Как не платить агенту по недвижимости?

Как перехитрить хитрых риэлторов и не платить комиссию при аренде квартиры. Простая схема для арендаторов

Аренда квартир очень популярна в настоящее время. Все больше и больше людей ежедневно занимаются поиском комнат, квартир, частных домов. В этом случае есть пара вариантов: либо искать жилье через риэлторские агентства, либо связаться напрямую с собственником, что является намного выгоднее, но не всегда удается, так как агентства очень умело перехватывают объявления от владельцев. Если обратиться за помощью к агентам, то вам, конечно же, помогут в короткий срок найти подходящий вариант, но при этом вам придется заплатить кругленькую сумму за их услуги. Как же быть? Как найти жилье без денежных потерь и обмана?

Сегодня Reconomica ответит на эти вопросы. Нам посчастливилось познакомиться с молодым человеком, который столкнулся с такой же проблемой — поиск квартиры в аренду. Он раскрыл свой секрет, как можно найти жилье через агента, но при этом еще и вернуть часть агентской суммы.

Переезд в большой город

Привет, меня зовут Антон, 24 года, сейчас проживаю в Москве на съемной квартире. Но ещё полгода назад я вернулся из армии в родительский дом, который находится в Рязанской области, и даже не думал о переезде. Бесцельно погуляв на славу первый месяц, хочешь — не хочешь, а пришлось задаться вопросом о поиске работы, так как сидеть “на шее” у родителей для взрослого парня — самый плохой из всех возможных вариантов. Но вот незадача — город, в котором я проживал, имел численность чуть более 5000 человек. О перспективной работе и речи быть не могло.

Остро встал вопрос о переезде в большой город.

Первые неудачи с поиском квартиры через агентство

Вот тут я и столкнулся с главной проблемой провинциала, собравшегося покорять новые земли — нехваткой финансов. Благо в Рязани нашлись родственники, которые приютили на первое время. Устроившись на работу, худо-бедно наскрёб на первый месяц новой съемной квартиры, поспрашивал у друзей, где же её можно найти, естественно, выбор пал на Авито .

Форма поиска, район, однокомнатная, новостройка, диапазон цен, результат. Через пару минут я сидел довольный, что нашел прекрасную квартиру, за 10 000 рублей с мебелью, телевизором и прочими удобствами, но счастье длилось недолго…

Звонок, берёт трубку риэлтор , говорит, что я немного опоздал, буквально час назад она ушла к счастливому обладателю ключей, и предлагает посмотреть другую, в том же районе/доме/планете/звёздной системе. В общем, найдут где угодно, лишь бы ты приехал на встречу. Выслушал целый альбом красивых песен из уст агента и отдал ему деньги, заработанные честным трудом.

Как риелторы обманывают приезжих провинциалов

Агенты по недвижимости всегда готовы Вам помочь за определенную плату.

Как выяснилось позже, красивая квартира с удобствами за низкую цену является выдуманной приманкой новых клиентов, которые не особо хорошо ориентируются на рынке недвижимости. Эту квартиру я ещё не раз встречал в различных объявлениях.

К слову, в Рязани квартира с удобствами и телевизором в новостройке начинается от 14 000 рублей, а за 10 000 рублей в новом доме можно снять только квартиру с голыми стенами и ванной.

Пообщавшись с агентом, я согласился на осмотр одной из квартир. Когда я приехал по указанному адресу, меня встретила милая девушка (хотя встречу назначал мужчина) и приветливо повела в подъезд противоположный тому, в котором была назначена встреча.

Р иэлторы, по большей части, назначают встречу рядом с объектом, но так, чтобы клиент не встретился случайно с заказчиком и не заключил сделку мимо их агентства, каждый борется за свою копеечку.

Едва я перескочил порог квартиры, улыбка с моего лица сошла: вместо евро хором , меня ждали руины, запах и неловкое чувство, ведь предстояло вежливо отказать риэлтору и хозяйке квартиры.

После неудачного осмотра квартиры я продолжил поиски и, к моему глубочайшему огорчению, выяснилось, что 90% рынка недвижимости занято агентствами, комиссия которых составляет от 40 до 70 % стоимости. Квартиры же, сдающиеся напрямую, имели и без комиссии высокую цену либо ужасные условия (поэтому агентство за них и не взялось). Мириться с такой большой переплатой я не собирался, т.к. каждая копеечка на счету, особенно, в наше тяжелое время.

Мои хитрые способы арендовать квартиру без переплаты агентам

Если Вы не стеснены в финансах, у Вас мало времени, то обратитесь к агенту, он Вам подберёт всё согласно Вашим « хотелкам» . Но если Вы не намерены мириться, то вот два эффективных способа, которыми я с радостью поделюсь (да простят меня сотрудники агентств по недвижимости).

Способ №1: расклеить объявления на улице и ждать звонка

Первый способ мне посоветовал товарищ, именно так он нашел себе жильё, обойдя назойливых агентов. Способ крайне простой и логичный. На каждом подъезде, столбе, дворовой собаке, возле интересующего Вас дома клеить объявления с контактным номером и ждать звонка.

Расклеивание объявлений о поиске квартиры — легкий, но не очень эффективный способ.

Из плюсов: вы сможете поймать хозяина квартиры без помощи посредника. Из минусов — будьте готовы знатно побегать, потратить кучу времени, а также к бессчётному количеству входящих звонков, как от тех же самых посредников, так и от лиц, пытающихся что-то продать.

Способ №2: самому притвориться агентом по недвижимости

Второй способ более интересный, но менее экономный. Для удобства напишу пошаговый алгоритм, которого следует придерживаться:

  1. Позвонить в любое агентство недвижимости, представиться клиентом, рассказать, какая квартира Вам нужна. Это нужно для банального знания рынка, чтобы Вы понимали, на какую цену рассчитывать, сможете ли потянуть. (После этого Вас закидают звонками о различных предложениях, рекомендую это делать с ненужного номера).
  2. Находим в том же Авито предложение об интересующей Нас квартире (т.к. цены мы знаем, шанс попасть на квартиру-обманку существенно снижается).
  3. Даём телефон жене, девушке, брату,кому угодно. Он звонит по номеру и сообщает риэлтору следующее: что также является агентом, у него есть клиент, которым готов поделиться за некую сумму, если тот поможет с поиском подходящего жилья. В таких случаях агентская комиссия делится поровну между двумя сотрудниками конкурирующих фирм. После чего риэлтор говорит, что присылайте клиента по такому-то адресу, я ему всё покажу да расскажу.
  4. Едете по адресу, смотрите жильё, заключаете договор, отдаёте агентскую сумму в полной мере. После чего он половину пересылает Вашему “агенту”.

Как выяснилось, все агенты тесно взаимодействуют друг с другом, и среди них является нормальной практикой передавать клиента, в случае отсутствия подходящего для него предложения.

Немного цифр. Сколько денег можно сэкономить на моих схемах съема жилья

Однокомнатная квартира на окраине Москвы стоит около 27-29 тысяч рублей в месяц. Агентская комиссия за такую квартиру составляет не менее 50%. Выходит, вы должны отдать агенту 14 000 просто за то, что он в своё время перехватил собственника и буквально “женил” на своих услугах, разместив объявление на Авито за 5 минут.

Указанная выше схема позволяет экономить от 7000 рублей с одной такой сделки, что является весьма приятным бонусом, который лучше потратить на новую сковороду и пару кастрюль, чем отдать кому-то.

Выдавая себя за агента, можно неплохо зарабатывать

Особенность придуманной мной схемы заключается в том, что Вы можете выступать в качестве агента, не обладая какой-либо базой или навыками. Имея клиента (будь то коллега по работе, сосед или просто человек, откликнувшийся на созданное Вами объявление — хотя бы по той же схеме, на которую попался я), вы просто перепоручаете его опытному агенту и получаете заслуженную (или не совсем) половину, весьма ощутимого гонорара, не прилагая к тому больших усилий. Как говорится, работать надо не много, а головой.

В заключение лишь скажу, что всё куда проще, чем звучит. Просто не нужно бояться. Вы не потеряете того, чего у Вас и так нет. Цените свой труд и свои деньги. Всегда ищите альтернативу. Самый эффективный способ — спросить у того, кто это делал до Вас, ведь умные люди учатся на чужих ошибках! А дураки — на своих.

Как не платить риэлтору

Как не платить риэлтору при покупке и продаже квартиры, если заключен эксклюзивный договор или без подписания оного, напрямую договориться с продавцом недвижимости, последствия невыполнения договора с агентством недвижимости.

Рассмотрим не только алгоритм, правила отказа от услуг риэлтора без финансовых потерь, но и юридические аспекты с ссылками на статьи ГК РФ. Какие бумаги составить, для отказа от услуг риэлтора, чтобы ваши действия были законны.

Как не платить риэлтору при продаже квартиры

Продавцы недвижимости при выставлении жилья на продажу нуждаются в решении нескольких задач:

  1. найти покупателя, который заплатит за реализуемую жилплощадь максимальную стоимость;
  2. безопасно и в полном объеме получить свои деньги;
  3. решить вопросы по налогообложению, если квартира в собственности менее 5 лет;

На каком этапе продавец нуждается в услуге риэлтора? Да, на первом, второе может провести сам через банковскую ячейку, третье через юриста или иного специалиста.

Продавец не ощущает ценности маклера, особенно при озвучивании стоимости услуг в 3%. Затем посредник уговаривает хозяина передать полномочия на выставление рекламы по продаже объекта на него, тем самым получает возможность шантажировать покупателя. Да, просто не показывает квартиру человеку с деньгами, пока тот не подпишет договор с посредником, либо не принимает аванс до подписания навязываемого договора услуг.

Как не платить комиссию риэлтору при продаже квартиры:

  • в договоре должно быть указан момент оплаты комиссии риэлтору только по факту перехода права к покупателю;
  • наличие неустоек за досрочное расторжение эксклюзивного договора — незаконное, поэтому пусть они присутствуют в договоре и успокаивают посредников, вы точно знаете, что суд (если он вдруг состоится), признает штрафы незаконными;
  • не подписывайте договор об эксклюзивной продаже жилплощади, особенно не проняв что там написано. Вы нуждаетесь в покупателе, а не договоре с посредником;
  • не соглашайтесь на снижение стоимости квартиры, когда вас об этом просит агент по недвижимости. Вы столкнетесь с тем, что ваше жилье будут выставлять в рекламу с разрешения и без, а потом домогать звонками, пытаясь понизить в цене;
  • если у вас «чистая продажа», т.е., вы не покупаете квартиру взамен реализуемой и нет необходимости подбирать квартиру и организовывать сделку купли продажи в один день (т.н. «цепочку»), то нет необходимости завязывать отношения с агентством недвижимости;
  • не разрешайте ни по договору, ни по телефону ни одному агентству рекламировать продажу вашей собственности.

Как не платить риэлтору при покупке квартиры

Покупатели решают задачи:

  1. купить жилье по минимальной стоимости при заданных параметрах;
  2. безопасно провести расчеты по сделке;
  3. снизить риски отчуждения вновь приобретенной собственности

Покупателю риэлтор более, чем необходим по первому и третьему пункту. Хотя с первым можно справиться самостоятельно и нанимать маклера только при дефиците времени, а вот по проверке юридической «чистоты» квартиры лучше довериться грамотному посреднику. Здесь риск только в том, что вы можете найти не очень хорошо разбирающегося в документах риэлтора.

Посредник не собственник квартиры, на качество влиять не может и не гарантирует 100% безопасность сделки (т.е. возврат клиенту денег агентством недвижимости, в случае признания сделки ничтожной), поэтому и возникает мысль обойтись без него. И здесь в чем-то сложно винить покупателя.

Не подписывайте лист показа предлагаемых варантов квартир и у вас будет возможность отказаться от услуг риэлтора

Как не платить комиссию риэлтору при покупке квартиры и найти собственника самому:

  • часто риэлторские конторы выставляют в продажу квартиры, с владельцами которых не заключен эксклюзивный договор на продажу, поэтому немного поискав можно найти по этому же адресу объявление от собственника и выйти на него напрямую;
  • на этапе поиска объявлений всегда сравнивайте цены на квартиры в одном доме, агентства любят выставлять квартиру собственника по цене намного ниже, чем он в своем объявлении. Поэтому, чаще всего объявление с самой высокой ценой и будет от собственника с его номером телефона.

Как не платить риэлтору при покупке квартиры, если заключен эксклюзивный договор, в котором указана дата его окончания или не указана вовсе.

Порядок действий следующий:

  • проверяете, стоит ли дата окончания договора или нет (если стоит, значит, при отказе, могут подать на вас в суд и попробовать отсудить фактически понесенные расходы, конечно, если докажут что таковые были — обычно не доказывают. Если дата не стоит, то вы вольная птица и смотрите следующий пункт);
  • смотрите, когда агент хочет получить свое вознаграждение, если в момент подписания договора, то просите изменить на момент перехода права собственности на вас, как нового собственника или подписания договора купли-продажи или сдачи документов на регистрацию;
    не подписывайте и не оформляйте акт осмотра показываемых вам квартир;
  • и последнее, когда наступает момент расчета, который вы прописали в договоре с риэлтором, вместо оплаты ему комиссии, вручаете ему уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Как не платить риэлтору, если нашел покупателя сам, а агентство недвижимости подсовывает договор и требует внести аванс за продаваемую квартиру читайте в статье — Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора

Как не платить риэлтору по договору

Риэлторы юридически подкованные специалисты, особенно те агентства, которые работают в крупных городах и часто за нарушение условия подписанного с ними договора, например, отказе в выплате комиссии могут подать на вас в суд.

Несколько советов:

  • убедитесь в том, что в договоре не указан срок окончания его действия, это позволит вам легко и без последствий отказаться от его выполнения (как, см. юридические аспекты ниже);
  • не допускайте формулировки «при досрочном расторжении договора клиент обязан компенсировать риэлторскому агентству часть работ проделанных риэлтором на момент расторжения договора»;
  • не спешите подписывать предлагаемый эксклюзивный договор на покупку или продажу жилплощади, если не уверены 100% за что платите;
    прочтите за что вы платите, потому что чаще всего это оказание информационных услуг, которые стоят 10-15 тыс рублей, а комиссия в 3-6% оформляется в обход договора;
  • попросите образец договора у агентства на руки до подписания, под предлогом, что хотите посовещаться с супругом или родственником, а сами оплатите консультацию толкового юриста, которая обойдется вам примерно 2500 рублей, чтобы он дал пояснение о последствиях несоблюдения такого договора, а затем проследите, чтобы вам на подпись дали не измененный вариант;
  • подписывайте только те договора с агентами, в которых указано, что оплата производится после заключения договора купли-продажи, а лучше перехода права и не подписывайте, если указано, что оплату необходимо произвести в момент подписания эксклюзивного договора или по иным основаниям.

Как не платить риэлтору: юридические аспекты

Часто агентский договор, как вам объяснят риэлторы, зиждется на ст. 1005 ч. 1 ГК РФ, где указано, что вы доверяете проведение юридически значимых действий риэлтору, последствием которых становится появление прав и обязанностей у вас (абз. 3, часть 1 статьи 1005 ГКРФ), например, права собственности на квартиру.

Но по факту, риэлторская контора оказывает услуги по поиску квартиры или ее продаже, а договор купли-продажи подписывает продавец или покупатель лично, что не согласуется со ст. 1005 ГК, а следовательно договор с риэлтором по данному основанию — не работает.

На самом деле комиссия по эксклюзивному договору взимается, на основании ст. 779 ч.1 ГК РФ, в силу возмездного оказания услуг. Т.е. в эксклюзивном договоре пишется перечень заданий, которые должен выполнить посредник, а вы обязаны их оплатить.

Эксклюзивный договор с риэлтором — договор оказания возмездных услуг, а не юридически значимых действий (агентским договором)

Теперь, как не платить риэлтору, даже, если заключен договор на оказание услуг, в котором прописан срок окончания его действия. Согласно ст. 782 ч.1 ГК РФ вы можете отказаться от исполнения подписанного договора и оплатить только фактически понесенные затраты на выполнение задач, прописанных в договоре.

В результате, когда агентство подает на покупателя или продавца в суд, оно обязано предоставить доказательства понесенных расходов и привязать их к заданиям, прописанным в договоре в виде акта выполненных работ по договору. Чаще всего на этом риэлторские конторы прекращают судебные тяжбы.

Согласно абз 2 ст. 1010 ГК РФ продавец или покупатель жилплощади могут отказаться от своих обязанностей по исполнению эксклюзивного договора без каких либо финансовых последствий, если в нем не прописана дата окончания его действия.

Кроме того, риэлторские конторы не любят платить налоги, как и многие предприниматели, поэтому, если обратятся в суд, то только по той сумме, которая значится, как информационная услуга, т.е. 10-25 тыс рублей.

Неустойки и штрафы по эксклюзивному договору незаконны и любой суд признает их неправомерными, поэтому можете спокойно не соблюдать впаренный вам договор.

Вы узнали, как купить и продать квартиру и не платить риэлтору на законных основаниях, порядок действия и важные нюансы.

Как не платить риелтору за аренду квартиры. Подробный обзор способов съема квартиры без оплаты комиссии риелтору.

Посреднические услуги являются неотъемлемым атрибутом сделок с недвижимостью и позволяют не только сэкономить время, но и быть уверенным в чистоте заключаемого договора. Чаще всего их услугами пользуются при съеме жилья, потому что именно такие сделки заключаются чаще всего. Однако обращение к риелторам требует определенных затрат, на которые готов пойти не каждый. Поэтому вопрос, как обойтись без посреднических услуг или хотя бы снизить их стоимость, является достаточно актуальным, и он будет подробно раскрыт в статье, которую мы для вас подготовили.

○ Как зарабатывает риелтор при аренде квартиры?

Заработок агента по недвижимости не является фиксированным и складывается из двух факторов:

  • Комиссия за стоимость каждой успешно завершенной сделки.
  • Оплата за работу с документами: их изучение, проверка, заполнение и заверение.

Конечно, риелтор получает определенную сумму от агентства недвижимости. Но она является небольшой и может едва может покрыть расходы на транспорт и мобильную связь. Поэтому, заработок представителя данной профессии зависит от объема выполненной работы. Чтобы он был достойным, риэлтор должен обладать следующими качествами:

  • Коммуникабельность.
  • Мобильность.
  • Хорошее знание специфики своей работы.

Несмотря на то, что аренда жилья, в отличие от его покупки или продажи, не предполагает глубокого изучения законодательных норм, их знание станет только плюсом для агента по недвижимости.

○ Кто платит риелтору при аренде?

Законодательством не закреплено, кто именно из участников сделки оплачивает услуги риелтора. Но по сложившейся традиции данные расходы возлагаются на арендатора. Чаще всего это происходит, когда речь идет о недвижимости средней и низкой ценовой категории. Если объектом сделки является элитное жилье, работу агента по недвижимости оплачивает арендодатель, так как аренда является для него бизнесом.

Допускается, что участники договора могу поделить между собой расходы на комиссию, но на практике такое встречается крайне редко.

○ Условия, при которых риелтору можно не платить на законных основаниях.

Услуги, которые должен предоставить риелтор при аренде или продаже/покупке жилья оплачиваются согласно договоренности. Если при этом заключается договор, законным основанием для отказа от оплаты его труда станет только нарушение условий соглашения и невыполнение возложенных на себя обязанностей.

Если сотрудничество осуществлялось на основе устной договоренности без заключения письменного соглашения, не нужно платить ему, если подходящий вариант так и не был найден, соответственно, он поставленную задачу не решил.

○ Составление договора с риелтором.

Важно, чтобы соглашение было составлено по всем нормам закона и было признано действительным. Данный документ обеспечивает не только обязанности сторон, но и ответственность за их неисполнение. Поэтому заключение договора будет выступать своеобразной гарантией выполнения агентом по недвижимости своих обязанностей.

Если заключить договор неправильно, он будет признан ничтожным, а сделка, совершенная на ее основе – недействительной.

  • «1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
  • 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст. 168 ГК РФ)».

Чтобы получить качественные услуги и планируемый результат, нужно следовать определенному алгоритму действий:

  1. Проверить полномочия человека, выступающего в роли риелтора. Здесь стоит попросить продемонстрировать риэлтерские документы, а если агент выступает от лица организации – доверенность на проведение подобных сделок.
  2. Внимательно прочитайте договор. Не нужно торопиться и сразу его подписывать, лучше попросить копию для ознакомления и изучить ее в спокойной обстановке. Использование различных цветов и шрифтов стало нормой в составлении соглашений, где одна из сторон стремится утаить некоторые условия от контрагента. Чтоб не стать жертвой подобной уловки, обязательно нужно внимательно изучить текст соглашения и только после этого его подписывать.
  3. Учитываем особенности. В соглашении могут быть некоторые настораживающие пункты, поэтому важно обратить на них особое внимание.

Если вы прочитали договор и не нашли опасных пунктов, стоит подумать о включении в текст дополнительных условий, которые помогут вам сэкономить на услугах риелтора.

Так, стоит учесть:

  • Произведение оплаты только после получения желаемого результата: когда будет найдена подходящая квартира и проведена сделка.
  • Учет штрафов за срыв возможной сделки: опоздание на встречу, неявка.
  • Отсутствие авансового платежа.
  • Обязанность риелтора вернуть комиссию, в случае наступления форс-мажорных обстоятельств.

○ Советы арендатору, как не платить риелтору.

Каждый потенциальный квартиросъемщик может попробовать найти жилье самостоятельно, не обращаясь в агентство недвижимости. Ниже перечислены способы сэкономить на посреднических услугах.

  1. Прямая сделка с арендодателем. В этом случае отсутствует комиссия за услуги риелтора, но увеличивается объем работы по составлению договора после того, как арендодатель найден. Здесь нужно не только самостоятельно составить договор, но и зарегистрировать его, если срок аренды превышает 1 год (ст. 609 ГК РФ). Также необходимо внимательно проверить все пункты и учесть все желаемые условия.
  2. Сделка с риелтором в обход фирмы. Данный способ не позволяет окончательно убрать расходы, но дает возможность значительно их снизить. Существенная часть комиссии, которую требует риелтор, принадлежит не ему, а агентству, которое он представляет. Поэтому если вы сможете напрямую договориться с ним, это обойдется намного дешевле.
  3. Получение доступа к базе данных. Так вы можете найти подходящий для вас вариант без заключения договора и оплаты услуг. Получить такой доступ можно, например, если у вас есть знакомые в этом агентстве.
  4. Использование подставных лиц. Это еще один способ сэкономить на посреднических услугах. Вы можете попросить знакомого поехать вместо вас на осмотр жилья и получить контакты хозяина. А потом уже самому связаться с ним и договориться об аренде.

Конечно, перечисленные способы не являются абсолютно честными, но они действительно позволяют существенно сэкономить на сделке с недвижимостью.

○ Советы арендодателю, как не платить риелтору.

Хозяин квартиры тоже не всегда заинтересован в оплате услуг риелтора. Поэтому он тоже может прибегнуть к некоторым хитростям для собственной экономии.

Арендодатель также может взять контакты понравившегося квартиросъемщика, воспользовавшись моментом и связаться с ним напрямую. Подобный вариант будет выгоден каждой стороне, поэтому он довольно часто используется.

Так же, как и квартиросъемщик, хозяин может договориться с риелтором в обход агентства и существенно сэкономить на комиссии.

Еще один вариант неоплаты посреднических услуг – уведомление риелтора о том, что передумали сдавать квартиру и также прямой договор в квартиросъемщиком.

Таким образом, есть варианты, когда можно воспользоваться услугами риелтора, а потом их оплатить частично или вовсе не оплачивать. Но такой подход является нечестным, так как каждый труд имеет право на оплату. Поэтому самый лучший вариант не платить риелтору – это найти жилье своими силами и самостоятельно договориться с хозяином.

○ Советы юриста:

✔ Можно ли отправить подставное лицо, чтобы риелтор выдал адрес сдаваемой квартиры?

Да, такое можно сделать, но риелтор также может подстраховаться, потребовав документы и сверив их с указанными в договоре.

✔ Что если заключил сделку напрямую с арендодателем, которого нашел риелтор?

Такое заключение сделки не является законным и подразумевает наложение штрафа в размере, установленном договором. Единственный способ избежать последствий – не дать агентству понять, что сделка все-таки совершена, а для этого нужно, прежде всего, договориться с арендодателем, который уведомит риелтора о том, что передумал сдавать жилье или сам нашел квартиранта.

3 способа как не платить комиссию риэлтора. Рассказывает Дмитрий Шабалкин, руководитель квартирной сети домашних отелей RentHouse.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Как не платить риелтору.

Уважаемые пикабушники, решил запилить пост на тему обнаглевших агентов, читай риелторов. Поводом к написанию данного поста послужило желание помочь своему товарищу-пикабушнику, в случае, если с него захочет получить денег паразит-прилипала.

И так, прошу просить за сухость поста, но без этого не обойтись.

Как мы знаем, практически все без исключения агенты именуют свои договоры агентскими. Разберемся, влияет ли на правовую природу какой-либо договорной конструкций его название.

И так, для начала стоит определится, что же представляет из себя этот агентский договор.

В силу ч. 1, ст. 1005 ГК РФ По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Абзацем 3, ч. 1 этой же статьи предусмотрено, что по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В нашем частном случае данная конструкция может работать только в одну сторону – в результате выполнения агентом действий, предусмотренных агентским договором, у принципала (то есть у тебя пикабушник) должны возникнуть какие-то права, а именно – право пользования (для договоров найма) или право собственности (для купли-продажи).

Но внимательный пикабушник заметит, что рассматриваемая модель не работает, поскольку агенты по своим договорам берут на себя обязательство по поиску объектов недвижимого имущества для найма или купли-продажи, и соответсвенно в результате их, хм. труда, у принципала никаких прав и обязанностей не возникает, ввиду того, что он самостоятельно заключает будущий договор. Что-то здесь не чисто. Предлагаю копнуть глубже в целях выявления правовой природы договоров, которые нам навязывают ушлые ребята.

На самом деле все очень просто. Читаем любой стандартный «агентский договор» наших любимых риелторов и приходим к выводу, что предметом таких контрактов является оказание услуг по подбору жилья для найма, либо оказание услуг по покупке либо продажи ваших квадратных метров. Ничего не напоминает? Если нет, то я напомню.

Снова берем в руки ГК РФ и смотрим в ч. 1, ст. 779. И так, в силу ст. 779 ГК РФ По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Неправда ли конструкция договора оказания услуг, предусмотренная ст. 779 ГК РФ больше ложится на жизненные реалии? То-то же. Таким образом делаем вывод, что правовая природа агентских договоров из риэлтерских агентств подпадает под договор возмездного оказания услуг.

А теперь самое главное, ради чего собственно весь пост и затевался.

В силу ч. 1, ст. 782 ГК РФ Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Поскольку риелтор никогда в жизни не сможет доказать, что понес хоть какие-то расходы, связанные с исполнением договора – взыскать с пикабушника деньги в суде у него никогда не получится.

Аналогичный подход мы видим и в абз. 2 ст. 1010 ГК РФ, в силу которой Агентский договор прекращается вследствие отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия;

Вместе с тем, опять же таки внимательный пикабушник задаст вопрос: Так в ст. 1010 ГК РФ содержится условие об агентских договорах, заключенных без определения срока его окончания, как его расторгнуть, если в нем предусмотрен срок ? Так вот, еще раз повторюсь, тот факт, что риелтор назвал свой договор агентским, не меняет его правовой природы, в силу которой он является договором возмездного оказания услуг!

Таким образом, риелтор, который вынудил вас заключить с ним договор, может быть законно послан вами в пешее эротическое и не получить то, что как он думает ему причитается.

Резюмируя сию простыню советую следущее: Если вы заключили с риелтором договор, по условиям которого деньги платятся не в момент его подписания, а по факту подписания договора найма с наймодателем, или по факту заключения договора по купле-продаже объекта недвижимости – смело вручайте агенту заранее подготовленное уведомление о расторжении договора, после того как подпишите все документы.

Добавлю, что данная схема была обкатана в ходе покупки жилого помещения, где прилипала из агентства этажи, навязавший свои недоуслуги, был послан в далекое путешествие по сказочном далям и сделать они с этим ничего не смогли.

Как не заплатить агентству недвижимости их гонорар?

Добрый день, Тимофей!

У меня к Вам такой вопрос: я обратилась в агенство недвижимости для подбора объекта. Как обычно, суета,разговоры. и т.д. Подписываю договор (ну глупо,теперь то понимаю. ) на 3% комиссии, в случае покупки.Просто у нас в Туапсе берут 1,5%,а это происходит в Краснодаре. Не посмотрела сразу внимательно.Такой же договор у продавца. Итого 6%.Ладно бы речь шла о недорогой недвижимости еще пол беды. А сумма-то 170 млн. рублей.Не слабое вознаграждение. А работы на 30 минут, просто показали в компе объект. Жаба душит страшно. Вот и думаю,если их кинуть откровенно, могут запросить через какое-то время выписку из юстиции, увидеть,что я стала собственником и подать в суд. А за такой кидняк они хотят + 50% штрафа. Если подадут в суд реально ли его хотя бы не выиграть, а доказать,что такая сумма не сопоставима с оказанной услугой. Или это не реально и нужно идти к руководству этого агенства и договариваться на берегу на реальную сумму ?

Заранее спасибо! Классный блог! Все популярно объясняется для таких как я, которые сначала делают,а потом думают.

Ответы юристов ( 8 )

Уважаемая Ирина! Чтобы более точно ответить на Ваш вопрос необходимо ознакомиться с текстом договора.

Исходя из уже имеющейся информации и моей практики по аналогичным делам можно сказать, что шансы у агенства добиться по решению суда выплаты штрафа за нарушение договора все таки есть и неплохие.

Что касается суммы, то 3% это вполне сопоставимая сумма, это не 20 или не 50%… К тому же Вы подписывали договор и доказать, что Вы с ним при этом не ознакомились очень проблематично.

Но желательно посмотреть договор.

Посмотреть бы договор.

По опыту — агентство должно будет документально доказать свои фактически понесенные расходы. Но в договоре вполне могли указать и неустойку и другие обязательные платежи.

Не забывайте, что на Вашей стороне Закон «О защите прав потребителей»(п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17

«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»), а суды более благосклонны к потребителям в такой ситуации.Моя рекомендация — делайте по-своему, пусть обращаются в суд.Но постановка вопроса мне не нравится: как не исполнить договор.

Ирина, агентство назвало цифру вознаграждения, Ваше право было согласиться или нет на то во сколько они оценивают свои услуги.

Ирина, теоретически можно купить этот же объект через другое агенство с приемлемым вознаграждением за услуги. Но это означает, что у продавца несколько представителей, что обычно агенства пресекают на корню. Либо договариваться с руководством. В данном случае, 3 % действительно не 20 и не 70, поэтому судебная тяжба представляется мне не лучшим выходом.

в соответствии со ст 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

уменьшить установленное договором вознаграждение Вы можете только в случае ненадлежащего исполнения услуги исполнителем.

необходимо ознакомиться внимательно с договором

Присоединяюсь к мнениям коллег о том, что нужно видеть
договор, чтобы более четко и конкретно проконсультировать. Также нужно знать на какой стадии его выполнение находится сейчас.

Вариантов может быть несколько. Для начала приведу один из
низ, который в данном случае, на мой взгляд, наиболее эффективен.

Если договор до сих пор не исполнен – Вы вправе направить требование о расторжении договора.

В силу ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно ч.3 указанной статьи, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или договором, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.12 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических
услуг на рынке сделок с недвижимостью
(риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды, гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона «О защите прав потребителей».

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.92 N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу со ст.32 данного закона потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Таким образом, Вы в любое время имеете право расторгнуть
договор в одностороннем порядке, уплатив при этом фактически понесенные им расходы.

Вся проблема у ответчика будет в том, что эти фактически
понесенные расходы не могут быть такими нереальными: размещение рекламы, работа сотрудников – это явно не будет стоить 3% от цены договора. Упущенная выгода, которую, естественно организация в данном случае понесет, не будет входить в состав этих фактических расходов.

В случае, если организация таких доказательств не представит
– не платите вообще.

Так что мое мнение – раз Вы не собираетесь платить, то лучше
об этом заявить сейчас. В противном случае, организация, конечно, обратится в суд, где будет доказывать, что услуги по договору ею выполнены в срок, в полном объеме с надлежащим качеством.

Должна ли я платить риэлтору!?

Светлана

Добрый день! Должна ли я платить риэлтору за приведенного им клиента на покупку моей квартиры, если я с ним не подписывала экс.договор?

Вы не должны платить такому риэлтору только в том случае, если не будете продавать объект приведенному им покупателю.
А если хотите продать объект этому покупателю, то придется оплатить агенту работу за положительный результат по поиску покупателя.
Вот ведь почему-то этот покупатель не по Вашим объявлениям позвонил, а появился в результате работы агента. Значит Вы работу по продаже своего объекта не смогли выполнить с надлежащим качеством.
Если считаете, что обойдетесь сами, то продавайте тому покупателю, который придет в результате ваших стараний, а не работы агента.
Правильно выше написано – изначально не надо было показывать покупателю от агента свой объект, раз не готовы платить агенту.
Вы же еще ДО просмотра знали условия, на которых агент ведет Вам покупателя.

Все верно сказано, но я никому еще не показывала свою кв, только пока обсуждаю это устно по телефону.
Спасибо!

А вы с этим риэлтором сотрудничаете? Устные договоренности были?Вообще Договор может быть заключен и в устной форме. Если вы договорились о том, что риэлтор продает вашу квартиру, он выложил ее в рекламу (и может это доказать), договорился с вами о просмотре клиентом и вы со своей стороны пустили в квартиру риэлтора и клиента – у вас заключен Договор.

Я сама выставила обьявления о продаже во всех известных сайтах, юрист свой у меня есть,который поможет заключить сделку. Просто я не пойму за что мне платить 60-70-80тр риэлтору?
Дело в том, что мне предлагают риэлторы придти с реальным покупателем и я им за это должна “выложить”эти деньги. Получается только за то что они привели клиента?
P.S. Я с ними договор не подписывала и устно не догововаривалась о сотрудничестве.

Ну тогда не должны, скажите что у вас свой специалист, который оказывает вам услуги и представляет ваши интересы.

Да, конечно я так и говорю. Просто интресно на вашей практике такие сделки бывают,где за просто приведенного клиета просят полную сумму возаградения как в экс.договоре?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте. Услуги оплачивает тот, кто за ними обращается. Вы оплачиваете услуги своего юриста, покупатель- услуги своего специалиста. Только так.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте. Если хотите продать- платите, не хотите- риэлтор вполне возможно уведет покупателя на другую квартиру. Это дело добровольное. С уважением.

“Должна ли я платить риэлтору за приведенного им клиента на покупку моей квартиры, если я с ним не подписывала экс.договор?” – представьте себе, что вы решили продать какой-то более или менее дорогостоящий предмет гардероба, например шубу. рассказали об этом коллегам на работе, и одна из них говорит: “ой, у меня есть подруга, которая всю жизнь мечтала о такой шубе, я тебя с ней познакомлю, она у тебя купит”. как вы считаете, должны ли вы заплатить коллеге за это знакомство? ))
я бы, честно говоря. слал лесом такого “маленького помощника мамы”(с). по крайней мере, в крупном городе таких шакалов “с реальными покупателями” сразу посылают во все шесть направлений.
с другой стороны, если у вас маленький городок, а объект у вас специфический – то, возможно, имеет смысл задуматься. но сразу дать понять, что такого рода шакалью “комиссию” вы готовы ему заложить в ячейку с правом доступа только после регистрации ппс. никак не раньше и ни на каких других условиях.

Светлана, добрый день!

Как специалист, имеющий юридическое образование и работавший юристом не один год я понимаю, что формально, если Вы работали без договора, то Вы никому и ничего не должны, но есть не только бюрократические ценности бумажек, есть ещё слово человека и его репутация, а также последствия тех и или иных действий и если исходить из нормальных человеческих отношений, то если Вы договорились устно или дали согласие на размещение объекта в рекламу, то значит Вы по сути дали добро на сотрудничество на определённых условиях и в сугубо моём понимании важно отблагодарить специалиста, который дал Вам возможность продать Ваш объект согласно Вашим изначальным договорённостям. Чтобы ответить на этот вопрос просто представьте, что Вы находитесь на месте Вашего агента и провели определенную работу не беря никаких денег, а потом Вам отказались платить.

Спасибо за разьяснения!
У меня к вам вопрос-совет еще. Если я соглашусь на экс.договор с АН и они размещают обьявления на продажу моей кв, но при этом и мои обьявления висят на сайтах ,но с меньшей ценой( разница риэлторские усгуги),то по вашему мнению,кто быстрее продаст квартиру- я с меньшей ценой,но самостоятельно или АН с завышенной на 70тр ценой?
Спасибо!

Всё очень субъективно, но на мой субъективный взгляд на агентство будет больше входящий поток, чем на физическое лицо – собственника, но учитывая что у Вас меньшая цена, то конечно на Вас должно быть больше потенциальных покупателей откликаться. Практического смысла работать в разнобой с ценой нет, как собственно и накидывая сверху комиссию от той суммы, что хочет собственник на руки, но всё очень индивидуально, если покупатель заинтересован в профессиональном посреднике, то он вполне может выбрать объявление, выставленное агентством, но это моё личное мнение и я его никому не в коей мере не навязываю.

>>> Вот ведь почему-то этот покупатель не по Вашим объявлениям позвонил, а появился в результате работы агента

Эта “работа агента” никому (кроме самого агента) не нужна по определению.
а) Такой “агент”работает против своего клиента (покупателя).
б) Его услуги не нужны и продавцу.

>>> Вы договорились устно или дали согласие на размещение объекта в рекламу

Автор темы пояснила, что не давала такого согласия. А вот покупатель скорей всего о чем то договорился с агентом, но платить не хочет. При этом вы почему то давите на совесть продавца, а не покупателя.

Светлана, по сути нериэлтор всё разложил по полочкам. Такому “риэлтору” доверять абсолютно нельзя. Такой риэлтор играет прямо против своего “клиента”-покупателя. Покупатель либо сам себе буратино (если хочет преложить оплату на вас), либо этот “риэлтор” хочет взять комиссию и с него, и с вас одновременно. Это всё неприятно и я бы не связывался. Однако в некоторых городках до сих пор практикуются подобного рода схемы и у вас может просто напросто не быть выбора.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Полностью согласна с Ириной Владимировной.

Ирина Владимировна Кораблева
сегодня в 13:35
20
Вы не должны платить такому риэлтору только в том случае, если не будете продавать объект приведенному им покупателю.
А если хотите продать объект этому покупателю, то придется оплатить агенту работу за положительный результат по поиску покупателя.
Вот ведь почему-то этот покупатель не по Вашим объявлениям позвонил, а появился в результате работы агента. Значит Вы работу по продаже своего объекта не смогли выполнить с надлежащим качеством.
Если считаете, что обойдетесь сами, то продавайте тому покупателю, который придет в результате ваших стараний, а не работы агента.
Правильно выше написано – изначально не надо было показывать покупателю от агента свой объект, раз не готовы платить агенту.
Вы же еще ДО просмотра знали условия, на которых агент ведет Вам покупателя.

Я думаю Вы должны принять простое решение, продажей Вы занимаетесь сами и тогда каждому риэлтору в корректной форме сообщите об этом или доверитесь специалисту , который выполнит всю работу, а Вы получите результат. На двух стульях усидеть не возможно.

>>> Дело в том, что мне предлагают риэлторы придти с реальным покупателем и я им за это должна “выложить”эти деньги. Получается только за то что они привели клиента?

Это означает то, что такие риэлторы угробили рынок риэлторских услуг. Знаете что по сути происходит? А вот что: такие риэлторы, вклиниваясь без спросу и без нормальных договорных отношений между продавцами и покупателями, засоряя рекламное пространство дублями и фейками, просто создают искусственные препятствия, за снятие которых вам и предлагают заплатить. Т.е. сами создают проблему, а потом предлагают ее решить за вознаграждение. Ничего нового.

Спасибо за ответ!Я вообще в принципе столкнулась с некомпитентностью, хамством,непрофессионилзмом со стороны якобы”Специалистов по недвижимости”. Во-первых,при разговоре не представляются, начинают давить и всячески показывать свое превосходство как якобы профессионального риэлтора, а я выступаю якобы в лице неуча и незнающего рынка,цен, условий сделки. Я пытаюсь вести диалог, спрашивать нюансы,на что мне ответ”А вы еще и хотите знать о покупателе. Вы что умная такая?” Я в шоке. Вообще рынок АН насыщен и набирают туда людей без образования, без опыта, без специальных навыков, никаких тестовых проверок. Мрак! И если даже я захочу с кем то сотрудничать,то я в тупике!

Светлана, поэтому отбросьте эмоции и относитесь ко всему прагматично. На самом деле, то что вам нахамили, это хорошо. Вам сразу понятно, что с этим человеком работать нежелательно. Бойтесь тех, кто сладко говорит, а поступает совсем по другому. Но если рынок в вашей локации маленький, то можно и с такими агентами работать (если в целом цена с этим откатом устраивает). Но тогда вы должны извлечь из этого выгоду – этот агент должен выполнять вашу волю, например уговорив покупателя на выгодные вам условия.

Ссылка на основную публикацию