Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

В обыденной жизни нередко случаются ситуации, когда появляется необходимость в оформлении сделки с недвижимым имуществом, которое еще не является чьей-либо собственностью.

На законодательном уровне в данной ситуации контрагенты могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры.

В некоторых случаях подобный договор заключается на жилье, покупаемое в ипотеку.

Этапы сделки купли-продажи

Воплощение в жизнь договора купли-продажи с последующим оформлением договора регулируется нормами ст. 454 ГК РФ.

Статься закрепляет процедуру осуществления сделки, в соответствии с которой покупатель должен передать объект недвижимости в собственность, а продавец принять его и оплатить за него денежные средства.

Цена сделки должна быть согласована контрагентами до совершения сделки.

По установленным правилам процедура заключения купли-продажи недвижимости совершается поэтапно.

Этапы сделки включают в себя:

1. Заключение предварительного соглашения о купле-продаже;
2. Подписание основного договора;
3. Передача жилья покупателю, подписание акта приема-передачи;
4. Завершение расчетов между сторонами;
5. Совершение государственной регистрации сделки в Росреестре и получение выписки из ЕГРН.

Перечень документов

В случае покупки жилья в ипотеку, то проводится ее оценка для определения ее рыночной стоимости.

В соответствии с отчетом оценщика оформляется ипотечный займ через кредитное учреждение.

Для получения заемных средств в банке, нужных для покупки квартиры, необходимо представить комплект документов, а именно:

Банком могут быть затребованы также другие документы (свидетельство о заключении брака и др.)

Следует понимать, что список нужных документов в разных банках различается, вследствие чего необходимо предварительно проконсультироваться у специалиста банка.

Кроме указанных бумаг продавцу жилья нужно предъявить правоустанавливающие документы на нее, свидетельство о гос. регистрации собственности, выписку из ЕГРН.

В случае продажи квартиры с прописанными в ней детьми, не достигшими 18-летнего возраста, нужно получить согласование органа опеки и попечительства на заключение договора.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор – это двустороннее соглашение, которым устанавливаются обязательства сторон о том, что они должны будущее время заключить основной договор.

Основной договор купли-продажи должен быть заключен на условиях, описанных в предварительном договоре.

После его подписания передача недвижимого имущества не происходит, он порождает обязанности контрагентов оформить сделку в будущем и право требовать заключения основного договора.

В качестве обеспечительных мер по договору может применяться неустойка, которую обязан заплатить контрагент, отказавшийся от заключения договора.

В случае отказа от заключения окончательного договора, сумма неустойки может быть снижена согласно нормам ст. 333 ГК РФ.

Зачастую на основании данной статьи суд не удовлетворяет исковые требования заявителя о взимании неустойки со стороны продавца.

Неустойка служит для возмещения потенциальных убытков стороны сделки.

Предварительный договор при ипотеке

Законодательно не установлена обязательная нотариальная форма предварительного договора, однако зачастую стороны, чтобы подстраховаться стараются заключить его при участии нотариуса.

Предварительный договор вступает в юридическую силу с момента его подписания сторонами сделки.

Для чего нужен

Главным образом оформление предварительного договора предназначается для гарантирования заключения основного контракта купли-продажи.

Он позволяет продавцу и покупателю дополнительно подстраховаться перед сделкой.

Заключение предварительного соглашения служит целям избежания от жульнических действий, случающихся в сфере недвижимости.

Кроме того, условия договора закрепляют точную стоимость жилья, которую нельзя изменить, что немаловажно для приобретателя квартиры. Также это гарантия для продавца, которая обеспечивает продажу жилья в назначенный срок без задержек.

Перенос даты совершения сделки может быть сделан только по согласованию сторон.

Необходимо обращать внимание, что отдельными банками осуществляются ипотечные программы для которых требуется заключение предварительного договора.

Специалист банка на приеме может предоставить форму такого договора.

На долевую собственность

Зачастую граждане, которые не могут купить отдельную квартиру, покупают долю в праве собственности на нее.

Для того, чтобы не возникало проблем следует узнать о количестве долевых собственников и лиц, проживающих на данной жилплощади.

Продавцы долей могут сталкиваться с проблемами при продаже комнат, к примеру, в коммунальной квартире.

Согласно нормам ст. 250 Гражданского Кодекса РФ продавцу необходимо получить отказ у остальных участников долевой собственности от покупки продаваемой доли.

Такой отказ нужно оформить письменно и поставить печать у нотариуса.

Иначе в спорной ситуации договор может быть признан недействительным в судебном порядке.

Данное правило именуется преимущественным правом покупки. Для принятия решения остальным собственникам выделяется срок в течение месяца со дня извещения.

Если прочие собственники долей письменно отказались от приобретения реализуемой доли в течение 30 дней, эту долю можно продать третьему лицу указанных сроков.

Первичное жилье

Для приобретения жилья в новостройке необходимо взять кредит на его приобретение в банке. Но для этого потребуется выполнить определенные требования.

Можно ли приобрести жилье в кредит без первоначального взноса смотрите в статье: квартира в ипотеку без первоначального взноса.

Часто требование банка сводится к покупке квартиры у аккредитованной строительной компании, путем заключения с ней предварительного договора.

Процедура оформления ипотечного кредита у застройщика:

Предварительный договор должен содержать существенные условия основной сделки купли-продажи, к примеру, о сумме начального взноса, сроках внесения и т.д.

Застройщики при заключении предварительного договора на покупку квартиры в новостройке часто не прописывают свою ответственность в случае несвоевременной ввода дома в эксплуатацию.

Предварительный договор должен содержать точный адрес предмета договора, позволяющий идентифицировать приобретаемую жилую площадь.

Форма

Предварительный договор должен включать сведения, свидетельствующие о намерениях контрагентов соглашения.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия основной сделки.

Иначе его можно будет признать недействительным в установленном порядке.

Главное отличие между предварительной и основной сделкой заключается в том, что государственная регистрация предварительного договора необязательна.

А основной договор купли-продажи квартиры обязательно должен пройти регистрацию в службе Росреестра, вслед за чем он получает юридическую силу.

Условия договора

В соглашении должны иметься условия, которые относятся к сущности сделки, а также данные о сторонах (адрес, паспорт РФ). Предварительный договор должен содержать информацию о всех прописанных в квартире лицах. Указываются права, на основании которых они пользуются жилым помещением.

Кроме данных о сторонах сделки, в нем содержится:

Предварительный договор подписывается продавцом и покупателем. Перед подписанием необходимо проверить все условия соглашения, включая дату заключения, договора, с которой будет отсчитываться срок для основного договора.

Существенные условия

Порядок предварительного договора продажи квартиры регулируется правилами ст. 429 ГК РФ. Оформлять его необязательно, однако в некоторых ситуациях он может быть важен для закрепления условий, которые имеют значение для сторон.

Согласно нормам вышеуказанной статьи стороны должны заблаговременно достичь договоренности по существенных условиям, а именно по поводу:

— периода, в который должен быть заключен основной договор;

— момент подписания купли-продажи;

Это договор не нужно регистрировать в органах регистрации, поскольку регистрация собственности производится после заключения основной сделки.

Расторгается договор только по соглашению сторон, т.е. его нельзя это сделать в одностороннем порядке.

В некоторых случаях права и обязанности сторон могут быть прекращены, если:

Срок действия

Обычно, стороны договора прописывают дату заключения сделки непосредственно в предварительном договоре.

В законе содержится правило, что в случае отсутствия условия о дате совершения основной сделки, срок действия прерывается по истечению 1 года.

Особенности

Сущность предварительного договора сводится к соглашению продавца и покупателя о заключении в будущем основного договора. Он должен быть составлен в такой же форме, что и основной.

Он должен содержать условия, позволяющие определить предмет сделки.

Предварительный договор квартиры в ипотеку необходимо на основании оригиналов правоустанавливающих документов на жилье (выписки из ЕГРН или свидетельства о государственной регистрации).

В договоре нужно прописать серию номер и дату регистрационного документа.

Если продавец не имеет подтверждение регистрации на объект недвижимости, то лучше отказаться от совершения предварительного соглашения. Его заключение позволит избежать неожиданностей, связанных с покупкой жилья

Заключение основной сделки

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре прописывается срок, в который продавец и покупатель должны оформить основную сделку.

В случае отказа продавца от совершения сделки купли-продажи, покупатель может через суд принудить к заключению договора продавца. Такое требование может быть подано, в соответствии с п. 4. ст. 445 Гражданского кодекса РФ, в течение 6-ти месяцев с момента невыполнения обязательства по заключению сделки.

Как приобрести квартиру по военной ипотеке в Москве, смотрите тут.

Если от сделки отказался покупатель, то продавец имеет возможность принудить его через суд к заключению договора.

В случае удовлетворения искового заявления в судебном порядке, сторона принуждается к заключению основного договора на условиях, о которых ранее договорились стороны.

Обязательства сторон осуществляются надлежащим образом, продавец передает недвижимость, а покупатель уплачивает за нее денежную сумму.

Образец

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи квартиры по ипотеке _____

г. ________ ___________________________«___» ______ _______ г.

Гражданин ________________________________________, паспорт РФ (серия, номер, кем выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, зарегистрированный по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин ________________________________________, паспорт РФ (серия, номер, кем выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, зарегистрированный по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящее соглашение, о нижеследующем:

1. Продавцу на праве собственности принадлежит квартира, находящаяся по адресу: ____________________, состоящая из _______ жилых комнат общей площадью _______ кв.м., жилой площадью _______ кв.м., квартира находится на _______ этаже _______-этажного дома.
2. Данная квартира принадлежит Ф.И.О. (продавцу) на праве собственности на основании ________________________________________, что подтверждается ______________________.
3. Стороны обязуются в срок до «___»______________ _______ года заключить договор купли-продажи квартиры.
4. Стоимость указанной квартиры согласована сторонами и составляет сумму размером ________________________________________ руб. Указанная сумма состоит из:
   • суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет собственных средств;
   • суммы в размере ________________________________________ рублей, которая вносится Покупателем за счет кредитных средств, предоставляемых по договору Ипотечного кредита, заключенному ______________ с ______________, далее именуемый Банк.
5. Расчеты по сделке продажи квартиры совершается с использованием Индивидуального сейфа Банка.
6. Передача средств Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после госрегистрации перехода собственности на объект к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки квартиры в силу закона в пользу Банка.
7. Право залога у Продавца на указанную квартиру не возникает в соответствии с п.5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
8. При регистрации вышеуказанной квартиры в собственность Покупателя одновременно будет осуществлена регистрация залога (ипотеки) квартиры, возникшей в силу закона в соответствии с ст.77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Залогодержателем по данному залогу является ______________.
9. Право Залогодержателя удостоверяется закладной.
10. Объект недвижимости будет находиться в залоге в силу закона у Банка с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
11. На момент заключения настоящего Договора Продавец гарантирует, что указанная квартира не продана, не заложена, не сдана в аренду, найм, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
12. В случае возникновения споров по настоящему Договору Стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. При невозможности решения споров указанным путем Стороны вправе поступить в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством РФ.
13. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли-продажи, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли-продажи должна возместить другой Стороне, причиненные этим убытки.
14. Продавец обязуется в течение двух недель со дня регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от своего имущества.
15. При подписании настоящего Договора Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
16. Согласно со ст.556 ГК РФ передача квартиры и документов по указанной квартире произойдет посредством подписания Сторонами передаточного акта, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи.
17. Договор купли-продажи квартиры может быть заключен по договоренности сторон и ранее установленного настоящим договором срока.
18. Содержание ст. ст. 429, 445 ГК РФ сторонам понятно.
19. Расходы, связанные с заключением договора купли-продажи указанной квартиры, государственной регистрации перехода прав, а так же расходы, связанные с заключением настоящего Договора оплачивает Покупатель.
20. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.
21. Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

• Место жительства: ______________________________
• Паспорт серия, номер: ______________________________
• Кем когда выдан: ______________________________
• Подпись: ______________________________

Покупатель

• Место жительства: ______________________________
• Паспорт серия, номер: ______________________________
• Кем когда выдан: ______________________________
• Подпись: ______________________________

Видео: Что такое предварительный договор купли-продажи:

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств

Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки. Особенно актуально это при покупке жилья в ипотеку, с привлечением кредитных средств. Чтобы в дальнейшем не возникало проблем, составлять этот договор нужно строго по правилам, учитывая всевозможные нюансы и особенности.

Кто составляет договор

Покупка квартиры в ипотеку автоматически предполагает привлечение банка. Однако его сотрудники не занимаются составлением такого договора: только кредитного и залогового договоров. Как следствие, остаются три варианта: продавец, покупатель и нотариус.

Первого (продавца) рекомендуется исключить сразу же. Сейчас нередко используются мошеннические схемы, в результате которых покупатель уже вносит часть средств, а потом оказывается, что квартиру продать по каким-то причинам невозможно и, разумеется, продавец сразу же заявляет, что аванс отдать ну никак не может, потому что этих денег уже нет.

Покупатель может составить договор купли-продажи, но только при условии, что он разбирается в вопросе и действительно понимает, что он делает. Дело в том, что такой документ должен, с одной стороны, оформляться по всем правилам, а с другой – учитывать особенности той или иной ситуации.

Таким образом, самый надежный и проверенный вариант – обратиться к нотариусу. Они, обычно, если дорожат своей лицензией и репутацией, не становятся на ту или другую сторону, а просто составляют документ так, как это должно быть. Все спорные моменты можно обсудить и изменить.

Форма и содержание

Правильная форма договора должна включать в себя следующие элементы:

Образец договор купли продажи ипотечной квартиры

Важные особенности

Любая сделка по покупке недвижимости предполагает дополнительные затраты. Как минимум – оплата услуг нотариуса. Лучше всего заранее обсудить, кто именно, покупатель или продавец будет это оплачивать, и в каком объеме. Этот момент стоит также указать в договоре в условиях покупки.

Если в квартире на данный момент живут или прописаны люди, договор обязательно должен включать пункт о том, когда, как и при каких условиях они могут быть выписаны.

Очень важно абсолютно все факты перепроверять. Лучше всего – сверять с оригиналами документов. Это касается как паспортов сторон, так и данных о недвижимости. Если какие-то моменты или термины не понятны, нужно просить разъяснения у нотариуса, который будет заверять договор. Также не стоит стесняться оспаривать спорные пункты. Лучше сорвать сделку, чем заплатить деньги и не получить в обмен ничего.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7()369-98-20 – Москва и Московская область
• позвоните +7()926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Требования и тонкости составления договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Сделка по купле-продаже недвижимости удостоверяется договором КП. Этот документ регламентирует правоотношения между продавцом и покупателем. В нем регистрируются все существенные нюансы договоренности. При передаче прав собственности с привлечением ипотечных средств следует особенно внимательно изучать условия договора, обращая внимания на любые нюансы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Требования к документу покупки и продажи недвижимости с использованием ипотечного кредитования

Договор купли-продажи недвижимости составляется в соответствии с законодательными нормами, действующими на территории РФ. Документ должен разъяснять:

1. Кто отдает право владением объектом, а кто его получает.
2. Каков порядок передачи собственности.
3. Сроки прохождения процедуры.
4. Стоимость жилплощади и способ передачи оговоренной суммы.
5. Дата подписания соглашения.

Договор КП считается недействительным, если один из важных пунктов не указан в нем. Бланк вступает в силу с момента его подписания сторонами договоренности.

Кто должен составлять, можно ли обойтись своими силами?

Договор КП может быть составлен любой из сторон самостоятельно или совместно. Единственное требование, которое выдвигается законом – пункты должны быть согласованы всеми участниками сделки. При покупке квартиры с использованием ипотеки банк следит за содержанием составленного соглашения.

Финансовая организация может:

• выдать перечень обязательных требований, которые следует учесть при составлении бумаги;
• дать готовый бланк типового договора.

Продавец и покупатель имеют право воспользоваться предложенным бланком или прибегнуть к услугам стороннего специалиста – юриста, риелтора.

Главные разделы документа

Договор купли-продажи – это документ, который не имеет унифицированных бланков. Каждый составленный ДКП имеет свои отличительные нюансы, которые напрямую зависят от договоренностей продавца и покупателя. Типовые ДКП занимают не больше 1-2 страниц формата А4. Наличие дополнительных пунктов может расширить документ в 2, а то и 3 раза. Независимо от количества пунктов, ДКП должен обязательно включать в себя указанные ниже разделы.

Информация о сторонах

Стандартно при передаче прав собственности участвует две стороны – продавец и покупатель. При покупке жилья в ипотеку к ним добавляется банк, так как именно он предоставляет деньги заемщику и накладывает обременение на имущество.

Первый блок ДКП содержит такие сведения:

1. Место составления документа, а именно город, где проводится сделка.
2. Дата подписания бумаги.
3. ФИО и паспортные данные продавца и покупателя.
4. Наименование кредитной организации, выдавшей ссуду и банковские реквизиты учреждения.

Предмет

Здесь важно не допускать двояких толкований. Все сведения излагаются четко, лаконично и емко. При прочтении ДКП не должны возникать разночтения и дополнительные вопросы. Предмет договора описывается по следующей схеме:

1. Адрес нахождения жилплощади.
2. Тип помещения – квартира, дом, доля, коммуналка и т.д.
3. Этажность.
4. Общая и жилая площадь.
5. Количество комнат.
6. Другие технические характеристики.

При покупке доли указывается, какая именно часть жилплощади передается в собственность, и прикладывается технический план.

Порядок расчетов

В разделе «Порядок расчетов» раскрываются следующие нюансы:

• Цена ДКП – общая стоимость приобретаемого жилья.
• Во сколько этапов будет выполнена оплата. При оформлении ипотеки предусмотрено два транша. Первый взнос в виде аванса перечисляется при заключении ДКП. Второй – после регистрации договора в Росреестре.
• Размеры аванса и конечной оплаты.
• Способ передачи средств. Ипотечное кредитование исключает возможность передачи наличных средств. Деньги передаются, минуя покупателя, из банка напрямую на счет продавца. Первоначальный взнос покупатель также помещает в банк. Задаток и основная сумма могут быть переданы со счета на счет, через банковскую ячейку или путем оформления аккредитива.

Без каких пунктов не может быть заключен?

При составлении ДКП с привлечением заемных средств требуется в обязательном порядке указать такие пункты:

1. Обязанность продавца с момента подписания ДКП до момента регистрации имущества в Росреестре не проводить никакие дополнительные сделки по указанной недвижимости. Покупателю запрещается каким-либо образом отчуждать объект или обременять его. При нарушении договоренности банк аннулирует ДКП.
2. Наложение обязательного обременения после регистрации помещения в Росреестре. Жилплощадь находится в залоге у банка до того момента, пока заемщик полностью не погасит взятые на себя финансовые обязательства.

Малейшее отклонение от установленных требований приводит к отказу в регистрации ДКП. Отмена сделки может быть произведена на любом этапе.

Какие пункты нельзя включать?

Некоторые пункты не могут быть включены в такой документ, а их наличие приведет к аннулированию договора. Запрещено указывать в ДКП пункты:

• Об обязанности продавца передавать право владения покупатель на жилплощадь в момент регистрации документа в Росреестре. Передача прав собственности производится в течение 10 дней после перечисления всей стоимости жилья на счет продавца.
• О невозможности расторгнуть договоренность в одностороннем порядке. Это тоже нарушает права участников и не является законным требованием. Возможность расторгать ДКП должна иметься у обеих сторон, при этом договор должен содержать уточнения по штрафным санкциям при нарушении оговоренных пунктов.

При нарушении данных ограничений Росреестр откажет в регистрации, что может привести не только к прекращению сделки, но и к потере уже уплаченного аванса.

Срок действия и расходы

Стандартный ДКП не имеет ограниченного срока действия. Теоретически его можно зарегистрировать и спустя несколько лет, если договоренности все еще будут в силе. Конечно, при участии банка-кредитора, бессрочность имеет определенные ограничения. ДКП считается завершенным, как только стороны выполнят свою часть сделки.

При нотариальном заверении договора купли-продажи срок действия документа начинает свой отсчет с момента регистрации нотариусом. На выполнение действий отводится один календарный год. При самостоятельном составлении ДКП стоимость работ равна нулю. Но чаще всего участники купли-продажи прибегают к услугам профессиональных юристов, которые берут за это от 4 до 20 тысяч рублей.

Регистрация в Росреестре обойдется не в пример дешевле – всего 1000 рублей для физлиц.

Что нужно учесть обеим сторонам?

При составлении договора каждая из сторон желает оговорить важные нюансы и моменты.

• Продавцу следует особенно тщательно следить за порядком регистрации ДКП и прописанными на бумаге сроками выплат всей суммы. Отсутствие конкретных сроков может затянуть передачу денег на долгое время.
• Покупателю рекомендуется обращать внимание на то, каким образом жилплощадь была получена продавцом в собственность. От этого зависит масса нюансов, которые стоит проверить до непосредственной регистрации сделки.

Договор купли-продажи — сложный юридический документ. В нем необходимо учитывать большое количество тонкостей, которые впоследствии помогут избежать подводных камней. Например:

1. Вменяемость продавца и покупателя.
2. Отсутствие претензий к содержанию документа.
3. Стоимость объекта установлена по бумагам БТИ.
4. Покупатель осведомлен о состоянии недвижимости и не имеет претензии по данному вопросу.

В связи с большим количеством важных нюансов ДКП рекомендуется составлять только с привлечением квалифицированных специалистов.

Договор купли-продажи — главный документ при оформлении сделки. Малейшая неточность может сделать соглашение недействительным и привести к финансовым потерям одной из сторон. Избежать неприятных моментов помогает внимательный подход к составлению ДКП.

Полезное видео

В данном видео говорится о том, как подготовить договор купли-продажи квартиры по ипотеке:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой

Не секрет, что при покупке квартиры в ипотеку следует внимательно составлять договор купли-продажи. На данной странице размещен текст договора-образца для безопасной сделки купли-продажи. Внимательно прочитайте весь договор и при необходимости внесите правки.

ДОГОВОР № _________ купли-продажи квартиры по ипотеке

«_____» _________ 20___г.

________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице _______________, действующего на основании _______, с одной стороны,
гр. ________________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель-Залогодатель», со второй другой стороны и
___________________ (наименование банка), именуемый в дальнейшем «Кредитор-Залогодержатель», зарегистрированный Центральным банком Российской Федерации (свидетельство №_______ от «_____» _____________ _____г.), в лице _______________, действующ___ на основании _________, с третьей стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Настоящий Договор является смешанным гражданско-правовым договором с элементами договора купли-продажи жилого помещения и договора ипотеки.

1.2. Покупатель-Залогодатель за счет кредитных средств, предоставленных Кредитором-Залогодержателем в соответствии с Кредитным договором № ____ от «_____»_____________ ______ г., заключенным между Кредитором-Залогодержателем и Покупателем-Залогодателем (далее по тексту — Кредитный договор), покупает у Продавца квартиру, находящуюся по адресу: ____________________________________, состоящую из ____ комнат общей площадью ______ кв. м., жилой площадью _____ кв. м (именуемую далее по тексту — Квартира (предмет ипотеки)), и передает данную Квартиру Кредитору-Залогодержателю в залог (ипотеку).

1.3. Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _________ (правоустанавливающий документ, свидетельство о государственной регистрации права собственности и т.п.).

1.4. Инвентаризационная стоимость Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, составляет ___________ (______________) рублей, что подтверждается справкой № ______ от «____»__________ ____ г., выданной _________________________.

1.5. Квартира (предмет ипотеки) продается по цене _______ (_____________________) рублей.

1.6. Покупатель-Залогодатель и Кредитор-Залогодержатель на момент подписания настоящего Договора оценивают Квартиру как предмет ипотеки в ________ (______________________) рублей.

2. ГАРАНТИИ

2.1. Продавец подтверждает и гарантирует, что:

2.1.1. Является полноправным и законным собственником Квартиры (предмета ипотеки). До момента заключения настоящего Договора Квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, не обременена правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается, что подтверждается Выпиской из ЕГРП, выданной __________ (орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) от «___»_________ ____ г.

2.1.2. Квартира не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти ее утрата, порча или повреждение.

2.1.3. На момент заключения настоящего договора Продавец не имеет задолженности по коммунальным и налоговым платежам на Квартиру (предмет ипотеки).

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ (ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ)
В СОБСТВЕННОСТЬ ПОКУПАТЕЛЮ-ЗАЛОГОДАТЕЛЮ И
В ЗАЛОГ КРЕДИТОРУ-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЮ

3.1. Государственная регистрация настоящего Договора производится после частичной оплаты Покупателем-Залогодателем стоимости Квартиры в размере, установленном п. 5.1.1 настоящего Договора.

Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателю-Залогодателю с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю-Залогодателю.

3.2. Члены семьи Покупателя-Залогодателя приобретают право пользования Квартирой (предметом ипотеки) после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю-Залогодателю. Стороны признают, что регистрация членов семьи Покупателя-Залогодателя по месту постоянного жительства без государственной регистрации вещного права пользования жилым помещением не влечет возникновения права пользования жилым помещением членами семьи Покупателя.

3.3. Право залога у Кредитора-Залогодержателя на Квартиру (предмет ипотеки) возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Покупателю-Залогодателю.

4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА, ИСПОЛНЕНИЕ КОТОРЫХ ОБЕСПЕЧЕНО ЗАЛОГОМ КВАРТИРЫ

4.1. Квартирой (предметом ипотеки) обеспечивается исполнение обязательств Покупателя-Залогодателя, возникших на основании Кредитного договора.

4.2. Обязательства, исполнение которых обеспечивается настоящим Договором, включают в том числе, но не исключительно:

• возмещение расходов, в том числе судебных, связанных с взысканием задолженности по Кредитному договору.
• уплату неустойки по Кредитному договору.
• уплату процентов по Кредитному договору.
• погашение основного долга по Кредитному договору.
• возмещение убытков и других расходов, которые могут быть причинены Кредитору-Залогодержателю неисполнением или ненадлежащим исполнением Покупателем-Залогодателем Кредитного договора и/или настоящего Договора.

5. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ

5.1. Покупатель-Залогодатель уплачивает Продавцу указанную в п. 1.5 настоящего Договора сумму в следующем порядке:

5.1.1. Денежные средства в размере ______ (_____________) рублей, что составляет _____% от стоимости Квартиры (предмета ипотеки) перечисляются Покупателем-Залогодателем на счет Продавца в течение _____ дней с даты заключения настоящего Договора.

5.1.2. Кредитные средства в размере ______ (_____________) рублей, составляющие ____% от стоимости Квартиры (предмета ипотеки) перечисляются Кредитором-Залогодержателем на основании поручения Покупателя-Залогодателя с его счета по вкладу, действующему в режиме до востребования № _____________________, открытому Кредитором-Залогодержателем, на счет Продавца, указанный им в настоящем Договоре, в течение _____ дней после предоставления Покупателем-Залогодателем Кредитору-Залогодержателю копии документа, подтверждающего оплату ___% (________ процентов) от стоимости Квартиры в соответствии п. 5.1.1 настоящего Договора.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:

6.1.1. В течение _____ дней с момента перечисления денежных средств на его счет в размере, указанном в п. 1.5 настоящего Договора, осуществить все необходимые действия для оформления перехода права собственности на Квартиру к Покупателю-Залогодателю, для фактической передачи Квартиры (предмета ипотеки) в собственность Покупателю-Залогодателю, а также передать Покупателю-Залогодателю ключи, осуществить иные действия, необходимые для реализации Покупателем-Залогодателем права собственности в полном объеме. Передача Квартиры осуществляется по акту приема-передачи.

6.1.2. На дату возникновения у Покупателя-Залогодателя права собственности на Квартиру (предмет ипотеки) уплатить полностью все коммунальные платежи, налоги и иные расходы, которые причитаются с собственника Квартиры.

6.2. Продавец имеет право расторгнуть настоящий Договор в случае невыполнения сторонами п. 5.1 настоящего Договора.

6.3. Покупатель-Залогодатель обязан:

6.3.1. Застраховать указанную Квартиру (предмет ипотеки) в пользу Кредитора-Залогодержателя на сумму не ниже ее оценочной стоимости (задолженности по кредиту и причитающихся за его пользование процентов за период не менее 1 года) от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные правилами страхования страховщика, а также предоставить Кредитору-Залогодержателю копию правил страхования, копию соответствующего договора страхования, заверенные страховой компанией, подлинник и нотариально заверенную копию страхового полиса, документ, подтверждающий оплату страховой премии в полном объеме, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора Сторонами.

6.3.2. Ежегодно продлевать страхование до полного исполнения обязательств по Кредитному договору. Срок действия договора страхования должен превышать установленный Кредитным договором срок возврата кредита не менее чем на шесть месяцев.

6.3.3. Осуществлять страхование на указанных выше условиях от своего имени и за свой счет.

6.3.4. Письменно согласовывать с Кредитором-Залогодержателем все изменения условий Договора страхования.

6.3.5. Принимать все необходимые меры к обеспечению сохранности Квартиры как предмета ипотеки в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

6.3.6. Письменно согласовывать с Кредитором-Залогодержателем действия, связанные с обременением Квартиры правами третьих лиц.

6.3.7. Предоставлять Кредитору-Залогодержателю данные о составе лиц, постоянно или временно проживающих в Квартире, и основаниях для их проживания; перед вселением новых жильцов предоставить Кредитору-Залогодержателю и паспортной службе при осуществлении регистрации до их фактического вселения нотариально удостоверенные обязательства вселяемых граждан освободить занимаемую Квартиру в течение месяца с даты предъявления новым собственником требования об освобождении Квартиры.

6.3.8. Не совершать действия, влекущие за собой повреждения или утрату Квартиры (предмета ипотеки) или уменьшение ее стоимости, за исключением уменьшения стоимости имеющей место в результате нормального износа.

6.3.9. Немедленно уведомлять Кредитора-Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения Квартиры.

6.3.10. Обеспечивать Кредитору-Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния Квартиры (предмета ипотеки).

В течение 5 (пяти) рабочих дней предоставлять Кредитору-Залогодержателю любую запрашиваемую информацию относительно Квартиры.

6.3.11. Немедленно ставить в известность Кредитора-Залогодержателя об изменениях, произошедших в Квартире (предмете ипотеки), о ее нарушениях третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на Квартиру.

6.3.12. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора Продавцом, Покупателем-Залогодателем, Кредитором-Залогодержателем представить полный комплект документов, необходимый для государственной регистрации настоящего договора, в _____________ (орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

6.3.13. При наличии несовершеннолетних, недееспособных лиц и лиц с ограниченной дееспособностью, которые в отношении приобретаемой Квартиры будут являться собственниками Покупателя-Залогодателя либо являться членами его семьи, представить согласие органов опеки и попечительства на передачу Квартиры в залог и ее возможное отчуждение в случае неисполнения им условий Кредитного договора.

6.3.14. Заменить по требованию Кредитора-Залогодержателя Квартиру (предмет ипотеки) равным по стоимости обеспечением в течение _____ (__________) рабочих дней с момента получения Покупателем-Залогодателем письменного уведомления Кредитора-Залогодержателя о замене Квартиры в случае ее утраты или повреждения либо если право собственности на нее прекращено по основаниям, предусмотренным законом.

6.4. Квартира (предмет ипотеки) находится у Покупателя-Залогодателя. Последующий залог Квартиры без согласования с Кредитором-Залогодержателем не допускается.

6.5. Покупатель-Залогодатель несет в полной мере ответственность за Квартиру, за риск ее случайной гибели или случайного повреждения.

6.6. Покупатель-Залогодатель имеет право:

6.6.1. Пользоваться Квартирой в соответствии с ее целевым назначением, обеспечивая ее сохранность.

6.6.2. Прекратить обращение взыскания на Квартиру в любое время до момента ее реализации, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.

6.7. Кредитор-Залогодержатель имеет право:

6.7.1. Удовлетворить свои требования из суммы страхового возмещения при наступлении страховых случаев.

6.7.2. Проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия использования Квартиры и требовать в этих целях предоставления необходимых документов.

6.7.3. Требовать от Покупателя-Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Квартиры (предмета ипотеки).

6.7.4. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск о Квартире, являющейся предметом ипотеки по настоящему Договору.

6.7.5. Обратить взыскание на Квартиру до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Покупателем-Залогодателем обязанностей, предусмотренных Кредитным договором.

6.7.6. Требовать от Покупателя-Залогодателя досрочного исполнения своих обязательств в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

6.7.7. Прекратить право пользования Квартирой (предметом ипотеки) членами семьи Покупателя-Залогодателя в случае обращения взыскания на квартиру (предмет ипотеки).

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

7.2. В случае нарушения Покупателем-Залогодателем любого из его обязательств по настоящему Договору, Кредитор-Залогодержатель имеет право взыскать с Покупателя-Залогодателя штраф в размере ____% (________ процентов) от стоимости предмета залога, указанной в п. 1.6 настоящего Договора.

Штраф должен быть уплачен Покупателем-Залогодателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от Кредитора-Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.

7.3. В случае обращения взыскания на Квартиру (предмет ипотеки), Покупатель-Залогодатель и члены его семьи, обладающие на момент обращения взыскания правом пользования Квартирой, утрачивают право пользования указанной Квартирой и обязуются освободить ее в течение ________ после вынесения решения судом об обращении взыскания (либо заключения Соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, либо оформления соглашения об отступном).

7.4. В случае частичного исполнения Покупателем-Залогодателем обеспеченных залогом обязательств, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Покупателем-Залогодателем обеспеченного залогом обязательства.

7.5. Покупатель-Залогодатель не имеет права переуступать или передавать полностью или частично свои права по настоящему Договору без письменного согласия Кредитора-Залогодержателя.

8. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

8.1. Обращение взыскания на Квартиру (предмет ипотеки) для удовлетворения требований Кредитора-Залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Покупателем-Залогодателем каких-либо обязательств по Кредитному договору.

8.2. Сумма, полученная от реализации Квартиры, поступает в погашение задолженности по Кредитному договору в следующем порядке:

1) на возмещение судебных и иных расходов по взысканию задолженности;
2) на уплату неустойки;
3) на уплату просроченных процентов;
4) на уплату срочных процентов;
5) на погашение просроченной задолженности по кредиту;
6) на погашение срочной задолженности по кредиту.

8.3. В случае недостаточности суммы, полученной от реализации Квартиры для удовлетворения требований Кредитора-Залогодержателя, Кредитор-Залогодержатель имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества Покупателя-Залогодателя.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

9.1. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

9.2. Договор действует:

9.2.1. В части купли-продажи Квартиры — до даты полного исполнения Продавцом и Покупателем-Залогодателем взаимных обязательств по настоящему Договору. После наступления указанной даты все Соглашения об изменении или о дополнении условий настоящего Договора будут являться Соглашениями об изменении или о дополнении условий настоящего Договора в части ипотеки Квартиры и совершаются между Кредитором-Залогодержателем и Покупателем-Залогодателем без участия Продавца.

9.2.2. В части обременения Квартиры ипотекой — до даты полного исполнения обязательств Покупателя-Заемщика по Кредитному договору.

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. Условия настоящего Договора носят конфиденциальный характер и не подлежат разглашению, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

10.2. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями настоящего Договора, стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

10.3. Споры по настоящему Договору рассматриваются ___________.

10.4. Соглашение об изменении или расторжении настоящего Договора совершается в письменной форме, путем заключения дополнительных соглашений, подписанных сторонами и зарегистрированных в порядке, предусмотренном для настоящего Договора.

10.5. В случае изменения одной из сторон банковских реквизитов, почтового адреса или адреса регистрации она обязана информировать об этом другую сторону не позднее 3 (трех) рабочих дней с момента фактического изменения реквизитов.

10.6. Любое уведомление и иное сообщение, направляемое сторонами друг другу по настоящему Договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление или сообщение считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату посыльным, заказным письмом с уведомлением о вручении или телефаксом по адресу, указанному в настоящем Договоре.

10.7. Все приложения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью.

10.8. Погашение регистрационной записи об ипотеке производится на основании заявления Покупателя-Залогодателя и Кредитора-Залогодержателя.

10.9. Расходы по регистрации настоящего Договора в _________ (наименование органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) несет Покупатель-Залогодатель.

10.10. Договор составлен в _______ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ________ — у Продавца, _______ — у Покупателя-Залогодателя, ______ — у Кредитора-Залогодержателя.

Договор купли продажи по ипотеке

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Подробнее о договоре

Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.

Предмет договора

Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.

Источник оплаты и порядок расчетов

В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора. При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — “Особенности расчетов между сторонами” указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

Срок действия договора

Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

Права и обязанности сторон

Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

Образец заполнения договора

Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

Основные нюансы и возможные ошибки

Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

1. Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
2. Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
3. Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

Бланк договора

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

Что такое предварительный договор купли продажи?

Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя

Банки предлагают свой типовой договор купли-продажи с ипотекой, несмотря на то, что формально документ является двусторонним соглашением между продавцом и покупателем. При согласовании изучайте каждое слово. В случае противоречий вашим интересам — требуйте внесения изменений. После сделки оригинал договора хранится у покупателя и продавца, а если сделали дополнительный экземпляр, то и в банке.

Не исключено возникновение спорных ситуаций в дальнейшем. Заинтересованные лица и правосудие будут руководствоваться нормами закона и условиями договора. Составляйте и читайте внимательно договор, а мы расскажем о рисках, которые необходимо учесть, как их минимизировать на стадии заключения.

Права пользования у третьих лиц

Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе. В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации. Принудительно это сделать можно только по решению суда.

Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

• прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
• те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
• несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
• рентополучатели.

Случай из практики: В квартире, переданной в залог банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем. Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект залога — квартиру, и подал в суд. В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.

Именно этот случай стал причиной изменения требований некоторых банков к выдаче ипотечного кредита. Теперь заемщику выдают ипотеку только при условии, что все 3-и лица и сам собственник выписались из жилья.

Что делать с третьими лицами?

Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:

1. требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
2. при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
3. рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
4. если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
5. застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул) .

Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».

И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».

Банкротство продавца

До трех лет с момента продажи сохраняется риск, что продавца признают банкротом, а сделку с недвижимостью недействительной. Пути снижения рисков покупателя:

1. включите в договор условие об отсутствии процедуры банкротства продавца;
2. изучите выписку из ЕГРН на предмет отсутствия обременений;
3. требуйте от продавца кредитную историю, чтобы убедиться в отсутствии действующих просроченных кредитов;
4. проверьте сведения о продавце на сайте Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
5. проверьте продавца на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
6. страхуйте титул.

Считаем обязательным включение в договор следующего условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что на момент заключения настоящего договора в отношении них и их супругов не возбуждалось производство по делу о банкротстве; имущество, являющееся предметом данного договора, не входит в конкурсную массу; у них и установленных Законом лиц (конкурсного кредитора, уполномоченного органа) нет намерения начинать процедуру банкротства».

Титульное страхование

Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают. Те, кто предлагает, собирают комитеты для оценки рисков выдачи полиса каждому клиенту. Причина проста: вероятность появления лица с правом пользования в разы превышает риск взрыва бытового газа или пожара. Обзвонив несколько страховщиков, вы можете найти того, кто согласится заключить с вами договор.

Расчеты по договору купли-продажи с ипотекой

В договоре расписан порядок перечисления собственных и кредитных средств, чем подробнее, тем меньше вопросов возникнет при дальнейшем оформлении. Основные риски для покупателя и продавца кроются в условиях возврата авансового платежа в случае, если сделка не состоится. Виновная сторона может остаться без задатка, а также уплатить штраф. Отстаивайте свои интересы. Варианты ответственности:

• аванс остается у продавца, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя;
• продавец возвращает задаток в двойном размере (или с иным штрафом), если виноват он;
• аванс возвращается без штрафов, не зависимо, чья вина, – такое условие встречается редко.

Вы можете настоять на подробном описании, какие события подразумеваются под виной, чтобы избежать двусмысленности формулировок.

Передачу первого взноса стороны часто документально оформляют предварительным договором. При этом форма Предварительного договора должна быть такой же как и основной, то есть, если для основного Договора предусмотрена нотариальная форма, то предварительный договор должен быть нотариальным. Документ имеет меньшую юридическую силу, чем основной договор купли-продажи с ипотекой. Он закрепляет на бумаге намерения сторон, избавляет от необходимости пересогласовывать ключевые даты основного соглашения, которые сложно просчитать на этапе сбора справок. Также передача первоначального взноса может подтверждаться распиской.

Никогда не подписывайте договор купли — продажи если прописано, что расчеты полностью произведены, а по факту деньги не переданы. Лучше прописать в договоре именно тот способ расчетов, который будет фактически.

Не подписывайте договор, если цена не соответствует действительности (завышена). Это весьма опасно, и находятся умельцы, которые на этом наживаются! Покупатель подает в суд, расторгает договор, и суд присуждает Продавцу выплатить сумму, указанную в договоре купли-продажи, и эта сумма существенно больше, чем Продавец получил фактически. (Случай из практики). Будьте бдительны, обращайтесь за консультацией к опытным юристам!

Возможен и другой вид договора по ипотеке с недофинансированием. При понижении цены расчеты прописываются в двух договорах. О рисках такого договора подробнее в статье: Ипотека с недофинансированием

Отсутствие долгов, арестов и запрещений

Задолженность числится за собственником, а не за его помещением. На практике часто возникают спорные ситуации после перехода права собственности. Размер долга или его отсутствие целесообразно учесть, когда оформляете договор купли-продажи с ипотекой. При наличии ареста собственности или других обременений вы их увидите в выписке из ЕГРН. Справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ выдается в МФЦ или компании, обслуживающей здание (например, УК).

Маловероятно, что банк одобрит ипотеку при наличии задолженности по коммунальным услугам. Но рассмотрите следующие варианты:

• прописать в договоре обязанность продавца направить аванс на погашение задолженности, что будет подтверждено справкой о погашении;
• покупка недвижимости вместе с долгом, при этом цена договора соразмерно уменьшается; помните, ипотечный кредит не будет покрывать долг продавца.

О том как покупать или продавать недвижимость, которая в залоге у банка, и правильно оценить риски можно почитать в другой статье: Продажа или покупка недвижимости под залогом.

На наличие или отсутствие арестов и запрещений проверяет банк, запрашивая выписку ЕГРН в электронном виде.

Выписку в электронном виде Клиент может запросить и сам на сайте Росреестра (rosreestr.ru), чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

Гарантия получения согласия супругов, если требуется

Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них. С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие. Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:

• приватизация на одного супруга;
• получение в дар;
• наследование;
• брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
• покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).

Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.

Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».

Фактическая передача недвижимости и ключей

Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.

Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи. Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права. На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.

Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.

Что проверить перед подписанием:

• снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
• отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
• техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).

По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.

Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).

Образец ДКП с ипотекой Сбербанка (скачать)

Шаблон ДКП с ипотекой ВТБ (скачать)

Другие образцы договоров, есть на специальной странице — Онлайн справочник по документам банков для ипотеки.

Если покупать предстоит объект недвижимости, который уже в залоге у банка то ознакомьтесь со статьями:

Заключение

При согласовании сделки сверяйте номера документов, на которые ссылаются ваши договоры и акты. Опечатки даже через несколько лет могут стать формальным основанием признать сделку недействительной.

Любые выписки и свидетельства носят справочный характер, их форма меняется вместе с законодательством, многие из них упраздняются. Правоустанавливающими документами остаются договор и акт. Помните об этом, храните их в надежном месте.

Уважаемы читатели, если у Вас остались вопросы, задайте их в комментарии.