть и добрую половину от заявленной цены своих услуг.

А можно ли как-то по-другому? Можно ли вообще обойтись без этих агентов? Или их участие в сделке неизбежно?

Можно ли обойтись без риэлтора при продаже или покупке квартиры?

Можно. И многие так и делают… Особенно те, кто уже имел хоть раз опыт продажи или покупки жилья.

С развитием интернета и новых технологий (в т. ч. онлайн-сервисов Росреестра), услуги риэлторов и агентств недвижимости потеряли свою ценность. В профессиональных сообществах активно обсуждают тему – как долго еще протянет профессия «риэлтор», и когда она уже совсем исчезнет за ненадобностью.

Авторитетный портал РБК тоже это подтверждает – Откроется в новой вкладке.”>цитата:

«В Москве растет доля сделок без посредников.

…За последнее время в Москве выросло количество самостоятельных покупателей, обнаружили риелторы, работающие на вторичном рынке столицы».

Объективная реальность такова – необходимость в услугах риэлтора постепенно сходит на нет. Все, что когда-то было доступно только посвященным, теперь доступно каждому. О том же говорят и следующие факты:

1. Базы данных квартир, выставленных на продажу, широко распространены в интернете, они бесплатны, и доступны любому желающему.
2. Современные Откроется в новой вкладке.”>интернет-сервисы Росреестра позволяют любому желающему получать информацию о недвижимости и ее правообладателях без особого труда.
3. Открытые по всей стране Откроется в новой вкладке.”>многофункциональные центры госуслуг МФЦ «Мои документы» специально ориентированы на то, чтобы граждане решали свои жилищные вопросы самостоятельно. Большинство документов для сделки можно получить в МФЦ, и потом сдать их туда же для регистрации.
4. Процесс подготовки и организации сделки купли-продажи квартиры разложен по полочкам на нашем специализированном сайте Квартира-без-Агента.ру (см. Откроется во всплывающем окне.”>ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).
5. Отдельные юридические нюансы по конкретной сделке, можно выяснить на Откроется в новой вкладке.”>консультации специализированного юриста.

Кстати, Выписку из ЕГРН с информацией о правах и переходах прав на квартиру тоже можно получить на нашем сайте – здесь (даже быстрее, чем в Росреестре).

Вывод: Если есть желание и некоторое количество времени (несколько дней на изучение темы), то в сделке купли-продажи квартиры вполне можно обойтись без посредника.

Но если все же осталось непреодолимое желание нанять риэлтора или обратиться в агентство недвижимости, чтобы агент подготовил сделку вместо тебя, то все равно нужно понимать, что он делает и за что мы ему платим.

Кто сказал, что выбранный риэлтор сделает все как надо? Что он не пропустит что-либо важное при подготовке сделки? Ведь расхлебывать последствия, в случае чего, придется не ему, а нам (как правило, Покупателю квартиры).

Суть в том, что даже при работе с риэлтором разумному Покупателю нужно уметь его контролировать – проверять, все ли он сделал из того, что нужно. А для того, чтобы грамотно это проверить, нужно знать и понимать правила купли-продажи квартир.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как купить квартиру с помощью риэлтора? Главные особенности

Покупка квартиры — важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости. При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья. Риэлторская компания должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с агентством по недвижимости, чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

• Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
• Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
• проверить риэлтора на наличие трудового договора с организацией, в которой он работает.
• Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
• Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 () 110-86-72 .
• Санкт-Петербург: +7 () 245-61-57 .
• Регионы: 8 () 600-36-07 .

• Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
• при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
• выбирать подходящее время для показа квартиры;
• вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
• производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
• вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
• участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
• контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
• договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
• производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты :

• список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
• соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
• размеры вознаграждений за услуги;
• сроки действия соглашения (не менее одного года);
• пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
• пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами риэлторской организации.

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 () 110-86-72 .
• Санкт-Петербург: +7 () 245-61-57 .
• Регионы: 8 () 600-36-07 .

1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
2. фактическая продолжительность договора;
3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

• Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
• Вычисляется по процентам от стоимости жилья. Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

Хотите оформлять пенсию, пришло время? Весь список необходимых вам документов вы найдете здесь.

О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в этой статье. У нас — самая подробная информация!

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

• неудовлетворительным качеством оказанных услуг;
• самостоятельным приобретением жилья.
• сменой бытовых обстоятельств, после которых клиент не хочет покупать жилье.

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Услуги риэлтора при покупке квартиры

Денис

1. Подскажите, какие примерная стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры в Москве стоимостью 8 млн?

2. Если найти самим квартиру и подключить специалиста уже для сопровождения, сумма изменится?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день! Расценки у всех специалистов разные. Дабы не провоцировать бурю эмоций у граждан с тонкой душевной организацией, конкретные цифры писать не имеет смысла. Выбирайте специалиста, обсуждайте с ним свою ситуацию, получайте оценку стоимости услуги. Можете выбрать нескольких, сравнить цену, пообщаться и понять, с кем из них вам будет комфортнее сотрудничать.

Стоимость услуг за такую работу может составлять от 50 000 до 250 000 тысяч рублей. Более точно Вам скажет только тот специалист, с которым Вы решите сотрудничать и точно определите объём его работы. Могу посоветовать привлечь специалиста на этапе подбора. Риэлтору Вы заплатите больше, но по итогу выиграете.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Если Вы будете сами подбирать для себя квартиру, то проделаете много лишних шагов, т.к не сможете объективно оценить ситуацию продавцов этих квартир. Лучше, если всем процессом будет заниматься специалист. Подбор квартир на вторичном рынке недвижимости доступен не только специалисту и не требует от него больших затрат. Поэтому, если Вы сами планируете искать варианты, а оплатить услуги только за сопровождение и проверки, то в данном случае,на нас лежит именно эта ответственность, а не в подборе вариантов. Поэтому стоимость услуг может измениться и настолько незначительно, что потом Вы сами зададитесь вопросом, “а зачем я стал это делать сам”. С уважением, Анастасия.

Индивидуально, в зависимости от того, что вы от агента ожидаете и от сложности запроса.
Пообщайтесь. В конечном итоге цена не единственный критерий при сотрудничестве. Личный комфорт при общении тоже важно.

1) По моим ощущениям средне-медианная стоимость риэлтора – 150 тысяч.

2) Если вы хорошо представляете то, что вы хотите купить, то лучше сразу нанять риэлтора на весь цикл. Если же четко не определились с тем, что хотите, то можно и самим подбором заняться. Здесь часто упоминается сумма от 50 тыщ за только сопровождение. Но надо понимать, что если вами подобранный вариант по каким-либо причинам отпадет в процессе, то за следующие попытки надо будет заново платить (ведь это новые проверки, договора и пр.).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

От формальных 20-30тр за небольшую организационно-консультатиыную помощь и до 3-5% от суммы сделки . Верхний порог зависит от жадности агента, профессионализма агента, и от сложности сделки.(3 фактора) . Всё остальное – включая условия – индивидуально при общении с агентами

Спасибо за ответы!
Правильно я понимаю, что искать агента можно как на Циане, так и в агентствах недвижимости?
Есть ли какие-то критерии выбора?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

1. 150
2. 50 Сумма может измениться. Если пойдете по первому варианту, не исключено, что общая сумма покупки может быть уменьшена в вашу пользу, пойдете по второму, не факт что не переплатите или вообще не лишитесь этого варианта. Возможен вариант, что и агент продавца поможет вам бесплатно все сделать. Можете и сами попробовать все сделать. Денис, в нашем деле как в сказке, налево пойдешь, направо пойдешь.. Конечно, разумнее заручиться поддержкой специалиста на начальном этапе.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Да, Денис, именно так. Я не думаю, что стоимость услуг будет сильно различаться. Выбирайте более комфортного для себя специалиста. Ведь у каждого из них всегда есть определенный тип клиентов. Это складывается годами и наработками.Желаю удачи.

Выбор специалиста сложен. Это большая проблема для любой отрасли. Сложно найти парикмахера, врача, автослесаря. Попробуйте поискать по знакомым, друзьям, коллегам, родственникам. Наверняка у кого-то был опыт взаимодействия. Можно найти на ЦИАНе.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

В Вашем случае есть несколько вариантов:
– Вы можете определиться с суммой которую готовы заплатить и спросить у риэлтора, с которым планируете работать, – “Какой объем услуг он готов оказать за эти деньги” (минусы данного способа, это несоответствие цены и желаемому Вами объему работы, которую скорее всего предложит риэлтор. Плюсом может быть выбор строго только тех услуг, которые Вам нужны, не переплачивая за то, что не нужно);
– Вариант второй, когда Вы понимаете и уже выбрали ту квартиру, которую хотите купить, но при этом переговоры по торгу и внесению аванса еще не вели. В этом случае риэлтор подключается на сопровождение сделки, и отстаивает Ваши интересы при торге и внесении аванса. Тем самым минимизирует Ваши риски. Квартиру проверяют на юридическую чистоту и помимо торга и внесения аванса ведут полный цикл сделки до конца. (+ будет безопасность сделки и платежей. Как правило при торге риэлтор сможет цену на квартиру сбросит сильнее чем Вы, так как его аргументы будут обоснованными с учетом нюансов рынка недвижимости. – не самый дешевый из возможных вариантов сопровождения сделки);
– Следующий вариант, когда риэлтор подключается только на сделку и проверяет юридическую чистоту квартиры. (+ вариант дешевле чем прев едущий. – риски потери аванса(его невозврата) лежит на Ваших плечах. Аванс(среднестатистический) в Москве варьируется от 30-50 тыс. руб. Меньше возможности выиграть при торге);
– самый бюджетный вариант, это подключить риэлтора только на проведение сделки без проверки юридической чистоты квартиры. (+ самый дешевый вариант. – много рисков, которые вы берете на себя).

Рекомендую Вам встретиться, или хотя бы поговорить по телефону(личная встреча эффективнее). Вам будет проще выбрать необходимый вариант взаимодействия с риэлтором. Вам расскажут нюансы и тонкости всех способов взаимодействия. Вы сможете понять комфортно ли вам общаться и работать с данным риэлтором. При личной встрече оценить профессионализм риэлтора так же легче.

С уважением,
Алексеева Марина

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте, Денис. Соглашаюсь с коллегами. Всё индивидуально. Пока нет конкретики, сказать сложно. У Вас свободные деньги или ипотека? Сколько комнат должно быть в квартире? В каком районе?

Насколько необходимы услуги риэлтерского агентства при покупке квартиры

Приобретение недвижимости — процесс, который может оказаться связанным со значительными затратами времени и сил.

Дело не ограничивается только поиском подходящей квартиры. Необходимо согласовать цену, проверить историю жилплощади, собрать документы, грамотно составить договор, произвести взаиморасчёты. Сделать всё это без помощи профессионала иногда бывает непросто. Однако в этом нет чего-либо невозможного.

Самостоятельная покупка жилья

Этапы покупки жилых квадратных метров можно условно подразделить на 8 пунктов. Разложим «по полочкам» процедуру покупки без посредников.

1. Поиск подходящего жилья. В российских городах не ведётся единых баз недвижимости, выставленной на продажу, поэтому поиск обычно оказывается делом достаточно хлопотным.
   Среди основных источников информации можно выделить печатные СМИ и интернет-сайты. Правда, важно иметь в виду, что значительная часть объявлений в этих источниках окажутся недостоверными (устаревшими либо размещёнными агентствами недвижимости с информацией, не соответствующей действительности).
2. Анализ рынка. Чтобы избежать переплаты при покупке квартиры, следует провести тщательный анализ рынка недвижимости. Особенно сложно правильно определить цену при покупке квартиры на вторичном рынке.
   В сфере новостроек нужно уделить пристальное внимание надёжности заёмщика и возможным рискам, вытекающим из договора. Во всех случаях рекомендуется консультация со специалистом.
3. Осмотр квартир. Необходимо внимательно осмотреть приглянувшиеся объекты. Следует оценить множество различных факторов:
   • материалы, используемые для строительства здания;
   • его местоположение;
   • ориентацию жилья по сторонам света;
   • доступность объектов инфраструктуры;
   • состояние квартиры;
   • основания возникновения прав продавца на это жильё;
   • полный список собственников и т.д.
4. Предварительный договор. Следующим этапом после выбора квартиры являются переговоры с собственником. Задачей покупателя при этом является аргументированное снижение цены, а также конкретизация условий договора.
   На этой же стадии может потребоваться внесение залога, который может выражаться в одной из двух форм предоплаты: оформление задатка или аванса. Различие между этими понятиями состоит в том, что если сделка будет отменена по инициативе покупателя, в первом случае, деньги возвращаются обратно, во втором – остаются у продавца.
   Если купля-продажа сорвётся по вине собственника квартиры, то задаток возвращается покупателю в двукратном размере, а аванс – в одинарном. При покупке недвижимости без риелтора важно самостоятельно следить за надлежащим документальным оформлением передачи средств.
5. «Юридическая чистота» жилья. После заключения предварительной договорённости о покупке жилья непременно должна быть произведена проверка его «юридической чистоты». Данный этап является наиболее сложным. Пройти его самостоятельно можно только обладая специальными знаниями и опытом. В частности, производится проверка:
   • оснований, по которым у продавца квартиры возникло право собственности;
   • информации о тех, кто имеет регистрацию в квартире;
   • характеристик квартиры;
   • возможности появления претендентов на квартиру;
   • отсутствия обременений;
   • отсутствия задолженности по «коммуналке»;
   • дееспособности продавца;
   • сохранение первоначальной планировки и т.д.
6. Пакет документов. Перечень бумаг, которые продавец и покупатель должны собрать для совершения сделки, во многом зависит от конкретных обстоятельств. От покупателя требуется либо согласие супруга (если он не будет являться собственником), либо заявление об отсутствии брачных отношений. Документы должны быть заверены нотариально.
   Набор документов, которые требуются от продавца, варьируется в зависимости от способа расчётов, количества собственников и т.д.
7. Основной договор. Важнейшим документом, на основании которого будет совершаться сделка, является договор. Чтобы избежать неприятных неожиданностей и недопонимания между сторонами, в нём, помимо прочих, необходимо предусмотреть следующие моменты:
   • цена квартиры, а также порядок возмещения убытков покупателя в случае, если сделка будет признана недействительной либо расторгнута по иным обстоятельствам, возникших не по его вине;
   • срок освобождения жилья предыдущим владельцем и перехода прав к новому собственнику;
   • сроки и порядок производства взаиморасчётов. Определитесь как удобнее оплатить покупку квартиры: наличными, переводом на счёт, передачей через банковскую ячейку.

Однако следует учитывать, что нотариальное заверение не гарантирует полное избавление от рисков. Такой договор тоже может быть оспорен в суде. При этом за участие нотариуса придётся заплатить немалую сумму.

Чтобы окончательно обезопасить свои вложения и избежать «подводных камней», можно воспользоваться услугой по страхованию титула собственности. Она позволит вернуть уплаченные деньги, если по каким-то причинам покупатель против своей воли перестанет быть собственником жилья.

Особенно внимательным нужно быть в тех случаях, когда продажа осуществляется третьим лицом по доверенности от собственника.

Даже личное знакомство с хозяином квартиры и подтверждение им достоверности выданной доверенности не является гарантией того, что сделка через некоторое время не будет оспорена. Такое возможно, например, в случае, если собственник будет признан недееспособным. Тогда и доверенность будет считаться недействительной.

Заключительным и самым важным этапом сделки является её регистрация в ФРС. Только после совершения этой процедуры переход права считается завершённым. Здесь, помимо копии договора и заявлений сторон, потребуются документы, подтверждающие:

• личность участников;
• уплату госпошлины;
• право собственности продавца.

Пакет может быть расширен при участии в сделке банковский организаций, иностранцев или юридических лиц, несовершеннолетних и т.д.

Покупка квартиры через агентство

Участие профессионального агента на каждой из стадий приобретения жилья существенно облегчает задачи покупателя. Деятельность риэлтора на первом этапе сводится к следующему:

1. Консультации относительно ситуации, сложившейся на рынке, и примерный обзор цен;
2. Поиск вариантов жилья, соответствующих бюджету и пожеланиям покупателя;
3. Поиск подходящих ипотечных или иных кредитных программ, при необходимости, работа с банками;
4. Организация встречи с продавцом, помощь при осмотре жилья;
5. Участие в переговорах с продавцом на стороне покупателя, определение цены и условий сделки;
6. Проверка жилья на предмет «юридической чистоты», выявление возможных рисков.

Юридическое сопровождение покупки

Для удачного совершения сделки необходимо чёткое соблюдение всех формальностей. В этом отношении помощь в покупке профессионала может оказаться незаменимой. Юридическое сопровождение выражается в следующих действиях риэлтора:

• Подготовка необходимых документов (агент определяет их перечень и оценивает их достоверность);
• Составление и заключение договора (следит за его формой, содержанием, договаривается с продавцом о конкретных условиях и т.д.);
• Совершение регистрации сделки (взаимодействие с органами ФРС, устранение возможных нарушений и препятствий).

Также при участии агента заключается авансовое соглашение, нотариальное удостоверение сделки. В обязанности риелтора входит выяснение количества зарегистрированных жильцов, помощь в осуществлении взаиморасчётов, оформлении страховки, составлении акта о приёме-передачи жилья и т.д.

Ответственность риэлтора

Закона, который регулировал бы непосредственно деятельность риэлторов, пока не существует. Поэтому в данной сфере применяется законодательство о правах потребителей. Согласно его нормам, клиент может рассчитывать на полноразмерное возмещение агентством убытков в случае, если соглашение будет расторгнуто.

Сотрудничество с риэлтором: плюсы

Услуги риэлтерского агентства могут существенно упростить процедуру покупки жилья.

1. Экономия времени, нервов, а в некоторых случаях – денег. Поиск подходящих вариантов, их просмотр, ведение переговоров с владельцем, сбор документов, посещение различных госучреждений может занять несколько месяцев. Не у каждого есть время для этого.
   В итоге покупатели, устав от длительных поисков, нередко выбирают далеко не оптимальные варианты жилья — квартира может оказаться не только не совсем удобной, но и не самой дешёвой.
2. Некоторые этапы покупки жилья представляют для неподготовленного человека определённые затруднения. Это, в частности, относится к проверке документов и «юридической чистоты», организации взаиморасчётов, регистрации сделки, работы с госучреждениями и т. д.

Минусы привлечения риелторов

Сотрудничество с агентством недвижимости может повлечь и некоторые неприятные последствия.

1. Сотрудничество с риэлтором не даёт полную гарантию надёжности сделки. При этом ответственность агента практически отсутствует, а отстаивать свои права в судебном процессе, в случае предъявления третьими лицами претензий на приобретённую жилплощадь, покупателю придётся самостоятельно.
2. Есть вероятность нарваться на недобросовестного агента, который не станет искать самую подходящую квартиру, а постарается убедить клиента купить объект, наиболее выгодный для самого риэлтора.
3. Услуги агентств стоят достаточно дорого. Минимальный размер комиссии риелтора составляет порядка 3-4% от стоимости квартиры, однако он вполне может достигать и 8%.
   Таким образом, за сделку с однокомнатной квартирой, которая стоит 5 млн. руб., риэлтор получит не менее 150 тыс. рублей. При этом некоторые услуги, без которых не обойтись при приобретении жилья, могут предоставляться только за дополнительную оплату. Поэтому всегда необходимо интересоваться, какие именно действия агентов входят в оплаченный «пакет».

Вопросы риэлтору

Для успешного совершения сделки нужно правильно выбрать риэлтора. Прежде всего, необходимо оценить агентство, в котором он работает. Однако это не является определяющим фактором: плохой сотрудник может работать и в хорошей компании.

Основное внимание следует уделить личности самого риэлтора. Рекомендуется выяснить у него следующие обстоятельства:

• его стаж;
• количество совершённых сделок;
• типы сделок, с которыми работал агент;
• имеются ли рекомендации.

Эти сведения позволят составить определённое мнение о его профессионализме.

Поиск квартиры собственными силами, а также последующее оформление покупки не является чем-то невыполнимым. Однако этот процесс требует значительного количества времени (которое необходимо, в том числе, для ознакомления со всеми деталями, без которых не получится совершить успешную покупку). Поэтому совершение хотя бы некоторых этапов рекомендуется доверять проверенным профессионалам – юристам или риэлторам.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.