Как правильно покупать недвижимость?

Как правильно купить недвижимость и не попасть на деньги?

Приветствую! Покупка квартиры — дело ответственное, хлопотное, рискованное и. дорогостоящее. Жилье можно купить на первичном или вторичном рынке, за наличные или за кредитные средства, самостоятельно или с помощью посредника.

Сегодня я расскажу о том, как купить недвижимость любым из способов. Как найти квартиру, выбрать надежных «помощников», оформить документы и довести сделку до конца. И при этом — не переплатить.

Как выбрать жилье?

Что лучше: первичка или вторичка?

Квартира на первичном рынке обойдется на 20-30% дешевле вторички. При этом стоимость одного квадратного метра будет меньше, а общая площадь — больше. Высокие потолки, просторная кухня, своя парковка и уютная придомовая территория. Другими словами, новое — оно и в Африке новое. А еще Вы наверняка станете первым владельцем квартиры.

Минус новостроя: его неудобное месторасположение. Первичку по доступной цене всегда строят далеко от центра либо за пределами города. Во-вторых, новоселья приходится ждать, в лучшем случае, два-три года. И все это время бояться «подвоха» со стороны застройщика.

Но даже если тот вовремя сдаст новострой в эксплуатацию, первые годы после заселения сложно назвать комфортными. Соседи наверняка затеют долгоиграющий ремонт, лифты будут работать через день, а сам дом гарантированно даст усадку. Плюс, придется по второму кругу оформлять документы на квартиру.

Квартира на вторичном рынке — гораздо «ближе к народу». Ее можно внимательно осмотреть, познакомиться с соседями, оценить все плюсы и минусы, купить — и тут же въехать и прописаться.

Ну, и выбор на вторичном рынке гораздо шире, чем на первичном. Подбирать жилье можно во всех районах города: поближе к работе или рядом с парком. При этом оно наверняка будет расположена в обжитом районе с развитой инфраструктурой.

Но у вторички есть и минусы. Например, сложно гарантировать ее юридическую чистоту. Среди бывших владельцев могут оказаться несовершеннолетние, недееспособные или просто обделенные наследники.

А еще есть такой нюанс как проблемные соседи. В отличие от новостроя, где живут люди схожего возраста и социального статуса, в старом доме ближайшими соседями может оказаться кто угодно.

К минусам вторички можно смело отнести и их солидный возраст. И если в собственной квартире можно сделать свежий ремонт, то на состояние подъезда, инженерных сетей и придомовой территории повлиять будет сложно. Да, и планировки старых квартир часто оставляют желать лучшего.

А может, квартира в строящемся доме?

На этапе «закладки фундамента» купить квартиру можно по самой низкой на рынке цене. Да, придется подождать и понервничать. Зато в итоге Вы станете владельцем нового, современного и комфортного жилья.

Но и рисков в такой покупке, к сожалению, немало:

• по разным причинам строительство объекта может растянуться на годы. Или остановиться навсегда;
• новостройка может не пройти госпроверку. В таком случае жильцы не смогут стать законными владельцами недвижимости. А еще в несданных в эксплуатацию объектах годами нет горячей воды или отопления;
• непорядочные застройщики могут продать одну и ту же жилплощадь нескольким покупателям;
• жилье может быть построено с грубыми нарушениями норм и технологий.

Во сколько обойдется покупка квартиры?

По данным ежемесячного отчета портала Domofond.ru средняя цена «квадрата» в РФ на 2018 год составила 59 480 рублей. Самые дорогие квадратные метры — в Москве и Питере (197 тыс. рублей и 115 тыс. рублей соответственно).

В Екатеринбурге 1 кв. м обойдется покупателю в 70,7 тыс. рублей, в Красноярске — в 55,5 тыс. рублей, в Воронеже — в 46 тыс. рублей.

Общая цена квартиры напрямую зависит от региона. Скажем, «однушка» на вторичном рынке в Москве обойдется в 7,3 млн. рублей, в Санкт-Петербурге — в 4,1, в Челябинске — в 1,5, в Волгограде — в 1,7, в Воркуте — в 0,4 млн. рублей.

Как правильно оценить квартиру и не переплатить?

На стоимость квартиры влияет несколько факторов:

1. возраст и состояние дома, подъезда и самой квартирки;
2. тип постройки (кирпич, монолит, панель);
3. состояние придомовой территории и инженерных коммуникаций;
4. район и развитость инфраструктуры;
5. жилплощадь и ее планировка;
6. срок сдачи дома в эксплуатацию (для первички);
7. «бонусы» (этажность, вид из окна, парк в пешей доступности, транспортная развязка).

Оценить квартиру можно самостоятельно, изучив предложения о продаже похожих объектов. Кроме того, на многих сайтах риелторов есть удобный онлайн-калькулятор. Вводите исходные данные (площадь, район, этаж и т.д.) — и сразу видите ориентировочную стоимость квартиры.

У кого покупать квартиру?

Жилье можно купить у застройщика или у подрядчика (на первичном рынке) или у прямого собственника (на вторичном и первичном). Давайте разберем нюансы и порядок покупки по каждому варианту.

Покупка квартиры у застройщика

Кто такой застройщик? Это физическое или юридическое лицо, которое владеет землей и финансами для строительства. Он организует строительство объекта с нуля и до завершения и продает его «по кусочкам».

По каким критериям проверять надежность застройщика?

• финансовое состояние компании;
• срок активной работы на рынке;
• масштаб компании;
• количество успешно завершенных проектов;
• наличие наград и присутствие в рейтингах;
• независимые оценки текущей деятельности (например, на портале РБК).

Сделку с застройщиком можно оформить одним из договоров: ДДУ (договор долевого участия), жилищным сертификатом, договором инвестирования или по «вексельной схеме».

Самым безопасным для покупателя считается ДДУ. Особенно, если он регистрируется в госслужбе. Договор защищает от двойной продажи и обеспечивает ваши требования залогом в случае банкротства застройщика.

Кроме того, если застройщик работает с ДДУ, это значит, что у него уже есть вся разрешительная документация. Тем не менее, даже договор долевого участия не снимает все риски!

Покупка недвижимости у подрядчика в новостройке

В чем отличие застройщика от подрядчика? Подрядчик — это организация, которая непосредственно строит объект. За выполненные работы или поставленные стройматериалы застройщик рассчитывается с подрядчиком либо деньгами, либо «бартером» — квартирами.

Подрядчик получает эти квадратные метры по ценам, гораздо ниже, чем для конечного покупателя. И перепродает их по цене на 10-20% дешевле, чем на рынке.

Как правильно купить квартиру у подрядчика? Самым безопасным для покупателя считается способ, когда Вы покупаете квартиру у подрядчика, а ДДУ заключаете с застройщиком (и ему же перечисляете деньги).

Покупка квартиры у собственника

Здесь все понятно. Человек когда-то купил квартиру в новострое или на первичном рынке, а теперь продает ее Вам по договору купли продажи недвижимости.

Зачем нужен риэлтор?

Очевидный факт. Вы покупаете недвижимость, в лучшем случае, два-три раза в жизни. Опытный риэлтор профессионально занимается этим каждый день на протяжении многих лет.

Стандартный комплекс услуг риэлтора:

1. подберет лучший объект под запрос клиента,
2. поторгуется с продавцом;
3. договорится о просмотре;
4. поможет проверить квартиру и оформить документы.

Кто такие риэлторы?

Риэлторы — это посредники по недвижимости. Риэлтор может работать на агентство недвижимости или сам на себя. В России их деятельность не лицензируется, а лишь регулируется Законом о предпринимательской деятельности или Гражданским кодексом.

За последствия купли-продажи «проблемного» объекта риэлторы ответственности не несут! Размер комиссии посредника составляет от 2% до 6%. Безусловно, самостоятельная покупка квартира обойдется дешевле. Но с посредником получится быстрее.

Как выбрать надежного риэлтора?

Лучший источник — рекомендации знакомых. Но если такой возможности нет, то просто выбирайте крупную или среднюю компанию, которая давно работает на рынке. Репутация агентства нарабатывается годами. И солидная компания не будет рисковать ею ради того, чтобы заработать пару тысяч на сомнительной сделке.

И обязательно оговаривайте сумму вознаграждения риэлтора заранее.

Как проверить недвижимость перед покупкой?

К сожалению, покупка квартиры сопряжена со многими рисками. Для удобства я разбил их на группы, а курсивом описал способы минимизации.

Риски, связанные с личностью продавца

• Продавец может оказаться ограниченно дееспособным или недееспособным. В будущем такая сделка может быть признана недействительной.

Попросить у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера. Заверить договор купли-продажи у нотариуса.

• Продавец продает недвижку через представителя по доверенности.

Проверить подлинность доверенности, направив письменный запрос нотариусу, который ее выдал.

• Мошенник взял деньги, а сама квартира «уплыла»

Используйте для расчета с продавцом банковскую ячейку или аккредитив. В таком случае продавец получит деньги на руки только после того, как Вы вступите в права собственности.

• Продавец продает квартиру по поддельному паспорту

Паспорт можно проверить по базе ФМС России

Риски, связанные с правами других лиц

• Квартира была приватизирована в обход прав ребенка

Запросить выписку из домовой книги обо всех лицах, которые были там зарегистрированы

• Один из собственников — несовершеннолетний

Проверить разрешение органов опеки на сделку

• Нарушение прав супруга или супруги продавца

Нужно согласие «второй половинки», заверенное продавцом. Либо заявление о том, что владелец не состоял в браке на момент покупки жилья.

• У третьих лиц сохранилось право на проживание.

Запросить выписку из домовой книги со сведениями о зарегистрированных лицах. Попросить продавца снять их с учета.

• Появление неожиданных наследников

Желательно, покупать недвижимость у наследников первой очереди (супруги, дети, родители).

Риски, связанные с квартирой

1. На квартире есть обременение (ипотека, арест). Проверить выписку из ЕГРН
2. Жилье оказалось с серьезными дефектами. Внимательно осматривать квартиру перед покупкой
3. В квартире есть незаконные перепланировки. Сопоставить реальную планировку с техническим планом

Способы покупки квартиры

За наличные

Способ покупки за наличные — самый простой и «дешевый». Полная стоимость жилья передается продавцу наличными и одной суммой (за вычетом аванса).

Способ считается наиболее «стрессовым» из всех. Ведь крупную сумму денег нужно еще как-то доставить к месту сделки, отдать ее продавцу и получить взамен заветные «квадратные метры».

• подписывать договор купли-продажи сразу после передачи денег;
• проводить сделку в присутствии нотариуса или надежных свидетелей;
• брать с продавца заверенную расписку в получении денег.

Важный момент! Официально Вы становитесь собственником жилья после регистрации прав на собственность! То есть, после официальной регистрации в Росреестре.

Минимизировать риски поможет услуга «аренда банковской ячейки». Деньги за квартиру будут храниться в ячейке до момента оформления всех документов.

Через ипотеку

Способ подходит тем, кто хочет стать собственником недвижимости, но не готов копить на нее десятилетиями. Обязательное условие: высокая, стабильная и «белая» зарплата. В противном случае, банковскую ипотеку Вам не одобрят.

В банках размер процентной ставки по кредиту варьируется в диапазоне от 10,5% до 14% годовых. Кроме того, понадобится первоначальный взнос: от 10% до 40% от стоимости квартиры. Не забывайте и о дополнительных расходах: нотариус, пошлины, страховка, оценщик.

Ну, и самый неприятный момент: выплачивать ипотеку придется годами. В среднем, такие кредиты в России погашают за 7-10 лет! Годами «ипотетчики» живут в режиме жесткой экономии, чтобы как можно скорее выбраться из кредитной кабалы. Это сложно. В первую очередь, психологически.

Планируемый размер платежа должен составлять не более 30% общего ежемесячного дохода. В противном случае, поддерживать привычный образ жизни будет сложно.

В рассрочку

Рассрочка — что-то среднее между ипотекой и покупкой за наличные. Подходит тем, у кого на руках нет требуемой суммы, но в ближайшее время она может появиться. Чаще всего, рассрочку предлагает застройщик — на покупку нового жилья.

Суть способа. Покупатель вносит 50% и более суммы сразу. А остаток погашает равными платежами в течение полугода — двух лет.

Вариант подходит далеко не всем. Во-первых, нужны деньги на крупный первый взнос. Во-вторых, нужен высокий доход, позволяющий выплатить остаток суммы буквально за несколько месяцев. Либо, если в ближайшее время ожидается серьезное поступление (например, от продажи старой квартиры).

На материнский капитал

Материнский капитал доступен молодым семьям с двумя и более детьми, где хотя бы один из родителей не старше 30 лет. Размер МК, как и раньше, составляет 453 026 рублей. По закону, все эти деньги можно потратить на первоначальный взнос по ипотеке или на погашение жилищного кредита.

В любом из вариантов оформление прав собственности происходит только в Росреестре и только по заявлению продавца!

Как купить квартиру, если нет денег?

Если денег на покупку нет, остается ипотека, лизинг жилой недвижимости или рассрочка.

Все эти варианты позволяют «купить сейчас, а платить потом». Но нужно изначально понимать, что в итоге Вы отдадите за недвижимость ее двойную или тройную стоимость.

Как накопить на квартиру с зарплатой от 15000 до 30000 рублей?

С такой зарплатой сделать это будет крайне сложно.

• Во-первых, придется годами отказывать себе в самом необходимом. А на это способны далеко не все. В любой момент могут появиться непредвиденные расходы, куда мгновенно «утекут» накопления и доходы всех членов семьи.
• Во-вторых, деньги нужно хранить не дома, а в долгосрочных инвестиционных инструментах (я не имею в виду хайпы, Форекс или биткоин). И копить не в рублях, а в валюте.

Ну, и самое главное — серьезно повышать уровень дохода. Без денег купить квартиру, увы, невозможно! В наше время на зарплату в 15000 даже прожить сложно. Не говоря уже о том, чтобы накопить на жилье.

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости?

Почему так важно четко соблюсти всю последовательность покупки недвижимости в России? Потому что в противном случае, она будет признана недействительной!

1. покупаемый объект недвижимости должен состоять на кадастровом учете и иметь кадастровый номер (проверяется на сайте Росреестра);
2. сделка оформляется только договором купли-продажи. Госрегистрация договора уже не нужна. Исключение — когда одним из собственников выступает ребенок или недееспособный человек;
3. если владельцев несколько, и на них зарегистрирована общая долевая собственность, понадобится нотариальное заверение договора купли-продажи;
4. передача квартиры оформляется еще одним документом — актом приема-передачи;
5. переход права на квартиру регистрирует Росреестр (заявление должен подавать продавец);
6. право собственности на недвижимость подтверждает только запись в ЕГРН (покупателю выдается выписка). Привычное свидетельство о праве собственности не выдается с середины 2016 года!

Где и как оформить сделку?

Самостоятельно

Сделку купли-продажи между продавцом и покупателем можно заключить напрямую без посредников.

Какие документы нужны при покупке квартиры?

• паспорта всех собственников и покупателей;
• договор купли-продажи;
• разрешение органов опеки и попечительства (если одному из владельцев нет 18 лет);
• нотариально заверенное согласие супруга (если квартира покупалась в браке);
• выписка из ЕГРН.

Дополнительные документы: справки из наркологического и психоневрологического диспансера, выписка из домовой книги и с лицевого счета, справка об отсутствии задолженности, техпаспорт квартиры.

Саму сделку можно оформить у нотариуса или в агентстве недвижимости.

В ипотеку

Если квартира покупается за счет ипотечных средств, то сделка купли-продажи оформляется в банке.

Как купить квартиру, чтобы не обманули?

Учитывать все риски и минимизировать их. Если опыта нет — обратиться за помощью к профессионалам (реэлторы, юристы, страховщики).

Налоговый вычет после покупки квартиры

Получить налоговый вычет может любой россиянин, который работает официально. Если он купил жилье за собственные деньги или оформил его в ипотеку, он может вернуть себе 13% НДФЛ.

Если Вы покупали недвижку до 2014 года, то налоговым вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни. Если после 2014-го — то возвращать НДФЛ можно многократно, но в пределах 260 000 рублей.

Необходимые бумаги

1. заявление о налоговом вычете;
2. копия паспорта;
3. договор купли-продажи и его копия;
4. документы, подтверждающие право на объект;
5. копии документов о покупке (чек, например);
6. справка о доходах за год;
7. декларация о годовом доходе по форме 3-НДФЛ.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Покупаем квартиру: восемь шагов к новоселью

Приобретение жилья – одно из важнейших событий. От того, насколько грамотно и внимательно вы подойдете к решению этой задачи, зависит комфортная жизнь вашей семьи. Наша пошаговая инструкция расскажет, как купить недвижимость правильно.

Шаг 1. Составляем список параметров жилья

Функциональные параметры

В первую очередь необходимо определиться с функциональными параметрами жилья. Это метраж квартиры, количество комнат, планировка, этаж, наличие балкона, гардеробной, кладовой и пр.

Этаж и дополнительные параметры планировки (гардеробные комнаты, несколько санузлов и пр.) следует определять исходя из приоритетов ваших потребностей. Например, если в семье есть малыш или планируется прибавление, квартира на пятом этаже в доме без лифта вряд ли подойдет.

Локация

Далее выбираем район проживания. Большинство людей стремятся приобрести квартиру в районе, где они проживают сейчас, однако это не всегда оправдано. Гораздо важнее ориентироваться на транспортную доступность, а также инфраструктуру: детсады, школы, поликлиники, магазины и пр.

Шаг 2. Определяем бюджет

Продумайте, какую сумму вы можете потратить на приобретение жилья. Изучите сайты с предложениями, чтобы понять, в какой ценовой категории находится квартира, обладающая важными для вас критериями. Не исключено, что требования к жилью придется скорректировать.

Выясните, достаточно ли вам собственных средств или придется брать ипотеку. Изучите ипотечные программы, точно рассчитайте кредит. Учтите, что помимо стоимости квартиры вас ждут дополнительные затраты. «За сопровождение сделки на вторичном рынке придется заплатить 3% от суммы покупки, услуги по регистрации в Росреестре могут обойтись в сумму до 100 тыс. рублей, также в затраты могут входить услуги нотариуса, госпошлины и пр.», – предупреждает Александр Галицын, директор по развитию «S.A. Ricci жилая недвижимость».

Услуги риэлторов составляют в среднем 2-3% от стоимости квартиры, но в сложных случаях могут быть и выше. И не забывайте, что после приобретения квартиры вам понадобятся средства на ремонт.

Шаг 3. Выбираем варианты

Начинайте поиск с просмотра сайтов о продаже недвижимости. Сравните цены на жилье в строящихся домах и на вторичном рынке.

обычно квартира в новостройке стоит дешевле. при этом Стоимость «квадрата» жилья на начальном этапе строительства и на завершающем может отличаться на треть и более.

Покупка на первичном рынке имеет ряд особенностей. Главная – вы не сможете въехать сразу, нужно будет ожидать окончания сдачи жилого комплекса в эксплуатацию несколько месяцев, а возможно и лет.

Александр Галицын директор по развитию «S.A. Ricci жилая недвижимость»

Прежде чем принять решение о покупке внимательно изучите «биографию» девелопера. «Сейчас у каждого застройщика должен быть сайт, на котором можно познакомиться с компанией и объектом. В обязательном порядке там должны быть выложены действующее разрешение на строительство, а также проектная декларация с подробной информацией. Также должны быть опубликованы экспертное заключение и форма договора долевого участия», – поясняет Юлия Дымова, руководитель офиса продаж Est-a-Tet .

Узнать о ходе строительства жилого комплекса поможет фотоотчет со стройки, который застройщик регулярно размещает на сайте. Кстати, нередко здесь же работает камера, с помощью которой можно следить за ходом строительства в режиме реального времени.

Когда вы точно решите купить квартиру в новостройке и получите четкое представление о нужных вам параметрах жилья, районе расположения дома и бюджете сделки, постарайтесь посетить офисы продаж всех жилых комплексов, которые соответствуют вашим требованиям. Это необходимо для того, чтобы уточнить оставшиеся вопросы лично у представителей девелопера и подробно ознакомится с ближайшим окружением дома.

После знакомства с новостройками рекомендуем изучить аналогичные варианты на вторичном рынке. Рассматривать квартиры в построенных домах следует и в том случае, когда нужно въехать как можно быстрее.

При выборе квартиры на сайтах с объявлениями о продаже будьте внимательны. Если для вас важным критерием является близость к метро, не ленитесь проверить по «Яндекс-карте» реальное расстояние от дома до метро, иначе может оказаться, что дом расположен в 40 минутах езды на электричке от указанной станции.

До того, как покупать квартиру в Москве на вторичном рынке, обязательно проверьте, не входит ли здание в программу реновации. Многие дома с квартирами отличной планировки и расположением у метро попадают под снос исключительно благодаря своему почтенному возрасту. Будет очень обидно купить квартиру мечты, сделать ремонт и узнать, что дом через два года снесут. Карту реновации с домами под снос можно посмотреть здесь .

Шаг 4. Выезжаем на просмотр квартир

На этом этапе вам пригодятся несколько несложных советов.

• Заранее составьте список вопросов, которые вы хотите задать продавцу: была ли перепланировка, узаконена ли она, сколько человек прописано, есть ли обременения, когда продавец сможет освободить квартиру, возможен ли торг. Рекомендует также спросить, зачем люди продают квартиру.

• Назначайте просмотр на выходные дни. Это даст вам возможность понять, насколько качественная в квартире звукоизоляция, узнать, что за соседи проживают за стеной.
• Обратите внимание на состояние подъезда. По его виду можно сделать вывод о том, как жильцы относятся к дому.
• Желательно пообщаться с соседями, это позволит составить более подробное представление о людях, проживающих в подъезде.
• Проверьте, совпадает ли реальная площадь помещений с той, что указана в документах.
• Во время просмотра обратите внимание на вид из окна. Шумовые и видовые характеристики жилья влияют на решение о покупке, не каждый готов жить рядом с транспортными путями, например.
• Сделайте детальные фото всех помещений квартиры с разных ракурсов, чтобы придя домой еще раз все рассмотреть и при необходимости задать продавцу вопросы.
• Если квартира вам понравилась, внимательно осмотрите дом и придомовую территорию (наличие ночного клуба в соседнем подъезде лучше обнаружить до того, как купить жилье), прогуляйтесь по району, посмотрите, где расположены остановки транспорта, детсад, магазины.

Юлия Антясова руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Покупка квартиры в ипотеку. С чего начать?

К «жизни взаймы» следует подходить с максимально ответственностью – отдавать кредит предстоит вам, а с учетом процентов, страховки квартиры и других расходов расстаться придется с гораздо большей суммой, чем вы взяли. Как грамотно купить жилье в ипотеку?

1. Внимательно изучите разные ипотечные программы. Выясните, какие выплаты помимо самого кредита вам предстоит сделать: проценты, стоимость независимой оценки жилья, страхования квартиры и жизни заемщика, комиссия за открытие аккредитива, выдача кредита и проч.
2. Определите, какую сумму вы хотите и можете взять в банке, сколько денег можете внести в качестве первоначального взноса. Срок выплаты ипотеки зависит от ваших возможностей. Если готовы ежемесячно платить крупную сумму, берите кредит на пять лет. В противоположном случае выбирайте максимально возможный для вас срок (например, 30 лет) с условием досрочного погашения. Помните, что сумма ежесменного платежа напрямую зависит от первоначального взноса и срока кредита, старайтесь сделать первый взнос максимально большим.
3. Ежемесячные расходы на ипотеку в идеальном варианте должен составлять не более 30% от суммы совокупного дохода семьи, тогда у вас будет возможность спокойно оплачивать свои постоянные расходы и откладывать на дополнительные издержки – например, на отдых. Иначе есть риск возникновения «финансовой усталости» от ипотеки, что ведет к проблемам. Если не получается достичь идеального соотношения, старайтесь, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 40% от совокупного дохода всех членов семьи.
4. Рассматривая банк, выбирайте наиболее комфортные условия кредитования (с меньшей ставкой, подходящим первоначальным взносом). Следует обратить внимание на простоту и скорость одобрения банком вашего ипотечного кредита. Важно, чтобы банк удовлетворили документы о доходах, которые вы можете предоставить.
5. Получить пониженную ставку по ипотеке поможет выполнение дополнительных условий банка – например, оформление страховки в определенной компании.
6. Не забывайте ежегодно продлевать страховку на квартиру и своевременно предоставлять новые документы в банк, иначе ипотечная ставка может вырасти.

Шаг 5. Проверяем документы на квартиру

Этот этап может занять срок от 7 до 14 дней.

Для покупки квартиры в новостройке изучаем:

1. Учредительные документы компании-застройщика (устав, свидетельства ИНН и ОГРН). Также необходимо удостовериться в правоспособности подписанта (приказ о вступлении в должность генерального директора или доверенность). Как правило, документы можно найти на сайте застройщика;

2. разрешение на строительство (также должно быть на сайте девелопера);

3. проектную документацию;

4. документы, подтверждающие права на земельный участок (не забудьте уточнить срок действия);

5. финансовые (бухгалтерские) отчеты.

Для покупки квартиры на «вторичке» смотрим:

1. Все предыдущие договоры купли-продажи;

2. паспорт продавца;

3. государственную регистрацию права собственности на квартиру.

4. техпаспорт (убедитесь, что указанные в нем данные идентичны реальным размерам);

5. домовую книгу;

6. справки об отсутствии долгов по коммунальным и налоговым платежам;

7. согласие на сделку от социальных служб – при необходимости, если в квартире прописаны или являются собственниками дети, не достигшие совершеннолетия.

Шаг 6. Подписываем соглашение и вносим предоплату

Когда вы окончательно определились с вариантом покупки и получили копии запрошенных документов, можно приступать к сделке: подписывать предварительный договор (соглашение) и вносить предоплату. «В этом документе фиксируются все договоренности сторон: описание квартиры, ее стоимость, сроки и форма заключения договора, порядок произведения расчетов за квартиру, расходы участников сделки, сроки физического освобождения квартиры и проч.», – рассказывает Татьяна Маркелова, юрист Penny Lane Realty.

Предоплата бывает двух видов: задаток и аванс. Более выгодным является задаток: если продавец вдруг отказывается от сделки (по любой причине), он обязан вернуть полученные деньги в двойном размере, считает Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. А вот аванс интереснее для владельца квартиры, который в любой момент может расторгнуть соглашение и просто вернуть деньги. Например, если кто-то еще предложит более высокую цену.

Шаг 7. Проводим сделку

Встреча происходит в банке или у нотариуса.

Татьяна Маркелова юрист Penny Lane Realty

Приобретая квартиру на первичном рынке, покупатель заключает с девелопером договор долевого участия (ДДУ), который должен включать в себя:

• подробное описание вашей квартиры (точный адрес, этаж, площадь); если жилье сдается с отделочными работами, указываются материалы, использованные для отделки;
• сроки окончания строительства;
• цену квартиры и порядок оплаты;
• гарантийный срок (должен составлять не менее пяти лет).

Шаг 8. Регистрируем права на квартиру

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами он считается заключенным, однако еще не исполненным. «Таковым он станет, когда переход права собственности будет зарегистрирован в Росреестре, бывший владелец жилья получит оплату, а покупатель – квартиру по акту приема-передачи», – объясняет Юлия Антясова.

1. Зарегистрировать право нового собственника на жилье в Росреестре. Для этого нужно собрать и подать в МФЦ следующие документы: договор купли-продажи, паспорт, заявление (можно оформить непосредственно в МФЦ), квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. рублей). После этого продавец получает свои деньги, передает расписку в обмен на деньги.

2. Подписать акт приема-передачи квартиры. После этого вы становитесь ее полноправным собственником, продавец снимает с себя обязанности по содержанию жилья и общедомовой территории, их принимает покупатель. Если сделка проходила на основании заключения договора долевого участия, то сначала нужно принять квартиру по акту и лишь потом зарегистрировать в Росреестре.

3. Оформить регистрацию. Подать в МФЦ свидетельство о праве собственности на недвижимость, паспорт, заявление.

4. Перезаключить договоры с ресурсоснабжающими компаниями (энергосбытом и пр.).

5. На квартиру, купленную по ипотеке, необходимо сдать документы в банк не позднее установленного срока.

Как купить квартиру без риэлтора?

Актуальность статьи: март 2019 г.

Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки. Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса. Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Где искать варианты квартир?

Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений. На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.

Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.

Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.

Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.

Советы при поиске:

• консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию;
• если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем;
• если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим;
• не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры

Плюсы:

1. вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
2. вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
3. посредник может не оправдать желаемого результата;
4. у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
5. это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.

Минусы:

1. на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
2. надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
3. посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.

На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?

Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.

Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).

Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.

Аванс при покупке квартиры

Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.

Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.

Возможные встречи с мошенниками

При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.

Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.

Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.

Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.

При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.

Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.

Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• паспорта всех владельцев недвижимости;
• документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
• разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);

Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:

• все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
• если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
• продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
• имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
• не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;

При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Также рекомендуем к прочтению:

Как безопасно купить вторичное жилье в Москве?

Покупка квартиры в Москве — мечта многих. Но как сделать так, чтобы эта мечта не превратилась в кошмар? О каких нюансах приобретения жилья на вторичном рынке нужно знать, как избежать возможных опасностей и обмана?

Приобретение собственного жилья на вторичном рынке, несмотря на возросший интерес к долевому строительству, по-прежнему пользуется популярностью. Преимуществ у «вторички» много. Одно из них — вы все-таки покупаете уже готовое жилье и можете сразу въезжать в квартиру. Не нужно ждать, когда дом достроится, переживать, что у застройщика могут возникнуть проблемы. Однако вторичный рынок таит в себе не меньше опасностей, о которых следует знать.

Покупка вторичного жилья

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.

На первой встрече со специалистом вам предстоит определиться с вашими целями, потребностями, пожеланиями и возможностями. И здесь советы риелтора также могут очень помочь — особенно, если вы не до конца уверены, какой район выбрать, какому типу жилья отдать предпочтение. Профессионал, разбирающийся в рынке недвижимости, сможет не только сориентировать вас по ценам, плюсам и минусам того или иного варианта, но и рассказать, какие возможности приобретения жилья на вторичном рынке у вас есть, исходя из вашей ситуации. А вариантов может быть множество, и каждый из них имеет свои особенности:

• «Прямые деньги» — один из самых простых и удобных вариантов. В этом случае вы на руках уже имеете полную сумму, предназначенную для покупки квартиры. Остается только найти подходящее жилье и оформить сделку.
• Ипотека — бывает, что полной суммы для покупки квартиры у вас нет, поэтому, возможно, вам потребуется взять кредит в банке. Здесь ситуация может осложняться тем, что требуется определенное время на ожидание положительного ответа от банка, к тому же, в итоге банк может и не одобрить кредит.
• Одновременная продажа и покупка — к примеру, у вас уже есть комната или квартира, и вы хотите сначала ее продать, а затем, добавив нужную сумму, купить жилье большей площади. В таком случае понадобится время на то, чтобы найти покупателя для уже имеющегося жилья. И этот покупатель может, например, приобретать квартиру в ипотеку, и нет 100% гарантии, что банк его одобрит. Иногда из таких продавцов и покупателей выстраивается очень длинная цепочка из нескольких звеньев, и все они зависят друг от друга. Хорошо, когда в этом случае рядом есть профессионал, который знает особенности каждой сделки.

Это только некоторые варианты, а ведь есть еще обмен, расселение и многое другое. Что подойдет именно вам, вы и выясните на встрече со специалистом по недвижимости.

Итак, пообщавшись с агентом и удостоверившись, что вас все устраивает, вы заключаете договор с агентством на поиски жилья. Обычно для этого приходится внести в кассу агентства сумму от 10 тысяч рублей, подтверждающую, что вы настроены серьезно и будете работать именно с этим агентством. После завершения сделки эта сумма станет частью комиссионных, которые вы платите риелтору. Если по независящим от вас причинам сделка не состоится или агентство не сможет найти нужные варианты (при многочисленных просмотрах различных вариантов), сумма возвращается. Однако проговорите эти детали с вашим риелтором, в разных агентствах могут быть свои особенности.

После этого вы приступаете непосредственно к процедуре приобретения жилья.

На что надо обратить внимание при покупке вторичной квартиры в Москве

Условно весь процесс можно поделить на несколько этапов:

Этап первый: поиск и выбор квартиры

Уже на первой встрече с риелтором вы обговорили все детали и сформулировали определенные требования к жилью, которое вы намерены приобрести. Сюда относится территориальный аспект, тип строения, площадь, количество комнат, а также такие нюансы, как этаж, раздельный или совмещенный санузел, удаленность от метро, состояние подъезда, наличие лифта, балкона, куда выходят окна и многое-многое другое. Поиск жилья, соответствующего всем этим требованиям, — задача непростая. У всех агентов по недвижимости есть доступ к базам квартир, находящимся в продаже. Сначала нужно обзвонить все подходящие варианты, чтобы уточнить, насколько они соответствуют заявленному и тому, что вы ищите (нередко объявления лишь кратко описывают помещения, не обозначая возможные недостатки). Этим занимается специалист по недвижимости. Это сложная кропотливая работа, требующая огромного количества времени и знания возможных подводных камней. Агент отбирает самые подходящие варианты, которые имеет смысл смотреть. Естественно, он озвучивает их вам, и вы вместе решаете, куда стоит ехать. О просмотрах также обычно договаривается агент.

На просмотры лучше также выезжать с риелтором. От профессионального взгляда не должна ускользнуть ни одна деталь. Стоит уточнить, как давно делался ремонт, менялись коммуникации, насколько благоприятные соседи. Посетив квартиру, вы лично увидите, удобно ли вам добираться от метро, зеленый ли это район, есть ли рядом магазины, школы, поликлиники. Хороший специалист по недвижимости должен также владеть информацией, не планируется ли в ближайшем будущем рядом с этим домом строить железную дорогу, станцию метро или прокладывать магистраль — все это может повлиять в дальнейшем на условия жизни и стоимость жилья.

Немаловажный этап — это проверка юридической чистоты квартиры. Были ли прописаны в этой квартире лица, отбывающие наказание в тюрьме или служащие в армии, приватизирована ли квартира или была куплена, есть ли несовершеннолетние собственники — все эти моменты важны. Задача риелтора — выяснить историю квартиру и убедиться, что на нее никто не сможет претендовать в будущем. Большинство ситуаций мошенничества связано именно с тем, что квартира в реальности принадлежит совсем другим лицам, и продается по подделанным документам. Либо официально все чисто, но претенденты на квартиру могут объявиться спустя несколько лет — выйдя из тюрьмы, например.

Этап второй: внесение аванса

Итак, квартира выбрана и проверена, вы решаете, что хотите купить именно нее. Теперь необходимо внести аванс, чтобы забронировать ее за собой. Однако помните, что никто не дает вам 100% гарантии, что сделка обязательно состоится, а потому от того, как вы внесете аванс, будет зависеть, сможете ли вы получить свои деньги назад, если все сорвется, а от этого никто не застрахован.

Что нужно знать:

• Есть разница между авансом и задатком. И тот, и другой возвращаются покупателю в том случае, если сделка не состоялась по вине продавца. Однако аванс возвращается в том же объеме, что и вносился, а задаток — в двойном размере. Поэтому аванс более распространен, чем задаток.
• Нет фиксированной суммы аванса, она зависит от условий продавца, но должна быть разумна. Обычно это 1-3 тысячи долларов. При большем авансе у продавца должно быть серьезное обоснование.
• Аванс может передаваться собственнику или агентству. Важно убедиться, что собственник имеет все права на квартиру (проверьте его паспорт и документы на квартиру (это может быть договор купли-продажи или приватизации, свидетельство о регистрации собственности на всех собственников)), и что риелторы имеют все необходимые полномочия (для этого у них должна быть доверенность от собственника, или же эти полномочия должны быть прописаны в договоре между собственником и агентством).
• Обязательно заключайте договор о внесении аванса! Лучше не передавать деньги под расписку.

В договоре должны быть указаны следующие моменты:

• Данные продавца и покупателя (паспортные, контактные, телефоны, места фактического проживания);
• Адрес и описание недвижимости, за которую вносится аванс (особенно, если квартира продается с телефоном, встроенной кухней и т.д.);
• Сроки, в течение которых продавец и покупатель должны выйти на сделку;
• Цена недвижимости с учетом комиссионных (прописать, что ее изменение невозможно);
• Сумма вносимого аванса;
• Сроки возврата аванса, на случай, если сделка будет сорвана по вине продавца.

Также прописываются форс-мажорные обстоятельства, сроки, в которых происходит физическое и юридическое освобождение квартиры, накладные расходы.

Этап третий: сделка

Собственно сделка предполагает подписание договора купли-продажи и внесения денег. В договоре должны быть прописаны все те же моменты, касающиеся участников сделки и недвижимости, что и при внесении аванса. Для заключения договора вам понадобится предоставить паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Если вы замужем или женаты, то необходимо предоставить свидетельство о браке, а если квартира приобретается в единоличную собственность, то потребуется еще и нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора.

Если жилье приобретается на кредитные средства (например, по ипотеке или с использованием субсидий), то потребуется предоставить еще дополнительные документы (в случае с ипотекой — кредитный договор).

Передача денег — самый ответственный момент, ведь суммы при покупке жилья немаленькие. Самым безопасным и надежным считается передача денег через аренду банковской ячейки.

Что нужно знать:

• Ячейка арендуется на 1-2 месяца, банк может проверять деньги на подлинность за дополнительную плату;
• Вносятся деньги в присутствии и продавца, и покупателя, а получает их продавец после регистрации прав собственности.
• Деньги либо привозятся в день сделки, либо обналичиваются уже в банке (после перевода со счета).

В этот же день документы передаются на регистрацию (обычно в Москве на регистрацию уходит от 5 дней (в случае ипотеки) до месяца (на территории новой Москвы), а после этого подписывается акт приема-сдачи квартиры, и сделка считается завершенной.

Как видите, тонкостей приобретения жилья на вторичном рынке много, а описать все детали в одной статье невозможно. Незнанием этих нюансов и пользуются черные маклеры и мошенники, подсовывающие липовые справки и доверенности. Вариантов обмана множество: документы предоставляют на одну квартиру, а показывают другую; продают квартиру по доверенности после смерти собственника; при подсчете купюр подсовываются поддельные деньги. Нередки ситуации, когда одна и та же квартира продается сразу нескольким людям. Схемы могут быть самые разные, а обезопасить себя можно, только лишь обратившись к настоящему профессионалу.

Не­смот­ря на то, что ба­зы не­дви­жи­мос­ти на­хо­дят­ся в от­кры­том до­сту­пе, для при­о­бре­те­ния жилья не­до­ста­точ­но прос­то уметь поль­зо­вать­ся функ­ци­я­ми по­ис­ка и филь­тра по за­дан­ным па­ра­мет­рам. Не­об­хо­ди­мо по­ни­мать все юри­ди­чес­кие и фи­нан­со­вые ас­пек­ты бу­ду­щей сдел­ки, а так­же иметь на­вы­ки эф­фек­тив­ных пе­ре­го­во­ров с част­ны­ми и офи­ци­аль­ны­ми ли­ца­ми.

Как правильно купить жилье без посредников на вторичном рынке

Узнайте, как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке, жилье с рук на вторичке, советы, которым следовать, чтобы покупка была безопасной и выгодной — 7 шагов!

Самостоятельная покупка жилья – не простое дело, требующее внимания и знания многих аспектов, которые вы узнаете из статьи и видео.

Мой трехлетний опыт работы риэлтором в агентстве недвижимости помог написать небольшую инструкцию, сопровождаемую советами по покупке вторичной недвижимости.

Чтобы не наделать ошибок, и не стать заложником не чистых на руку людей, при приобретении жилья без посредников необходимо выполнить ряд последовательных действий, состоящих из 7 шагов.

После прочтения статьи

1. вы будете четко знать весь процесс приобретения недвижимости на вторичке;
2. познакомитесь с этапами оформления покупки недвижимости;
3. узнаете о подводных камнях и опасностях сделки.

Удачная покупка предполагает три основных этапа:

• выбор квартиры;
• проверка на юридическую чистоту;
• оформление сделки (покупки).

Как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке — 7 шагов

Шаг 1
Определение параметров квартиры

На данном этапе важно точно понять, какие характеристики будущего жилья вам подходят:

• количество комнат;
• этаж;
• местоположение дома: центральные районы, транспортные узлы, парковая зона и т.д.;
• материал стен;
• наличие или отсутствие ремонта;
• планировка: хрущевка, брежневка, улучшенная, современная (влияет на стоимость квартиры, степень износа, как фактор одобрения недвижимости банком).

От выбранных параметров зависит и стоимость квартиры на вторичном рынке жилья, и степень износа, которая влияет на одобрение покупаемой недвижимости банком.

Следует проанализировать существующие цены на недвижимость, отказавшись как от слишком высоких, так и слишком низких цен. Осуществить анализ цен: отмести слишком высокие и низкие по стоимости.
Совет: определившись с требованиями, предъявляемыми к будущей квартире, рекомендуется не отступать от них в дальнейшем, чтобы не соблазниться на предложения нечестных продавцов, пытающихся продать ненужную вам недвижимость.

Хорошо, если вы выберите для покупки сразу две квартиры, чтобы одна осталась про запас в случае, если сделка с одной из них сорвется. Тем более, если оформление планируется делать через банк.

Шаг 2
Точно определить, какая имеется сумма наличных денег

Нужно понимать, что однокомнатная квартира в центре может стоить столько, сколько «двушка» на окраине.

Совет: Если покупаете по ипотеке сумма ежемесячного платежа не должна превышать 30% от дохода.

Ваш месячный доход – это та сумма, которая остается в семейном бюджете после того, как оплачены все счета (коммунальные платежи, интернет, телефон), учтены затраты на еду, проезд и т.д.

Лучше, чтобы размер этой суммы был несколько больше, так как после покупки жилья смогут возникнуть дополнительные расходы, связанные с ремонтом или покупкой мебели.

Планируя предстоящие расходы по покупке новой жилплощади нужно не забывать о таких расходах, как:

• оплата услуг риэлтора(если вы нашли квартиру по объявлению, а продает риэлтор — придется заплатить посреднику 10-20 тыс. рублей);
• оформление сделки, ипотеки и документов;
• возможный ремонт;
• приобретение мебели.

Банки же вам позволят купить квартиру с ежемесячным платежом, котрый составит 50% от вашего дохода, ведь это не они будут платить в течение 15-20 лет. А жизнь полна обстоятельств.

Пример: банк одобрил платеж 50%, затем, поменял работу или родила жена и ушла в декрет, доход стал меньше — платежи по ипотеке стали в тягость.

Шаг 3
Поиск вариантов недвижимости собственными силами

Самостоятельный поиск жилья поможет сэкономить деньги (до 20 тыс. рублей), но вы потратите массу времени. Придется использовать все доступные вам источники информации по недвижимости:

• просматривать рекламные объявления в газетах;
• на досках объявлений;
• в сети Интернет;
• обращаться к знакомым;
• обзванивать многие десятки телефонов для поиска нужного варианта .

Нельзя забывать, что есть и такие непорядочные продавцы, которые скроют от вас важные нюансы, будут постоянно переносить время встречи, отменят сделку накануне подписания и т.д.

При поиске жилья придерживайтесь правил:

1. обращайте внимание на наличие/отсутствие перепланировки;
2. на этапе обзвона узнавайте причину и давность продажи;
3. узнайте у продавца покупает ли он взамен себе квартиру — это увеличит срок сделки;
4. поинтересуйтесь как давно продает квартиру и сравните с датой публикации объявления;
5. фиксируйте все квартиры, которые нашли в таблицу.

Лист отбора квартир с досок объявлений
(можно дополнять новыми колонками под ваш случай)

Как правильно купить квартиру с рук на вторичке и сэкономить время

Можете воспользоваться расклейкой объявлений для поиска собственника жилья

При отборе объявлений имейте ввиду, что собственник желает продать квартиру любым способом, следовательно, прибегнет к уловкам. Рассмотрим часто встречающиеся из них в объявлениях.

Распространенная ошибка покупателей — поиск объявлений на мелких досках объявлений!

Неопытные покупатели надеются, что на малоизвестных досках объявлений завалялась хорошая квартира и ждет только их. В итоге они тратят бессмысленно свое драгоценное время, т. к. на рынке чудес не бывает! Продавцы стремятся продавать через прокачанные и крупные порталы и доски объявлений.

Шаг 4
Рассмотрение вариантов недвижимости

Даже пепельница в подъезде может намекнуть вам на будущие сборища и табачный дым..

Осуществляя непосредственный осмотр приобретаемой квартиры важно обратить внимание на следующее:

• кто показывает квартиру (риэлтор или хозяин);
• узнать о соседях;
• состояние дома, подъезда и двора;
• высота потолков;
• материал перекрытия;
• электропроводка и сантехника;
• состояние стен, потолка и пола;
• наличие и количество лифтов, их состояние.

На данном этапе можно примерно оценить стоимость предстоящего ремонта. Прибавив ее к цене квартиры, вы получите реальную стоимость.

Какие вопросы требуют особого внимания при осмотре жилья?

1. Оценка общего состояния, время проведения последнего ремонта, состояние инженерных сетей (электропроводка, канализация, водопровод).
2. Определить отсутствие (наличие) на кухне и в ванной плесени или грибка.
3. Внимательно рассмотреть состояние стен, чтобы они были чистыми, не имели щелей.
4. Узнать о том, проводилась ли перепланировка помещений.
5. Выяснить, на какие стороны света выходят окна.
6. Оценить состояние дома в целом: чистоту подъезда, лифта, наличие мусоропровода.
7. Постараться получить краткие сведения о будущих соседях.

Шаг 5
Проведение переговоров с продавцом квартиры (можно торговаться)

Торговаться можно на любом этапе покупки, начиная от первого звонка и в момент внесения аванса/задатка продавцу квартиры.

Важно понимать, что если квартира продается совсем недавно (недели 2 или 3), торговаться никто не будет.

Цена недвижимости – главный фактор, влияющий на решение о покупке. Ценообразование недвижимости основано на следующих факторах:

• технические характеристики дома, район, придомовая территория (парковка, детская площадка и т.д.);
• степень развитости инфраструктуры, этаж, площадь квартиры;
• размеры кухни и прихожей, наличие балкона или лоджии, ремонт.

Две аналогичные по своим параметрам квартиры, расположенные в одном районе, могут значительно различаться по цене. При оценке жилья важную роль играет анализ предложения и спроса, на этом и основана методика оценки. Следует максимально точно оценить реальную стоимость квартиры по отношению к выставленной за нее цене, чтобы определить возможность торга.

Как правило, при продаже квартиры стоимость выставляется по уровню верхней планки. В эту стоимость уже включены:

• стоимость услуг риэлтора,
• диапазон, в котором владелец готов торговаться,
• его личные желания (отпуск, наряды для жены, новый автомобиль и т.д.).

Продавец квартиры и его посредник заранее намечают для себя нижнюю планку стоимости. Профессиональные навыки, аргументы и доводы, приведенные при переговорах, помогают преодолеть даже эту планку.

С просьбой о торге можно обратиться в следующих случаях:

• если требуется ремонт;
• давно не проводилась замена стояков;
• нет застекления балкона или лоджии;
• выполнена незаконная перепланировка в квартире;
• документы на недвижимость вызывают сомнения.

Нужно заранее определить, на какую сумму можно рассчитывать при торге. Если вы желаете получить скидку в размере 100 тыс. рублей, лучше предложить продавцу 200 тыс. При этом у вас будет шанс получить 150 тыс. рублей скидки.

Шаг 6
Проверка квартиры

После внесения аванса продавцу объекта вы можете получить документы, чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, исключения рисков при приобретении жилья.

Проверке подлежат:

1. достоверность предоставленных документов;
2. правомочность продавца;
3. прописку всех лиц квартиры, обратив внимание тех жильцов, которые были временно выписаны;
4. притязания на недвижимость сторонних лиц (супруги продавца, несовершеннолетних собственников, недееспособных граждан), наличие судебных споров, возможных наследников, претендующих на жилье;
5. разного рода обременения в виде ипотеки, аренды или ареста;
6. долги по квартплате;
7. узаконенная или незаконная перепланировка.

Особенно тщательно следует проверить следующие документы:

• свидетельство права собственности;
• договоры купли-продажи, приватизации, дарения, мены и пр.;
• в случае наследования, свидетельство о наследстве;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт (не является обязательным при наличии кадастрового паспорта);
• паспорта собственников недвижимости.

Совет: проверьте все перечисленные документы, даже если они не пригодятся при совершении сделки.

На что следует обратить более пристальное внимание:

• все подписи в документах должны располагаться в положенных местах, должны быть штампы регистрации;
• все полагающиеся свидетельства должны предоставляться на гербовой бумаге;
• недопустимы исправления, но если они имеются, необходимо требовать у продавца их восстановления в официальных инстанциях.

Необходима также выписка ЕГРП (ЕГРН), чтобы проверить достоверность сведений о собственниках жилья. Выписку ЕГРН можно получить Онлайн

Шаг 7
Юридическое оформление сделки по покупке жилья

При оформлении такой сделки проходят три этапа оформления, а именно:

1 Этап. Проверяются все документы. Покупателю предстоит внимательно проверить, все ли необходимые для совершения сделки бумаги имеются в наличии.

Тщательно проверяются правоустанавливающие документы и отсутствие/наличие обременений в виде прописанных на жилплощади несовершеннолетних детей, ареста или залога квартиры.

2 Этап. Заключается договор купли-продажи, передача задатка по договору задатка передается аванс, сдаются документы в органы регистрации сделок (МФЦ). момент регистрации сделки от 5 — 10 дней.

3 Этап. Прием-передача покупателю квартиры. После проведения осмотра подписывается акт приема-передачи недвижимости, а затем квартира принимается новым собственником.

Вы узнали процедуру покупки жилья с рук на вторичке без посредников. Теперь осуществить самостоятельный поиск и приобрести жилье без услуг посредников и риэлторов не составит труда.

Внесите эту статью в закладки, она будет постоянно пополняться, а чтобы это происходило быстрее — задавайте вопросы в комментариях.

Покупка квартиры в новостройке — как купить квартиру от застройщика (в строящемся доме) + обзор 4 вариантов покупки новой квартиры

Здравствуйте, уважаемые читатели «RichPro.ru»! Купить квартиру в новостройке, в которой до вас никто не жил, мечтают многие. Однако далеко не все знают, какие нюансы могут быть при покупке квартиры в новостройках и что нужно знать, перед тем как купить квартиру от застройщика в строящемся или уже сданном доме. Именно поэтому сегодняшнюю публикацию мы решили посвятить данной теме.

Прочитав представленную статью от начала и до конца, вы также узнаете:

• Каковы преимущества и недостатки покупки квартиры в новостройке;
• Стоит ли покупать квартиру с отделкой от застройщика или лучше сделать ремонт самому;
• Как купить квартиру в новостройке правильно (какие шаги придётся для этого предпринять);
• Намного ли дешевле покупать квартиры в строящихся домах и насколько это рискованно.

Также в статье вы найдёте советы профессионалов для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке, и ответы на вопросы, которые чаще всего при этом возникают.

Представленная публикация будет полезна не только тем, кто уже собрался купить жильё в новом доме. Мы советуем изучить её всем, кто стремится повысить свою финансовую грамотность.

Итак, мы начинаем!

1. Покупка квартиры в новостройке — основные плюсы и минусы

Многие мечтают купить квартиру в новом доме. Однако прежде чем решиться на такое приобретение, стоит внимательно изучить, каковы преимущества и недостатки покупки жилья в новостройках.

➕ Плюсы приобретения новой квартиры

Специалисты уверяют, что ценность квартир в новостройках вдвое выше, чем вторичного жилья. Это объясняется большим количеством их преимуществ.

Среди главных плюсов (+) можно отметить следующие:

1. Безопасность квартир в новостройках соответствует современным требованиям. Для её обеспечения могут сразу быть установлены целый ряд систем – противопожарная, сигнализация, видеонаблюдение.
2. Стоимость за один квадратный метр квартиры в новостройке зачастую ниже ↓, чем на рынке вторичного жилья.
3. Юридическая прозрачность сделки. Квартира в новостройке почти наверняка не имеет никакого тёмного прошлого. Риск мошенничества и махинаций при сделках с таким жильём намного ниже.
4. Индивидуальные планировка и дизайн. Для оформления новой квартиры по собственному вкусу не придётся избавляться от старой мебели и обоев, а также осуществлять иные переделки. Более того , некоторые застройщики предлагают даже стены в новой квартире разместить в соответствии с потребностями покупателя.
5. Комфортабельность. При строительстве домов сегодня используются современные материалы. Планировка также соответствует потребностям современного человека. Особенностью новостроек являются также новые коммуникации, обустроенный подъезд, современный лифт, пандусы для детских колясок и инвалидов. Зачастую также предусмотрено автономное отопление домов.
6. Экономичность. В большинстве новостроек оплата за отопление осуществляется по счётчикам. В совокупности с высоким⇑ качеством гидро- и теплоизоляции, а также качественными стеклопакетами это позволяет хорошо экономить.
7. Качество благоустройства территории. Для большинства новостроек сегодня уже на этапе проектирования предусматриваются парковка, тёплая стоянка, детские площадки, удобные тротуары, комфортные дворы.
8. Разнообразие планировок. Покупая квартиру в новостройке, можно выбрать её дизайн в соответствии со своими потребностями. Сегодня квартиры отличаются не только количеством комнат, но и наличием кладовок и гардеробных. Более того, можно выбрать варианты с несколькими балконами, объединением кухни с гостиной.

Именно благодаря названным преимуществам квартиры в новостройках неизменно пользуются огромной популярностью.

➖ Минусы покупки квартиры в новостройке

Несмотря на большое количество явных преимуществ, можно выделить целый ряд недостатков покупки квартиры в новостройке.

К минусам (−) покупки жилья в новостройке относятся:

1. Оформление права собственности может занять большое количество времени и сил.
2. Ремонт. Этот минус имеет 2 важные стороны. Во-первых, в новой квартире придётся делать ремонт. Несмотря на отсутствие старой мебели и обоев, это неизбежно влечёт определённые неудобства и дополнительные расходы. Во-вторых, заселение новостроек обычно осуществляется постепенно, поэтому на первых порах ремонт может проводиться и у соседей. Это также создаёт уйму неудобств.
3. Необжитой район. Часто новостройки располагаются в новых районах. Это может привести к проблемам с транспортной, а также инфраструктурной доступностью.
4. Возможные перебои с отоплением, водоснабжением и сигнализацией. Они могут возникнуть в начале эксплуатации новостройки из-за необходимости отладки инженерных систем.
5. Финансовый риск. Приобретая квартиру в новостройке, особое внимание следует уделить надёжности застройщика. Его финансовая нестабильность может привести к потере вложенных средств.
6. Сдача в эксплуатацию. Если строительство дома не завершено, прежде чем заселиться в новую квартиру, придётся дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Часто эти сроки сдвигаются, вызывая ощутимые неудобства.

Если принято решение приобрести квартиру в новостройке, огромное значение имеет выбор дома. Так как ранее в нём никто не жил, достоверных отзывов найти не удастся.

Чтобы выбор оказался удачным, придётся ориентироваться на большое количество параметров:

1. Экология и шум. Выбирая дом, стоит поинтересоваться близостью расположения заводов и оживлённых автомагистралей;
2. Местоположение. Важно определить для себя, насколько удобно будет добираться до работы, до друзей и родственников. Если нет автомобиля, следует узнать, какой общественный транспорт имеется в рассматриваемом районе, как часто он ходит, как далеко от новостройки находится остановка;
3. Инфраструктура. Огромное значение имеет доступность всех необходимых организаций – детских садов, школ, аптек, поликлиник, магазинов;
4. Благоустройство двора.Важно оценить наличие и качество тротуаров и парковочных мест около новостройки. Если есть дети или планируется их появление, следует обратить внимание на детские площадки и пандусы для колясок;
5. Внешний вид дома также имеет огромное значение. Не стоит приобретать квартиры в новостройках, если снаружи или внутри имеются трещины. Этот факт может свидетельствовать об использовании при строительстве некачественных материалов или о нарушении технологий;
6. Коммуникации. Прежде чем купить квартиру, стоит осуществить проверку качества труб и электропроводки, напора воды и других коммуникаций в предложенных вариантах;
7. Этаж. Специалисты не рекомендуют покупать квартиру на первых и последних этажах по причине непосредственной близости подвала или крыши. Также важно помнить, что лифты иногда отключают. Если это случится, придётся идти домой пешком. Поэтому квартира должна быть на этаже, куда вы без труда сможете подняться (особенно, если планируется жить с пожилыми людьми и детьми);
8. Тип постройки. Современные новостройки отличаются многообразием. В зависимости от типа используемых материалов они имеют свои преимущества и недостатки . Монолитные дома отличаются повышенной↑ прочностью, но зачастую требуют дополнительной тепло и шумоизоляции. Панельные новостройки привлекают ровными стенами и относительно невысокой стоимостью, но нередко в них очень низкий↓ уровень звукоизоляции. Кирпично-монолитные дома тёплые, с повышенной↑ звукоизоляцией, но квартиры в них стоят дороже ⇑, более того, при недостаточном отоплении может наблюдаться повышенная↑ влажность;
9. Тип квартиры. Следует учитывать, что в угловых и торцевых квартирах может быть довольно холодно. Их выбирать стоит только в том случае, когда к внешней стене подводится утепление. В идеале окна должны выходить на восток или запад. В этом случае будет большое количество естественного света без прямых солнечных лучей;
10. Состояние квартиры. Важно убедиться, что в приобретаемом жилье отсутствуют следы плесени и грибка. Стоит также проверить качество окон и дверей.

Таким образом, приобретая квартиру в новостройке, следует учесть все преимущества, недостатки и другие особенности покупаемого жилья. Важно, чтобы оно было качественным и подходило именно вам по всем параметрам.