Договор мены приватизированных квартир

Обмен приватизированных квартир

Статус приватизированной квартиры означает, что она находится в частной собственности. При этом количество собственников не ограничено, и им может быть как одно лицо, так и несколько физических лиц, владеющих долями в квартире. Право собственности раскрывается через возможности владения, пользования и распоряжения вещью. В данном случае возможность обмена квартиры как раз является ярким примером распоряжения собственностью. Приватизированную (частную) квартиру можно обменять на аналогичную частную квартиру. До 2005 года можно было обменивать приватизированную квартиру на неприватизированную, то есть муниципальную, собственником которой является не конкретное физическое лицо, а административное образование. Однако в настоящее время юридически такая процедура невозможна, и обмен допускается только между неприватизированными квартирами.

Кстати, обмен возможен, только когда речь идет о неприватизированных квартирах. Если же квартиры частные, то правильным будет термин мена. Как оформить обмен, что делать, если один из собственников приватизированного жилья выступает против сделки, рассмотрим.

Особенности договора мены жилья

Для передачи права собственности на жилье от одного собственника к другому Гражданским кодексом предусмотрено несколько юридически значимых процедур: дарение, купля-продажа, передача наследства. Мена, наряду с вышеперечисленными способами, является одним из вариантов передачи права собственности. Договор мены закреплен в Гражданском кодексе РФ. Согласно статистическим данным, сделки с недвижимостью, на основе договора мены, составляют менее 10% от всего объема.

Определение договора мены дано в статье 567 ГК РФ. Именно в Гражданском кодексе содержатся основные положения, регулирующие правоотношения. Исходя из определения данного договора, можно выделить его существенные условия, т.е. положения, без которых договор считается юридически неверным.

К существенным условиям договора мены относится:

1. Условие о взаимообязанности. Как и в любом договоре у сторон есть свои обязанности, даже в безвозмездном договоре дарения одаряемый обязуется принять дар. В договоре мены стороны взаимообязаны.
2. Условие о равноценности. Обмениваемые квартиры должны быть равноценными. Предметом договора мены может выступать любой объект недвижимости, при этом предмет мены с одной стороны может фактически отличаться от предмета мены другой стороны, например, обмен квартиры и машины, однако вещи должны быть равноценными.
3. Особенные условия. Если речь идет о неравноценных квартирах (обмен трехкомнатной квартиры на однокомнатную или обмен квартиры в новостройке на вторичное жилье), то в договоре должны быть прописаны условия об оплате разницы стоимости жилья.
4. Стоимость обмениваемых квартир (для этого можно использовать заключение оценщика). Если имущество неравноценно, то в договоре указывается размер доплаты. Доплата определяется по общему правилу, исходя из разницы между стоимостью двух объектов недвижимости, либо иным способом, определенным в условиях договора.
5. Описание и характеристика квартир. Для квартиры должны быть прописаны технические характеристики, площадь, этажность, тип, количество комнат, адрес и т.д.

Договор дарения можно составить в простой письменной форме, по желанию можно заверить у нотариуса. Однако если одной из сторон договора является несовершеннолетний собственник или лицо, ограниченное в дееспособности по иным причинам, то подобная сделка должна быть заверена у нотариуса в обязательном порядке. Если по договору мены собственниками являются несколько лиц и каждый из них отчуждает свою долю, то нотариально удостоверение также обязательно.

Договор составляется и подписывается для каждой из сторон сделки, дополнительный экземпляр подписанного договора нужно приготовить для регистрирующего органа.

На что следует обратить внимание

При составлении договора мены и последующей реализации сделки можно натолкнуться на подводные камни. В частности, нередко трудности возникают в следующем:

1. Собственники недвижимости: в договоре недвижимости обязательно нужно указать документ-основание права собственности. Но этого недостаточно: для передачи квартиры обе стороны должны представить выписку из ЕГРП и выписку из домовой книги. Выписка из домовой книги показывает всех лиц, зарегистрированных по адресу квартиры. Выписка из ЕГРП показывает всех лиц, имеющих право собственности на квартиру. Это особенно важно, если квартира находится в совместной долевой собственности либо обременена особым статусом лица, прописанным и проживающим в квартире. Выписка раскрывает не только собственников, но и иных лиц, имеющих право пользования квартирой, подлежащей обмену. Например, таким лицами могут быть арендаторы, получатели ренты или лица, ранее являвшиеся членами семьи владельца квартиры. Если вовремя не установить права иных лиц на владение/пользование, то сделка мены может быть оспорена в суде и признана недействительной. Подобные факты влекут существенные последствия для стороны, реализующей по договору «чистое» жилье.
2. сдачи квартиры подписывается акт приема-передачи. В нем необходимо указать вещи, которые остаются в квартире. Так же нередки случаи, когда фактически квартира не готова к приему новых собственников, даже несмотря на то, что договор мены уже подписан и документы поданы на регистрацию в уполномоченный орган. Определите в договоре момент полного освобождения квартиры, он может быть связан с конкретной датой либо событием.

Процесс обмена квартирами

Напомним, что мене подлежат только приватизированные квартиры, между неприватизированными квартирами возможен обмен. Но ЖК РФ не допускает обмен приватизированной (частной) квартиры на муниципальную.

Процесс обмена квартирами, как и оформление любой сделки, сводится к сбору необходимых документов. Когда мы говорим о юридических сделках, то в первую очередь возникает вопрос об их правомерности. Договор мены законный, если соблюдены права всех лиц, которые имеют отношение к квартире, в качестве собственника. Перед заключением договора нужно подготовить ряд важных документов касательно квартиры:

• заключение оценщика о рыночной стоимости жилья;
• свидетельство о праве собственности и/или иные документы, на основании которых можно установить законность права собственности на квартиру или долю в ней;
• выписку из домовой книги;
• кадастровый паспорт;
• выписку из ЕГРП.

Эти документы важны для сторон именно на этапе, предшествующем подписанию договора мены. Стороны должны проверить чистоту сделки, выявив собственников квартиры, т.к. мена квартиры возможна только при согласии всех собственников. Если в качестве одного из собственников квартиры выступает несовершеннолетний, в частности, ребенок, не достигший 14 лет, то его интересы по сделке представляет один из родителей либо иной законный представитель.

Второй пакет документов потребуется для регистрации сделки, он подается в Росреестр и включает в себя:

• квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию;
• подписанные экземпляры договора;
• заявление от каждой стороны, в котором содержится просьба зарегистрировать переход права собственности от одного лица к другому;
• документы, удостоверяющие личности всех подписантов договора мены;
• документ, подтверждающий право собственности на квартиру, долю в квартире;
• согласие супруга на проведение сделки;
• согласие органа опеки/попечительства, паспортные данные законного представителя, свидетельство о рождении, если стороной сделки является несовершеннолетний;
• иные документы, подготовленные сторонами на договорном этапе.

Порядок обмена

Вся процедура обмена квартирами сводится к ряду последовательных действий:

1. Для чистоты сделки в первую очередь нужно определиться с ценой квартиры. Цена объекта недвижимости является одним из существенных условий договора и в идеале должна подтверждаться документами, например, заключением оценщика о рыночной стоимости жилья.
2. Второй этап связан с подготовкой и проверкой сторонами договора документов.
3. Заключение договора мены. Если есть особые основания, то договор нужно удостоверить нотариально.
4. Проведение оплаты. Если по договору мены необходимо сделать предоплату, как правило, ее проводят до регистрации сделки.
5. Передача пакета документов, в том числе договора и заявлений в Росреестр. Напомним, что при этом должны присутствовать обе стороны сделки.
6. Регистрация права собственности на квартиру. Зарегистрировать право собственности на новый объект недвижимости, полученный по договору мены, можно в Росреестре. Пакет документов предоставляется непосредственно в регистрирующий орган или в МФЦ.
7. Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом подтверждается выдачей заявителям выписки из ЕГРП. Это означает, что квартира перешла новым собственникам.

Обмен с доплатой

Обмен квартиры с доплатой можно провести через альтернативную сделку и заключить договор купли-продажи. В этом случае обмен квартиры с доплатой происходит по следующей схеме:

1. Заключение договора купли-продажи: одновременная продажа и одновременная покупка квартиры, которую вы выбрали заранее в качестве квартиры для обмена.
2. Одновременная регистрация договоров для перехода права собственности.

Подобные сделки ничем не отличаются от заключения обычного договора купли-продажи жилья. Получатель доплаты также должен будет заплатить НДФЛ, а лицо, которое оплачивает доплату, вправе получить налоговый вычет в следующем году, но только при условии владения недвижимостью более 3 лет.

Размен квартиры долями

Обмен доли в квартире возможен с юридической стороны. Однако, согласно статье 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, которое находится в общей долевой собственности, возможно только по соглашению всех собственников. Кроме того, обратим внимание на нормы статьи 250 ГК РФ, она распространяет свое действие не только на договор купли-продажи, но и на договор мены.

Делаем вывод: при отчуждении долевой собственности необходимо уведомить другого собственника о своем намерении, т.к. он имеет преимущественное право приобретения доли. И только если второй долевой собственник откажется от своего преимущественного права, можно будет заключить договор мены с третьим лицом. При этом все уведомления должны направляться в письменном виде.

Без согласия собственников приватизированную квартиру нельзя обменять. Такая сделка будет признана недействительной. Аналогичное правило действует и в отношении неприватизированных, т.е. муниципальных квартир. Без согласия всех лиц, зарегистрированных в муниципальном жилье, обменять квартиру нельзя.

Но в некоторых случаях возможны исключения, такие вопросы решаются в суде.

Обмен по решению суда

Довольно часто возникают случаи, когда согласие на обмен от одного из собственников или зарегистрированных лиц получить невозможно. Это могут быть личные причины, нежелание человека менять место жительства. Нередко собственник просто не может найти контакты и получить согласие, без которого договор мены считается незаконным. Что тогда?

Обмен на основании решения суда называется принудительным. Принудительный обмен может быть реализован только в отношении муниципального жилья. Если же квартира в собственности, то дольщик может обратиться в суд с просьбой о выделении ему причитающейся доли в натуре.

Суд выносит решение, в котором постановляет произвести обмен даже без наличия согласия кого-либо из прописанных в нем лиц, если речь идет о муниципальной квартире. В этом случае нужно обратиться в суд и подать исковое заявление о принудительном обмене жилой площади. Иск подается в районный суд по месту проживания ответчика.

Возможен ли обмен приватизированной квартиры на приватизированную и на муниципальную и как разменять? Мена

Каждый человек и гражданин нашей страны мечтает о своей собственной жилой площади. Стоимость квартир в нашей стране растет год от года, строятся все новые и новые жилые комплексы, более приемлемые и во многом удобные для проживания, в связи с этим растет и цена на недвижимость.

Сегодня далеко не каждый может позволить себе купить квартиру, многие составляют договор найма квартиры.

Также у некоторых людей есть потребность в смене квартиры. Прибавление в семействе или же наоборот, раздел приватизированной квартиры при разводе.

Так или иначе, но каждый гражданин в нашей стране догадывается, что в условиях кризиса, покупка и продажа квартиры может затянуться на длительное время и возможно, в связи с этим, присмотренный вариант также может быть уже занят. Да и неизвестно, поднимутся или же опустятся цены на жилье и совсем уже не понятно, что вы сможете купить на полученные, в конце концов, деньги.

Для этого законодатель предусмотрел один способ, который позволяет сменить жилье без составления договора купли-продажи. Сегодня мы поговорим о том, можно ли поменять приватизированную квартиру на неприватизированную, 2 приватизированные и не приватизированную квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 () 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Договор мены

Мена представляет собой действие, которое подразумевает обмен приватизированной квартиры на приватизированную, как без доплаты, так и с возможной доплатой одной из сторон, в зависимости от условий договора.

Так или иначе, но мена позволяет намного быстрее разобраться с ситуацией с жильем и достичь необходимого результата.

Как известно в договоре мены, как и в любом другом договоре, есть свои нюансы, о которых также необходимо будет говорить отдельно.

Здесь можно скачать наиболее популярные образцы:

Подробнее о составлении договора мены, читайте здесь.

Подводные камни

Конечно, такая процедура как обмен не может проходить совсем без нюансов и сложностей. Казалось бы, вот приватизированная квартира и ее непосредственный собственник – а это значит, он вправе делать абсолютно все, что ему заблагорассудится с данной жилой площадью.

Но на самом деле, это не так. Помимо того, что собственник все же немного ограничен в своих правах, также ему нужно доказать факт того, что он действительно является собственником. Для предоставления необходимы все правоустанавливающие документы лица.

Также стоит помнить о том, что собственник не может обменивать жилое на нежилое имущество, делать перепланировку перед обменом и так далее.

О том, чем договор мены отличается от других типов договоров, читайте здесь.

Как обменять?

Существует несколько вариантов, как разменять приватизированную квартиру. Все зависит от того, какой именно вариант вам подходит.

Напомним еще раз, что означает приватизация квартиры.

Ваша квартира считается приватизированный, если вы прошли соответствующую процедуру, в ходе которой, вам вручили свидетельство о праве собственности.

Также следует помнить о том, что сам факт приватизации отражается в соответствующих документах в Росреестре и оттуда необходимо взять выписку из ЕГРП, если вы всерьез задумались об обмене.

Приватизированную на муниципальную

Если вам подходит обмен приватизированной квартиры на неприватизированную, то стоит составить договор мены, с последующим оформлением приватизации на ваше имя.

К сожалению, часто из-за неразберихи в административном аппарате, многие люди успевают оформлять договор мены только в одностороннем порядке, тогда как муниципальная собственность оказывается принадлежащей кому-то на праве собственности и несостоявшиеся стороны договора попросту зря теряют время.

Муниципальная недвижимость должна быть переведена в вашу собственность на основании одного из пунктов договора мены, а также в специально сформированную комиссию в составе администрации города должны быть представлены соответствующие документы, которые бы автоматически делали вас непосредственным собственником.

Две приватизированные квартиры

Перед тем, как обменять приватизированную квартиру на приватизированную следует проверить документы о праве собственности другой стороны вашего договора.

Если с документами все в порядке, то обмен приватизированной квартиры можно осуществить двумя способами.

• В кабинете у нотариуса с предоставлением всех необходимых правоустанавливающих документов.
• Если же вы доверяете своему оппоненту, то можете осуществить процедуру мены бесплатно, без услуг нотариуса, явившись с заключенными договорами, якобы купли-продажи между сторонами.

Ваша новая собственность надлежащим образом отмечается в Росреестре и теперь вы полноправный владелец новой недвижимости.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

К сожалению, если квартира не приватизирована, то вы не можете осуществить действия по ее обмену на приватизированную.

Для начала вам необходимо просто на просто взять недвижимость в собственность, то есть пройти процедуру приватизации.

Поэтому, если вы откладывали данное оформление на потом — немедленно займитесь этим действием, ведь бесплатную приватизацию квартиры продлили на 1 год, в 2017 году такая процедура будет носить платный характер и возможно, некоторым будет не по карману.

Теперь вы знаете, что нельзя ни как разменять квартиру, если она не приватизирована.

О том, как происходит договор мены долей недвижимости, читайте здесь.

Порядок действий

Для того, чтобы осуществить непосредственный размен приватизированной квартиры вам необходимо выполнить ряд последовательных и важных действий.

1. Ознакомьтесь с предложением другой стороны будущего договора.
2. Изучите не только новую жилую площадь, но и документы, которые к ней прилагаются.
3. Проверьте, действительно ли лицо является собственником данного недвижимого имущества и все ли его родственники согласны с подобным решением об обмене.
4. Далее, соберите пакет необходимых документов, предусмотрительно сняв с них копии.

Помните о том, что с документами придется знакомиться не только сотрудникам Росреестра, но и другой стороне договора обмена, а также, возможно, и нотариусу. Поэтому копий должно хватить на всех.

Предварительно поинтересуйтесь способами достижения желаемого результата при обмене, а лучше — проконсультируйтесь с юристом и углубитесь в законодательство. Особое внимание уделяйте жилищному и гражданскому кодексу нашей страны.

Теперь поговорим о том, что именно должно лежать в вашем пакете документов.

Сбор документов

Наличие всех необходимых документов — это залог успеха в оформлении любого договора, в том числе и договора мены.

• Первым и самым важным документом в вашем арсенале должен быть ваш паспорт.

Снимите с него ряд копий. Он понадобится и нотариусу, и другой стороне договора для того, чтобы проверить, что именно вы являетесь собственником приватизированной квартиры.

Еще один важный документ — это свидетельство на право собственности недвижимым имуществом, в нашем случае — квартиры.

Такой правоустанавливающий документ обязателен для рассмотрения, ведь именно он доказывает, что вы имеете право распоряжаться своим имуществом так, как вам хочется.
Не забудьте о предоставлении технического паспорта квартиры (читайте как заказать в БТИ), а также кадастрового (при отсутствии можно заказать в МФЦ).

На них сразу будет отражено, производилась ли вами перепланировка или иные действия с квартирой, которые вам были разрешены или же запрещены администрацией.

Если вами в действительности осуществлялась перепланировка на основании разрешения администрации, также приложите соответствующие документы.

Составьте с другой стороной договор мены недвижимого имущества. Это можно сделать с помощью нотариуса или же юриста.

Обязательно к предоставлению письменное согласие всех лиц, проживающих с вами в квартире на данное действие по обмену. В противном случае, если вскроется недовольство одного из проживающих, сделка будет признана недействительной.

Также, если приватизированная квартира находится в долевой собственности, необходимо предоставить документы, устанавливающие личность второго собственника.

Не забудьте об оплате государственной пошлины. Чек, подтверждающий вашу оплату также должен входить в пакет документов.

Как разменять с доплатой?

Если вы не знаете, как разменять две приватизированные квартиры с доплатой вам или же другой стороне, то лучше осуществлять такой обмен у нотариуса.

Он поможет вам составить соглашение, а также проследить за фактом передачи денег. Только после этого вы можете подписать договор и отправляться в отделение Росреестра для оформления права собственности.

Как обменяться долями?

Далее вы узнаете, как можно обменяться долями в приватизированной квартире. Если вы хотите поменяться не целыми квартирами то помимо правоустанавливающих, технических документов и договора вам потребуются согласия всех жильцов двух жилых помещений.

Только в случае, если вами получены такие разрешения, мена может быть проведена.

Как разменять приватизированную квартиру, если один против?

Вы можете отказаться от обмена на любом этапе оформления, если еще не осуществлена сделка.

Однако если вы являетесь членом семьи собственника обмениваемой жилой площади, то вам нужно заявить о своих правах заранее, пока собственники не составили договор мены.

Принудительный обмен через суд

Иногда жильцы квартир против решения собственника на обмен. Часто такое бывает при разводе. В этом случае, сторона собственника одной из квартир обращается в суд, где в порядке судебного разбирательства доказывает, почему обмен должен совершиться.

Обмена приватизированной квартиры совсем не сложен, если вы хорошо ознакомились с последовательностью всех действий. Помните о том, что мена в первую очередь – это действие, которое влечет за собой изменение ваших прав, поэтому подойдите к данной процедуре как можно серьезнее и по возможности проконсультируйтесь с юристом.

Видео

Посмотрите видео и узнайте, можно ли обменять приватизированную квартиру на приватизированную и какими правовыми актами регулируется договор мены.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

ЮРИДИЧЕСКИЙ ПОРТАЛ Путеводитель по кредитам и законам

Мена приватизированных квартир

Продолжая разговор об обмене жилой площади, в этот раз мы подробнее остановимся на операциях с приватизированными квартирами. В этом случае существуют два способа оформления сделки. Можно заключить договор мены, а можно провести обмен с помощью нескольких договоров купли-продажи.

Надежность договора мены

Преимущество договора мены – большая надежность. Если ваш партнер по договору решит опротестовать его в суде, максимум, что вам грозит, – это вернуться в свою первоначальную квартиру. Второй плюс – экономия: оформление каждого договора стоит денег, и один документ (договор мены) получится дешевле двух. Но есть и минус: зачастую нотариусы соглашаются заверить только самые простейшие мены – квартира на квартиру, разъезд одной на две.

При появлении “цепочки”, даже очень маленькой (Иванов едет в квартиру Петрова, Петров – в квартиру Сидорова, а Сидоров – в квартиру Иванова), некоторые нотариусы говорят, что прописать такое в одном документе нельзя и нужно заключать несколько договоров купли-продажи. А если без нотариуса? В принципе прописать “цепочку” в договоре мены можно, и договор, составленный в “свободной письменной форме”, не заверенный нотариусом, будет зарегистрирован. Но при составлении такого документа потребуется помощь квалифицированного юриста.

Документы для обмена квартиры

Для того чтобы обменять свою приватизированную квартиру на другую, вам потребуются:

1. Паспорта участников сделок и свидетельства о рождении для несовершеннолетних детей.
2. Письменное согласие временно отсутствующих совершеннолетних членов семьи, за которыми сохранено право на жилую площадь. Подлинность подписи таких лиц удостоверяется:
   • нотариальной конторой (доверенность оформляется на третье лицо, которое не участвует в обмене);
   • органом исполнительной власти (в населенных пунктах, где нет нотариуса);
   • для военнослужащих срочной и сверхсрочной службы и членов их семей – командиром воинской части, соединения, учреждения или заведения;
   • посольским или консульским учреждением.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о государственной регистрации прав).
4. Разрешение органов опеки и попечительства, органов здравоохранения, социальной защиты населения при существовании на то законных оснований (в случае, когда сделка совершается в отношении квартир, в которых проживают несовершеннолетние, лица, признанные судом недееспособными или обладающими ограниченной дееспособностью).
5. Справка жилищных органов об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам – для всех обмениваемых квартир.
6. Копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги.
7. Справка по форме 11 “А” из Бюро технической инвентаризации (БТИ), где указана балансовая стоимость квартиры, поэтажный план квартиры.

Список в зависимости от ситуации может быть расширен. Например, если надо обменять квартиру, приобретенную супругом в период брака, потребуется его согласие.

Обмене путем заключения нескольких договоров купли-продажи

Примерно такой же перечень документов потребуется и при обмене путем заключения нескольких договоров купли-продажи. Но здесь появляется некоторая специфика. Момент, вызывающий много противоречий, – какую сумму указывать в договоре. Можно истинную, а можно ту, что указана в справке БТИ (она, как правило, значительно ниже рыночной). Еще несколько лет назад сумма по БТИ указывалась практически всеми, поскольку в этом случае дешевле становится само заключение договора, плюс меньше вероятность обратить на себя внимание налоговых органов. Однако в последнее время все больше договоров составляется по истинной цене – ведь именно сумму, указанную в договоре, вам и вернут, если сделка будет расторгнута через суд.

Нотариальное заверение при обмене квартир

Итак, вы собрали все документы и определили, какую сумму указывать в договоре. Далее возможны два пути – обратиться к нотариусу, который заверит договор, но возьмет с вас госпошлину в размере 0,5% (в случае, когда меняются близкие родственники) или 1,5% (для лиц, не являющихся родственниками) суммы, указанной в договоре, либо попытаться оформить документы в так называемой “свободной письменной форме”, т. е. без нотариуса. Хотя закон О государственной регистрации…” дает гражданам такие права, в целом этот путь значительно сложнее – договоры, заверенные нотариусом, вызывают у регистрирующего органа гораздо больше доверия.

Договор мены жилых помещений

Одной из форм передачи собственности от одного лица к другому является договор мены жилых помещений, под которым понимается соглашение о передаче одной собственности в обмен на другую.

Положения о мене установлены гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), но на нее также распространяются положения о купле-продаже не противоречащие существу сделки по обмену.

Законодательством установлены существенные условия договора мены, включение которых в текст документа является обязательным. Форма договора мены — простая письменная, однако предусмотрено и нотариальное удостоверение сделки. Существуют ситуации, в которых требуется заключение предварительного соглашения о мене, что связано с наличием обременения на планируемом к передаче имуществе.

После заключения соглашения происходит фактическая передача имущества, при которой должен быть составлен акт приема-передачи как подтверждение совершенных действий сторон сделки и в целях предотвращения возникновения спорных ситуаций.

После проведения всех вышеуказанных процедур осуществляется регистрация перехода права собственности в Росреестре, в который подается заявление с документами. После выдачи выписки о переходе права квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Существенные условия договора мены квартиры

Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.

В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:

• наименование (например, квартира или комната),
• количество комнат,
• адрес квартиры,
• общая и жилая площади и другие сведения.

Кроме того, необходимо указать:

1. Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
2. Взаимные обязанности сторон.
3. Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
4. Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
5. Дату совершения мены.
6. Подписи сторон сделки.
7. Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.

Права и обязанности сторон

Главной обязанностью для сторон по рассматриваемой сделке является обязанность передать то имущество, которое указано в тексте договора мены.

Если в сделке не указаны условия о доплате, то имущество признается равноценным.

Если установлена определенная сумма в качестве доплаты, то у стороны по договору возникает дополнительная обязанность по ее передаче.

Форма договора мены

Договор мены составляется в письменной форме, при этом нотариального удостоверения он не требует.

Однако в соответствии со ст. 163 ГК РФ такое удостоверение требуется при прямом указании на то в законе или в соглашении. Поэтому если не прописывать такое условие в тексте документа, то к нотариусу можно и не обращаться.

Однако из общего правила об отсутствии необходимости нотариального удостоверения сделки есть два исключения:

• если сделка связана с отчуждение собственности несовершеннолетнего гражданина или ограничено дееспособного лица;
• если сделка связана с отчуждением имущества, находящегося в долевой собственности.

Если же договор составляется самостоятельно без помощи нотариуса, то при его разработке нужно внимательно и ответственно отнестись к указанию в договоре обязательных сведений.

В сети Интернет имеется большое количество образцов (типовых форм) договора мены разных объектов недвижимости. Наиболее распространенным и заключаемым при совершении сделки является договор мены равноценных квартир, примерный образец которого приведен ниже.

Предварительный договор мены квартиры

Сторонами, желающими осуществить обмен квартирами, может быть заключен предварительный договор мены. На практике такая ситуация возникает, если собственность находится под обременением (залог, ипотека) или если стороны договорились передать объекты недвижимости в определенном техническом состоянии, предварительно осуществив ремонт. Также предварительный договор мены также может быть заключен, если сторонам необходимо собрать дополнительные документы, например, выписку из поквартирной карточки или домовой книги о прописанных в квартире лицах.

Между Кирилловым В.С. и Кудряшовым А.В. заключен предварительный договор мены квартиры, в котором установлено намерение сторон заключить соглашение о мене своих жилищ через полгода. Указанный срок обуславливается выплатой Кирилловым ипотеки на планируемую к передаче квартиры. По прошествии шести месяцев и полной выплате ипотеки Кирилловым стороны заключили основной договор и совершил обмен.

При составлении предварительного договора мены обязательно указываются его стороны, указывается дата и подписи. Обязательно обозначаются предмет обмена и иные условия, которые свидетельствуют о необходимости составления полноценного договора мены в будущем (возможно с указанием предполагаемой датой).

Порядок заключения договора мены

Подобрав подходящие варианты для обмена, стороны могут приступить к определению и согласовании существенных условий сделки. После чего составляется договор мены с указанием согласованных условий. Договор считается заключенным после достижения соглашения и его подписания.

При составлении акта приема-передачи описывается состояние обмениваемого жилого помещения, имеющиеся дефекты и список приобретаемого в результате обмена квартиры имущества (мебели, сантехника, предметы интерьера).

Далее стороны подготавливают ряд документов, требуемых при оформлении перехода права собственности, и подают их в регистрирующий орган (непосредственно в Росреестр или через МФЦ).

Частные случаи обмена жилыми помещениями

К частным случаям обмена жилыми помещениями можно отнести следующие ситуации:

• одна из обмениваемых квартир принадлежит несовершеннолетнему;
• квартиры неравноценны, обмениваются с доплатой;
• у обмениваемой квартиры несколько собственников (общая собственность).

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему гражданину, то сделка в отношении нее может быть осуществлена только при ее нотариальном удостоверении (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если происходит обмен неравноценных квартир, то в договоре мены обязательно должны быть прописаны стоимости передаваемых объектов, а также порядок выплаты доплаты той стороной, чья квартира стоит меньше.

Если квартира находится в общей собственности, то при любых сделках по отчуждению имущества, в том числе и по договору мены, необходимо нотариально заверенное согласие собственников долей в квартире (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Договор мены доли квартиры

Зачастую квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, которые имеют право лишь на долю в общей собственности, что также является имущественным правом, а значит указанной долей можно распоряжаться, например, путем совершения обмена. Однако в связи с этим возникают некоторые нюансы, которые следует учитывать.

При обмене доли в квартире необходимо получить разрешение иных собственников, так как законодательство предоставляет преимущественное право покупки (обмена) в случае реализации доли одним из собственников. В остальном порядок мены доли квартиры не отличается от порядка обмены жилища в целом.

Акт приема-передачи квартиры по договору мены

После подписания договора мены следует фактическая передача имущества. Для того, чтобы зафиксировать указанный факт и избежать в дальнейшем каких-либо споров по данному вопросу необходимо составить акт приема-передачи квартиры.

В передаточном акте указываются следующие сведения:

• стороны;
• основание (соглашение о мене);
• дата;
• имущество и оборудование, которое передается вместе с квартирой;
• можно также предусмотреть положение о состоянии (имеющемся ремонте) квартиры.

Документ подписывается обеими сторонами.

Регистрация права собственности по договору мены

Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.

В целях регистрации перехода права необходимо собрать следующий пакет документов:

• заявление о регистрации переход права собственности на новый и старый объект недвижимости;
• свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН);
• договор мены;
• квитанция об оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Территориальный орган Росреестра рассматривает пакет документов в установленный законом срок, осуществляет проверку и выносит соответствующее решение. Если такое решение является положительным, то заявителю предоставляется выписка, которая свидетельствует о переходе права собственности на квартиру от прошлого владельца новому. После получения выписки из ЕГРН квартира считается перешедшей в собственность нового владельца.

Судебная практика по договору мены

В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:

1. Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
2. Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.

Заключение

Договор мены квартиры является одним из способов приобретения квартиры и улучшения жилищных условий. Обмен квартиры может быть равноценным и требующим доплаты, так как стоимость обмениваемых объектов может быть разной. Условие о доплате должно быть обязательно отражено в тексте договора о мене.

Для недопущения возможных спорных ситуаций (в том числе и судебных разбирательств) необходимо составлять договор как можно грамотнее, включив в него все существенные и иные имеющие значение для сделки условия. После заключения договора, при передаче имущества, необходимо составить акт о приеме-передачи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на оба недвижимых объекта.

Обмен и мена квартир

Новый Жилищный кодекс установил, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма может быть осуществлен только с согласия наймодателей (т.е. муниципалитетов, либо иных собственников жилья).

Возможны несколько вариантов обмена квартир, каждый из которых имеет свои особенности.

Обмен муниципальных квартир

Новый Жилищный кодекс установил, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма может быть осуществлен только с согласия наймодателей (т.е. муниципалитетов, либо иных собственников жилья). Чтобы его получить, наниматели должны предоставить договор об обмене каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма. Согласие последних (или отказ) должно быть выражено в письменной форме и выдано обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Отказать в обмене вам могут в следующихслучаях:

• если к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
• право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
• обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
• принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
• принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
• в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (указаны в ст. 51 ЖК РФ).

Помимо всего прочего, для совершения обмена требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (в том числе временно отсутствующих). Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Мена приватизированных квартир

Существует несколько вариантов обмена приватизированных квартир. Можно, например, найти покупателя на свою квартиру и подыскать подходящее жилье на вторичном рынке – в этом случае одновременно заключаются два договора купли-продажи. Такие сделки называются альтернативными и в настоящее время наиболее распространены.

Но можно прибегнуть и к прямому обмену, заключив договор мены, в соответствии с которым стороны обмениваются равноценной недвижимостью. В договоре может быть указан размер доплаты. Например, в случае мены разных по площади квартир участник договора мены жилого помещения обладает правом собственности на обмениваемое имущество, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилой площади, которую он получает.

Не исключен также обмен приватизированной квартиры на неприватизированную. Граждане, совершающие такой обмен, фактически обмениваются своими правами и обязанностями. Бывший наниматель неприватизированной квартиры становится собственником приватизированной квартиры, полученной им по обмену, а бывший собственник в обмен на свое право собственности получает право найма и становится нанимателем. При этом бывший собственник не может приватизировать полученную по обмену квартиру, поскольку он уже использовал свое право на бесплатную приватизацию. Обычно при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную приватизированная квартира отчуждается посредством заключения договора дарения или купли-продажи в пользу лица, въезжающего в эту квартиру.

Как сделать родственный обмен квартирами (договор мены)?

Закон не содержит специальных правил совершения сделок с квартирами, принадлежащими близкой или дальней родне. Однако факт родства может повлиять на последствия перехода права собственности, в том числе на порядок налогообложения. Разберем, в чем заключается родственный обмен квартиры на квартиру, где оформлять документы по таким сделкам.

Что такое родственный обмен квартирами?

Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.

Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.

Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.

Варианты родственного обмена

Родственникам доступны все возможные сделки, предусмотренные ГК РФ.

Совершить взаимный переход прав можно следующими способами:

• муниципальные объекты недвижимости можно поменять в порядке, предусмотренном статьей 72 ЖК РФ;
• для совершения возмездных сделок нужно заключить договоры купли-продажи, причем стороны могут сами определить цены за свои квартиры, предусматривать доплаты, договариваться об иных условиях перехода прав;
• можно обменять недвижимость по безвозмездным договорам дарения;
• по договору мены можно предусмотреть возмездную доплату, а сторонам придется оформить всего один договор

Ограничения для совершения подобных операций могут устанавливаться в силу статуса квартиры, наличия зарегистрированных обременений. Также придется учитывать полный запрет на безвозмездное отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку. На такую сделку не получить согласие органов опеки, так как имущественное положение несовершеннолетнего ухудшается. Для возмездного отчуждения квартиры ребенка запрета нет. Однако заключить договор можно только с разрешения специалистов местного отдела опеки.

Порядок действий: с чего начать и куда обращаться?

Для обмена жильем муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.

Для процедуры в соответствии со ст. 72 ЖК РФ нужно соблюсти следующие условия:

• объект для обмена должен находиться в социальном найме у второй стороны, т.е. относиться к муниципальному фонду;
• нужно запросить письменное согласие наймодателя (обычно им является местный комитет по управлению имуществом);
• на обменную сделку должны дать согласие члены семьи обоих нанимателей, если им принадлежит право пользования квартирой;
• допускается принудительный обмен через суд, если кто-либо из членов семьи отказывается давать согласие на взаимный переезд.

На практике обмен муниципальной жилплощадью применяется крайне редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью найти равнозначный вариант по площади, местности проживания и иным факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране уменьшается с каждым годом, поэтому шанс совершить родственный обмен минимален.

Для частного жилья возможность совершить сделку практически не ограничена. Закон не запрещает даже заключение возмездных договоров купли-продажи между родственниками, т.е. с определением стоимости каждого объекта и передачей денег.

При совершении таких соглашений нужно:

• согласовать все условия договора (предмет сделки, цена, порядок и сроки передачи денег и т.д.);
• подготовить два договора купли-продажи;
• обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации;
• получить выписки ЕГРН, подтверждающие возникновение прав на приобретенную квартиру и аннулирование собственности на проданное жилье.

Специальный порядок предусмотрен для заключения договоров и регистрации сделки с долевой собственностью. Собственник обязан уведомить каждого совладельца о предстоящей продаже доли для реализации права преимущественного выкупа. Если совладелец сам захочет выкупить долю по такой же цене, родственный обмен будет невозможно довести до конца. Также сделки с долевой недвижимостью нужно регистрировать в нотариальной конторе, прежде чем обратиться в Росреестр.

При родственном обмене через дарение также заключаются два отдельных договора. Хотя такие сделки являются безвозмездными, стороны должны указать цену своей квартиры (например, по показателям рыночной или кадастровой стоимости). Это нужно для целей налогообложения одаряемого, который получает имущественную выгоду.

Один договор заключается по сделкам мены. В этом случае можно указать равную стоимость обоих объектов, либо предусмотреть соответствующую денежную доплату. По сделкам мены происходит одновременная регистрация права собственности и аннулирование прекращенных прав. Так как мена относится к возмездным соглашениям, на отчуждение недвижимости ребенка нужно получить согласие органа опеки.

Налоговые последствия родственного обмена квартирами

По нормам НК РФ налоги обязаны платить лица, получающие имущественную или денежную выгоду по гражданским сделкам, т.е. доход. Налог рассчитывается самостоятельно по ставке 13% путем подачи декларации 3-НДФЛ. Выгодой в этом случае является размер доплаты по договору мены, разницы в стоимости объектов при купле-продаже.

Не нужно платить налог от отчуждения недвижимого имущества, если она находилась в собственности более пяти лет. Если продавцы-родственники или участники мены владеют квартирами менее указанного срока, они могут воспользоваться налоговыми вычетами.