Зачем нужна государственная регистрация договора аренды квартиры?

Регистрация договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды квартиры не обязательно регистрировать в государственном органе, однако если это сделать, стороны сделки будут более защищенными в случае возникновения споров в суде.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Что такое государственная регистрация договора найма жилого помещения?

Договор аренды, заключаемый с физлицом, именуется договором найма жилого помещения. Понятие договора, его форма заполнения, обязанности и права сторон определяются согласно главе 35 ГК РФ. По статье 675 ГК РФ договор найма заключается в письменной форме. Это означает, что достаточно просто письменно составить документ и заверить его подписями участвующих сторон. Государственная регистрация договора аренды или заверение у нотариуса соглашения не нужны. Но по закону, на госрегистрацию или заключение сделки в нотариальной конторе стороны имеют право.

Государственная регистрация договора найма – процедура, которая проводится уполномоченными на это государственными регистрационными органами. При этом вносятся данные о праве использования для проживания квартиры другими лицами в течение указанного в документе срока. Если в документе срок не указан, то принято считать, что сделка заключена на 5 лет.

Регистрация договора аренды квартиры. Преимущества для нанимателя и наймодателя

Государственная регистрация договора найма является гарантией прав участников сделки и закрепляет их статус арендодателя и съемщика.

Больше преимуществ от регистрации сделки имеет съемщик. Так, до окончания срока его действия и отмены права на пользование жилплощадью, наймодатель не может лишить нанимателя возможности проживать в квартире. Даже если владелец жилья решит его продать, то он будет обязан предупредить покупателя о том, что квартира сдается в аренду. После заключения договора купли-продажи новый хозяин квартиры должен перезаключить договор аренды с нанимателем, причем на тех же условиях и до даты, указанной в предыдущем соглашении.

При государственной регистрации обе стороны облегчают себе процесс судебного разбирательства в случае спора, например, для взыскания платы за аренду, возмещении ущерба за причиненный имуществу вред, досрочном расторжении соглашения (см. Как расторгнуть договор аренды досрочно). Это важно, поскольку от условий, указанных в договоре, зависит защищенность сторон.

Для наймодателя прошедший госрегистрацию договор аренды является свидетельством того, что у него имеется дополнительный доход. Это может потребоваться, например, при получении кредита.

Как зарегистрировать договор найма жилого помещения?

Регистрация договора аренды не представляет особых сложностей. После того, как он будет подписан, требуется выплатить государственную пошлину (способ ее уплаты необходимо указать в договоре, либо разделив поровну между сторонами, либо обязав одну из них заплатить полную сумму). Затем одна из сторон должна написать заявление на госрегистрацию в Росреестре.

На регистрации обязаны присутствовать обе стороны, обязательно с паспортами. Договор должен быть составлен в трех копиях – по одной для наймодателя, нанимателя и регистрирующего органа. Также может потребоваться акт приема-передачи (см. Как правильно оформить акт приема-передачи при сдаче квартиры в аренду), если он указан в договоре, и доверенность, если сдает квартиру не ее владелец. Необходимо предоставить и кадастровый паспорт.

Если юридическое лицо является одной из сторон, то ему необходимо иметь следующие документы:

• Свидетельство о госрегистрации и постановке в налоговом органе на учет;
• Решение о назначении и вступлении в должность;
• Выписка из ЕГРЮЛ.

Если владельцев квартиры несколько, то от них требуется письменное согласие на сдачу ее в аренду, заверенное у нотариуса. В том случае, если у владельца жилья имеются дети до 18 лет или на содержании находятся недееспособные лица, то требуется разрешение на проведение сделки от органов опеки и попечительства согласно Статье 37 ГК РФ.

Сроки государственной регистрации договора аренды квартиры

После истечения времени действия договора найма съемщик имеет право на продолжение аренды жилья. В результате, если арендодатель намерен и в дальнейшем сдавать жилье, то он обязан сначала спросить у нанимателя, не желает ли он продлить срок аренды. Однако при пролонгации договора условия аренды могут быть изменены.

Если после истечения времени действия договор он продляется, то эти данные тоже необходимо зарегистрировать. Для этого в Росреестр следует принести новый договор или дополнительный документ, подав при этом заявление на регистрацию договора аренды. При обращении в Росреестр обе стороны обязаны взять документы, подтверждающие личность.

По завершении срока действия договора наложенное на жилье обременение в связи с государственной регистрацией договора найма, само не снимается. Чтобы лишить съемщика права на проживание в квартире, наймодатель должен обратиться с заявлением в регистрирующий орган.

Нужна ли регистрация договора найма

Основополагающим документом сферы гражданского права на территории Российской Федерации является Гражданский кодекс. Согласно нему, взаимоотношения физических лиц относительно аренды жилого помещения должны быть зафиксированы соответствующим договором. Данный документ предполагает наличие в сделке как минимум двух сторон – нанимателя и наймодателя. Сделка носит коммерческий характер и, в случае несоблюдения условий соглашения, конфликтов должны рассматриваться в судебном порядке.

Статья 35 Гражданского кодекса Российской Федерации полностью посвящается регулированию договора найма. При этом следует понимать различия между понятиями найма и аренды, которые заключаются в том, что наём предоставляется физическим лицам, а аренда – юридическим.

Возникающая путаница

Вопрос касательно того, надо ли регистрировать договор найма жилого помещения, и сегодня у многих вызывает недоумение, связанное с путаницей в понятиях найма и аренды. Так, наём заключается не просто с физическим лицом. Немаловажным нюансом является и тот факт, что объектом сделки может служить только жилое помещение. Арендовать же можно не только жилую квартиру или дом, но и нежилые помещения.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Исходя из этого, целесообразно чётко различать договор найма и договор аренды. Как уже говорилось, арендовать можно как жилую, так и нежилую недвижимость. Независимо от того, что именно это за имущество, государственная регистрация такой сделки, в соответствии с 609 статьей Гражданского кодекса, обязательна.

Регистрация договора найма жилого помещения в соответствии с 35 статьей Гражданского кодекса, больше не является обязательной. Это необходимо учитывать ещё на этапе составления документа, чтобы не создавать себе неприятности из-за собственной неосведомлённости.

Сделка без посредников

Как показывает практика, большая часть собственников жилья предпочитают заниматься поиском квартирантов и оформлением сделки без участия посредников. Это связано в первую очередь с желанием сэкономить, поскольку агентства недвижимости за свои услуги просят процент вознаграждения, который является весьма ощутимым для среднестатистического россиянина. Однако, занимаясь сдачей недвижимости самостоятельно, важно ни на каком этапе не потерять бдительности. Если сделка будет оформлена на словах или с несоблюдением законодательных требований, это может обойтись намного дороже, чем услуги риелторов.

Сам договор найма квартиры, дома или комнаты составляется письменно и при желании заверяется у нотариуса. Присутствие нотариуса при заключении сделки обеспечивает ее юридическую чистоту и предоставляет сторонам свидетеля, который в случае необходимости сможет подтвердить, что участники пришли к соглашению добровольно и все нюансы действительно были оговорены до подписания документов. Нотариальная заверка договора рекомендуется в том случае, если сделка заключается без посредников.

Что из слухов неправда

Как и любая другая сделка, договор найма, как и договор аренды, необходимо заключать на конкретный, ограниченный период времени. Подписать его можно на срок от одного месяца до пяти лет. При этом, если в документе нигде не упоминается, на какое время арендовано жильё, юридически будет считаться, что заключена сделка на пять лет. Это может стать проблемой, если владелец недвижимого объекта не рассчитывал на столь большой промежуток времени. Кроме того, обстоятельства могут измениться, и выселить квартирантов против их воли можно будет только через суд и то с немалыми финансовыми потерями.

Среди населения ходил слух о том, что при долгосрочной сделке, подписанной более чем на один год, регистрация договора найма жилого помещения обязательна. Однако это не соответствует действительности. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также федеральным законодательством, стороны имеют право самостоятельно решить, хотят они зарегистрировать свою сделку или нет. Иными словами, они могут поставить ее на учёт в Росреестре либо нет. При этом оба варианта законны.

Разумеется, возникает вполне логичный вопрос, для чего нужна добровольная регистрация. Ответ прост – это дополнительная гарантия для квартиранта и охрана его прав со стороны государства.

Завершение сделки

Прежде чем определить, нужно ли регистрировать договор найма, следует уделить особое внимание правильности передачи объекта недвижимости. В первую очередь речь идёт о составлении акта приёма-передачи жилья или нежилого объекта недвижимость. Данный документ будет полезен обеим сторонам:

• Нанимателю – чтобы после того, как соглашение будет разорвано или истечёт его срок, от собственника не было претензий по поводу несуществующего ущерба или украденного имущества;
• Наймодателю – для того, чтобы иметь документальное подтверждение того, в каком состоянии было передано помещение.

Акт отображает в себе не только состояние недвижимого объекта. Также в нём необходимо обозначить, что именно из мебели и техники осталось и передано с жильём, и в каком состоянии. Кроме того, нужно указать не только наименование, но и модель устройства, а также отметить, что в рабочем состоянии, а что нет. Задаваясь вопросом, подлежит ли акт государственной регистрации, можно ответить, он обязательно прилагается к основному договору, но самостоятельно зарегистрировать его невозможно.

Регистрация договора аренды квартиры или иной недвижимости — это обязательный шаг. Однако, как уже выше упоминалось, путать её с наймом не стоит.

Налогообложение найма

Если договор найма был официально зарегистрирован, то собственник, как физическое лицо, получающее доход от сделки, обязуется платить налог в размере 13% от прибыли. Владелец жилья обязан должным образом заполнить и сдать декларацию, уплатив НДФЛ в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации. В соответствии с ним гражданам разрешается платить налог каждый месяц, исчисляя его размер с ежемесячной платы за наём, или один раз в год, беря для расчётов доход, полученный от сдачи жилья за этот срок.

Существует вариант уменьшить размер налогообложения – оформить индивидуальное предпринимательство, которое будет заключаться именно в том, что собственник сдаёт жильё и получает от этого прибыль. В таком случае размер налогообложения составит не 13, а 6%. Разумеется, регистрировать предпринимательство или нет – решение добровольное.

Процедура оформления предпринимательства:

• Составление соответствующего заявления и заверка документа в нотариальной конторе;
• Подача заявления налоговой службе;
• Оплата государственной пошлины;
• Личная явка в налоговый орган по месту проживания с личным паспортом.

Оформляется такое предпринимательство в течение пяти дней, после чего нужно будет получить требующиеся коды и не беспокоиться о незаконности своих действий в следующий раз.

Зачем нужна государственная регистрация договора аренды квартиры?

Договор аренды квартиры, в случае если он заключается с физическим лицом, в правовом поле называется договором найма жилого помещения. Глава 35 Гражданского кодекса РФ определяет понятие такого договора, его существенные условия, а также форму и основные права и обязанности сторон. В соответствии со ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Это значит, что для возникновения у сторон правоотношений, достаточно письменно составленного договора, скрепленного личными подписями сторон, при этом не требуется нотариальное заверение договора или его государственная регистрация . Однако законодатель не оспаривает права сторон на государственную регистрацию договора или совершение сделки в присутствии нотариуса.

Государственная регистрация договора найма – это особая процедура, проводимая специально уполномоченными государственными регистрационными органами, направленная на внесение сведений о праве владения и пользования третьими лицами жилым помещением для проживания в нем, в течение срока, указанного в договоре. В случае если договором не определен срок, то договор считается заключенным на 5 лет (ст.683 ГК РФ).

Таким образом, государственная регистрация договора аренды выступает определенным гарантом прав сторон, закрепляя их правовой статус наймодателя и нанимателя. Но что это значит для них?
Большие выгоды при регистрации договора получает наниматель. Дело в том, что до истечения срока договора и, следовательно, прекращения права нанимателя на жилое помещение, в случае если договор не будет расторгнут досрочно (например, по решению суда), наймодатель не сможет лишить своих квартиросъемщиков возможности свободно пользоваться квартирой, даже в случае, если решит ее продать. Продажа квартиры возможна, однако наймодатель должен будет уведомить покупателя о наличии нанимателя и после оформления сделки купли-продажи, новый владелец должен будет перезаключить с нанимателем договор, на тех же условиях, что и прошлый собственник, на срок не менее оставшегося срока действия предыдущего договора.

Обеим сторонам государственная регистрация договора упрощает задачу доказывания наличия правоотношений в случае судебного спора. Это достаточно важный аспект, так как от него зачастую зависит наличие у «потерпевшей» стороны права на защиту. Например, при спорах по взысканию арендной платы, о досрочном расторжении договора, о возмещении ущерба, связанного с порчей имущества и т.д.

Для наймодателя зарегистрированный договор найма может являться также подтверждением наличия дополнительного дохода, что может понадобиться, например, при кредитовании. Но помните, что любой доход в нашей стране облагается налогом, следовательно, его обязательно нужно включить в налоговую декларацию.

Как зарегистрировать договор найма?

Зарегистрировать договор найма очень просто. После подписания сторонами договора, необходимо уплатить государственную пошлину (обязанность по уплате полшины нужно прописать в договоре и возложить либо на одну из сторон, либо в равных долях на обе стороны) и составить заявление на регистрацию (одной из сторон договора). В день регистрации необходимо присутствие обеих сторон. У каждого должны быть документы, удостоверяющие личность. Количество экземпляров договора – по одному для каждой из сторон и один экземпляр для регистрирующего органа (он будет храниться в архиве). Помимо этого может потребоваться акт приема-передачи (в случае если в договоре он предусмотрен как его неотъемлемая часть) и доверенность (в случае если договор подписывался не собственником, например). Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то необходимо предоставить полный пакет учредительных документов (свидетельства о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, устав, решение (протокол общего собрания) о назначении директора и приказ о вступлении директора в должность, свежая выписка из ЕГРЮЛ). В Росреестр также следует предоставить кадастровый паспорт сдаваемого помещения.

В случае если у наймодателя имеются несовершеннолетние дети или недееспособные (ограниченно дееспособные) лица (то есть лица, находящиеся под опекой или попечительством), которые владеют долей в передаваемом помещении, то на регистрацию следует предоставить разрешение органов опеки и попечительства на совершение такой сделки (ст.37 ГК РФ). Если собственников жилья несколько, то потребуется их нотариально удостоверенное согласие.

Зачем нужна государственная регистрация договора аренды квартиры?

Для каждого арендодателя необходимо знать, как проводится государственная регистрация договора аренды квартиры.

Регистрация договора аренды является гарантом снижения потенциальных рисков. Если человек решает сдать свою квартиру в аренду, есть возможность оказаться в неприятной ситуации, связанной, допустим, с повреждением имущества или с неоплатой периода аренды.

Основная информация

Контракт заключается между физическими лицами (сторонами сделки) на основании Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35. Он определяет основные положения, предусмотренные договором аренды, понятия и условия заключения данного соглашения.

Договор аренды жилого помещения (квартиры или комнаты) должен быть заключен в письменной форме. Таким образом для подкрепления прав каждой стороны необходимо составить простой письменный контракт с личными подписями. Стоит отметить, что заверять договор у нотариуса не требуется.

Для соглашения характерны следующие данные:

• договор аренды помещения должен включать в себя сведения о предполагаемом объекте недвижимости;
• полный адрес, где находится объект недвижимости;
• правила и условия использования жилого помещения;
• реальные данные о сторонах, указанные в соглашении (арендатор и арендодатель);
• установленная сумма ежемесячной оплаты за аренду и период, на который она приходится.

В договоре требуется указание дополнительных сведений, таких как: проблемы с сантехническим оборудованием, повреждение бытовой техники и другие ситуации, связанные с ремонтом помещения. Данные пункты лучше всего указать на тот случай, если возникнет, например, прорыв труб. Это нужно, чтобы вина не накладывалась на арендатора, так как проблема существовала ранее и устранить ее обязан собственник.

ВАЖНО . При этом законодательно предусмотрен следующий пункт. Если в договоре не указана дата окончания аренды, она признается долгосрочной (при этом устанавливается период в 5 лет). Данный пункт предусмотрен статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Преимущества и недостатки

Государственная регистрация договора аренды проводится в территориальных органах Единого Государственного Реестра. Данная процедура предполагает внесение данных о нанимателях жилого помещения, о передаче прав во временное владение имуществом. Можно сказать, что государственная регистрация — это дополнительные гарантии при возникновении определенных нарушений одной из сторон пунктов договора.

Наиболее существенные преимущества получает непосредственно наниматель. Если собственник по каким-либо причинам захочет продать жилое помещение, он не сможет ограничить арендатора в его правах на пользование помещением. В противном случае, если сделка купли-продажи все-таки состоялась, то собственник должен уведомить квартиросъемщика об этом. В свою очередь новый владелец обязан перезаключить договор с ним на тех же самых условиях.

При этом дополнительные преимущества распространяются в обе стороны, когда правовые аспекты договора приходиться доказывать в судебном порядке.

Наиболее распространены судебные иски, связанные с нарушениями договора аренды:

• взыскание арендной платы, когда арендатор не платит по счетам;
• досрочное расторжение договора, связанное с нарушением прав эксплуатации имущества собственника;
• взыскание платы за ущерб, причиненный в следствии ненадлежащего обращения с имуществом.

ВНИМАНИЕ . К тому же еще одним плюсом регистрации договора аренды является то, что арендодатель может таким образом подтвердить свой дополнительный доход. При этом данный вид получения денежных средств облагается налогом по ставке 13%.

Недостатками договора аренды можно считать то, что арендодатель не может выселить квартиросъемщика раньше установленного срока. Особенно, если таковой период не был прописан настоящим соглашением.

Зачем нужна государственная регистрация договора аренды квартиры?

Регистрация договора аренды квартиры является обязательным требованием закона, если срок соглашения превышает один год. Регистрационные действия совершаются службой Росреестра, а несоблюдение указанного правила влечет отсутствие юридических последствий в правоотношениях с третьими лицами.

Зачем регистрировать такое соглашение?

Применительно к договору аренды, заключаемого в отношении недвижимости, законодатель в ст. 609 ГК РФ установил следующие правила:

• Договор может заключаться в устной форме только между гражданами и только на короткое (меньше года) время.
• Письменный договор всегда подлежит регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, регистрация договора в этом случае является безусловным требованием закона – и именно поэтому она должна производиться.

Однако на самом деле даже сам ГК содержит кучу исключений из этого правила, так что вернее будет сказать: регистрации подлежат те договоры, для которых это требование предусмотрено напрямую.

Сама же по себе госрегистрация даёт сторонам следующее:

• Отношения становятся более надёжными. Расторгнуть зарегистрированное соглашение труднее, чем обычное.
• В случае, если спор приходится решать в суде, данные из реестра становятся дополнительным доказательством.

Почему надо заключать договор аренды?

Договор аренды жилого помещения — это сделка между собственником и физическим лицом, который будет определенное время пользоваться жильем. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, в таком документе прописываются права и обязанности обеих сторон, порядок урегулирования спорных ситуаций и время аренды. Составляется он в письменном виде, подписывается обеими сторонами. При этом в заверении у нотариуса или в государственной регистрации договора аренды квартиры нет необходимости. Но чтобы снизить риски и обезопасить себя при заключении сделки, лучше всего соглашение по аренде жилья зарегистрировать.

В какой срок необходимо это сделать?

На практике у арендаторов и арендодателей часто возникает вопрос: в какой срок с момента подписания договора надо обращаться в Росреестр? И что будет, если этот срок пропустить?

На самом деле ситуация здесь следующая: никаких сроков регистрации закон не устанавливает. Нести документы на регистрацию можно в любое время с момента подписания договора. Соответственно, никаких санкций за пропуск этого времени не установлено.

В практике арбитражных судов считается установленным лишь то, что срок между подписанием и регистрационными действиями должен быть разумным, но точная его длительность нигде не закреплена.

Однако «медлительным» сторонам нужно иметь в виду следующее:

• Долгосрочная аренда по закону считается вступившей в действие лишь после того, как договор прошёл регистрацию. Соответственно, до этого времени соглашение будет считаться ещё не действующим – и это может привести к проблемам.Например, если арендные платежи прошли до того, как состоялась регистрация, налоговая инспекция может не принять их как расход для арендатора – а это приведёт к тому, что окажутся недоплачены налоги со всеми вытекающими последствиями для виновного.
• Если в договоре указан срок действия и дата начала и окончания этого периода, то может возникнуть путаница с тем, откуда это время должно отсчитывать. Это, в свою очередь, приведёт к спорам между контрагентами.

ВНИМАНИЕ! Рекомендуется не затягивать процедуру и обращаться в Росреестр сразу же после подписания документа.

Всё сказанное относится к договору аренды. Если же речь идёт о жилье социального использования, то заключаться будет договор найма, и для него срок регистрации установлен – не более месяца с момента подписания (ч. 4 ст. 51 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Как происходит регистрация?

Процедура не является особо сложной, и она под силу каждому. Необходимо явиться в РосРеестр, сотрудники которого выдадут квитанции на уплату госпошлины. После этого следует составить заявление. Регистрация договора аренды квартиры между физическими лицами будет происходить в назначенный день. При себе стороны должны иметь:

• паспорта или иные документы, удостоверяющие личность;
• акт приема-передачи жилья, если об этом было прописано в договоре;
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• доверенность на представительство, если одна из сторон отсутствует.

Кто из сторон должен обращаться в Росреестр: арендатор или арендодатель?

Для того чтобы провести регистрацию требуется подать заявление в соответствующий орган. Но кто конкретно должен с этим заявлением обращаться?

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том случае, когда по закону регистрировать надо договор, Росреестр действует на основании заявления, подписанного сторонами. Однако при этом подавать документы на регистрацию вправе как арендодатель, так и арендатор. Об этом прямо сказано в ч. 1 ст. 51 этого закона.

Более того, в том случае, если сама сделка была по желанию сторон нотариально удостоверена (по закону это не обязательно), то подать документы в МФЦ или орган Росреестра вправе также нотариус или сотрудник нотариальной конторы.

Подводные камни

Если в сдаваемом помещении прописаны несколько собственников, то необходимо от каждого получить письменное и заверенное нотариально согласие.

Если в помещении прописаны дети или лица, находящиеся на попечении, то дополнительно следует предоставить разрешение на сделку от органов опеки и попечительства. Об этом утверждено в ст. 37 ГК РФ.

Также следует знать, что после Реестра необходима еще регистрация в налоговой договора аренды квартиры. Поскольку аренда приносит владельцу имущества доход, то это следует задекларировать, что определено законодательством.

Основная информация

Контракт заключается между физическими лицами (сторонами сделки) на основании Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35. Он определяет основные положения, предусмотренные договором аренды, понятия и условия заключения данного соглашения.

Договор аренды жилого помещения (квартиры или комнаты) должен быть заключен в письменной форме. Таким образом для подкрепления прав каждой стороны необходимо составить простой письменный контракт с личными подписями. Стоит отметить, что заверять договор у нотариуса не требуется.

Для соглашения характерны следующие данные:

• договор аренды помещения должен включать в себя сведения о предполагаемом объекте недвижимости;
• полный адрес, где находится объект недвижимости;
• правила и условия использования жилого помещения;
• реальные данные о сторонах, указанные в соглашении (арендатор и арендодатель);
• установленная сумма ежемесячной оплаты за аренду и период, на который она приходится.

В договоре требуется указание дополнительных сведений, таких как: проблемы с сантехническим оборудованием, повреждение бытовой техники и другие ситуации, связанные с ремонтом помещения. Данные пункты лучше всего указать на тот случай, если возникнет, например, прорыв труб. Это нужно, чтобы вина не накладывалась на арендатора, так как проблема существовала ранее и устранить ее обязан собственник.

ВАЖНО . При этом законодательно предусмотрен следующий пункт. Если в договоре не указана дата окончания аренды, она признается долгосрочной (при этом устанавливается период в 5 лет). Данный пункт предусмотрен статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кто заинтересован в регистрации?

Большую выгоду может получить наниматель. Регистрация договора аренды квартиры с физическим лицом — это своего рода страховка для него на тот случай, если собственник решит продать жилье. Так как пока не истечет срок действия соглашения, никто не сможет препятствовать пользоваться арендуемым помещением. Исключением может стать только решение суда о расторжении сделки. Продать квартиру собственник имеет право, но для этого он обязан предупредить квартирантов и будущего покупателя. Если всех устраивает ситуация, то после оформления договора купли-продажи новый собственник перезаключает договор аренды на тех же условиях. Срок не может быть меньше указанного в первоначальном документе.

В случае возникновения разногласий государственная регистрация сделки облегчает двум сторонам урегулировать правоотношение в судебном порядке. Это очень важный момент для пострадавшей стороны, так как дает большие шансы на свою защиту. Примерами того, из-за чего могут возникнуть конфликты, являются:

• взыскание арендной платы;
• досрочное расторжение сделки;
• возмещение ущерба, которое может быть связанно с повреждением имущества и т. д.

Наймодатель может использовать такой договор как подтверждение дополнительного дохода, который пригодится при оформлении кредитного займа. При этом учтите, что любой доход в России подлежит обложению налогом, и, соответственно, полученная сумма с аренды должна быть отражена в налоговой декларации.

Итак, мы выяснили, что договор аренды квартиры подлежит регистрации.

О чем еще следует знать?

При заключении договора необходимо помнить:

• по истечению срока действия договора необходимо заново пройти государственную регистрацию договора аренды квартиры, если стороны решили совершить пролонгацию/продление срока договора;
• если срок договора окончен, и собственник больше не хочет сдавать квартиру, он должен об этом уведомить орган Реестра;
• если же владелец все-таки решил снова сдать квартиру, он должен поинтересоваться, прежде всего, у старых нанимателей, не желают ли они снова жить у него. Однако сам договор может иметь иные условия, отличные от утвержденных в старом документе.

Не стоит думать, что заключение договора об аренде невыгодно. На самом деле именно этот документ позволяет в критических ситуациях отстоять свои права в судебном порядке, с возмещением причиненного вреда.

Полезное видео

Посмотрите видео о регистрации договоров аренды:

Зачем нужна регистрация для арендодателя?

Собственник предоставляет жилое помещение арендатору с целью получения выгоды, т.е. денежных средств. Как правило, арендные платежи перечисляются арендатором ежемесячно, если иная периодичность не установлена обоюдным соглашением сторон. Помимо этого, при передаче объекта во временное пользование стороны определяют текущее состояние квартиры и всех коммуникаций в акте.

Именно споры об арендных платежах и состоянии переданного имущества являются наиболее распространенными претензиями в рамках указанного договора. Без оформления всех обязательств сторон в едином документе урегулирование данных споров будет крайне проблематичным, а отсутствие факта госрегистрации не позволит собственнику ссылаться на договор как на доказательства.

Сформулируем перечень преимуществ, которые получит арендодатель, если выполнит все требования закона и зарегистрирует договор в службе Росреестра:

• возможность взыскать долг по арендным платежам в судебном порядке;
• предъявить претензии в случае порчи или повреждения имущества, а также взыскать сумму ущерба в судебном порядке;
• выселить арендатора из жилого помещения и досрочно расторгнуть договор в принудительном порядке, если временный жилец ненадлежащим образом исполняет свои обязательства.

Также оформление документов в соответствии с требованиями закона позволит предъявить обоснованные претензии по оплате коммунальных услуг. Если жилое помещение арендует несколько граждан, размер оплаты за услуги ЖКХ может представлять существенную сумму.

Помимо этого, наличие официального договора может являться дополнительным источником дохода, если собственнику необходимо подтвердить его при обращении за оформлением кредита в банковских учреждениях.

Минусы процедуры регистрации состоят только в обязанности нести дополнительные расходы на регистрационные действия и оплату НДФЛ. При этом сумму расходов за регистрацию договора можно перераспределить между сторонами или определить в условиях соглашения, что госпошлину в службу Росреестра уплачивает арендатор.

Прописка для детей

При этом временным жильцам разрешено прописывать на арендуемой территории своих детей без согласования с собственником жилья. Очень часто граждане прописывают их на более длительный срок, чтобы в дальнейшем на законных основаниях продлить и свою регистрацию. Оформление сделки и регистрации квартиросъемщика выгодны для обеих сторон, т. к. если произойдет конфликтная ситуация, все вопросы можно будет быстро решить с помощью действующего законодательства.

Оформить временную регистрацию можно в офисах МФЦ или через портал Госуслуг.

Ответственность жильца

Договориться о получении временной прописки с собственником — это только первый шаг. Вы должны четко понимать, что такая аренда влечет за собой определенное обязательство и возможные материальные затраты.

Хотя, согласно жилищному кодексу, только собственник помещения несет персональную ответственность за проводимые ремонтные работы, за соблюдение санитарных условий и оплату коммунальных платежей. Поэтому лучше всего данную ответственность разделить с квартиросъемщиком, а в договоре обязательно расписать обязанности каждой из сторон.

Прежде чем сдавать собственность в аренду, арендодателю необходимо убедиться в установке и исправности всех необходимых приборов учета.

Как зарегистрировать договор найма?

Зарегистрировать договор найма очень просто. После подписания сторонами договора, необходимо уплатить государственную пошлину (обязанность по уплате полшины нужно прописать в договоре и возложить либо на одну из сторон, либо в равных долях на обе стороны) и составить заявление на регистрацию (одной из сторон договора). В день регистрации необходимо присутствие обеих сторон. У каждого должны быть документы, удостоверяющие личность. Количество экземпляров договора – по одному для каждой из сторон и один экземпляр для регистрирующего органа (он будет храниться в архиве). Помимо этого может потребоваться акт приема-передачи (в случае если в договоре он предусмотрен как его неотъемлемая часть) и доверенность (в случае если договор подписывался не собственником, например). Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то необходимо предоставить полный пакет учредительных документов (свидетельства о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, устав, решение (протокол общего собрания) о назначении директора и приказ о вступлении директора в должность, свежая выписка из ЕГРЮЛ). В Росреестр также следует предоставить кадастровый паспорт сдаваемого помещения.

В случае если у наймодателя имеются несовершеннолетние дети или недееспособные (ограниченно дееспособные) лица (то есть лица, находящиеся под опекой или попечительством), которые владеют долей в передаваемом помещении, то на регистрацию следует предоставить разрешение органов опеки и попечительства на совершение такой сделки (ст.37 ГК РФ). Если собственников жилья несколько, то потребуется их нотариально удостоверенное согласие.

Кол-во блоков: 24 | Общее кол-во символов: 17573
Количество использованных доноров: 5
Информация по каждому донору:

1. https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/registratsiya-d-ar/gosudarstvennaya-reg.html: использовано 5 блоков из 8, кол-во символов 3795 (22%)
2. https://jurists-online.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/zachem-nuzhna-registratsiya-dogovora-arendy-kvartiry: использовано 1 блоков из 5, кол-во символов 1867 (11%)
3. https://yurist-66.ru/dogovora/zachem-nuzhna-registracija-dogovora-arendy-kvartiry.html: использовано 7 блоков из 17, кол-во символов 6017 (34%)
4. https://BusinessMan.ru/zachem-nujna-registratsiya-dogovora-arendyi-kvartiryi.html: использовано 4 блоков из 9, кол-во символов 3507 (20%)
5. http://law03.ru/finance/article/registraciya-dogovora-arendy-kvartiry: использовано 2 блоков из 4, кол-во символов 2387 (14%)

Бланк договора найма квартиры между физическими лицами — рассказываем в общих чертах

Образец договора на сдачу квартиры квартирантам — разбираемся в общих чертах

Договор аренды квартиры с правом субаренды — образец, бланк, скачать

Чем отличается договор аренды от договора найма жилого помещения?

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Образец расторжения договора аренды — читаем по пунктам

Зачем нужна регистрация договора аренды квартиры?

Регистрация договора аренды квартиры — это один из способов снижения рисков при исполнении сделки. Решившись сдавать свою квартиру в аренду, необходимо постараться максимально обезопасить себя. Что это за процедура, зачем она нужна и как она проводится, разберем ниже.

Государственная регистрация договора аренды

Договор аренды квартиры в случае, если он заключается с физическим лицом, в правовом поле называется договором найма жилого помещения. Гл. 35 Гражданского кодекса РФ определяет понятие такого договора, его существенные условия, а также форму и основные права и обязанности сторон. В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Это значит, что для возникновения у сторон правоотношений достаточно письменно составленного договора, скрепленного личными подписями сторон, при этом нотариального заверения договора или его государственной регистрации не требуется (см.: Как составить договор аренды жилого помещения (скачать бланк, образец)?). Однако законодатель не оспаривает права сторон на государственную регистрацию договора или совершение сделки в присутствии нотариуса.

Государственная регистрация договора найма — это особая процедура, проводимая специально уполномоченными государственными регистрационными органами, направленная на внесение сведений о праве владения и пользования третьими лицами жилым помещением для проживания в нем в течение срока, указанного в договоре. В случае если срок не определен, то договор считается заключенным на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Таким образом, государственная регистрация договора аренды выступает определенным гарантом прав сторон, закрепляя их правовой статус наймодателя и нанимателя. Но что это значит для них?

Большие выгоды при регистрации договора получает наниматель. Дело в том, что до истечения срока договора и, следовательно, прекращения права нанимателя на жилое помещение, в случае если договор не будет расторгнут досрочно (например, по решению суда), наймодатель не сможет лишить своих квартиросъемщиков возможности свободно пользоваться квартирой, даже если решит ее продать. Продажа квартиры возможна, однако наймодатель должен будет уведомить покупателя о наличии нанимателя и после оформления сделки купли-продажи новый владелец должен будет перезаключить с нанимателем договор на тех же условиях, что и прошлый собственник, на срок не менее оставшегося срока действия предыдущего договора.

Обеим сторонам государственная регистрация договора упрощает задачу доказывания наличия правоотношений в случае судебного спора. Это достаточно важный аспект, так как от него зачастую зависит наличие у «потерпевшей» стороны права на защиту. Например, при спорах:

• по взысканию арендной платы;
• о досрочном расторжении договора;
• о возмещении ущерба, связанного с порчей имущества и т. д.

Для наймодателя зарегистрированный договор найма может являться также подтверждением наличия дополнительного дохода, что может понадобиться, например, при кредитовании. Но помните, что любой доход в нашей стране облагается налогом, следовательно, его обязательно нужно включить в налоговую декларацию.

Как зарегистрировать договор найма?

Зарегистрировать договор найма очень просто. После подписания сторонами договора необходимо уплатить государственную пошлину (обязанность по уплате полшины следует прописать в договоре и возложить либо на одну из сторон, либо в равных долях на обе стороны) и составить заявление на регистрацию (одной из сторон договора).

В день регистрации необходимо присутствие обеих сторон. У каждого должны быть документы, удостоверяющие личность. Количество экземпляров договора — по одному для каждой из сторон и один экземпляр для регистрирующего органа (он будет храниться в архиве). Помимо этого может потребоваться акт приема-передачи (в случае если в договоре он предусмотрен как неотъемлемая часть) и доверенность (в случае если договор подписывался не собственником, например).

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то необходимо предоставить полный пакет учредительных документов (свидетельства о государственной регистрации и о постановке на учет в налоговом органе, устав, решение (протокол общего собрания) о назначении директора и приказ о вступлении директора в должность, свежая выписка из ЕГРЮЛ). В Росреестр также следует предоставить кадастровый паспорт сдаваемого помещения.

В случае если у наймодателя имеются несовершеннолетние дети или недееспособные (ограниченно дееспособные) лица (то есть лица, находящиеся под опекой или попечительством), которые владеют долей в передаваемом помещении, то на регистрацию следует предоставить разрешение органов опеки и попечительства на совершение такой сделки (ст. 37 ГК РФ). Если собственников жилья несколько, то потребуется их нотариально удостоверенное согласие.