Договор купли-продажи прав аренды

Образец договора купли-продажи прав аренды

Продажа прав аренды на объекты недвижимости – это серьезная и ответственная процедура, представляет собой сделку по переуступке этих прав. Как правило, в большинстве случаев подобные сделки принято считать взаимовыгодными, они отличаются тем, что позволяют сэкономить драгоценное время на расторжение договора аренды, это касается и оформление нового договора.

В тот момент, когда собственно и будет заключаться сделка, связанная с продажей прав недвижимости, в обязательном порядке должны строго соблюдаться все условия, только в этом случае, есть возможность избежать проблем, а сделку можно считать грамотно проведенной и действительной.

Лучше всего проконсультироваться по этому вопросу с опытными юристами, которые не позволят совершить тех или иных ошибок, уберегая вас от непредвиденных проблем, неожиданных и неприятных сюрпризов, с которыми порой приходится сталкиваться.

Образец типового договора купли-продажи прав аренды

Арендатор при желании может сдать имущество, которое им и было арендовано в субаренду, естественно передавая и права, обязанности иным лицам.

Помимо этого, всегда можно передать имущество в безвозмездное пользование, сюда относятся и арендные права в залог, что следует обязательно учитывать.

Получение платы за перенаем права аренды никак не станет влиять на обязательства со стороны прежнего арендатора по НДС. Что касается переуступки прав аренды, причем и за денежные средства, то это позволит с особой легкостью получить недвижимость в аренду, причем будут соблюдены все те же самые условия, на каких и оформлялся договор с предыдущим арендатором, что очень удобно.

Если договор аренды оформляется на длительное время, причем были соблюдены все необходимые, выгодные условия, то перекупая право аренды, контрагент, не остается внакладе.

Помимо всего сказанного, важно добавить, переуступка прав аренды используется в тот момент, когда аренда изначально станет оформляться на одно из предприятий, входившие в холдинг. Внимательно изучая «шапку» договора, то можно заметить, что указаны не только участники, но и список тех документов, которые являются важными и необходимыми.

Специалисты рекомендуют заключать договор данного вида тогда, когда требуется документальное оформление процесса покупки права на аренду тех или иных помещений. В этом случае, следует указать адрес помещения, номер этажа, комнаты, если возникнет такая необходимость. Начиная изучать стоимость покупки права на аренду, можно придти к выводу, что она варьируется, многое зависит от тех или иных факторов, например, учитывается квадратура помещения.

Для чего нужна переуступка прав аренды?

Как правило, сделка подобного рода играет важнейшую роль, и обычно она требуется тогда, когда первоначальный арендатор желает передать права на землю, или различные помещения третьему лицу, избегая каких-либо сложностей, проблем и проволочек.

Говоря о сделке по переуступке прав в целом, то можно смело заявить, что это простейшая процедура, чего нельзя сказать о расторжении договора, его повторного заключение, и т.д. Это требуется в тот момент, когда арендатор пожелает взять на себя все необходимые права предыдущего владельца, естественно его обязанности, сюда относится и выплата налогов, плата за аренду.

организации и другие субъекты Российской Федерации.

Образец договора купли-продажи гаража.

Про образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, смотрите тут.

В действительности эта процедура – представляет собой передачу, как прав, так и обязанностей, которые возложены на арендатора.

Сделка данного вида заключается и на нежилое помещение, сюда относятся земельные участки, те или иные объекты недвижимости.

На что необходимо обратить внимание при оформлении договора купли-продажи прав аренды?

Несмотря на то, что многие считают, что такая процедура, как продажа прав аренды является аналогичной субаренде, следует опровергнуть это утверждение. Ведь внимательно изучив первый случай, можно придти к выводу, те права и обязанности, указанные в договоре, в любом случае переходят к контрагенту, говоря же, о первоначальном арендаторе, то он исключается из договорных отношений вовсе.

Выделяя субаренду, то здесь контрагенту переходит право использования имуществом, взятым в аренду.

Договор, заключаемый между арендатором и контрагентом, должен быть возмездным, только в этом случае, есть шанс исключить риск признания такого договора, как дарения, нельзя не учесть то, что подобная форма передачи прав на недвижимость, считается запрещенной между юридическими лицами. Это и сводится к тому, что лишь договор перенайма аренды, в котором указываются права аренды, размер, тяжело оспорить, соответственно его практически невозможно признать недействительным.

Внимательно изучив этот договор, то в нем можно заметить договоренности передачи прав аренды, обязанности, которые возлагаются на нового арендатора, с которыми ему следует внимательно ознакомиться. Помимо этого, конечно же, сюда относится порядок, его содержание, вопросы, касающиеся внесения арендной платы, ремонта, и т.д.

В тексте данного договора, а именно – перенайма, в обязательном порядке предусматривается и передача новому арендатору со стороны предыдущего важнейших документов, это и оригинал первичного договора, те документы, которые и станут подтверждать внесение арендной платы, со стороны предыдущего арендатора.

Такой договор обычно оформляют в форме договора аренды, ведь в этом случае, его можно смело считать основным договором. Прежде чем оформлять подобные договора, следует проконсультироваться по данному вопросу с опытными и профессиональными юристами, тем самым ознакомиться со всеми его «подводными камнями», нюансами.

Договор купли-продажи прав аренды

Тип документа: Договор купли-продажи имущества

Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.

Размер файла документа: 11,3 кб

В шапке договора указываются имена непосредственных участников, а также те документы, на основе которых они действуют.

Такой договор целесообразно заключать, если необходимо документально оформить процесс покупки права на аренду помещения в определенном здании. Указывается фактический адрес помещения, при необходимости – номер этажа и номер комнаты.

Стоимость покупки права на аренду зависит от квадратуры помещения и составляет определенный процент от размера годовой арендной платы.

Порядок и сроки расчета договора купли-продажи прав аренды

Хронологические рамки расчетного периода прописываются в договоре и в случае их нарушения, покупатель понесет материальные убытки.

Все возникшие из-за подписания договора споры решаются несколькими путями:

  • в переговорном режиме;
  • в Арбитражном суде.

В заключительных положениях указывается количество экземпляров составленного договора, каждая из них обладает равной юридической силой. Все поправки или изменения производятся при условии осведомленности обеих сторон.

В конце прописываются юридические адреса сторон, ниже договор закрепляется подписями.

Бланк договора купли-продажи прав аренды

Образец договора купли-продажи прав аренды (заполненный бланк)

Скачать Договор купли-продажи прав аренды

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРАВ АРЕНДЫ №

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора является выкуп права на заключение договора аренды помещений в здании , расположенных по адресу: , ( -й этаж, помещение № ) общей площадью кв.м., для использования под в соответствии с Уставом Покупателя.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного выполнения сторонами обязательств, обусловленных настоящим договором.

3. УСЛОВИЯ ВЫКУПА ПРАВА АРЕНДЫ

3.1. Продажа права на заключение договора аренды производится путем оплаты % от рыночной стоимости годовой арендной платы в размере: рублей за один квадратный метр плюс НДС. Общая сумма составляет рублей и возврату не подлежит.

4. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА ПРОДАВЦА

4.1. В соответствии с возложенными на него полномочиями и настоящим договором Продавец обеспечивает подготовку и оформление договора аренды помещений с условием их занятия не позднее . Срок исполнения Продавцом обязательств по оформлению договора завершается передачей документов в для регистрации.

4.2. Продавец гарантирует своевременную и качественную подготовку указанного договора аренды и всех иных необходимых документов и выполнение других зависящих от Продавца условий таким образом, чтобы аренда была оформлена в установленном законом порядке.

5. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА ПОКУПАТЕЛЯ

В соответствии с настоящим договором Покупатель:
5.1. Обязуется оплатить сумму выкупа права аренды помещения указанную в п. 3.1 настоящего договора.

5.2. Покупатель может переуступить право аренды, полученное им по настоящему договору, третьему лицу при согласовании с Продавцом, при условии, что третье лицо принимает на себя все обязательства Покупателя по настоящему договору. Переуступка прав оформляется сторонами письменно и является неотъемлемой частью настоящего договора.

5.3. Покупатель обязан реализовать право аренды в -дневный срок, начиная с момента указанного в п.4 настоящего договора.

6. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

6.1. Право на заключение договора аренды помещений возникает с момента поступления денежных средств, причитающихся Продавцу по настоящему договору на его расчетный счет.

6.2. Покупатель признается утратившим право аренды, если он не реализует это право в срок, не позднее указанного в п.5.3 настоящего договора по обстоятельствам, не зависящим от Продавца.

7. ПОРЯДОК И СРОКИ РАСЧЕТОВ

7.1. Покупатель в соответствии с п.5.1 настоящего договора перечисляет в течение банковских дней со дня подписания договора денежные средства за выкуп права аренды помещений, на расчетный счет Продавца.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

8.2. В случае, если договор аренды на помещения указанные в п.1.1 настоящего договора не будет заключен по независящим от Покупателя причинам, Продавец обязан возвратить Покупателю сумму, указанную в п.3.1 настоящего договора, плюс проценты на эту сумму в размере учетной ставки банковского процента существующей в г. на момент заключения настоящего договора, либо на момент возврата Продавцом указанной суммы (по выбору Покупателя) за период, начиная со дня получения Продавцом суммы указанной в п.3.1 настоящего договора и заканчивая днем возврата вышеуказанной суммы.

9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в результате нарушения сторонами условий настоящего договора, будут , по возможности, решаться путем переговоров между сторонами.

9.2. В случае не достижения соглашения в результате переговоров, споры и разногласия подлежат разрешению в арбитражном суде в соответствии с законодательством РФ.

10. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

10.1. Настоящий договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон.

10.2. В случае неисполнения Покупателем обязательств по договору (п. п. 5.1., 7.1) настоящий Договор считается расторгнутым автоматически.

11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

11.1. Настоящий договор составлен в 2-х подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

11.2. Поправки, изменения и дополнения к настоящему договору оформляются по соглашению сторон исключительно в письменной форме и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Полная информация о продаже права аренды земельного участка

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).
  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю). В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Договор купли-продажи права долгосрочной аренды (купчая) (образец N 4) (Документ О.В. Касьяновой)

купли-продажи права долгосрочной аренды (купчая)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

в лице своего представителя ____________________________________________,

действующего на основании доверенности от “____”_______________ N _____,

выданной ____________________________________________, с одной стороны, и

в лице своего представителя _________________________________________,

действующего на основании доверенности от “___”_________ N _____,

выданной _____________________________________________, с другой стороны,

именуемые в дальнейшем Продавец и Покупатель, заключили настоящий договор

1. __________________________ продает, _____________________________

покупает право на заключение договора аренды (______________________ лет)

земельного участка, расположенного по адресу ____________________________

на условиях настоящего договора.

2. Указанное право аренды принадлежит Продавцу на основании договора

аренды земли N ____________ от “____” _____________________, оформленного

Московским земельным комитетом, постановления Правительства (или

распоряжения префекта) N ____ от “___” ____________, протокола N _____ от

“___”___________________ комиссии ______________________________________.

3. Земельный участок, расположенный по адресу ______________________

площадью _______________________________________________, предназначенный

до настоящего времени никому не отчужден, в споре и под арестом

(запрещением) не состоит.

Выкуп права аренды у Правительства Москвы

(N регистрации в Поземельной книге)

Обременен (не обременен) залогом __________________________________.

(N регистрации в Поземельной книге)

Обременен (не обременен) субарендой _______________________________.

(N регистрации в Поземельной книге)

Обременен (не обременен) сервитутами ______________________________.

(N регистрации в Поземельной книге)

4. Стороны пришли к соглашению о рыночной стоимости указанного права

аренды земельного участка в сумме _______________________________________

долл. США, что в рублевом эквиваленте на “____” _________________________

При этом стоимость зданий, строений и сооружений в сумме ___________

_______________________________________________ долл. США, что в рублевом

эквиваленте на “____” _____________ составляет _________________________.

Плата по договору

5. Покупатель перечисляет в течение __________________________ дней:

5.1. Продавцу на счет N ____________________________________ в банке

по платежному документу _________________________________________________

5.2. Залогодержателю (в случае, если предмет договора заложен)

____________________________________ на счет N __________________________

в банке _________________________________________________________________

согласно прилагаемому к настоящему договору требованию залогодержателя по

задолженности, необходимой для совершения погашения закладной на предмет

договора, подтвержденному Продавцом.

5.3. Покупатель передает Продавцу сумму в размере __________________

5.4. Формы оплаты:

а) перечислено _____________________________________________________

в качестве задатка по платежному документу _________________________

5.5. Покупатель обязан известить Продавца об осуществлении платежа в

(телеграмма с уведомлением, факс и т.д.)

5.6. За каждый день просрочки платежа Покупатель уплачивает Продавцу

штраф в размере ______________________________________ от суммы договора.

6. После регистрации настоящего договора в Московском земельном

комитете Покупатель принимает на себя все права и обязанности,

предусмотренные договором аренды от “___” ___________________ N _______ в

пределах срока его действия.

7. Земельный участок должен быть передан в состоянии, пригодном к

немедленной эксплуатации его Покупателем.

8. Расходы по заключению настоящего договора (налоги, пошлины и

т.п.) несет ____________________________________________________________.

9. Настоящий договор вступает в силу с момента регистрации в

Московском земельном комитете.

10. В качестве неотъемлемой части к договору прилагаются:

– договор аренды земельного участка,

– стоимостная оценка строений, сооружений (прилагается при включении

их в предмет договора),

– требование залогодержателя по задолженности (прилагается в случае,

если предмет договора обременен залогом),

– доверенности лиц, уполномоченных Покупателем и Продавцом.

11. Настоящий договор составлен в 5 экземплярах по одному для:

– Московской земельной палаты;

– Московского земельного комитета;

Подписи сторон:________________ (Ф.И.О. ____________________) М.П.

________________ (Ф.И.О. ____________________) М.П.

Настоящая купчая зарегистрирована:

в Московской земельной палате под __________________________________

Порядок покупки и продажи права аренды земельного участка

Арендатор земельного участка по общему правилу может продать (переуступить) комплекс прав арендатора третьему лицу. По завершении этой сделки прежний арендатор полностью потеряет все свои права и обязанности в отношении земельного участка, на его место в первоначальном договоре аренды встанет новый арендатор.

Общие моменты

Такие сделки распространены в случаях, когда прежний арендатор, пользующийся государственным или муниципальным участком, по какой-то причине передумал осуществлять строительство или иное использование этой земли.

Не путайте продажу права аренды и субаренду земельного участка. При субаренде образуется два уровня договоров: между собственником и арендатором, и между арендатором и субарендатором. Цепочка правообладателей таким образом дополняется третьим участником.

Договор

Договор купли-продажи права аренды земельного участка чаще именуется договором переуступки права аренды. Перед его заключением выясните следующее:

  1. Нет ли в договоре аренды запрета на переуступку, а также ряда обстоятельств, из-за которых передача прав невозможна:
    1. наличие самовольных построек на земельном участке;
    2. наличие судебных споров или иных обременений земельного участка;
    3. у нынешнего арендатора есть задолженность по арендной плате.
  2. Необходимо ли согласие собственника земли на переуступку. Если договор аренды заключен на срок более 5 лет, то согласия собственника не требуется, в иных случаях оно обязательно.
  3. Обратитесь в администрацию региона или населенного пункта, в зависимости от того, кому принадлежит земля, чтобы выяснить порядок получения согласия и оформления переуступки.

В случаях, когда для переуступки нужно согласие собственника, потребуется написать заявление о получении согласия на передачу арендатором прав третьему лицу. Такое заявление может рассматриваться до 30 дней, по истечении которых арендатор получает согласие на передачу или отказ в выдаче такого согласия.

Соглашение составляется между нынешним и будущем арендаторами в простой письменной форме, нотариальное удостоверение не требуется. Укажите:

  1. Наименование сторон, дату и место составления.
  2. Описание земельного участка с указанием его адреса, кадастрового номера, площади, категории земли и вида разрешенного использования.
  3. Реквизиты основного договора аренды, заключенного между нынешним арендатором и собственником.
  4. Срок аренды, который не должен превышать срока, установленного в основной сделке.
  5. Цена переуступки, которую будущий арендатор перечисляет предшественнику.
  6. Арендная плата, которая должна совпадать с суммой, указанной в основном соглашении.
  7. Выкупная цена земельного участка.

К договору переуступки прилагается кадастровый план земельного участка и иные документы на землю, которые имеются у нынешнего арендатора.

Для заключения договора уступки права аренды необходимо нотариальное согласие супруга на такую переуступку, как при купле-продаже недвижимости.

На основании соглашения переуступки новый арендатор заключает с собственником земли дополнительное соглашение к основной сделке.

Пакет документов передается на регистрацию перехода права аренды в Росреестр в том случае, если основной договор аренды был заключен на срок более 1 года и в свою очередь был зарегистрирован.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 () 350-97-63 – Москва

8 () 309-74-28 – СПб

Отчуждение территории, находящейся в пользовании

Приобретение земли в собственность через аренду является очень распространенной практикой в стране. В частности, муниципальные и региональные земли пользуются большим спросом в силу своей юридической чистоты и верно оформленных документов с правовой точки зрения.

Вам будет интересно прочесть:

Список документов для продажи земли мы разместили в этой статье.

С порядком оформления предварительного договора ознакомьтесь по этой ссылке.

Заключение ДКП доли земельного рассматривали здесь.

Вопросы ипотечных кредитов и господдержки при покупке земли мы освещали в этом материале.

Покупателем может быть как сам арендатор, реализующий преимущественное право покупки, так и третье лицо, приобретающее объект недвижимости на этой земле. Иногда земельный участок продает арендодатель, а право аренды по заключенной сделке при этом сохраняется.

Преимущественное правомочие покупки земли арендатором

Преимущественное право выкупа земли предоставлено как арендаторам на частных землях, так и пользователям по сделкам с муниципальными и региональными участками. Это право установлено ст. 624 Гражданского кодекса РФ. В Земельном кодексе соответствующие положения утратили силу в марте 2015 года.

В соответствии с законом, выкуп арендатором имущества может быть произведен:

  • по истечении договора аренды при условии добросовестного и полного внесения арендных платежей;
  • до истечения такой сделки при условии полного внесения выкупной цены.

При этом в договоре аренды должно быть предусмотрено право выкупа земли арендатором. Кроме этого, статьей 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора заключить соглашение на новый срок.

Процедура выкупа регламентируется местными актами. Для земель сельскохозяйственного назначения необходимо использование участка в течение 3 лет. На участке, арендованном под ИЖС, на момент выкупа должны находиться постройки, оформленные в собственность арендатора. Даже если это незавершенное строительство, рекомендуется оформить на него права, чтобы избежать процедуры торгов.

Чтобы инициировать процедуру выкупа, нужны 4 действия:

  1. Подать заявление о выкупе в земельный комитет администрации населенного пункта или региона и дождаться решения.
  2. Подписать договор купли-продажи.
  3. Оплатить его.
  4. Зарегистрировать свое право в Росреестре.

Продажа дома на арендованной территории

Если на арендованном участке имеется жилой дом, находящийся в собственности продавца, такой дом можно продать, одновременно переуступив право аренды новому владельцу. Для этого заключается договор купли-продажи недвижимости дома с переуступкой прав и обязанностей арендатора земельного участка.

В договоре указывается:

  1. Ф.И.О. сторон, паспортные данные, адреса.
  2. В отношении дома указывают:
    1. описание: адрес, площадь общая и жилая, кадастровый номер, этажность;
    2. ссылка на правоустанавливающий документ, на основании которого дом принадлежит продавцу;
    3. ссылка на дату и номер государственной регистрации права собственности продавца на дом.
  3. В отношении земельного участка:
    1. адрес, площадь, кадастровый номер земельного участка;
    2. категория земель, вид разрешенного использования;
    3. реквизиты договора аренды, но основании которого продавец пользуется землей;
  4. Цена продажи дома и порядок оплаты.
  5. Цена уступки права аренды. Она может быть передана бесплатно.
  6. Арендная плата и выкупная цена земли.
  7. Срок аренды в соответствии с прежним договором аренды земли.
  8. Порядок и срок передачи недвижимости покупателю.
  9. Гарантии продавца и покупателя.

Подробнее о выкупе арендованной земли в собственность:

Порядок уступки права аренды аналогичен описанному выше, то есть в некоторых случаях требуется согласие собственника на перевод прав арендатора. После заключения договора купли-продажи с переуступкой необходимо:

  1. Зарегистрировать право собственности покупателя на дом.
  2. Оформить дополнительное соглашение к договору аренды на нового арендатора и зарегистрировать переход права аренды.

Регистрация осуществляется в Росреестре на основании пакета документов и заявления. Государственная пошлина за регистрацию в каждом случае составляет 2 000 рублей.

Дополнительно для оформления сделки понадобится нотариальное согласие супруга продавца на продажу дома и уступку права аренды на землю.

Договор купли-продажи прав аренды

Продажа прав аренды на объекты недвижимости – это серьезная и ответственная процедура, представляет собой сделку по переуступке этих прав. Как правило, в большинстве случаев подобные сделки принято считать взаимовыгодными, они отличаются тем, что позволяют сэкономить драгоценное время на расторжение договора аренды, это касается и оформление нового договора.

В тот момент, когда собственно и будет заключаться сделка, связанная с продажей прав недвижимости, в обязательном порядке должны строго соблюдаться все условия, только в этом случае, есть возможность избежать проблем, а сделку можно считать грамотно проведенной и действительной.

Лучше всего проконсультироваться по этому вопросу с опытными юристами, которые не позволят совершить тех или иных ошибок, уберегая вас от непредвиденных проблем, неожиданных и неприятных сюрпризов, с которыми порой приходится сталкиваться.

Образец типового договора купли-продажи прав аренды

Арендатор при желании может сдать имущество, которое им и было арендовано в субаренду, естественно передавая и права, обязанности иным лицам.

Помимо этого, всегда можно передать имущество в безвозмездное пользование, сюда относятся и арендные права в залог, что следует обязательно учитывать.

Получение платы за перенаем права аренды никак не станет влиять на обязательства со стороны прежнего арендатора по НДС. Что касается переуступки прав аренды, причем и за денежные средства, то это позволит с особой легкостью получить недвижимость в аренду, причем будут соблюдены все те же самые условия, на каких и оформлялся договор с предыдущим арендатором, что очень удобно.

Если договор аренды оформляется на длительное время, причем были соблюдены все необходимые, выгодные условия, то перекупая право аренды, контрагент, не остается внакладе.

Помимо всего сказанного, важно добавить, переуступка прав аренды используется в тот момент, когда аренда изначально станет оформляться на одно из предприятий, входившие в холдинг. Внимательно изучая шапку договора, то можно заметить, что указаны не только участники, но и список тех документов, которые являются важными и необходимыми.

Специалисты рекомендуют заключать договор данного вида тогда, когда требуется документальное оформление процесса покупки права на аренду тех или иных помещений. В этом случае, следует указать адрес помещения, номер этажа, комнаты, если возникнет такая необходимость. Начиная изучать стоимость покупки права на аренду, можно придти к выводу, что она варьируется, многое зависит от тех или иных факторов, например, учитывается квадратура помещения.

Как правило, сделка подобного рода играет важнейшую роль, и обычно она требуется тогда, когда первоначальный арендатор желает передать права на землю, или различные помещения третьему лицу, избегая каких-либо сложностей, проблем и проволочек.

Говоря о сделке по переуступке прав в целом, то можно смело заявить, что это простейшая процедура, чего нельзя сказать о расторжении договора, его повторного заключение, и т.д. Это требуется в тот момент, когда арендатор пожелает взять на себя все необходимые права предыдущего владельца, естественно его обязанности, сюда относится и выплата налогов, плата за аренду.

организации и другие субъекты Российской Федерации.

Образец договора купли-продажи гаража.

Про образец договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, смотрите тут.

В действительности эта процедура – представляет собой передачу, как прав, так и обязанностей, которые возложены на арендатора.

Сделка данного вида заключается и на нежилое помещение, сюда относятся земельные участки, те или иные объекты недвижимости.

На что необходимо обратить внимание при оформлении договора купли-продажи прав аренды?

Несмотря на то, что многие считают, что такая процедура, как продажа прав аренды является аналогичной субаренде, следует опровергнуть это утверждение. Ведь внимательно изучив первый случай, можно придти к выводу, те права и обязанности, указанные в договоре, в любом случае переходят к контрагенту, говоря же, о первоначальном арендаторе, то он исключается из договорных отношений вовсе.

Выделяя субаренду, то здесь контрагенту переходит право использования имуществом, взятым в аренду.

Договор, заключаемый между арендатором и контрагентом, должен быть возмездным, только в этом случае, есть шанс исключить риск признания такого договора, как дарения, нельзя не учесть то, что подобная форма передачи прав на недвижимость, считается запрещенной между юридическими лицами. Это и сводится к тому, что лишь договор перенайма аренды, в котором указываются права аренды, размер, тяжело оспорить, соответственно его практически невозможно признать недействительным.

Внимательно изучив этот договор, то в нем можно заметить договоренности передачи прав аренды, обязанности, которые возлагаются на нового арендатора, с которыми ему следует внимательно ознакомиться. Помимо этого, конечно же, сюда относится порядок, его содержание, вопросы, касающиеся внесения арендной платы, ремонта, и т.д.

В тексте данного договора, а именно – перенайма, в обязательном порядке предусматривается и передача новому арендатору со стороны предыдущего важнейших документов, это и оригинал первичного договора, те документы, которые и станут подтверждать внесение арендной платы, со стороны предыдущего арендатора.

Такой договор обычно оформляют в форме договора аренды, ведь в этом случае, его можно смело считать основным договором. Прежде чем оформлять подобные договора, следует проконсультироваться по данному вопросу с опытными и профессиональными юристами, тем самым ознакомиться со всеми его подводными камнями, нюансами.

Ссылка на основную публикацию