Как выбрать ипотеку?

Как взять ипотеку и не остаться без штанов

Главные ошибки ипотечников

Три года назад я взял ипотеку.

Каждый месяц отдаю треть зарплаты на погашение кредита. Квартиру застройщик обещает сдать в следующем году.

За эти три года я совершил все ошибки начинающих ипотечников. Я подписал договор не торгуясь, согласился на первый же вариант, предложенный менеджером, не контролировал расходы и жил в долг, пользуясь кредитной картой с задолженностью более 150 тысяч рублей.

Расскажу по порядку.

Как взять ипотеку правильно

  1. Самостоятельно соберите информацию об интересующем жилье: как оно выглядит, какие цены, кто застройщик.
  2. Оцените сопутствующие затраты денег и времени: ремонт, проезд до нового жилья, где проживать, пока дом строят.
  3. Самостоятельно поищите лучшие условия по ипотеке.
  4. Читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
  5. Перед тем как взять ипотеку, проведите тренировку. Проживите несколько месяцев, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет.
  6. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.

В 2014 году я решил перестать снимать жильё. За эти же деньги можно было вложиться в новостройку на этапе котлована, а через несколько лет въехать в собственную квартиру. Просмотрел объявления о новом жилом квартале, где продают квартиры по акции, и решил в тот же день ехать в офис продаж подписывать договор. Дом обещали сдать через пару лет. Далековато, конечно, зато собственная квартира.

Как правильно

Недвижимость нельзя покупать быстро и на эмоциях. Цена, скидки, акции и всё остальное, о чём говорят в рекламе, не имеет значения. Прежде чем ехать в офис продаж, надо изучить состояние рынка, почитать форумы ипотечников, проверить документы (разрешение на строительство, проектную декларацию), лично съездить на стройки приглянувшихся домов и составить рейтинг.

Застройщики хотят, чтобы вы приняли решение на эмоциях. Для этого проводят акции, рисуют красивую рекламу и ждут вас в модных офисах с приветливыми менеджерами. Пусть это не сбивает вас с толку.

Оценивайте строящееся жильё с точки зрения сопутствующих расходов:

  • где вы будете жить, пока дом будут строить, и сколько это будет стоить;
  • во сколько вам обойдется ремонт новой квартиры;
  • где находится новостройка и сколько вы будете в будущем тратить на дорогу.

То, что вы можете себе позволить квартиру за 2 миллиона рублей в красиво нарисованном доме на плакате, еще не значит, что вы потом не пожалеете об этой покупке.

Ожидание — блестящие панели, вечнозеленый газон и голубое небо

Реальность — дом ничем не отличается от любой другой многоэтажки

Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете

Если отказаться от отделки, квартиру вы можете получить примерно в таком виде. Самостоятельный ремонт обойдется дороже, но качество вы сами проконтролируете

Мой дом по договору должны сдать летом 2017 года

Но стройка еще даже не близится к концу. Это фотография из официального фотоотчета застройщика от 1 декабря 2016 года. Мой дом слева на заднем плане

Я позвонил застройщику и забронировал квартиру. Менеджер сообщил, что текущая цена по акции будет действовать только два дня, поэтому нужно скорее оформлять сделку.

У застройщика договор с банком «Солнечный». Если воспользоваться их ипотечным предложением, будут дополнительные бонусы: сниженная процентная ставка и неизменная цена на квартиру до окончательной сделки с банком. Процесс обещают простой: нужно лишь передать документы, дождаться, пока банк одобрит ипотечный кредит, и приехать подписать договор. Всё цивилизованно и с улыбкой. (Еще бы, такие деньги на кону!)

Для получения кредита собрал и отправил электронной почтой требуемые документы (заявление, справку 2- НДФЛ , копию паспорта), и через неделю кредит был одобрен. Правда, сумма ежемесячного платежа на 2500 рублей больше, чем я ожидал. В «Солнечном» сказали, что это из-за отсутствия кредитной истории. Но я решил, что еще пару тысяч в месяц осилю, и согласился.

Через пару месяцев я просматривал другие предложения и нашел банки с более выгодными условиями, но было уже поздно.

Как правильно

«Давайте быстрее, пока цена не поднялась», — классическая уловка менеджеров, которые хотят, чтобы вы заключили сделку здесь и сейчас, а не сравнивали условия. Когда кажется, что решать надо срочно, не все могут здраво оценить, что именно им предлагают, — и соглашаются на невыгодную сделку.

Если вас начинают торопить со сделкой, говорите так:

— Спасибо, мне надо подумать. Где можно почитать подробно все условия?

— Решать надо срочно, а то завтра повысится цена.

— Ну, повысится — значит, повысится. Значит, не куплю, раз повысится. В другом месте, значит, куплю.

Теперь не менеджер манипулирует вами, а вы манипулируете менеджером.

Еще одна уловка менеджера — предложить вам ипотеку от банка-партнера на якобы выгодных условиях. Возможно, условия там действительно лучше, чем в других банках. Но вы должны самостоятельно убедиться в этом, сравнив с предложениями других банков.

Не принимайте на веру всё, что говорит менеджер. Сравните предложения других банков по ставкам и условиям ипотечного кредита, попросите дать вам черновик договора (рыбу). Дома в спокойной обстановке всё изучите и только потом принимайте решение.

Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.

Сначала читать, потом подписывать

В договоре написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но не переживаю: зарплата к тому времени тоже наверняка вырастет. Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.

Как правильно

Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.

Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.

Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор. Лучше сейчас побыть занудой, чем потом много лет чувствовать себя обманутым.

Каждый месяц я плачу ипотечные взносы — 30% от моей зарплаты. Первый год кажется, что денег хватает и на платежи, и на отпуск, и на походы в бар с друзьями. Но однажды съездил в Икею, чтобы присмотреть мебель для нового жилья. Не удержался и купил несколько незапланированных вещей. Денег не осталось, и решил завести кредитную карточку для повседневных трат.

Как правильно

Перед тем как влезать в ипотеку, желательно провести тренировку — прожить хотя бы три месяца, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет. Так вы поймете, готовы ли вы к финансовой дисциплине, а заодно увеличите ваш первоначальный взнос. Ничего не мешает начать откладывать на воображаемую ипотеку прямо сейчас.

Если в конце месяца тренировки у вас на счете нулевой или отрицательный баланс, значит, с будущей ипотекой вам будет очень тяжело. Нужно быть готовым к экономии и пересмотру привычных трат.

5 советов, как выбрать банк, чтобы взять ипотеку

Заемщики смотрят на процентную ставку, а нужно на комиссии и свою кредитную историю, считают специалисты ипотечного центра компании Est-a-Tet.

К основным критериям отбора банка для получения ипотечного кредита можно отнести: размер процентной ставки, требуемую форму подтверждения дохода и стажа на последнем месте работы, минимальный первоначальный взнос и дополнительные расходы.

«Все заемщики знают, что чем меньше размер ипотечной ставки, тем меньше переплата по кредиту и ежемесячные платежи, однако здесь не все так однозначно, как может показаться на первый взгляд. Во-первых, получить минимальную процентную ставку могут не все заемщики. В ряде банков к ним предъявляются определенные требования для получения наиболее низкой ставки, в частности, к размеру первоначального взноса и кредита, сроку кредитования и форме подтверждения дохода. Например, в Райффайзенбанке можно получить минимальную ставку 11% по программе с господдержкой (одна из самых низких ставок среди подобных программ других банков) только в случае внесения первоначального взноса не менее 50%, максимального срока кредита до 5 лет и минимальной суммы кредита от 6 млн рублей. Во-вторых, в банках есть обязательные и опционные дополнительные расходы по оформлению кредита. Иногда для получения минимальной ставки необходимо уплатить единовременную комиссию в размере от 1% до 4%. Например, в банке «ДельтаКредит» для получения ставки 11,5% по программе с господдержкой надо оплатить комиссию 2%, а в банке «Открытие» – при ставке 11,45% требуется комиссия 1,5%, иначе ставка будет 11,95%. Размер процентной ставки определяет и тот факт, оформил ли заемщик страхование жизни и потери трудоспособности. Если эти виды страхования не оплачены, банки могут повысить размер процентной ставки от 1% и более. В частности, во всех банках в рамках программы с господдержкой страхование жизни и потери трудоспособности является обязательным. Однако на рынке существуют программы кредитования, где ставка является фиксированной и ни от чего не зависит, например, это касается всех программ в ВТБ24 и банке “Возрождение”», – рассказывает руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков об условиях кредитов в Московском регионе.

Советы по выбору банка:

1. Выбирайте «зарплатный» банк

Если заемщик является участником зарплатного проекта в определенном банке, проще всего обращаться именно в этот банк. В таком случае можно обеспечить себе ускоренный процесс рассмотрения заявки, минимальный пакет документов или дополнительные льготы по ставке. Например, для участников зарплатного проекта в «Сбербанке России» не требуется справка о подтверждении доходов, а минимальный стаж работы на последнем месте снижен с 6 до 4 месяцев. Также в ряде банков для участников зарплатного проекта предоставляются понижающие коэффициенты для ипотечных ставок по стандартным программам – от 0,25% до 0,5%.

2. Не игнорируйте коммерческие банки

Нередко бренд банка действует на заемщиков гипнотически, несмотря на менее выгодные условия кредитования, многие более охотно пойдут в самые известные банки, нежели в менее крупные коммерческие, несмотря на их более выгодные условия. А зря – условия кредитования в таких банках не хуже, а процедура рассмотрения для заемщиков более гибкая. Например, в Райффайзенбанке предлагается одна из самых низких ставок по программам с господдержкой – 11% при первоначальном взносе от 50% и 11,5% в остальных случаях. Или, к примеру, в «Металлинвестбанке» в рамках стандартной программы кредитования предлагается одна из самых низких ставок – 13,5% при первоначальном взносе всего от 10%.

3. Особые программы для индивидуальных предпринимателей

Индивидуальным предпринимателям или владельцам собственного бизнеса лучше всего оформлять кредиты по программам с упрощенным рассмотрением заемщиков, поскольку для стандартных программ банку требуются более длительные сроки для проверки заемщика и больший пакет документов. В некоторых банках не рассматриваются предприниматели с вмененной формой налогообложения, поскольку им сложно проследить реальные доходы предприятия. Например, ВТБ24 действует программа «Победа над формальностями», в рамках которой достаточно предоставить только паспорт, СНИЛС и заполненную анкету банка и получить ипотеку под 11,75% годовых при первоначальном взносе от 40% и максимальном сроке кредитования до 20 лет.

4. Не скрывайте свою кредитную историю

В разных банках свое отношение к «подпорченным» кредитным историям или заемщикам с дополнительными обременением в виде других действующих кредитов. Нашим заемщикам вы настоятельно советуем не скрывать никаких фактов из своей кредитной истории, чтобы мы могли наиболее адекватно подобрать программу и банковскую организации. Некоторые банки лояльно относятся, например, к просрочкам по кредитам, однако клиентам с улицы они чаще всего отказывают в таком случае. Рассмотрение заявки в таким случае возможно только для заемщиков компаний-партнеров (риэлторов или девелоперов), для которых банки могут потребовать объяснительную записку и после чего «закрыть на это глаза».

5. Ищите акции

Банки, как и многие другие организации, в сложной экономической ситуации не скупятся на акции, поэтому заемщикам стоит обращать внимание на действующие специальные акции от банков в определенных новостройках, часто эти программы выгоднее стандартных. Например, для клиентов нашей компании в ВТБ24 предоставляется дополнительная скидка на процентные ставки по всем программам в размере 0,25%. Особого внимания заслуживают совместные программы субсидирования с застройщиками.

​Как правильно взять ипотечный кредит

И стоит ли его брать вообще

Самым популярным банковским продуктом в России является ипотечный кредит. Однако далеко не все знают, как его оформить и на какие нюансы следует обратить внимание, дабы выплата кредита не превратилась в непосильное бремя.

Нетривиальная задача

Выбор ипотеки является нетривиальной задачей. Любая ошибка легко приведет к потере денег и нового жилья. Для начала следует ответить на вопрос: а нужен ли вам вообще кредит? Если вы стоите в очереди на социальное жилье либо имеете иную возможность приобрести квартиру, вряд ли стоит связываться с ипотекой. В случае же, когда у вас нет других вариантов, кредит однозначно решит жилищную проблему.

Однако не стоит сломя голову бежать в первый попавшийся банк и оформлять ссуду. Сперва необходимо ознакомиться с веб-страницами кредитных организаций в Интернете, посетить банковские форумы и отобрать 7—8 банков, выдающих кредиты на жилье. Затем следует изучить их «продукты» и почитать отзывы граждан, уже оформивших заем. Из этих отзывов, при всей их субъективности, можно получить много ценной информации. Изучите ставки, сроки предоставления кредитов, возможные размеры ежемесячного платежа, цену страхового полиса, способы погашения ссуды.

Именно на этом этапе правильным будет решить, какую квартиру брать — в новостройке или на вторичном рынке. Далее необходимо лично обойти выбранные банки и проконсультироваться у офис-менеджеров. Таким образом, вы сможете найти подходящую только для вас ипотечную программу.

Хорошее здоровье — друг ипотеки

Оформляя кредит, реально оценивайте свои возможности. Статистика показывает, что заемщик без особого труда вносит деньги за кредит, когда размер его платежа не превышает 35% от ежемесячного дохода. Впрочем, коллекторские агентства утверждают, что на самом деле данная цифра еще ниже и составляет около 20—30%. Это означает, что вы должны будете существенно урезать расходы на развлечения, покупку товаров и даже на детей. Не каждая семья способна годами так ограничивать себя.

Следовательно, потенциальный заемщик должен иметь стабильный, высокий и постоянный доход, а также, как это ни аморально звучит, хорошее здоровье. Ведь если вы потеряете работу или заболеете, то перестанете платить. А банк, в свою очередь, тут же примется начислять штрафы и в конце концов отберет квартиру. Отсюда вытекает еще один совет: всегда имейте про запас сумму, равную 5—6 ежемесячным платежам по ипотечному кредиту. Это позволит вам выиграть время для поиска новой работы или лечения. Ну и наконец, если есть возможность, сделайте как можно больший первоначальный взнос. Это уменьшит кредит и несколько удешевит его.

Как выбрать банк

Закон о рекламе запрещает сравнивать услуги банков и говорить о преимуществе одной кредитной организации перед другой. Могу лишь сказать, что есть из кого выбирать: сегодня десятки российских банков выдают ипотечные кредиты. Вот далеко не полный их перечень: Сбербанк, ВТБ 24, Альфа-Банк, Россельхозбанк, «ДельтаКредит», «ФК Открытие», ВТБ Банк Москвы, РосЕвроБанк, «Возрождение», Газпромбанк, Тинькофф Банк, Нордеа Банк, МТС Банк, Россгострах Банк и многие другие. Более того, некоторые кредитные организации предлагают заемщикам сразу несколько ипотечных программ с различными условиями.

На какой срок оформлять ипотечный кредит

Здесь также нет однозначного ответа. В России банки предоставляют ипотечные кредиты на срок от пяти до 30 лет. Все зависит от размера дохода россиянина и от экономической ситуации в стране. Понятно, что чем меньше срок, тем меньше переплата по кредиту . И это правильно. Например, два заемщика взяли по 3 млн рублей. Один оформил кредит на пять лет, а второй — на 20. Пусть процентная ставка по обоим составляет 13% (хотя в реальности чем больше срок кредита, тем выше процентная ставка). Первый отдаст банку за пять лет 4 118 562 рубля. А второй за 20 лет переведет на счета кредитной организации 8 563 550 рублей. Получается, что заемщик, заключивший договор на пять лет, переплатит чуть более 1,1 млн рублей, а человек, оформивший ипотеку на 20 лет, — больше 5,5 млн.

Однако не стоит забывать, что чем меньше срок ипотеки, тем больше ежемесячный платеж. Так, заемщик, оформивший кредит на пять лет, в нашем примере станет каждый месяц платить по 66 642 рубля. В свою очередь, размер платежа лица, заключившего договор на 20 лет, составит 35 683 рубля.

Поэтому каждый клиент должен выбрать наиболее удобный для себя срок возврата денег. Я со своей стороны могу порекомендовать как можно быстрее расплатиться с кредитором. Если говорить о частичном или полном досрочном погашении, лучше всего делать это в первой половине срока договора. Дело в том, что именно в этот период банк начисляет самые большие проценты на сумму основного долга. Следовательно, есть резон уменьшить его. А вот если досрочно погасить кредит во вторую половину, это даст в основном моральный эффект. Ведь заемщик к тому времени уже выплатит большую часть процентов.

И наконец, последняя рекомендация по сроку. Допустим, вы нашли банк, рассчитали платежи и выяснили, что сможете выплатить кредит за пять лет. Но не торопитесь подписывать договор. Умножьте эту цифру в полтора, а лучше в два раза. Получится 6—10 лет. Вот на этот период и оформляйте ипотеку. Дело в том, что данное «золотое правило» выведено в результате многолетних наблюдений. Оно исходит из того, что человеку свойственно преувеличивать свои возможности. Поэтому лучше перестраховаться и увеличить срок договора, чем потом платить штрафы или, что еще хуже, расстаться с жильем.

Что еще, кроме процентов и основного долга, придется платить по ипотеке

Кроме основного долга и процентов, каждый «ипотечник» оплачивает страховку. Обычно банк заставляет заемщика страховать жизнь и здоровье, риски утраты и повреждения квартиры, а также прекращения или ограничения права собственности. Каждый из банков имеет свои условия предоставления ссуды. В одних кредитных организациях эти требования являются обязательными. В других можно отказаться от страхования жизни и здоровья, но тогда банк сразу поднимет ставку на 1—1,5 процентного пункта. Таким образом, вы либо оплатите страховку, либо получите повышенную процентную ставку. Если говорить о сумме страховых премий, они в среднем колеблются в размере от 1% до 3% от стоимости кредита.

Кроме того, банк вправе повысить ставку на 0,5—1 п. п., если вы не являетесь участником его зарплатного проекта. Ну и наконец, некоторые кредитные организации «накинут» еще 1—2 п. п. на период до даты регистрации ипотеки, чтобы минимизировать свои риски.

«Подводные камни» ипотеки

Пока жилье находится в ипотеке, заемщик не может целиком и полностью распоряжаться им. Он не имеет права самостоятельно продать, обменять или подарить квартиру. Банк делает в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) отметку о том, что она находится в залоге. Поэтому попытки распорядиться жилищем в обход залогодержателя квалифицируются как уголовное преступление. Об этом надо всегда помнить.

Кредит следует платить аккуратно в соответствии с графиком, полученным в банке. Если заемщик допустит просрочку или вообще перестанет платить, кредитная организация станет начислять штрафы, а впоследствии может отнять квартиру через суд, выселив должника и его семью на улицу. Примеров — великое множество.

При наступлении финансовых трудностей (вследствие потери работы, болезни или краха бизнеса) нельзя добиться отсрочки погашения платежей. Возможна только рассрочка. Это означает, что придется заплатить хоть что-то или продавать квартиру под надзором банка для погашения кредита.

Так стоит ли брать ипотечный кредит?

Если у вас нет богатых родителей или родственников, которые могут купить или оставить квартиру в наследство, отсутствуют деньги для приобретения жилья, то ипотека является реальным выходом из положения. Однако не стоит подходить к этому вопросу легкомысленно. Следует помнить, что ипотечный кредит — это большие денежные обязательства, которые вы возлагаете не только на себя, но и на свою семью. Ведь средства, которые вы могли бы потратить на детей или супруга, пойдут теперь в банк. А утрата работы или бизнеса, болезни приведут к просрочкам, штрафам и даже потере жилья.

Поэтому трезво оценивайте свои финансовые и деловые возможности, а также состояние здоровья. Постепенно улучшайте свое положение. Проживая в однокомнатной квартире, не покупайте сразу пятикомнатную. Сначала оформите кредит на «двушку». Выплатив его, вы сможете продать квартиру и оформить новую ипотеку уже на трехкомнатное жилье. Такая продуманная позиция позволит вам, не сильно напрягаясь, в конце концов решить квартирный вопрос.

Какой выбрать банк для ипотеки

Какой выбрать банк для ипотеки

К выбору банка для ипотеки многие заемщики подходят серьезней, чем к выбору места работы. Ничего удивительного – отношения с ипотечным банком часто длятся дольше, чем семейная жизнь. Сделали краткий курс «молодого бойца», основанный на собственном общении с множеством банков, чтобы вы точно знали, на что обратить внимание.

Выбор банка для ипотеки

Три основных критерия, на которые обращают внимание заемщик и, выбирая ипотечный банк: удобство в обслуживании кредита, процентная ставка и надежность банка.

Удобство обслуживания кредита – это, прежде всего, большой набор дополнительных услуг, которые делают взаимоотношения заемщик а и банка проще и удобнее для заемщик а. Это SMS-напоминания о дате и сумме платежа, возможность переписки с банком через личный кабинет или электронную почту, внесение платежей и совершение частично-досрочного погашения через интернет-банк или колл-центр. Иногда срабатывает и человеческий фактор — возможность общаться с людьми, а не с гаджетами и искусственным интеллектом. Тогда человек выбирает банк, расположенный рядом, в который он постоянно ходит и “всех там знает”. некоторые клиенты выбирают такой вариант, потому что им сложно привыкнуть к новым технологиям, другие, напротив, потому что привыкли к ним и научились ценить общение и бумажные документы в противовес электронному документообороту.

Больше половины заемщик ов – чаще всего, жители мегаполисов, у которых очень высокий ритм жизни и каждая минута на счету – полагают, что удобство обслуживания кредита ничуть не менее важно, чем процентная ставка , поэтому при выборе банка придирчиво изучают список онлайн-услуг, на которые они смогут рассчитывать.

Кроме онлайн-услуг потенциальных клиентов банка интересует возможность быстро дозвониться по горячей линии и получить консультацию сотрудника без долгого ожидания на линии и переброски звонка между специалистами.

На сегодняшний день большинство банков предлагают один и тот же набор продуктов с практически равными ставка ми и условиями, и чтобы привлечь новых клиентов им придется серьезно расширять спектр оказываемых услуг. И чтобы выбиться в лидеры на этом рынке, надо не просто отвечать его требованиям, а опережать остальных игроков хотя бы на шаг. И заботиться о своей репутации – многие потенциальные клиенты стараются как можно больше узнать о банке, собирая информацию на профильных сайтах, а также в соцсетях и на форумах, где собираются заемщик и, взявшие ипотечный кредит.

Что касается процентной ставки, то чаще всего заемщик и ориентируются на заявленный размер, полагая, что чем он меньше, тем меньше будет итоговая переплата и ежемесячные платежи. Однако в данном случае стоит смотреть шире, ведь минимальную процентную ставку банк готов дать не каждому заемщик у. Многие выдвигают определенные требования – например, к размеру первоначального взноса и кредита, к форме подтверждения доходов, сроку кредита, наличию зарплатного проекта или положительной кредитной истории в этом банке. Могут посмотреть и на работодателя — если он партнер банка, ставку могут уменьшить. Есть даже акция — снижение ставки на 0,25%, если выйти на сделку в течение 30 дней с момента одобрения.

Кроме того, в банках есть обязательные и опционные дополнительные расходы по оформлению кредита. К примеру, не редкость, когда для меньшей ставки надо заплатить комиссию от 1 до 4%. Оформление страховки на жизнь и потерю трудоспособности заемщик а тоже дает возможность взять кредит под меньшую ставку. Если заемщик отказывается страховаться, ставка по кредиту может вырасти на 1% и больше.

Надежность банка тоже играет заметную роль при выборе. Однако некоторые клиенты, особенно те, кто живет в регионах, нередко больше смотрят не столько на надежность, сколько на известность банка. Там с доверием относятся к крупным игрокам рынка – таким как Сбербанк или ВТБ, но никогда не слышали о «Промсвязьбанке» или банке «Абсолют». И нередко, выбирая между более низкой ставкой и известностью банка, такие клиенты сделают выбор в пользу известности. Хотя Сбербанк, к примеру, гораздо менее “государственный”, чем Промсвязьбанк, Открытие, АК Барс банк, Связь-банк, у которых есть вполне конкурентные ставки.

Сбербанк, ВТБ и Россельхозбанк зачастую выигрывают у менее известных коммерческих банков еще и потому, что у большинства клиентов эти банки устойчиво ассоциируются с государственной поддержкой. Это вселяет в людей уверенность, что эти-то, в отличие от банков с частным капиталом, устоят при любых перипетиях. Причем заемщик и не задумываются о том, что надежность банка важна в том случае, если нести туда свои деньги – размещать на вкладах и депозитах, открывать счета. А если брать деньги в кредит, надежность банка не слишком важна.

Выбор ипотечного кредита

Перед сделкой размер ставки, надежность, удобство отступают на второй план. Заемщик выбирает банк, который может провести сделку быстро, прокредитует нужный объект, одобрит нужную сумму или снимет обременение с продаваемой квартиры перед сделкой своими деньгами. То есть сделает все, чтобы сделка в принципе стала возможной, и клиент мог купить то, что ему нужно.

Чтобы подобрать ипотеку , вам надо определиться:

❓ сколько денег у вас есть на первоначальный взнос

❓ сколько надо взять в кредит, чтобы купить то жилье, которое вам хотелось бы

❓ сколько денег вы готовы отдавать на ежемесячный платеж

❓ сколько времени понадобится вам, чтобы расплатиться по кредиту

Еще один вопрос, с которым надо определиться заранее – обратитесь вы сразу за коммерческой программой или попробуете стать участником социальной ипотеки. Разумеется, социальные программы не предназначены для всех заемщик ов, чтобы стать участником такой программы, надо соответствовать определенным критериям.

К примеру, социальным жилищным кредитованием могут воспользоваться малоимущие граждане, проживающие в недвижимости, не соответствующей установленным минимальным нормам жилплощади на человека, или вовсе не имеющие собственного жилья. Благодаря специальной социальной программе такие люди могут получить помощь при оформлении ипотечного кредитования. Для этого им нужно:

✅ получить статус малоимущего

✅ встать на очередь в жилищном департаменте для улучшения жилищных условий

После этого муниципалитет выдаст справку, что государство готово выплатить за такого гражданина проценты по ипотечному кредиту, или заключит с таким человеком договор социального найма. Только учтите, что в этих случаях ипотечный кредит выдает жилищный фонд, а не банк.

Если государство окажет вам помощь в выплате процентов, у вас должны быть свои деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Такой программой могут воспользоваться малоимущие граждане, бюджетники, молодые специалисты, многодетные семьи, те, кто проживает в ветхом жилом фонде и т.д.

Ипотечная программа для молодой семьи подразумевает максимально выгодные условия: длительный срок кредитования, минимальный первоначальный взнос, пониженная процентная ставка . При этом банки лояльно относятся к минимальному трудовому стажу и не слишком высокому ежемесячному доходу молодых заемщик ов. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ24 и других крупных банках. Созданы эти программы при поддержке агентства ипотечного жилищного кредитования.

Военная ипотека – это социальная жилищная поддержка, оказываемая государством всем военнослужащим, заключившим контракт. На каждого прапорщика или офицера открывается личный накопительный счет в системе накопительного ипотечного кредитования. В течение первых трех дней на него поступают взносы в размере, утвержденном Минобороны. Через три год а военнослужащий может внести накопившиеся деньги как первоначальный взнос на покупку квартиры в ипотеку.

Есть и другие социальные программы. Если вы хотите узнать, какие из них действуют в вашем регионе и в каких можете поучаствовать лично вы, можете обратиться в АИЖК, чтобы получить исчерпывающую информацию.

Там же вы сможете выяснить, какой выбрать банк для ипотеки с господдержкой, поскольку в подобных программа х участвуют не все банки.

Если вы не можете претендовать ни на одну из социальных программ или вам проще сразу обратиться за коммерческой ипотекой, как правильно выбрать ипотеку , будет зависеть от ваших предпочтений.

Ипотека на вторичном рынке традиционно считается менее рискованной для заемщик а, а ипотека на первичном рынке обычно выигрывает по стоимости – ниже ставка год овых процентов, вообще нет первоначального взноса или есть, но в минимальном размере. Однако при выборе программы на первичном рынке заемщик не может обратиться в любой банк, его выбор будет ограничен теми кредиторами, которые работают с этим застройщиком и объектом.

Чтобы понять, какая ипотека лучше , надо обратить внимание на:

🔎 срок действия ипотеки

🔎 размер процентной ставки

🔎 обязательные дополнительные платежи: оформление страховки, дополнительная комиссия для уменьшения ставки и прочее

🔎 размер первоначального взноса

🔎 требования, которые предъявляются к заемщик ам: возраст, трудовой стаж, минимальный заработок и прочее

🔎 пакет документов, прикладываемый к заявлению.

На данный момент заемщик может получить такие кредиты:

💸 стандартный заем с первоначальным взносом и средневзвешенной процентной ставкой

💸 кредит без первоначального взноса

💸 ипотека на покупку нового объекта недвижимости под залог уже имеющейся

💸 ипотека с отложенными платежами, при которой заемщик в первый год выплачивает только начисленные проценты.

Если вы не знаете, как выбрать ипотеку правильно , лучше обратиться к ипотечному брокеру. Специалист проконсультирует вас по всем доступным ипотечным программа м, расскажет, в какой банк за какой ипотекой лучше обратиться, поможет сформировать пакет документов и правильно оформить заявку. Кроме того, с помощью брокера вы сможете выяснить нюансы своей кредитной истории и при необходимости исправить ее, если сведения в ней указаны ошибочно. Нередки случаи, когда человек вовремя гасит кредиты, получает хорошую «белую» зарплату, но при этом банки отказывают ему при обращении за ипотечным кредитом. Впоследствии может статься, что в кредитную историю закралась случайная ошибка, которая и побуждает специалистов банков отказывать таким благонадежным на первый взгляд клиентам.

Лайфхаки при выборе банка

Выбор ипотеки – дело непростое и ответственное. Каждому хочется выбрать тот самый-самый банк, в котором переплата будет мизерной, условия обслуживания королевскими, и ипотечный кредит дадут без лишних разговоров.

Есть несколько нюансов, которые могут приблизить вас к выбору «банка мечты».

Сейчас практически не осталось предприятий, по крайней мере более-менее крупных, в которых деньги выдают наличными в кассе. Банки нередко гораздо лояльнее относятся к участникам зарплатного проекта, открытого у них. Среди преимуществ ускоренное рассмотрение заявки, минимальный пакет документов и дополнительные льготы по ставке. К примеру, Сбербанк не требует от участников зарплатного справку о подтверждении доходов и рассматривает заявки от потенциальных заемщик ов с минимальным стажем работы на последнем месте 4 месяца против 6 месяцев для других заявителей. В некоторых банках участникам зарплатного проекта дают понижающие коэффициенты для ипотечных ставок по стандартным программа м – от 0,25% до 0,5%.

  1. Обратите внимание на коммерческие банки

Частенько раскрученное имя банка действует на заемщик ов завораживающе. Многие клиенты готовы идти на менее выгодные условия, но зато в известные банки, где якобы сильна господдержка и контроль, игнорируя небольшие коммерческие банки, более лояльные и гибкие в отношении клиентов. Стоит меньше смотреть на имя банка и больше на предлагаемые условия – год овая ставка , размер первоначального взноса, сроки рассмотрения заявки.

  1. Если вы индивидуальный предприниматель, поищите особые программы

Тем, кто оформлен в качестве ИП, и владельцам собственного бизнеса лучше оформлять кредиты по программа м с упрощенным рассмотрением заемщик ов. Заявки по стандартным программа м банки проверяют дольше и требуют больший пакет документов. Правда, выбор в этом случае будет меньше – некоторые банки не готовы кредитовать предпринимателей с вмененной формой налогообложения, поскольку в этом случае сложно проследить реальные доходы предприятия. Но, к примеру, ВТБ24 в программе «Победа над формальностями» готов дать ипотеку под 11,75% год овых при первоначальном взносе от 40% и максимальном сроке кредитования до 20 лет, получив от заемщик а только паспорт, СНИЛС и заполненную анкету банка.

Банки периодически устраивают специальные акции, чтобы привлечь новых клиентов. Но выбирать их надо тщательно. Например, чаще всего рекламируются программы под определенные новостройки или под конкретных застройщиков с гораздо более выгодными условиями, нежели стандартные продукты банка. Но получите ли вы в этом случае выгоду – большой вопрос. Да, в договоре у вас будет стоять низкая ставка, но недополученную выгоду банку компенсирует застройщик по специальному договору. Причем за ваш счет – застройщик включит эту сумму в стоимость квартиры. Вы возьмете в кредит сумму больше, часть прибыли банк получит вперед и, если вы надумаете гасить кредит досрочно, ничего из этой суммы не пересчитает.

Обычно в такой ситуации застройщики предлагают клиентам выбор перед сделкой: низкая ставка или скидка на квартиру, но без льготы по ипотеке. Многие выбирают второй вариант, поскольку оформить меньший кредит под большую ставку оказывается выгоднее, чем брать большой долг под низкий процент.

Есть и совместные с застройщиками программы субсидирования, на которые стоит обратить особое внимание – как правило, они выгоднее всего. Иногда это бывают акции, привязанные к датам – новогодние или «весенние» и «осенние» предложения. Правда, и тут есть нюанс – посмотрите, не повысил ли застройщик цены перед тем, как «снизить» их. Но в целом, если задаться целью, всегда можно найти условия повыгоднее.

Как взять ипотеку на квартиру

Когда доход человека не достаточен для того, чтобы купить собственную жилплощадь, а стоимость недвижимости растет стремительными темпами, его единственным вариантом является получение ипотеки.

Ипотека имеет целевой характер, который обладает двумя сторонами – с его помощью заемщик может приобрести желаемую квартиру, но при этом он становится должником перед банком на длительный срок.

Таким образом, прежде чем взять ипотеку, необходимо хорошо обдумать свои финансовые возможности, сможет ли заемщик вносить высокие платежи по кредиту на протяжении всего его срока.

Если гражданин принимает решение оформить ипотечный кредит, то первым делом необходимо ознакомиться с требованиями и условиями банков.

Подача заявки в банк

Решив взять ипотечный кредит на жилье, заемщику следует обратиться в отделение выбранного банка и подать заявку. Однако, следует понимать, что прежде чем банк предоставит кредитные средства, он проверяет заемщика на соответствие определенным требованиям.

Поэтому рекомендуется не спешить с выбором банка и подобрать наиболее выгодные условия, изучив предложения в нескольких банках.

Важно понимать, что банковская реклама, в которой говорится о возможности получения ипотеки всего по 2-ум документам, не всегда соответствует действительности.

Кроме паспорта гражданина и СНИЛС (или водительского удостоверения), потенциальному заемщику потребуется представить в банк документ, подтверждающий доходы, трудовую книжку, а также документы на покупаемое жилье. В отдельных случаях для одобрения заявки на ипотеки понадобится привлечение созаемщиков или поручителей.

Перед сбором необходимых документов и обращением в банк, рекомендуется ознакомиться с предложениями банков, сравнить их условия, выполнить предварительный расчет ипотеки.

Например, предложение с более низкой процентной ставкой даже всего на 1%, является в пересчете на длительный срок кредитования и высокую стоимость недвижимости, может привести к значительной выгоде для заемщика.

Процедура выдачи ипотеки регулируется федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке недвижимости». В случае нарушения прав и законных интересов должника, он имеет право на защиту своих прав в суде.

Требования к заемщику

Требования к будущему заемщику во многих банках стандартные:

Возраст заемщикаТребование к возрасту является основным требованием к заемщику. Получить ипотеку допускается после достижения возраста 21 год.
Официальное трудоустройстворабота по трудовому договору также является важным требованием банков. Заемщик должен иметь общий трудовой стаж, который подтверждается трудовой книжкой, более одного года, кроме того, работать по последнему месту работы — более полугода.
Стабильная заработная платавысокий уровень дохода, который позволяет погашать ипотечный займ. У банков существует негласное правило, чтобы после оплаты ежемесячного взноса у заемщика оставалось более 50% дохода
Гражданство РФ, регистрация по месту жительствапретендовать на ипотечный кредит могут лица, имеющие гражданство РФ, а также регистрацию в регионе, где расположена приобретаемая недвижимость.
Хорошая кредитная историяЕсли у гражданина отрицательная кредитная история, то банк, скорее всего, откажет в выдаче кредита.

Также банки могут предъявлять дополнительные требования:

Передача в залог уже имеющейся недвижимостиНаходящейся в собственности у заемщика и имеющую высокую стоимость
Заемщик является клиентом банкаПолучает зарплату на открытую карту в банке или депозит
привлечение созаемщиков или поручителейСледует понимать, что супруг автоматически становится созаемщиком по ипотечному займу
Предоставление иных документовкоторые может потребовать банк

В различных банках к заемщикам предъявляются разные требования, о конкретном их перечне следует уточнить информацию у сотрудника банка.

По ипотеке выдается крупная сумма денежных средств, поэтому банки стремятся минимизировать свои риски невозврата заемных средств.

Многие потенциальные заемщики интересуются можно ли повторно взять ипотеку в банке, в котором уже брался жилищный кредит ранее. Каких либо ограничений по количеству кредитов у кредитных организаций не установлено.

Ипотечный кредит может оформляться неограниченное число раз. Однако повторно получить ипотеку в банке можно лишь при наличии положительной кредитной истории заемщика, отсутствия просрочек по ранее взятым кредитам.

Как повысить шансы

Даже если заемщик выполнит все требования банка, полной гарантии одобрения заявки на ипотеку не имеется.

В каждом банке действуют свои условия на предоставление заемных средств. В случае отказа в одном банке, не нужно опускать руки.

Желательно подать заявки в несколько кредитных организаций, тем самым увеличив свои шансы получить кредит и купить желаемую квартиру.

Не стоит совершать какие-либо предварительные расчет ы с продавцом, не получив положительное решение по заявке на выбранное жилье.

Увеличить шансы на одобрение заявки от банка можно несколькими способами:

Предоставление всего необходимого перечня документовУзнав у сотрудника банка, какие бумаги требуются для кредитования покупки жилья, рекомендуется собрать полный список всех бумаг. На что уйдет какое-либо время, но это повысит шансы на положительное решение банка. Кроме того, собрав максимально возможный список документов, банк может понизить процентную ставку
Погашение имеющихся займовЕсли у заемщика имеются просроченные займы, то шансы получить одобрение по ипотеке невелики. Поэтому, чтобы увеличить вероятность выдачи ипотеки, следует исправить кредитную историю, вернув все просроченные ссуды
Работа в надежной организацииОформление по трудовому договору у надежного работодателя – крупной фирме, делает отношение банка к заемщику более лояльным. Работа в небольшой фирме или на Частного предпринимателя снижает шансы
Наличие в собственности недвижимостикоторая обладает ликвидностью, и ее стоимость существенно превышает размер ипотечного займа. Данная недвижимость может выступать как залоговое обеспечение, что повысит шансы на одобрение заявления.
Поручительство по договоруВ случае оформления поручительства ленов семьи или друзей по кредиту, которые будет нести солидарную ответственность в случае нарушения обязательств по договору ипотечного кредитования, вероятность одобрения заявки также увеличивается
Внесение первоначального взносаЧем больше сумма начального взноса, тем увеличиваются шансы на выдачу ссуды

Кроме того, следует произвести хорошее впечатление в отделении банка, внешний вид потенциального заемщика также имеет большое значение.

Если заемщик самостоятельно не может выполнить вышеуказанные условия, то единственным вариантом остается обращение к услугам кредитного брокера. Они осуществляют помощь в подборе банка, подготовке документации и оформлении заявления.

Как получить ипотеку

Получить ипотечный займ можно двумя путями:

Обычная ипотекаПогашается полностью собственными средствами
Социальная ипотекаЧасть кредита погашается за счет государственного бюджета

Если будущий заемщик имеет право на льготную ипотеку, то он может рассчитывать на частичное погашение кредита за счет государственных средств.

Виды социальной ипотеки:

  1. По программе молодая семья.
  2. Жилье для бюджетников.
  3. Военная ипотека.
  4. Для молодых специалистов

Без первоначального взноса

Заключение договора ипотечного кредита требует оплаты первоначального взноса, размер которого составляет 10-30% от стоимости недвижимости.

При отсутствии собственных средств для внесения первоначального капитала, не следует рассчитывать на принятие положительного решения банком.

Допускается использование средств материнского капитала или субсидии от государства в качестве первоначального взноса.

Молодой семье

Молодые семьи могут претендовать на участие в социальной программе, которая позволяет приобрести квартиру по льготным условиям.

Для участия в этой программе нужно отвечать следующим требованиям:

Брак должен быть официально зарегистрированлибо родитель-одиночка
Требования к возрастуКаждый из супругов должен быть не старше 35 лет
Стабильный и постоянный доходпозволяющий погашать ипотечный кредит
Необходимость улучшения условий проживанияполучить статус малоимущей семьи

Взять ипотеку по программе «молодая семья» можно не во всех банках.

Прежде всего, молодой семье необходимо собрать комплект документов и подать заявление на участие в программе и встать на учет в местной администрации в качестве нуждаемой в улучшении жилищных условий.

В очереди возможно придется стоять продолжительное время.

Наличие детей ускорит реализацию права на социальную ипотеку.

После чего семья получает жилищный сертификат, который необходимо представить в банк, который участвует в данной программе, и подать заявку.

В дальнейшем процедура оформления ипотечного кредита такая же, как и при обычной ипотеке.

Государственная субсидия, величина которой составляет 20 — 40% стоимости покупаемого объекта недвижимости, может использоваться для внесения как первоначальный взнос либо для оплаты процентов.

С материнским капиталом

Средства маткапитала полагаются семье, в которой родился второй или последующий ребенок, если ранее сертификат не был выдавался.

Материнский капитал может быть использован только с целью приобретения жилья в ипотеку, для чего в банк предоставляется соответствующий сертификат.

Зачастую сертификат на материнский капитал вносится именно в качестве первоначального взноса.

Можно ли взять ипотеку пенсионерам смотрите статью: ипотека для пенсионеров.

Однако некоторые банки требуют помимо сертификата внесение собственных средств, в противном случае заявка не будет одобрена.

Средства материнского капитала могут быть использованы также для погашения уже имеющегося ипотечного займа.

Для чего необходимо подать заявку в банк с приложением государственного сертификата, согласно условиям выдачи субсидии.

В другом городе

Иногородняя ипотека является нераспространенным банковским предложением, о котором знают немногие заемщики.

В некоторых случаях возникает необходимость оформить ипотеку в другом городе. К примеру, при поступлении ребенка на учебу в другом субъекте или при планировании переезда по какой-либо причине.

При этом обратиться можно в банк двумя путями:

По месту жительствакоторый находится в городе, где живет заемщик и указать в заявке, что ипотечный займ требуется в конкретном городе
В отделении банка в другом городев котором заемщик собирается купить жилье

Основным требованием для выдачи ипотеки иногородним является нахождение отделения выбранного банка в городе, где планируется покупка.

Если в этом городе отсутствует филиал или отделение нужного банка, то получить в нем кредит невозможно.

Этапы оформления

Подбор жилья является необходимым этапом при оформлении ипотечного кредита.

Однако выбирать квартиру, если заявка на ипотеку еще не одобрена, лишено смысла.

В каждом банке действуют специальные требования относительно объекта залога, в особенности, при оформлении в ипотеку частного дома. В частности, такой объект должен иметь железобетонный фундамент, а стены сделаны из кирпича, камня или пеноблоков.

В отношении квартиры предъявляются требования ее ликвидности, чтобы банк смог быстро ее продать в случае нарушения заемщиком своих обязанностей по договору.

Также условием банка является то, чтобы стоимость жилья превышала сумму займа на 10% и более.

Банками могут предъявляться различные условия, к примеру, чтобы год постройки многоквартирного дома, степень износа объекта недвижимости, а также технические характеристики и др.

Получение ипотеки осуществляется поэтапно:

Подбор банкаВыбор банка для кредита осуществляется заемщиком самостоятельно в зависимости условий. Рекомендуется изучить предложения нескольких учреждений, ознакомиться с действующими программами и их условиями, выполнить предварительный расчет кредита
Подача анкеты-заявленияКак правило форма банка содержит подробную анкету на заемщика
Выбор объектаВслед за одобрением заявки, следует приступать к подбору жилья, в соответствии с критериями банка относительно залоговой недвижимости.
Сбор документовСогласно перечню, который получен в банке
Внесение авансового платежа продавцуСоставление предварительного договора купли-продажи. Определяется дата совершения сделки для подписания договора с банком и регистрации
Заключение договора ипотекиРегистрация перехода права собственности, регистрация обременения недвижимого имущества
Расчетыс продавцом
Оформление страховкистрахование объекта залога является обязательным условием, согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости». Прочие разновидности страхования заключаются по желанию заемщика

До момента полного погашения ипотеки, банк имеет право залога на купленное жилье.

Заемщик может владеть и пользоваться приобретенным в кредит жильем, но не может совершать с ним сделки без согласия банка, например, продать или подарить.

Сбор документов

Перечень документов можно получить после вынесения положительного решения по заявке.

Вместе в заявкой понадобится предъявить:

Паспорт гражданина РФ, документ, подтверждающий доход заемщика и дополнительный документ на выбор (СНИЛС, водительское удостоверение).

Если заявка одобрена, заемщику нужно подготовить следующие документы:

Трудовая книжкакопия, заверенная бухгалтерией по месту работы
Документ на выборСНИЛС, водительское удостоверение и др.
Справка по форме 2-НДФЛи технические документы на объект недвижимости

При привлечении поручителей от них требуются те же документы.

Документы на залоговую недвижимость (большинство из которых можно получить у продавца):

Отчет о рыночной стоимости объектаи подробным его описанием (заказывается у оценочной организации)
Выписка из ЕГРНподтверждающая право собственности на жилье (из Росреестра)
Документ-основание права собственностидоговор купли-продажи, мены, дарения, акт приватизации
Технический или кадастровый паспортс планом квартиры (выдается БТИ)
Предварительный договор с продавцомПри наличии

В течение нескольких дней банк осуществляет проверку представленных документов. Следует понимать, что банк может отказать в выдаче ипотеки без объяснения причин.

В случае отказа банка по причине несоответствия подобранного жилья установленным требованиям, заемщику потребуется подобрать другое жилье, которое будет удовлетворять всем критериям банка.

Ипотека является инструментом, который позволяет приобрести свою квартиру без продолжительного процесса накопления средств.

Ипотечное кредитование выгодно по причине того, что на протяжении всего его срока, который составляет, в среднем, 15 лет, стоимость жилья не меняется, вне зависимости от экономической ситуации.

Видео: Как взять ипотеку на квартиру:

Как правильно выбрать ипотеку? Самая выгодная ипотека

Эта статья будет полезна тем, кто пока не имеет собственной квартиры или дома, а ипотечное кредитование – это единственный способ обзавестись собственным жильём не через долгие годы упорного труда, экономии и накоплений, а прямо сейчас.

Стоит отметить, что ипотечные займы под залог недвижимости – популярный во всём цивилизованном мире вид кредитования, а в России этот способ приобретения жилья стал популярен всего лишь 20 лет назад.

В зависимости от экономической ситуации в стране, условия ипотечных займов под покупку квартиры существенно разнятся. В этой статье мы поделимся с Вами рекомендациями касательно того, как взять ипотеку на максимально выгодных условиях по состоянию на 2016 год. Разумеется, выгодной считается та ипотека, которая даётся под относительно низкий процент и с минимальными дополнительными расходами, из всех предложений мы постараемся выделить и помочь определить именно такие.

Из этой статьи Вы узнаете:

  • Какие у заёмщика есть легальны способы снизить процентную ставку.
  • В каком банке можно взять самую выгодную ипотеку по состоянию на 2016 год.
  • В какой валюте лучше брать ипотеку.
  • Как правильно выбрать самую выгодную ипотеку.
  • К кому можно обратиться за помощью в выборе самой выгодной ипотеки.

Какие у заёмщика есть легальны способы снизить процентную ставку по ипотеке?

Банки заинтересованы в предоставлении ипотечных займов, хотя бы потому, что они обеспечены залогом приобретаемого жилья и в случае невозможности заемщика погасить полученные денежные средства и заплатить проценты за пользование ими, имеется возможность сделать это за счет реализации недвижимости.

Конечно, банки страхуют такие риски особенно в условиях финансового кризиса и экономической нестабильности и увеличивают проценты по ипотеке.

Покупая квартиру в ипотеку, Вы должны знать, что средние процентные ставки в этой сфере кредитования варьируются от 13 до 20% в год и понимать, что в результате квартира стоимостью в 2 миллиона рублей со сроком погашения в 20 лет обойдётся Вам в три раза дороже. Плюс еще этот пресловутый аннуитетный платеж, по которому банки сначала погашают от ежемесячно вносимых сумм проценты, а уже в конце основную сумму долга и кредитующиеся лица с удивлением обнаруживают, что выплачивая в течение 10 лет приличные суммы они даже и не приступали к покрытию основного долга.

Проблема как снизить процентную ставку весьма актуальна на сегодняшний день.

Банки готовы предоставить некоторым заемщикам более приемлемые условия. Легальный способ снизить проценты если заемщик:

  • является многолетним клиентом банка;
  • у него отличная кредитная история;
  • у него имеются вклады на депозитных счетах;
  • он участвует в зарплатном проекте;
  • у него имеются собственные средства для первоначального взноса по приобретению жилья и чем больше, тем лучше;
  • у него стабильный доход и хорошее место работы;
  • возраст не превышает 50 лет;
  • у него имеется иное имущество в виде недвижимости, транспорта;
  • привлекает членов своей семьи в качестве созаемщиков.

При таких обстоятельства риски банка при выдаче займа существенно снижаются и процентная ставка может быть ниже и составлять 10-12%

Если заемщик может вносить большой размер ежемесячного платежа, то ему можно применить дифференцированную систему погашения долга. От грабительской аннуитетной, она отличается тем, что основное тело долга погашается в фиксированном порядке и начинается с момента внесения первого платежа.

Выгодными считаются условия банков, которые не взимают дополнительные комиссии за открытие и обслуживание счетов, за их ведение и за прочие услуги по обслуживанию клиента.

Кто может воспользоваться действительно льготными ипотечными кредитами?

Если говорить о действительной выгоде, то её имеют граждане, обладающие правом на льготное ипотечное кредитование.

Есть несколько видов льгот:

  • сниженная процентная ставка;
  • отсутствие первоначального взноса;
  • наличие кредитных каникул – приостановление выплат на 1-3 года при рождении ребёнка или при других обстоятельствах.

Также существуют льготные программы, созданные с целью сделать ипотечные кредиты доступными для малообеспеченных категорий населения.

Кто имеет право на льготные программы:

  • молодые семьи (до 35 лет);
  • молодые учителя;
  • молодые специалисты;
  • семьи с 2 и более детьми, обладающие правом на материнскую ипотеку;
  • военнослужащие.

Что касается военнослужащих, так они вообще могут не платить из собственных средств за ипотечные кредиты, если их сумма не превышает 2,4 млн. рублей (за них с долгом рассчитывается Министерство обороны России).

Несмотря на многочисленные плюсы льготных программ, у них есть определенные недостатки. Например, участников обязуют приобретать недвижимость только у определенного застройщика в определенном районе или приобретение недвижимости сопровождается обязательным участием в долевом строительстве.

Как правильно выбрать самую выгодную ипотеку?

Не получится выбрать самую выгодную ипотеку, не изучив все условия Вы бранных Вами или ТОПовых ипотечных программ.

Эксперты рекомендуют при выборе ипотечной программы, особое внимание обратить на следующие условия:

  • Размер первого взноса.
  • Процентная ставка.
  • Правила досрочного погашения.
  • Страховые платежи.
  • Размер комиссионных за услуги банка.

К подписанию ипотечного договора необходимо подходить с особой тщательностью! Изучать нужно обязательно весь текст договора, вместе с примечаниями и теми участками текста, где он напечатан мелким шрифтом. Но есть пункты которым стоит уделить больше внимания:

Процентная ставка

Первое на что нужно обратить внимание при выборе ипотечной программы – это годовая процентная ставка по кредиту. Этот пункт мог бы быть действительно самым важным, если бы банки были до конца честными со своими клиентами. Но большинство банков, являясь чисто коммерческими организациями, заботятся, в первую очередь, о собственной выгоде, а не об экономии клиента. Поэтому увидев низкую процентную ставку по ипотеке, не стоит обольщаться – возможно, это всего лишь маркетинговый ход, чтобы привлечь Ваше внимание. Дальнейшее изучение условий позволит оценить выгоду программы более трезво.

По состоянию на 2016 год, средняя процентная ставка по ипотеке составляет 12-15%.

Размер первоначального взноса

Размер первоначального взноса показывает, сколько клиенту нужно заплатить банку сразу после подписания договора, который составляет от 10 до 30% от общей суммы ипотеки.

Сумма для многих не малая, а порой и неподъёмная, но это своего рода демонстрация серьёзности намерений заёмщика. Если у получателя кредита есть деньги на первый взнос, значит, он готов заплатить и основную сумму.

Многие клиенты по привычке ищут банки с минимальным первым взносом или вовсе без оного. Однако помните: чем меньше вы платите сегодня, тем больше придётся платить завтра.

Правила досрочного погашения

Также нужно обратить внимание на пункт договора в котором оговариваются условия досрочного погашения кредита. Как уже было сказано, подавляющее большинство плательщиков стремится расплатиться по кредитам досрочно, дабы снять с себя тяжкое долговое бремя. Банкам же досрочные выплаты невыгодны, т.к. они означают упущенную выгоду в перспективе.

Кредитные финансовые учреждения, всеми способами препятствуют своим клиентам в досрочном погашении кредита. Например, им запрещают платить больше ежемесячного взноса до определенного срока или взимают дополнительные поборы за оформление досрочного погашения.

Лояльные условия для клиентов желающих досрочно погасить кредит, является одним из признаков действительно выгодной ипотеки.

Страховые платежи

Многие из тех, кто оформляют ипотеку не обращают особого внимания на пункт о страховых платежах регламентированном законодательством. А напрасно, т.к. по закону, обязательному страхованию подлежат сами платежи, а все остальные виды страхования – добровольные. Но подвох заключается в том, что от вашего согласия на добровольное страхование рисков, часто зависит величина процентной ставки.

Банки стремятся максимально обезопасить свои финансовые инвестиции, поэтому настаивают не только на страховании платежей, но и на страховке жизни, работоспособности и здоровья клиента (и всё за его счет).

Размер комиссионных за услуги банка

Ещё один нюанс, который заёмщики очень часто упускают из вида. Это единовременная комиссия за выдачу ипотеки иногда составляет солидную сумму – от 1% до 4% от размера кредита или стоимости жилья. Чем ниже комиссия, тем выше годовая процентная ставка и наоборот.

Люди с математическим складом ума, безусловно, разберутся в такой арифметике, но далеко не все клиенты умеют просчитывать выгоду или отсутствие таковой в долгосрочной перспективе. А ведь комиссия за выдачу кредита – ещё не все деньги, которые вам придётся заплатить помимо процентов и тела займа. Существуют также комиссионные за обслуживание, о которых многие клиенты благополучно забывают.

На первый взгляд эти доли процентов кажутся незначительными, но поскольку взимаются они регулярно, за год набегают внушительные суммы. Если не полениться и посчитать, то в год за обслуживание набежит 4,8%. Получается, что на самом деле кредит в этом банке составляет не 12%, а 16,8% годовых. А это – десятки и сотни тысяч рублей ежегодно!

Выбор надёжного банка для ипотеки и в каких банках самая выгодная ипотека

Все кто собирается взять жильё в ипотеку задаются вполне закономерным вопросом: как выбрать надежный банк и в каком банке самая выгодная ипотека? Безусловно, не имея специальных знаний, проще всего обратиться к рейтингам, которые предлагают в сети аналитические центры и рейтинговые агентства. В качестве достоверных источников можно рассмотреть таблицы, формируемые такими организациями, как РБК и Эксперт РА.

Используя эти источники важно ориентироваться на два ключевых правила:

  1. Желательно посматривать рейтинги за несколько последних лет (по меньшей мере – за 3 года).
  2. Следует оценить позиции банка по размеру активов, объемам вкладов и депозитов, а также по рейтинговому значению надежности и ее перспективам (например, А++, ВВВ и т.д.).

Выбрав финансовые институты с наиболее высокими показателями, можно перейти к рассмотрению предложений по жилищному кредитованию в них.

Самые выгодные предложения банков по ипотечному кредитованию в 2016 году

Из обзора предложений банков по состоянию 2016 года можно выбрать самый приемлемый вариант:

Сбербанк РФ дает ипотечные кредиты с максимальным сроком в 30 лет. Минимальный первоначальный взнос не ниже 20% от цены недвижимости, процентная ставка варьирует от 12 до 16% годовых.

Ставки может быть снижена от финансового состояния заемщика, срока кредита, первого взноса и объема страхования.

При подаче заявки без подтвержденного дохода уменьшается срок кредитования до 20 лет, первоначальный взнос напротив может возрасти до 50% стоимости приобретаемого жилья. Применяемая процентная ставка составит 15%-18% годовых.

ВТБ-24 предоставляет займы на приобретение квартиры на вторичном и первичном рынке. Сроки кредитования могут доходить до 50 лет, первоначальный взнос варьирует от 20%-30% цены недвижимости.

Процентная ставка фиксированная и составляет 15,95% годовых. Если заемщик отказывает страховать свою ответственность, то ставка может быть увеличена на 1% в год.

Возможно оформление ипотеки только на основании представленных двух необходимых документов, но тогда первый взнос может взлететь до 50% стоимости жилья и на срок до 20 лет.

Альфа-банк предоставляет займы на покупку квартиры и дома на вторичном рынке. Срок возврата кредита может быть до 25 лет, минимальный первый взнос 15% от цены квартиры и 40% – при приобретении дома.

Процентная ставка на квартиру для заемщиков – участников зарплатного проекта от в среднем 20% годовых. Ипотека под залог приобретаемого дома выдается под 21%

Перед оформлением ипотечного кредита нужно особо тщательно подойти к выбору банка, с которым придется вступить в длительные финансовые отношения. Прислушайтесь к советам специалистов в этой отрасли, почитайте отзывы в Интернете, рассмотрите все возможные и приемлемые варианты, что бы получить ипотеку на максимально выгодных условиях.

Самые выгодные ипотечные программы на 2016 год в виде таблицы

Ипотека с господ- держкой

Россель- хозбанк

Ипотека с господ- держкой

Прим- соцбанк

БанкНазвание программыПроцентная ставкаРазмер и срок кредита
1Московский Кредитный Банкот 7% до 12%До 8 млн. до 20 лет
2Ипотечное жилищное кредитованиеОт 12,9 до 13,5%Не более 20 млн. до 30 лет
3Сбербанк12-16%До 8 млн. на срок до 30 лет
4Жильё на вторичном рынке12,5%До 10 млн. на срок от 5 до 25 лет
5ВТБ 24Жильё на первичном и вторичном рынках15,95%От 8 до 75 млн. на срок до 30 лет

В какой валюте вогоднее брать ипотеку?

Каждый здравомыслящий человек перед тем, как взять ипотеку, задаётся вопросом о целесообразности займа в долларах или рублях. И многие принимают решение брать в долларах, считают, что брать ипотеку в долларах выгоднее, т.к. процентная ставка намного ниже. Но это очень рискованно и деньги нужно брать в кредит в той валюте, в которой Вы получаете зарплату, потому, что в противном случае, размер займа становиться зависимым от курса валюты в которой Вы его берёте, и как было уже сказано это очень рискованно!

Давайте рассмотрим на примере, при одалживании 100 000 долларов, в рублях это 6 млн. рублей, на 10 лет, под 9% годовых при курсе валют 1:60, через десять лет при неизменном курсе вы обязаны будете вернуть 190 000 долларов. Это если вы не будете вносить аванс и оплачивать комиссии за компиляцию валюты, что практически нереально. В рублях же эта сумма будет равна 190 000 х 60 = 11 400 000 рублей. Переплата составляет 11 400 000 – 6 000 000 = 5 400 000 рублей.

Представьте, что курс увеличиться на 15 рублей, чего нельзя исключать в сложившейся экономической и политической обстановке, т.е. будет 1:75, тогда размер возвращаемой суммы уже будет равен 14 250 000 рублей, а переплата составит 8 250 000 что на 2 850 000 рублей больше, чем при курсе 1:60. Если же вы оформите заем в рублях под тот же процент, то общий размер выплат будет равен 11 400 000 рублей и переплата разумеется не уменьшиться, но зато Вы будете застрахованы от увеличения самого тела кредита из-за увеличения курса доллара.

Конечно, такие ставки по рублевым кредитам возможны только по льготным программам, поэтому рассмотрим ту же сумму, одолженную под 12% годовых на тех же условиях. Тогда выплата за десять лет составит 13 200 000, а переплата 7 200 000. Конечно, если сравнивать эту переплату с валютной ипотекой при не меняющемся курсе, то она кажется большей, а если посмотреть на переплату, в случае когда курс доллара вырастит или рубль обесценится, при увеличении стоимости доллара на 15 рублей, то рублевый кредит будет более выгодным (как минимум, переплата будет на 1 050 000 рублей меньше). Также не стоит забывать о комиссиях сопровождающих валютные кредиты и о том, что если повыситься курс валют, зарплату, выдаваемую в рублях, так же быстро не увеличат, а взносы заемщику вносить надо будет.

К кому можно обратиться за помощью в выборе самой выгодной ипотеки?

Разобраться во всех нюансах ипотечных предложений – задача не на один день. Но не факт, что даже потратив несколько недель на выбор выгодной программы, вы получите в итоге самый удобный и экономически целесообразный вариант.

Чтобы не возненавидеть ипотеку на всю жизнь уже после первого года выплат, советую воспользоваться профессиональной помощью. Специалисты по поиску самых выгодных и подходящих для клиента банковских предложений называются ипотечными брокерами.

В крупных городах таким видом деятельности занимаются целые компании. Кроме того, в каждом солидном агентстве невижимости есть отделы, специализирующиеся по ипотечным кредитам.

Напутствие

И так сказать послесловие, напутствие – одалживайте ровно столько, сколько Вам по силам вернуть. Есть важное правило которым нужно пользоваться при взятии кредита – размер ипотечных платежей не должен составлять больше чем 30%-35% от дохода семьи. Также не стоит пытаться переехать из коммуналки сразу в пентхаус. Лучше купить себе «однушку» – «двушку», выплатить за нее ипотеку, а потом, при наличии уже хорошей кредитной истории, выбрать ипотеку большего размера на более выгодных условиях.

При приобретении квартиры следует подбирать её так, чтобы её цена не сильно упала по истечению времени. Ибо если Вы не справитесь с выплатой кредита, то Вам придется продать жилище, и если его цена упадет лет через 5 на 40%, то эти 40% Вы вынуждены будете где-то найти, чтобы вернуть долг банку. Во избежание подобной ситуации стоит перед покупкой проконсультироваться с оценщиком или риелтором по поводу квартиры, которая вас заинтересовала.

Ссылка на основную публикацию