Ипотека в Германии

Ипотека в Германии

Ставка по ипотеке

В Германии одна из самых низких в Европе процентных ставок по ипотеке. Немецкие банки предоставляют кредит на покупку квартиры или дома и резидентам, и иностранцам. Оформление ипотеки длится в среднем месяц и стоит примерно 1 % от суммы займа.

Если инвестор покупает недвижимость в Германии для сдачи в аренду, то кредит повышает доходность на вложенный капитал за счёт рычага, поскольку стоимость заёмных денег обычно меньше, чем выручка от аренды. Так, при покупке объекта стоимостью 600 тыс. евро, доход от аренды которого составляет 30 тыс. евро в год, ипотека на 300 тыс. евро под 1,5 % годовых увеличит доходность на вложенный капитал не меньше чем в полтора раза.

Также ипотека снижает размер подоходного налога: расходы по процентам вычитаются из дохода инвестора и тем самым уменьшают налогооблагаемую базу.

По данным портала Statista, с 2013 по 2016 годы ставки по ипотеке в Германии снизились в среднем с 2,77 до 1,63 %. Выгодные условия кредитования стимулируют спрос. Растут и объёмы строительства: в 2016 было выдано больше 375 тыс. разрешений на строительство новых жилых объектов — это рекордный показатель с 1999 года.

София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Требования банка к клиенту

Чтобы получить ипотеку в Германии, нужно предоставить в банк следующие документы:

• паспорт и его копию;
• анкету с личными данными заявителя;
• подтверждение стабильного дохода (для физического лица — справка НДФЛ, для юридического — отчётность компании);
• документы на недвижимость, которую планирует купить заёмщик: выписку из поземельной книги (не старше 6 недель), жилищный устав, фотографии и описание объекта;
• договор аренды (если недвижимость сдаётся в аренду);
• подтверждение наличия средств для первоначального взноса за покупку недвижимости;
• результаты независимой оценки стоимости объекта.

Все документы должны быть переведены на немецкий язык и нотариально заверены.

— Что такое «анкета с личными данными заявителя»? Какая информация в ней должна быть?

— Анкета должна содержать краткую информацию о заёмщике, его имуществе, данные о ежемесячных доходах и обязательных расходах (прочих кредитах, арендной плате, коммунальных услугах, алиментах) и страховках.

Германские банки охотнее финансируют покупку нового дома или квартиры в новостройке. К недвижимости на вторичном рынке кредиторы относятся требовательнее, тщательно оценивая состояние объекта и учитывая год постройки. Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку, если объект сдан или будет сдаваться в аренду.

Если в банке, где вы планируете взять ипотеку, у вас уже открыт счёт, который пополнялся в течение нескольких лет, то решение о выдаче кредита займёт меньше времени, поскольку это позволит банку быстро оценить вашу платёжеспособность.

София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Сумма займа

Для нерезидентов банки Германии обычно предоставляют ипотеку в размере не более 50 % от стоимости недвижимости. Однако к тем, кто оформляет кредит повторно, предъявляются менее жёсткие требования: банк может профинансировать до 70 % стоимости.

Чтобы решить вопрос о предоставлении займа и его размере, банку необходима оценка объекта, которую выполняют независимые сертифицированные специалисты. Их услуги оплачивает клиент. Величина кредита устанавливается в процентах от оценочной стоимости или от цены договора в зависимости от того, что ниже.

Многие банки кредитуют только недвижимость не ниже определённой стоимости (например, 100 тыс. евро).

Процентные ставки и платежи

Средняя ставка ипотечного кредита в Германии составляет годовых. В последнее время в стране особенно распространены займы с фиксированной ставкой, которая неизменна в течение всего периода кредитования.

Как правило, ипотеку погашают ежемесячными аннуитетными платежами, то есть равными суммами в течение всего периода кредитования. В эти платежи включён и возврат тела кредита, и проценты банка за предоставление ипотеки.

Клиент может договориться с банком о возможности досрочного погашения кредита — скорее всего, в этом случае ставка кредитования будет выше. Если такая возможность не была предусмотрена заранее, клиенту придётся оплатить штраф.

Клиентам, покупающим недвижимость в ипотеку, рекомендуется брать кредит с возможностью ускоренного погашения основного долга. Такие кредиты дают возможность раз в год погасить до 10 % от тела кредита помимо аннуитетных платежей. Если заёмщик регулярно пользуется этой возможностью, то невыплаченный остаток в конце срока остается минимальным.

София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Возможны также займы на условиях плавающей ставки. Такие ставки пересматриваются каждые в соответствии с динамикой Euribor (средняя ставка межбанковского кредитования), к которой прибавляется маржа отдельного банка Плавающая ставка ниже фиксированной, но связана с бóльшими рисками. Поскольку Euribor уже достигла отрицательных значений, велика вероятность, что в ближайшем будущем она начнёт расти.

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Как взять ипотеку в Германии

Условия получения ипотеки в Германии. Зависимость процентов по немецкой ипотеке от различных параметров. На что следует обращать внимание при оформлении кредита.

Покупка немецкой недвижимости – хороший способ капиталовложения. Цена на жильё в Германии за десятилетие выросли в полтора-два раза. Стоимость аренды не отстаёт, правительству пришлось принимать законы, ограничивающие возможности повышать арендную плату. Одновременно в немецких банках проценты на кредит для покупки недвижимости упали на исторические минимумы. В итоге, аренда квартиры или дома в Германии обходится съёмщику в большую сумму, чем владелец платит в качестве процентов по ипотеке.

Немцы строят жильё качественно. Новые дома простоят десятки лет. Если взять недвижимость в ипотеку на 10-15 лет в тридцатилетнем возрасте, уже к 50 реально стать полноправным владельцем. Главное, правильно рассчитать возможности и не “хапнуть” лишнего.

Условия немецкой ипотеки

Суть ипотеченого кредита следующая. Финансовый институт даёт взаймы желающему приобрести недвижимость под определённый годовой процент. Сумма денег, выдаваемая покупателю жилья, огромная. Банку необходимы гарантии возврата капитала. Такой гарантией становится объект покупки. Если человек перестаёт платить по ипотеке, по решению суда, недвижимость выставляется на принудительный аукцион. Бывшего владельца выселяют, деньги уходят в зачёт погашения долга, остатки кредита остаются висеть на должнике.

Ни банк, ни заёмщик не заинтересованны в негативном сценарии развития событий. Поэтому обратившись за кредитом житель Германии получает деньги, если выполняет определённые условия выдачи займа.

Главное – источник стабильного дохода и востребованная на немецком рынке труда профессия. Не помешает обладание начальным капиталом – личные накопления убеждают банк в серьёзности клиента и снижают риски, а значит и процент. Стоимость недвижимости должна быть по карману, что вычисляется путём анализа информации о покупателе и размеров ежемесячных доходов.

Проанализировав данные об обратившимся за кредитом человеке и объекте покупки, немецкий банк формирует предложение на основе собственных представлений о риске займа. Разные финансовые учреждения предлагают неодинаковые условия сделки. Поэтому в интересах покупателя обратиться в несколько банков и сравнить предложения, чтобы найти наиболее подходящие параметры ипотеки.

Факторы влияющие на шансы получить ипотеку

Важное условие получения ипотеки в Германии – наличие сбережений. Чем больше накоплений на момент покупки недвижимости, тем лучше. Минимум – 10% от стоимости жилья.

Стоимость жилья в Германии складывается из

• цены недвижимости,
• налога на владение,
• услуг нотариуса,
• внесения записи в книгу учёта недвижимости,
• возможные расходы на меблировку квартиры,
• расходы на маклера.

Считается достаточным, если сбережения покупателя покрывают хотя бы перечисленные сопутствующие траты.

В зачёт капитала идут деньги на сберегательных и расчётных счетах покупателя. Если в наличии сумма >40% от стоимости недвижимости, условия кредита окажутся наилучшими. Можно подумать о продаже другой недвижимости или машины до обращения в банк на предмет ипотеки, чтобы получить самый низкий процент.

Следующий шаг – решение вопроса, на какой срок брать кредит на покупку недвижимости. Выражение “взять ипотеку на 10 лет” не означает, что спустя десятилетие, если регулярно закрывать платежи, жильё будет выкуплено. Ипотечный договор подразумевает. что в течение указанного периода процент по кредиту останется неизменным. Если в конце срока займ всё ещё не погашен, нужно выплатить оставшийся долг разом или взять новый кредит на новых условиях.

Поэтому срок ипотеки никак не связан с тем, когда реально окажется выплаченным кредит. Но чем короче срок ипотеки, тем меньше процент.

Получение кредита на жильё в немецком банке

Сначала определитесь с размером требуемого займа. Здесь потребуется компромисс желаний и возможностей. Варианта два

• найти подходящую недвижимость или продумать план строительства, выяснить стоимость и затем обращаться в банк;
• пойти к финансовым консультантам, чтобы подсчитать, на что рассчитывать при выборе.

Второй путь опаснее. Консультантам выгоднее продать кредит максимально возможного объёма. Первый вариант сразу ведёт к конкретике, но если объект слишком дорогой, получить ипотеку не получится.

Когда сумма понятна, надо начинать поиск предложений от банков. Обычно люди поступают так – идут туда, где открывали расчётный счёт. Далее 3 варианта:

1. отказ
2. невыгодное предложение
3. выгодный или понравившийся контракт

Нередко в случае 1 и 2 человек просто расстраивается и оставляет идею на месяцы или годы.

Знакомая недавно купила квартиру, прожив 20 лет в аренде. Почему не переехала в собственное жильё раньше? Сходила в Sparkasse в 2016 и получила отказ по причине недостаточных доходов. Обратиться в другой финансовый институт показалось бессмысленным – ну отказали же!

Но в Германии сотни разных банков с различными требованиям и условиями выдачи ипотеки. Нельзя отказываться от намерений после одной неудачной попытки. Но и ходить по десяткам филиалов бессмысленно.

Логично, что существуют немецкие сервисы сравнения ипотечных займов. Данные вводятся один раз и направляются в сотни банков. Отклики обрабатываются, сортируются, отфильтровыватся невыгодные. Клиент вместе с консультантом выбирает из наиболее подходящих. Подбор кредита бесплатный и не обязывает заключать договор.

Чтобы банк внятно ответил на запрос, надо заполнить форму с основными параметрами жилищного кредита. Через несколько минут на оставленный email начнут приходить предложения банков. Агент может и позвонить по указанному телефону, чтобы проверить серьёзность намерений. Начинайте искать ипотеку, если планируете предметный разговор об условиях кредита. Запросы без реального намерения покупать жильё воспринимаются негативно, хотя фатальных последствий не влекут.

Не стоит соглашаться с первым предложением. Подождите пару дней, получите больше информации. Оценивайте предложения не только по величине процента, но и по другим параметрам.

• Быстрота выдачи кредита. Иногда дешёвые ипотечные кредиты комбинируются из предложений нескольких банков. Это приводит к задержкам в получении денег на несколько недель и к дополнительным операционным расходам.
• Местонахождение филиала банка. В случае вопросов обращаться в банк лично удобнее.
• Важно подписывать контракт на ипотеку уяснив все детали. Это невозможно без предварительной консультации. Желательно, чтобы на вопросы отвечал представитель банка, а не агент.
• Что произойдёт, если покупатель жилья не рассчитает сил. Разрешит ли банк в сложной ситуации на время уменьшить размеры месячной выплаты. Например, в случае потери работы приостановить выплаты по кредиту на год, и платить только проценты.

Выбор размера месячного взноса

Дальше идёт самое интересное. Зная сумму, на которую требуется взять кредит, зная срок, на который проценты по кредиту будут постоянными, и вычислив величину процента, можно посчитать, какую сумму придётся заплатить в первый год “чужому дяде”. То есть, посчитать деньги, которые уйдут на погашение кредита в самом начале.

Например, берём 100000€ на 10 лет, получаем от банка предложение 1,20%. Это означает, что в первый год придётся заплатить 1200€ банку в качестве процента. Получается 100€ в месяц. Эти деньги потеряны. Они уйдут банку просто за то, что он выдал нам кредит. Зная эту сумму, можно примерно рассчитать, сколько денег отдавать на погашение тела кредита. Например, вообще мы готовы платить 600€ в месяц. Значит нужно отнять от этой суммы 100€, чтобы получить часть денег, которая уйдёт на погашение кредита в певый год. Получается 500€ в месяц или 6000 в год. Получается, что в первый год можно отдать 6% кредита. В Германии эта величина называется Tilgung.

Чем выше Tilgung, тем выше месячный взнос по ипотеке и тем быстрее гасится долг. Но банку это не выгодно. Обычно по умолчанию немецкие банки предлагают Tilgung 1%. В итоге человек платит небольшую сумму, как процент по ипотеке, и совсем мизерную в тело кредита. Месячный взнос получается очень маленьким, гораздо меньше, чем аренда той же квартиры. В приведённом выше примере месячный взнос составил бы 183€. Это звучит очень соблазнительно. Но отдавая по 1000€ в год на погашение ипотеки через 10 лет останешься должен банку 90000€. А сколько заплачено банку? Примерно 12000€! Фактически при Tilgung в 1% человек топчется на месте, платя только процент по кредиту, а долг уменьшается черепашьими темпами.

Именно это и нужно банкам Германии. Чем меньше Tilgung, тем меньше месячные взносы, но тем больше доход финансовых воротил. Если же попросить сделать Tilgung повыше, растёт и процент по ипотеке. При Tilgung 4% процент по кредиту станет не 1,20%, а, допустим, 1,42%. Таким образом банкиры “штрафуют” тех, кто хочет выплатить долг слишком быстро.

Многих немцев это устраивает. Они согласны платить ипотеку десятилетиями, лишь бы месячный взнос был небольшим. Но ведь помимо кредита есть и иные расходы на владение немецким жильём. Например, плата за коммунальные услуги, страховки от стихии или пожара, расходы на ремонт. Если не уменьшать долг, он останется висеть лишним грузом на семейном бюджете также, как если бы человек платил за аренду. Только при аренде ремонтировать недвижимость, в которой живёшь, не надо. Нет уж, тогда лучше снимать квартиру, решают многие, и предпочитают с ипотекой не связываться.

Что же делать, чтобы и долг быстрее выплатить и процент по ипотеке слишком высоко не задрать? В Германии выход – Sondertilgung. Так называет возможность раз в год вносить некоторую сумму прямо в тело кредита. Она составляет 5% или 10% суммы начального долга, который, кстати, в Германии называется Darlehen. Я считаю, очень важно иметь в договоре на ипотеку этот пункт. Тогда можно оставить Tilgung на уровне 1-3% и параллельно откладывать некоторую сумму на конец года, когда платят рождественские деньги или бонусы. Вот их как раз нелишне пустить на погашение долга. Плюс параллельно можно откладывать некоторые суммы сверх обычных взносов за ипотеку, создавая финансовую “подушку безопасности”. А потом, если за год не случилось ничего непредвиденного, можно пустить и эти накопления на погашение долга в качестве Sondertilgung.

Выдача денег

Когда условия кредита оговорены и контракт на ипотеку подписан, в банке открывается счёт на имя владельца жилья. Со счёта снимается сумма Darlehen. В самом начале на счету появится что-нибудь вроде “-121.023,89€”. Каждый месяц банк снимает процент по ипотеке с этой суммы. Чем ближе состояние счёта к нулю, тем меньше часть выплат по процентам отнимается от месячного взноса. Оставшаяся часть уходит на погашение тела кредита.

По истечению срока действия ипотеки нужно погасить остатки минуса на счёте или взять новый кредит на актуальных условиях. Ну, а в самом лучшем случае брать кредит снова уже не придётся.

Страхование жизни должника

Важный вопрос при покупке жилья в Германии – защита семьи от утери кормильца. Неприятная тема. Но собирающимся взять кредит на большую сумму придётся её обдумать.

Ведь смерть возможна в любом возрасте. Как сказал классик: “Человек смертен, и это было бы ещё полбеды. Плохо, что он иногда внезапно смертен, вот в чем фокус!”. А долги, в случае внезапной смерти одного члена семьи, лягут на плечи оставшегося супруга. Поэтому застраховать жизнь берущих ипотеку – необходимость. Часто банки выдают кредиты только при наличии страховки. Закрыть вопрос можно оформив Risikolebensversicherung.

Ипотечное кредитование в Германии, условия и процентная ставка

Ипотека – это самый распространенный способ, помогающий обзавестись собственным жильем за достаточно короткий период без длительного накопления денег. Распространен этот продукт практически во всех странах, так как недвижимость везде стоит дорого. Некоторые россияне решают еще стать владельцами жилья и за рубежом. Это своего рода выгодная инвестиция, так как цены со временем будут возрастать. В этой статье подробно расскажем об ипотечном кредитовании в Германии.

Предложения немецких банков

Каждый банк Германии устанавливает свои условия по ипотечному кредитованию. Чтобы узнать все подробности, придется посетить каждое учреждение лично. В таблице мы приведем примеры условий трех самых выгодных предложений:

Зачем россиянину брать ипотеку в Германии

На сегодняшний день на немецком рынке недвижимости спрос превышает предложение, поэтому ценник постоянно растет вверх. Найти полностью завершенный дом или квартиру сейчас не так уж просто. Больше всего встречаются предложения по покупке жилья на этапе планирования или сдачи объекта в эксплуатацию в течение следующих 2 – 3 лет.

Для россиян выгодно брать ипотеку в Германии из-за следующих обстоятельств:

• Качество строительства объектов очень высокое, потому что немцы очень серьезно подходят ко всем техническим и строительным моментам и стандартам. Материалы используют они только высокого качества.
• Невысокие процентные ставки за использование ипотечных средств. За последние 10 лет проценты по ипотекам уменьшились до своего исторического минимума и составляют сейчас примерно 3% — 5% для нерезидентов Германии.
• Изменение условий кредитования в лучшую сторону в случае если заемщик решает приобрести жилье стоимостью более 100 тыс. евро. В этом случае чаще всего кредиторы применяют минимальные издержки.
• Возможность возврата излишне уплаченных средств за ипотеку сдавая ипотечный объект недвижимости в аренду. Обеспечивается это высоким ценником на аренду, который регулярно возрастает.

Оформить кредит на жилье в Германии россияне могут даже невзирая на непростые взаимоотношения между государствами.

Процентные ставки и другие условия ипотеки в Германии

Банковские учреждения Германии очень охотно выдают ипотечные кредиты иностранцам. Причем как юридическим, так и физическим лицам. Легче всего оформить договор на сумму свыше 100 тыс. евро. Некоторые не понимают, почему получить ссуду на большую сумму проще, чем на меньшую. Но здесь все просто если потенциальный заемщик имеет такой доход, чтобы погашать крупную задолженность, то и проблем с ним у банка никаких не будет.

В первый раз получить ипотеку сложнее и условия выдвигаются жесткие. Минимальный первоначальный взнос чаще всего не меньше 40%, а иногда даже от 50% от стоимости жилища. При обращении за следующей ипотекой его размер уже составит всего 20%, а в некоторых случаях даже может отсутствовать.

Период жилищного кредитования в Германии рассчитывается по 5 лет. Но минимум, на который предоставляются деньги в долг зафиксирован на отметке – 3 года. Наибольший период составляет 50 лет. Причем важно понимать, что срок кредитования в первую очередь сказывается на величине процентной ставки, так как каждые 5 лет она будет увеличиваться на 0,5%. Чаще всего ипотеки предоставляются на 10 – 15 лет.

Что касается размера, то минимум это 50 тыс. евро. Но не больше 60% от стоимости выбранной недвижимости.

Для кого доступно ипотечное кредитование в Германии?

Ипотека в Германии для россиян и граждан других государств доступна, если они соответствуют определенным требованиям. У каждого банка они могут отличаться, но чаще всего это:

1. Соответствие возрастному порогу – минимум 21 год и максимум 65 лет на дату внесения последнего платежа.
2. Действующий банковский счет, открытый более 2 лет назад, по которому есть постоянный денежный поток.
3. Наличие заработка на территории Германии.
4. Положительный кредитный рейтинг.

Для немецких банковских учреждений очень важно, чтобы у потенциального заемщика была работа в Германии и получаемой зарплаты хватало на обслуживание ипотеки и текущие нужды. При этом на ежемесячный платеж должно уходить не больше 35% от месячного дохода.

Если у заемщика есть еще и доход, который он получает из других государств, то немецкие кредиторы его не будут учитывать, так как очень сложно проверить эту информацию на достоверность.

Обратите внимание! Если человек захочет повторно взять ипотеку в Германии, то ему уже будет предложен меньший процент, по сравнению с первым разом, так как он уже доказал свою честность и платежеспособность. Ни Сбербанк, ни любой другой российский банк такое не предложит.

Что понадобится из документов?

Заявка на ипотечный кредит от нерезидентов Германии рассматривается при предоставлении следующих документов:

1. Документ, удостоверяющий личность (заграничный паспорт).
2. Справка о регистрации на территории Германии.
3. Выписка об уровне заработка за последние 12 месяцев.
4. Отчет об оценке выбранного недвижимого объекта.
5. Документация на приобретаемое жилье (жилищный устав и выписка из подземельной книги).

Привлекать поручителей в Ипотеку не требуется. Гарантией репутации потенциального заемщика будет его желание работать в Германии, то есть поселение на длительный период и внесение первоначального взноса в немалом размере.

Предоставить выписку об уровне заработка за год нужно, потому что у кредитора нет возможности отследить кредитный рейтинг заемщика. Для немцев это требование совершенно обычное, а вот для россиян нет, так как в РФ принято подавать справку о доходе за 3 – 6 предыдущих месяцев.

Процедура оформления

Взять немецкую ипотеку за одну неделю не получится ни у нерезидентов, ни у самих немцев. В среднем на весь процесс уходит как минимум один месяц, а в большинстве случаев даже больше. Кроме этого, некоторым учреждениям присвоена репутация банков, которые затягивают сроки принятия решения по направленной заемщиком заявке вплоть до 1 – 1,5 месяца. Это нужно учитывать при составлении договора купли-продажи с продавцом и обязательно отразить в документе максимальный период расчета с запасом.

Процедура оформления включает 4 основных этапа:

1. Анализ предложений немецких банков и поиск недвижимости.
2. Подготовка документов.
3. Открытие банковского счета и его пополнение.
4. Заключение и подписание ипотечного договора.

Далее подробно расскажем о каждом этапе.

Анализ предложений немецких банков и поиск недвижимости

Банков в Германии много и условия у всех разных. Чтобы выбрать предложение с более выгодными условиями рекомендуется не ограничиваться 3 – 5 учреждениями. Лучше обратиться в 10 – 15 банков лично, а не просто просмотреть их сайты и воспользоваться онлайн-калькуляторами для предварительного расчета переплаты. Так возрастет вероятность правильного выбора кредитора.

Обратите внимание! Побывав в нескольких учреждениях при посещении следующих можно оглашать их сотрудникам выдвинутые ранее условия, так как часто встречается, что после этого некоторые банки предлагают более лояльные условия кредитования, чтобы заинтересовать клиента. Например, иногда занижается процентная ставка или предлагаются дополнительные бонусы. Это все делается для того, чтобы обойти конкурентов.

Рассматривая предложения следует обращать внимание на установленные характеристики для жилья. Кредитор будет в первую очередь проверять их, чтобы оценить собственные риски. Получить самый низкий процент возможно, если банковские риски минимальны. А это реально в следующих случаях:

1. Если недвижимый объект построен недавно – в Германии у зданий гарантия 100 лет.
2. Если территориально жилье располагается в экологической местности, недалеко от центра города и с хорошей транспортной развязкой.
3. Если помещение в дальнейшем можно будет сдавать в аренду, что будет приносить пассивный доход.

Чтобы найти в Германии недвижимость для покупки, можно воспользоваться несколькими способами:

Так можно найти предложения на продажу:

1. Дома на семью.
2. Дома на две семьи.
3. Дома в ряд.
4. Отдельной квартиры в собственности.
5. Старинного дома.

Самая недорогая недвижимость — это именуемые дома в ряд – Reihehäuser и на квартиры в городах – Eigentumswohnung. Если нужен дом на две семьи или отдельный коттедж, то заплатить придется уже заметно больше.

Обратите внимание! Приобретая квартиру в старинном доме даже в центральном районе города можно столкнуться со старыми и проблемными коммуникациями и отсутствием комфорта.

Если выбрана квартира или дом, в котором еще живут арендаторы, то повысить ежемесячный платеж или просто их выселить до того, как закончится их арендный договор, будет крайне сложно.

В восточной части Германии продается самое дешевое жилье, а в западной – самое дорогое. Причем цены за один квадратный метр могут отличаться даже в 1,5 тыс. евро. Вторичный рынок, конечно же, дешевле. Если в новостройке Мюнхена квадратный метр обойдется в 4 тыс. евро, то на вторичке можно найти такое же предложение уже за 1,5 тыс. евро.

Подготовка документов

Для подачи заявки нужно заполнить анкету в банке и приложить к ней необходимые документы. Их список мы указали в статье ранее. Отметим только, что если ипотека нужна юридическому лицу, то дополнительно еще придется подготовить бухгалтерский баланс за 24 месяца и текущий производственно – экономический анализ бизнеса.

Открытие банковского счета и его пополнение

Купить недвижимый объект в Германии реально только с использованием счета в банке. На руки передавать деньги запрещено. Оплату можно провести даже через Сбербанк России.

Чтобы получить ипотеку нужно открыть свой счет в немецком банке. Нерезидент для этого должен присутствовать лично. Предоставить придется загранпаспорт, внутренний гражданский паспорт, прописку и заполненный формуляр банка. Иногда еще требуется справка – рекомендация. Валюта счета будет евро и положить на него денежные средства можно уже в тот день, когда и был заключен договор на его открытие.

Заключение и подписание ипотечного договора

Когда все условия согласованы, кредитор рассмотрел заявку, документы и решил выдать ипотеку, дальше остается заключить ипотечный договор. По этому поводу в Германии есть соответствующие законы – параграфы 601 – 610 Гражданского кодекса ФРГ и параграфы 14 – 16, 19 Закона об ипотечных банках.

В ипотечном договоре обязательно прописывается:

• Размер выдаваемой ссуды: сумма ипотеки, вычтенная из нее процентная ставка и другие издержки.
• Условия ипотечного кредитования и необходимые платежи: когда начнутся выплаты процентов, какой период это будет продолжаться, размер ежемесячного платежа, расчет долей ставки и взносов на закрытие тела ипотеки.
• Способы погашения задолженности.
• Какие условия должны быть соблюдены для получения ипотеки: внесение записи в подземельную книгу, подтверждение платежеспособности заемщика, покупка договора страхования.
• Условия прекращения договора и действия сторон, после истечения срока действия документа, условия пролонгации, штрафы, пени и другие последствия за просрочки по платежам.

После подписания договора банковское учреждение по правилам должно перевести деньги продавцу. В случае приобретения готового жилья отправляется сразу полная сумма. А если покупается квартира в не достроенном доме, то кредитор будет выплачивать транши по частям. Обычно первый платеж самый крупный, а остальная сумма уже разбивается на равные или разные части.

Дополнительные затраты

Всем кто хочет оформить ипотеку в Германии нужно знать о дополнительных расходах, кроме уплаты оговоренной суммы с процентами. На самом первом месте стоит налог на недвижимость, так как только после его внесения заемщика впишут в подземельную книгу (Grundbuchauszug).

Величина ставки налога от стоимости недвижимости может быть разной. Все зависит о того, где расположен объект. Например, в Саксонии это 3,5%, а в Северной Рейн-Фестафилии – 6,5% (самый максимальный). Причем выплатить его должен и покупатель и продавец.

Еще заемщику придется потратиться на:

1. Переоформления права собственности – 0,5% — 1% от стоимости недвижимости.
2. Нотариальные услуги – 1,5% — 3%.
3. Комиссионные для риелтора – 3% — 6% (иногда покупатель и продавец делят это сумму пополам). Если объект недвижимости недорогой, то платится фиксированная ставка – 1,5 ты. – 5 тыс. евро.
4. Остальные расходы, в которые входит регистрация, оформление выписки из подземельной книги, обслуживание счета в банке (150 евро в год).

Кроме этого, есть еще и затраты на само оформление ипотеки:

1. Оформление – 1%.
2. Проведение независимой оценки – от 1 до 2 тыс. евро.
3. Аудит объекта – 0,5% — 1,5% от ценника объекта.

Нужно ли страховать жизнь?

Чтобы обезопасить себя от рисков по невыплате задолженности при ипотечном кредитовании банковские учреждения Германии соглашаются выдавать деньги в долг на покупку жилья только в том случае, если потенциальный заемщик подписывает договор на страхование своей жизни. В принципе это выгодно и для него самого, так как при наличии такой страховки ни у него, ни у членов его семьи при наступлении страхового случая не возникнет никаких проблем с текущей ипотечной задолженностью.

Risikolebensversicherung – это одна из разновидностей подобных немецких страховок. Работает она следующим образом: человек заключает контракт на определенный период, в течение которого будет каждый год вносить взносы, а когда он умрет (но только если это случится в течение действия контракта), членам его семьи будет предоставлена оговоренная в контракте сумма. Если же страховой случай не произойдет пока будет действовать контракт, то застрахованный сможет забрать накопленную сумму одним платежом или по частям.

Как погашается ипотека в Германии

Фиксированная ипотека – самый популярный способ погашения долга, который легко просчитать на несколько лет вперед. Выплаты производятся следующим образом:

1. Суммарный годовой платеж – Rate.
2. Банковские процентные ставки, составляющие часть суммарного годового платежа – Zinsen.
3. Тело ипотеки, которое составляет вторую часть суммарного годового платежа – Tilgung.

Зная сумму годового платежа и разделив ее на 12 частей, можно узнать размер ежемесячного платежа, который будет все время одинаковым.

Если потенциальный заемщик уверен в своей платежеспособности в ближайшем и далеком будущем, то он может в ипотечный договор добавить пункт Sondertilgung-Möglichkeiten, который будет означать, что один раз в 12 месяцев он будет выплачивать банку от 3% до 7% от величины ипотеки.

Справка! Даже если этот пункт имеется в договоре, заемщик может не вносить этот платеж, если у него в какой-то период не будет такой возможности.

Немецкие банковские учреждения неохотно дают согласие на досрочное погашение задолженности по ипотеке. Но тем не менее это можно сделать при настойчивом подходе.

Преимущества и недостатки ипотеки в Германии

Минусы немецкой ипотеки для граждан России есть, но их немного:

• Дополнительные немаленькие затраты на страховку, так как банки просто не согласятся выдавать ипотеку.
• Предоставление выписки о заработке за целый год.

На этом минусы заканчиваются. Теперь перейдем к плюсам. Главный из них – реальная возможность купить жилье в Германии и при этом не делать больших переплат в пользу кредитора. Из опыта заемщиков, ранее оформивших ипотечные ссуды, можно сделать вывод, что закрыть задолженность вполне реально человеку со средним заработком. Уже множество россиян купили квартиры или дома на территории Евросоюза и легализовались там.

После полной выплаты ипотеки полученное жилье можно использовать для сдачи в аренду, что за определенный период даже поможет окупить переплату по ипотеке.

Заключение

Покупка недвижимости в Германии – это уже для россиян и других иностранцев не несбыточная мечта, а реальность. В любой момент, имея хороший доход можно подать заявку на ипотеку. Но нужно учитывать, что не все банки кредитуют нерезидентов.

Ипотека для российских граждан в Германии в 2022 году: процедура и условия кредитования

Практика показывает, что покупка недвижимости в Германии — это выгодное вложение капитала. Независимо от цели заключения сделки — для собственного проживания или в качестве инвестиции в будущее — стабильно растущие цены на недвижимость в ФРГ помогут быстро компенсировать затраты. В этой ситуации ипотека в Германии в 2019 году привлекательна не только для немецких граждан, но и для иностранцев, в том числе и для россиян. Процентные ставки на ипотеку в Германии сейчас одни из самых низких за всю историю жилищных кредитов в стране, и это при постоянно растущем спросе на жилье.

Недвижимость в Германии и ипотека

Спрос на недвижимость в Германии превышает предложение. На рынке практически невозможно найти новостройки в завершенных проектах. Среди предложений преобладают квартиры в зданиях, строительство которых только запланировано или будет завершено через 2–3 года (покупка off-plan).

Разброс цен на недвижимость в Германии велик: они растут в направлении с востока страны на запад. Самое дорогое жилье в Баварии, в Мюнхене: от 4 тысяч евро за квадратный метр. Стоимость жилой площади в новостроях Берлина стартует с 2500 евро за метр. Цены на недвижимость вторичного жилого фонда начинаются от 1500 евро.

Ежегодный прирост цен и арендных ставок на недвижимость в Германии составляет от 4 до 6 и от 2 до 3 % соответственно, в зависимости от федеральной земли.

Приобретение жилья или коммерческих помещений требует наличия довольно солидной суммы. Немецкие банки готовы предложить ипотечный кредит не только гражданам ФРГ, но и нерезидентам страны: всю сумму целиком для покупки уже построенной недвижимости или несколькими траншами – в случае приобретения недостроенного здания, по мере его строительства.

Проценты по ипотеке в Германии одни из самых низких в Европе — от 0,8 до 2 % для немецких граждан, от 3 до 5 % – для иностранцев.

Пройдите социологический опрос!

Ипотека для иностранцев: условия, сроки и ставки

Иностранные граждане имеют возможность брать кредиты и купить квартиру в ипотеку в Германии.

Немецкие банки идут навстречу клиентам из-за границы, как физическим, так и юридическим лицам, особенно если сумма сделки превышает 100 тысяч евро.

Условия кредитования могут иметь особенности для каждого клиента. Договор учитывает ряд факторов: платежеспособность покупателя, размер первоначального взноса, кредитную историю клиента, состояние и месторасположение квартиры.

Первую ипотеку иностранному гражданину в Германии получить труднее, чем последующие. При ее оформлении необходимо внести от 40 до 50 % от общей стоимости.

Если клиент желает увеличить сумму, то банк, как правило, идет навстречу и процентная ставка в этом случае будет снижена. При последующих оформлениях ипотеки первоначальный взнос может уже не потребоваться или составлять не более 20 % от общей стоимости недвижимости.

Среди других условий немецких банков к клиенту наиболее часто встречаются:

• наличие более двух лет открытого счета в банке Германии, на который регулярно вносились клиентом денежные суммы;
• возраст клиента — от 21 до 65 лет;
• подтверждение доходов на территории ФРГ (в том числе от аренды недвижимости). Ипотека для иностранцев в Германии станет доступной при подаче в банк справки о доходах за последние полгода, от предпринимателей — выписки по счетам за два последних года;
• предоставление подтверждений наличия выплат алиментов, кредитов. По немецким законам на выплату кредитов не должно уходить более 35 % дохода клиента за месяц.

С состоянием рынка недвижимости в разных городах Германии относительно аренды и всех касающихся этой темы вопросов вы можете ознакомиться в разделе “Недвижимость“.

Сроки погашения кредита — от пяти до тридцати лет. Следует помнить, что согласно законодательству Германии, недвижимость до полного погашения ипотеки остается в распоряжении банка.

Как иностранному гражданину получить ипотеку

Принимая решение о сотрудничестве с тем или иным банком в Германии, стоит учесть стабильность, честность и добропорядочность немецких банков: все скрупулезно просчитано, все возможные нюансы учтены. Срочно получить ипотечный кредит в Германии не получится. Оформление ипотеки — это неспешный процесс из нескольких этапов, в ходе которого следует выбрать наилучший вариант.

Шаг первый: анализ предложений

Поиск более выгодных условий кредита предполагает активное использование существующей конкуренции в банковской сфере ФРГ. Более правильным в такой ситуации будет не полениться, ограничившись двумя—тремя банками, а найти время для посещения 10 – 15 учреждений. Это в разы увеличит вероятность того, что будет найден наиболее подходящий вариант.

Так, среди поступивших предложений от банков будут более выгодные, о которых можно упомянуть в общении с представителями других структур. В такой ситуации некоторые банки могут пойти на более выгодные для клиента условия: немного снизить процентную ставку, предложить иные бонусы (бесплатное изменение ставки погашения и другие), чтобы обойти конкурента.

При анализе предложений следует знать, что в Германии банки предоставляют кредит на погашение или аннуитетные займы с процентной ставкой на 5, 10, 15, 20 лет (каждые новые пять лет приводят к увеличению на 0,5 %). Это означает, что независимо от того, когда производятся выплаты – в начале или в конце кредита, их суммы будут постоянными.

При анализе предложений следует обратить внимание на характеристики недвижимости. Банк будет в первую очередь интересоваться ими, оценивая собственные риски. На низкую ставку кредита можно рассчитывать в том случае, когда уменьшаются риски банка, например, если приобретаемый объект:

• недавней постройки – в Германии гарантия на здания составляет сто лет;
• расположен в хорошем месте с точки зрения экологии, приближенности к центру города, логистики;
• предназначен для получения пассивной прибыли — помещение будет сдаваться в аренду.

Наиболее популярные способы поиска недвижимости в Германии:

• риэлторские фирмы. Адреса компаний, которые занимаются продажей недвижимости, можно получить на сайте информационно-справочного портала ФРГ ;
• специализированные интернет-сайты: immobilienscout24.de , immonet.de , stimul.de , immobiliya.de ;
• аукционы;
• маклеры и частные объявления.

Среди предложений наиболее доступные цены на так называемые дома в ряд (Reihehäuser) и на городские квартиры (Eigentumswohnung). Более высокие цены на дома на две семьи (Doppelhaus) и отдельные коттеджи (Einfamilienhaus). Покупка помещения в старинном доме (Altbauhauser), несмотря на дух старины и, как правило, расположение в центральных районах города, может иметь некоторые минусы: старые и проблемные коммуникации, отсутствие комфорта. Следует учитывать, что при покупке квартиры, которая находится в аренде, будет сложно повысить оплату или выселить жильцов до момента истечения договора.

Шаг второй: подготовка необходимых документов

Подача заявления на оформление кредита должна сопровождаться предоставлением ряда документов. Физическое лицо должно представить:

• загранпаспорт и внутренний паспорт (а также их копии);
• анкету (Selbstauskunft);
• выписку со счета в банке, которая подтверждает наличие первоначального капитала;
• подтверждающие документы из банка о размере зарплаты в течение трех последних месяцев;
• налоговую декларацию;
• описание объекта недвижимости;
• результаты независимой оценки стоимости объекта.

От юридического лица потребуется:

• налоговая декларация;
• бухгалтерский баланс за два года;
• текущий производственно-экономический анализ бизнеса (BWA);
• описание объекта недвижимости.

Перечень необходимых документов не окончателен и может отличаться в зависимости от требований банка.

Шаг третий: открытие счета в банке и его пополнение

Оплату за недвижимость в Германии можно вносить исключительно через банк, в том числе и через Сбербанк России — безналичным расчетом. Для получения ипотеки иностранный гражданин должен иметь/открыть счет в немецком банке. Для этого необходимо личное присутствие клиента («почтовая легитимация» касается только немецких граждан).

Для открытия счета понадобятся оригиналы и копии загранпаспорта и внутреннего гражданского паспорта, прописка и заполненные формуляры банка. В некоторых банках могут затребовать справку-рекомендацию, поскольку в Германии стараются иметь дело с «чистыми» капиталами.

Счет открывается в евро и заключается соответствующий договор. Вносить деньги на новый счет можно в день его открытия.

Шаг четвертый: заключение договора

После согласования всех условий наступает очередь заключения договора на получение ипотечного кредита. Правовой основой для этого служат Гражданский кодекс ФРГ (параграфы 601-610) и Закон об ипотечных банках (параграфы 14—16, 19).

Договор ипотечного кредитования должен содержать сведения:

• о размере предоставляемого кредита: сумма кредита и вычтенные из нее проценты за кредит и другие издержки;
• об условиях предоставления ипотеки и необходимых выплатах: начало выплаты процентов с кредита, время выплаты, размеры ежемесячных взносов, расчет долей процентной ставки и взносов на погашение тела кредита;
• о способе выплаты ипотеки;
• соблюдение условий для получения ипотеки — запись в поземельной книге, подтверждение состоятельности заемщика, заключение договора о страховании;
• о прекращении действия договора: действия сторон после истечения срока, условия продления кредита банком, последствия для заемщика при несвоевременном платеже, условия расторжения договора.

Сроки оформления ипотеки в Германии

Оформление кредита происходит в течение месячного срока и более. На первом этапе нужно подготовить необходимые бумаги для оформления, на что уходит около двух недель. Одновременно стоит лучше ознакомиться с рынком предложений.

Затем следует лично (для иностранцев это условие обязательно) посетить несколько банков и ознакомиться с условиями и процентными ставками, подать заявку на ипотеку – это может занять от двух до четырех дней и более.

Ожидание результатов принятия решения о выдаче ипотечного кредита после предварительных переговоров с несколькими банками может растянуться до 4 недель. На последнем этапе предстоит выбор наиболее выгодного предложения, открытие счета и внесение депозита в избранном банке.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в ФРГ

Всем, кто собирается приобрести дом в кредит в Германии, следует учитывать необходимость помимо оговоренной цены понести и дополнительные расходы. Прежде всего новый владелец должен быть внесенным в поземельную книгу (Grundbuchauszug). Для этого необходимо уплатить налог на недвижимость.

Размер ставки налога от покупной цены в зависимости от местонахождения объекта покупки может составлять от 3,5 % (Саксония) до 6,5 % (Северный Рейн-Вестфалия). Немецкое законодательство предписывает выплачивать этот налог солидарно покупателем и продавцом.

Кроме этого, покупатель оплачивает:

• переоформление права на собственность — от 0,5 до 1 % от суммы покупки;
• услуги нотариуса — от 1,5 до 3 %;
• комиссию маклера/риэлтора — от 3 до 6 % (иногда совместно с продавцом). Недорогие объекты оплачиваются по фиксированным ставкам от 1500 до 5 тысяч евро;
• другие расходы (на регистрацию, оформление выписок из поземельной книги, обслуживание банковского счета в 150 евро в год).

Оформление ипотечного кредита также влечет дополнительные затраты:

• 1 % от суммы кредита (за оформление);
• оплата независимой оценки объекта – 1–2 тысячи евро;
• Due Diligence (аудит объекта) — от 0,5 до 1,5 % от его стоимости.

Подробнее о налогах при покупке недвижимости в Германии здесь.

Погашение ипотечного кредита в Германии

Досрочное погашение ипотеки для банка невыгодно — он теряет свою прибыль. Но в условиях конкуренции банковским учреждениям приходится проявлять гибкость. По этой причине немецкие банки дают клиентам возможность досрочного погашения. В договор вносится соответствующая статья, например, ежегодно в дополнение к аннуитетным платежам погашать 10 % тела кредита.

Rate, Zinsen и Tilgung: что это такое

Схема расчета выплат аннуитетного ипотечного кредита прозрачна: общий годовой платеж (Rate) состоит из двух сумм: Zinsen — проценты банка на сумму кредита и Tilgung — годовой процент погашения тела кредита.

Разделив эту сумму на 12 (по числу месяцев), можно рассчитать ежемесячный расход. Размер аннуитетного платежа не изменяется: внутри него Zinsen постоянно уменьшается, а Tilgung увеличивается.

Типичная немецкая модель ипотечного кредитования выглядит следующим образом:

• клиент с возможностью вносить ежемесячно по 600 евро в счет уплаты оформляет кредит в 100 тысяч евро на десять лет.
• Банк установил ставку оплаты в 3,22 % годовых (3 220 евро) с ежемесячной выплатой 268 евро и 33 цента.
• На погашение тела кредита в данном случае остается 331 евро 67 центов в месяц или примерно 4 тысячи евро в год (что составит Tilgung в 4 %).
• Немецкие банки стремятся уменьшить Tilgung (предлагая 1 %), а при настойчивости клиента повысить этот показатель — повышают процентную ставку, «штрафуя» таким образом заемщика.

Sondertilgung – возможность быстрее погасить тело кредита

Иностранные граждане, которые взяли ипотечный кредит в Германии на покупку недвижимости, могут уменьшить свои общие выплаты по кредиту. Высокая конкуренция заставляет большинство ипотечных банков предлагать своим клиентам такую возможность. Для этого необходимо при заключении договора внести в него пункт по Sondertilgung-Möglichkeiten.

Этот пункт дает право на ежегодное незапланированное погашение части кредита. Перед подписанием договора следует заложить в него процент такого погашения — вносить до 3 и выше процентов от суммы кредита.

Здесь все зависит от того, как вести переговоры. При правильном подходе можно поднять размер таких выплат до 5-7 %. Но такой размер не обязателен: можно делать более маленькие вклады или вообще не вносить деньги, зато при появлении дополнительного заработка или свободного капитала его можно будет использовать для погашения долга без всяких штрафных санкций.

Подводим итоги

Ипотечные банки Германии активно предоставляют кредиты не только немецким гражданам, но и иностранцам. Ипотека продолжает оставаться здесь одним из популярных механизмов приобретения недвижимости.

ФРГ входит в тройку европейских государств, в которых наиболее низкие процентные ставки. Предпочтение отдается аннуитетным ипотечным кредитам с фиксированными помесячными выплатами.

Больше шансов получить ипотеку имеют иностранцы, которые покупают жилье в новостроях под аренду или для себя лично. В 2019 году нет никаких препятствий для того, чтобы взять ипотеку в Германии россиянину.

Главные условия, которые выдвигаются банками иностранцам для оформления ипотеки, — отсутствие «грязных» капиталов и сведение рисков к минимуму. При этом ипотечные банки находятся в выигрыше (с 1900 г. ни один такой банк не обанкротился), а заемщики вынуждены платить десятилетиями.

Германия раздает ипотеку россиянам! Москвич купил квартиру в Дюссельдорфе: Видео

Ипотека в Германии

Многие знают или слышали, что условия кредитования в европейских странах отличаются от подобных им в России. Оформленная ипотека в Германии станет разумным выбором для тех, кто решил надолго задержаться в ФРГ для работы или ведения бизнеса. Каковы условия заключения договора, чем они выгодны, читатель узнает, ознакомившись с данной статьей. В конце материала вы найдете таблицу с основными параметрами ипотеки.

Особенности ипотеки в Германии

Заем для покупки своего собственного жилья или ипотека в Германии может быть получен не только коренными немцами, гражданами ФРГ, но и иностранцами – резидентами СНГ, России. Ипотечный кредит допускается к оформлению при выполнении 3 основных условий:

• наличие действующих заграничного и внутреннего паспортов;
• личного присутствия заявителя на момент подачи документов;
• открытие счета в отделении любого из немецких банков.

Еще понадобятся деньги – порядка 40-50 % общей стоимости приобретаемого жилья (дома, квартиры, апартаментов) для первого взноса.

Обратите внимание!

Чтобы взять ипотеку в Германии, совсем не обязательно сообщать банковскому менеджеру подробные сведения о себе, включая наличие какой-либо недвижимости в России. Не придется также собирать множество справок и выписок, делать копии документов во множестве экземпляров.

К иностранцам предъявляются более жесткие требования, чем к немцам, поэтому для ипотеки в Германии процентная ставка для них будет выше. Удобно, что на последующие кредиты (второй и так далее) условия меняются, становятся более выгодными. Существует также множество компаний, предлагающих посреднические услуги в получении жилищного займа – это подойдет тем, кто в достаточной степени не владеет немецким, испытывает трудности с ориентацией в тонкостях рынка недвижимости ФРГ.

Необходимые документы

Ипотека в Германии для россиян может быть оформлена при наличии определенного пакета документов у заемщика. В перечень входят удостоверение личности заявителя (паспорт), справка о регистрации на территории страны, выписка об уровне доходов за год. Зато нет необходимости в привлечении поручителей – гарантией репутации подателя заявки на кредит служит его желание работать в ФРГ (поселение на длительный срок) и достаточно высокий первоначальный взнос.

Немного необычным будет требование об уровне доходов за год: поскольку банк не в состоянии отследить кредитную историю потенциального клиента перед получением займа, его работники требуют предоставить им соответствующие выписки.

Для немцев просмотр их финансового положения, взаимоотношений с банками, подтвержденные документально – нормальное явление, а для иностранцев требования всегда несколько жестче. И если Сбербанку для оформления ипотечного займа достаточно истории за 3-6 месяцев, то для немецких Комерцбанка или Юникредит потребуется справка за все 12.

Требования банков к заемщикам

Квартира в Германии в ипотеку может быть приобретена – это вполне реально, что подтверждается опытом и практикой россиян, уже оформлявших кредит в ФРГ. Размер первоначального взноса высоковат (до 50 %), но зато ежемесячная процентная ставка стабильно низкая – 6 %. Неудивительно, что большинство россиян, обосновавшихся в немецком государстве, всерьез задумываются о том, как получить ипотечный кредит. Тем более что в будущем квартиру можно будет сдавать в аренду, получив неплохую прибавку к доходам.

Особых, каких-то специфичных требований при открытии ипотеки в федеративной Германии для приезжих россиян не предъявляется, подразумевается, что подавший заявку на кредит законно трудоустроен и имеет вид на жительство – это в сумме и составляет «залог», под который можно будет взять заем на длительное время.

Еще один важный момент: последующий ипотечный кредит обойдется под меньшие проценты, поскольку клиент уже «подтвердил» свою лояльность и может пользоваться более выгодной программой кредитования. Ни Сбербанк в Москве, ни любое другое российское финансовое учреждение подобных условий не предложат – это одно из коренных отличий, преимуществ приобретения недвижимости в Германии в ипотеку.

Условия ипотеки для россиян

В качестве основного условия ипотеки в республике Германии называется низкий процент ежемесячных выплат по ставке для погашения тела кредита. Это позволяет купить недвижимость даже иностранным гражданам, открывая для них возможность безболезненного отчисления средств в течение назначенного по договору периода. Поэтому большинство россиян, едва они обживутся в ФРГ, предпочитают взять в банке ипотечный кредит, чтобы купить себе жилье.

Чтобы вступить во владение купленной квартирой, сначала нужно выяснить цены в евро, определить подходящий для проживания район, сопоставить свои финансовые возможности в перспективе и имеющиеся под рукой наличные средства. Часто помощь в выборе объекта покупки оказывают специальные консультанты – в Сбербанке такого точно нет.

Германское правительство действительно прикладывает все усилия, чтобы привлечь иностранных граждан к покупке недвижимости, оказывая, в том числе, и консалтинговые услуги. Идти для этого никуда не нужно, сотрудник банка, оформляющий ипотечный заем, обычно владеет всей информацией о рынке недвижимости в своем районе, может дать разумный совет покупающему жилье иностранцу.

Процентные ставки

Жилищную ипотеку в федеративной Германии отличают выгодные условия: средняя ставка держится на уровне 5-6, но иногда по акции бывают скидки до 2-3 %. Перед тем, как брать кредит, заемщик должен изучить предложения нескольких (достаточно 3-4) банков, встретиться с их представителями и пообщаться на месте, а уже потом выбрать один, наилучший.

Для первого ипотечного кредитования обычно называют взнос в 40-50 % от общей стоимости договора. Эти деньги придется собрать, чтобы сразу же заплатить в банке. После полной выплаты займа для последующих кредитов ставка падает до 20 % (иногда ее отменяют вообще). Оправдавший доверие клиент заслуживает совсем иного отношения, чем новичок: отсюда и снижение годовых и ежемесячных процентов по кредитам.

Инструкция по оформлению ипотеки

Консультанты настоятельно рекомендуют до получения ипотеки провести небольшой анализ, обзор рынка недвижимости, обозначить сферу своих интересов – дом, квартира, особняк. «Примерить» на себя вероятность выплаты займа с учетом долгосрочного планирования.

Немецкое государство относится к одному из самых стабильных в Европе, в нем редко что-то меняется кардинально. Но даже с учетом этого возможно изменение (уменьшение) процентной ставки с целью привлечения нового клиента. Несколько сотен или даже тысяч евро никому не будут лишними, поэтому до того как получить ипотеку, следует подготовиться – собрать нужную информацию.

Плюсы и минусы

Оформление кредита в Германии в первый раз, да еще иностранцем, сопряжено с определенными трудностями. Как и любая серьезная структура, банк страхует свои средства от различных непредвиденных случаев, поэтому для россиян, как нерезидентов, процент выплат будет достаточно высоким. Понадобится также предъявить выписку о своих доходах за последних 12 месяцев (обязательное условие).

Это все минусы, а к плюсам следует отнести реальный шанс обзавестись собственным жильем, не выплачивая грабительские отчисления в пользу заимодателя. Опыт показывает, что выплата ипотечного займа вполне реальна. Доказательством этому утверждению служит число россиян, которые легализовались заграницей и приобрели себе недвижимость на территории Евросоюза.

Чтобы стать полноправным владельцем квартиры или дома на немецкой земле, совсем не обязательно долго копить деньги, открывая сберегательные вклады. Открытый ипотечный заем в одном из местных банков позволяет сравнительно быстро и без особых проблем купить жилье. В будущем его можно сдавать его в аренду или же проживать самому.

Ипотечный кредит в Германии: условия, процентная ставка и банки в 2022 году

Приобретение недвижимости в Германии – выгодный вариант капиталовложения или просто решения жилищного вопроса. Стабильность рынка жилья и всей экономики в целом, низкие процентные ставки являются привлекательными факторами в том числе и для иностранных инвестиций. Рассмотрим подробнее, на каких условиях оформляется ипотека в Германии для россиян, а также проанализируем предложения от ведущих немецких банков.

Чем выгоден кредит в Германии для россиян

Сегодня рынок жилой недвижимости в Германии характеризуется превышением спроса над предложением, что порождает стабильный рост цен. Сейчас довольно сложно найти хорошую квартиру или дом на стадии завершения строительства. Большинство предложений – это продажа на этапе планировки или сдачи объекта через 2-3 года (off-plan).

Вопроса «Выгодно ли оформлять ипотеку в Германии?» сейчас не стоит. Ответ слишком очевиден.

Оформление ипотеки для российских граждан будет выгодным в силу следующих объективных причин:

1. Высокое качество строительства в Германии (немцы крайне щепетильно относятся ко всем техническим и строительным стандартам и применяют только качественные материалы).
2. Низкие процентные ставки (за последнее десятилетие уровень ставок по ипотечным займам достиг своего исторического минимума и составил в среднем около 3-5% в год для нерезидентов страны).
3. Лояльное отношение к клиентам, покупающим дорогое жилье (если заемщик планирует покупку недвижимости в Германии стоимостью свыше 100 тысяч евро, то существует высокая доля вероятности, что банк пойдет ему навстречу и смягчит требования и предложит минимальные издержки).
4. Возможность последующей сдачи квартиры/дома в аренду (так как в Германии арендные ставки высоки и постоянно растут, получение стабильного дохода от арендаторов позволит компенсировать расходы по оплате задолженности перед банком).

Вывод! Оформление ипотечного кредита в Германии для россиян доступно даже в ситуации непростых взаимоотношений между странами. Главными факторами, повышающими вероятность одобрения кредитной заявки, для банка являются кредитоспособность, стабильная занятость и возможность уплаты первоначального взноса.

Процент и условия ипотеки

Условия получения ипотеки в Германии для иностранцев подразумевают следующие параметры:

• процентная ставка – от 3 до 5% годовых;
• первоначальный взнос – не менее 40% от рыночной цены жилья;
• размер кредита – от 50 тысяч евро (не больше 60% от стоимости недвижимости);
• срок кредитования – от 5 до 40 лет (стандартный срок – 10 лет).

Одни банки могут требовать внести сразу в виде первого взноса по ипотеке не менее 40%, другие – не менее 50% от цены покупаемой жилплощади. Здесь все зависит от соответствия клиента требованиям конкретного банка, его кредитной репутации и стоимости объекта недвижимости. Также большую роль играет факт, является ли приобретаемое жилье первичным или вторичным для клиента.

К издержкам заемщика относятся не только проценты и сама сумма займа, но и дополнительные расходы при покупке недвижимости, среди которых:

• налог на недвижимость (ставка варьируется от 3,5 до 6,5% в зависимости от расположения недвижимости);
• плата за переоформление на нового собственника (0,5 – 1% от суммы сделки);
• оплата услуг нотариуса (1,5 – 3%);
• комиссия посредникам (3 – 6% от стоимости дома/квартиры получают маклеры или риэлторы);
• включение нового владельца жилья в земельный кадастр (0,5%);
• комиссия за оформление кредита (около 1%);
• плата за оценку потенциального объекта залога (примерно 1,5 тысячи евро);
• аудит объекта (0,5 – 1,5%);
• прочие расходы (ведение банковского счета, оформление выписок, справок – до 150 евро в год).

Важно! В общей сложности покупателю недвижимости с помощью ипотеки необходимо иметь не менее 10 тысяч евро в случае приобретения объекта стоимостью около 100 тысяч евро.

Требования банка к клиенту

Обобщенно банки проверяют россиян-нерезидентов Германии на соответствие следующим требованиям:

1. Ограничение возраста заемщика – от 21 до 65 лет.
2. Наличие действующего банковского счета (открытие счета и внесение депозита на него должно быть осуществлено не менее 2-х лет назад с постоянным денежным потоком).
3. Подтвержденный доход на территории Германии (частные лица должны предоставить справку о доходах за последние полгода, а ИП – минимум за 2 года).
4. Отсутствие испорченной кредитной истории.
5. Наличие личных сбережений.

Для банков важно, чтобы клиент работал в Германии и его доход был достаточен для обслуживания кредитов и обеспечения текущего уровня жизни. Действует правило: на кредиты человек должен тратить не более 35% от получаемого дохода в месяц.

Личные доходы клиента, получаемые им в других странах, немецкие банки не учитывают, так как имеются существенные сложности в проверке достоверности предоставленных сведений.

Получение ипотеки шаг за шагом

Взять ипотеку в Германии могут лица, проживающие и работающие на ее территории. Пошагово оформление кредита включает в себя такие шаги, как:

1. Анализ предложений от банков.
2. Сбор и подготовка документации.
3. Открытие счета в банке и его пополнение.
4. Заключение договора.

Разберем каждый пункт подробнее.

Анализ предложений

Для поиска оптимального варианта клиенту рекомендуется проанализировать и изучить не менее 5-10 кредитных учреждений и условия предлагаемых ими ипотечных программ для нерезидентов.

При анализе следует учесть, что большинство банков ФРГ выдают ипотечные займы в форме аннуитетного займа на 5, 10, 15 лет, ставки по которым кодифицируются. Каждые 5 лет проценты обычно увеличиваются на 0,5 п.п.

Здесь важно учесть предложенную банком изначальную ставку за первый год кредитования (Zincen), годовую ставку погашения тела займа (Tilgung) и общую сумму ежемесячного платежа (Rate), а также возможность досрочного погашения тела кредита (Soldentilgung).

Для лучшего понимания предстоящих выплат и обслуживания кредита лучше проконсультироваться с менеджером банка и воспользоваться кредитным калькулятором.

Что касается предложений по недвижимости, то найти интересующий объект для покупки можно через специализированные фирмы, агентства, интернет-сайты или частные объявления. С их помощью можно выбрать и купить:

• дом на семью (коттедж);
• дом на две семьи (с соседями);
• дом в ряд;
• отдельную квартиру в собственности (включая квартиры в новостройках);
• старинный дом.

К числу популярных банков, работающих с российскими заемщиками, относятся Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк и другие.

Подготовка документов

Заранее потребуется подготовить следующий комплект бумаг:

• действующие заграничный и российский паспорта;
• заявление-анкету;
• банковскую выписку о наличии капитала для оплаты первого взноса с отражением операций по движению средств;
• документы, подтверждающие получение стабильного дохода (минимум за последний год);
• документы на покупаемое жилье (выписку из поземельной книги, жилищный устав);
• отчет об оценке недвижимости (если заказывается у независимых экспертов).

Собранный пакет документов нужно предоставить в выбранный банк для рассмотрения ипотечной заявки.

Открытие счета в банке и его пополнение

Счет в немецком банке россиянин может открыть только при личном присутствии. Подобной услуги в удаленном доступе для иностранцев в Германии нет. Сама операция осуществляется при предъявлении заграничного и российского паспортов, а также документа, подтверждающего право находиться на территории страны и регистрации.

Счет открывается в евро после подписания договора. Пополнить его можно сразу же в день открытия (до 10 тысяч евро единоразово в сутки). Управлять счетом можно через личный кабинет интернет-банкинга.

Заключение договора

Перед получением кредита на жилье покупатель и продавец жилья заключают договор купли-продажи, который удостоверяется нотариусом. Сразу после его подписания нотариус подает заявку в Поземельный суд на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового собственника.

Затем, после того, как все условия кредитования будут согласованы, стороны заключают договор об ипотеке. Данный документ обязательно должен содержать параметры выдаваемого кредита (сумму, срок, величину процентной ставки), информацию о покупаемом объекте недвижимости, порядок выплаты займа и его обслуживании, условия прекращения заключенного договора, права и обязанности сторон, реквизиты.

Ипотечный договор и обременение на недвижимость регистрируются в поземельной книге.

Сроки оформления

Ипотека в Германии не оформляется быстро. Средний срок получения такого займа составляет обычно не менее одного месяца. В этот срок входит процесс подготовки документов, рассмотрение кредитной заявки банком и регистрация самой сделки.

Некоторые банки имеют репутацию учреждений с затянутыми сроками принятия решения (вплоть до 1-1,5 месяцев с момента обращения). Такой фактор следует учитывать при заключении договора купли-продажи с продавцом и обязательно прописать максимальный срок расчета с запасом.

Срок ипотеки

Немецкие банки готовы кредитовать иностранных граждан, включая россиян, на срок от 5 до 40 лет. Средняя продолжительность выплаты долга по ипотеке в Германии составляет 10 лет. Именно за этот период заемщик может без особого урона для семейного бюджета рассчитаться с банком.

По согласию с банком-партнером заемщик имеет возможность продлить срок кредитования в случае возникновения финансовых трудностей. Практика показывает, что многие банки в таких ситуациях идут навстречу своим клиентам.

Страхование жизни

В целях снижения потенциальных рисков по невыплате долгов заемщиками большинство банков Германии выносят положительное решение по ипотечной заявке только при согласии клиента заключить договор страхования жизни.

Приобретая личную страховку, заемщик обезопасит себя и членов своей семьи в случае наступления страхового случая.

Одной из разновидностей такой страховки является Risikolebensversicherung. Его суть состоит в заключении контракта на установленный срок, в течении которого клиент оплачивает годовые взносы, а после его смерти семья (в период действия страховки) получит оговоренную в договоре сумму. Если же страховой случай не наступил, то застрахованное лицо имеет право по истечению срока действия контракта забрать накопленные деньги сразу или получать их частями, как некую прибавку к пенсии.

Получение кредита на жилье в Германии доступно не только для ее граждан, но и для нерезидентов. Крупнейшие банки страны (Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк) предлагают выгодные условия кредитования: от 50 тысяч евро сроком от 5 до 40 лет под 3-5% годовых. Большинство ипотечных займов выдается в форме аннуитетных займов с фиксированным ежемесячным платежом. Россиянин с достаточной платежеспособностью и стабильной работой на территории ФРГ, имеющий собственный капитал не менее 40% от цены приобретаемой недвижимости, имеет высокие шансы получить ипотеку в Германии на выгодных условиях.

Также вы можете узнать далее про ипотеку в Чехии и как оформляется ипотека в Испании для россиян.

По вопросам оформления ипотеки за границей и покупки недвижимости вы можете обращаться к нашему консультанту в специальной форме. Обязательно подскажем нужный вариант.

Ждем ваших вопросов и оценку статьи.