Что говорит закон об аренде жилья без посредников?
Не секрет, что арендаторы стремятся снять квартиру напрямую у владельца, без участия посредников в лице агентства недвижимости. Ведь оплата комиссионных в России за проделанную работу по поиску жилья и заключению договора найма ложится финансовой нагрузкой на арендатора.
В отличие от европейских стран, где услуги риелторских контор оплачивает хозяин помещения: и при продаже, и при заключении договора аренды.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !
Как заключить договор аренды жилья без посредников?
Специалист агентства недвижимости поможет грамотно составить и заключить договор, зарегистрирует его в соответствующих органах, если есть такая необходимость. Но типовой документ можно самостоятельно скачать на нашем сайте, а при его заполнении у вас не возникнет особых сложностей. Главное, внести в документ все заранее оговоренные условия аренды и необходимую информацию для его вступления в юридическую силу:
- Договор должен содержать раздел «Предмет договора». В него вносятся данные про объект недвижимости, предлагаемый в аренду: адрес, этажность, количество жилых комнат, площадь.
- Данные арендодателя и нанимателя (ФИО, данные паспорта, контактные телефоны).
- В документе прописывается арендная плата и порядок её внесения. Как правило, она фиксируется определённой суммой. Но владелец может оставить за собой право изменять арендную стоимость, в зависимости от рыночных тенденций. Порядок такой коррекции также должен быть отражён в договоре: например, не чаще 1 раза (в полгода, год) и максимальное повышение не должно превышать 10 или 20% от первоначальной стоимости.
Что касается дополнительных условий, прав и обязанностей сторон, то наиболее важными будут следующие моменты:
- Нелишним будет включить в документ залоговую сумму, которая либо возвращается по истечении срока аренды к нанимателю, либо остаётся у владельца в качестве оплаты за последний месяц (если у хозяина не возникает претензий относительно состояния квартиры);
- Фиксируется и минимальный срок, за который стороны должны предупредить друг друга в случае расторжения договора досрочно. Как правило, это 30 дней, но при обоюдном согласии он может быть изменён.
- Состояние жилого помещения, а также его наполнение (мебель, быттехника) можно описать в дополнении к договору – акте приёма-передачи. А условия «бережного отношения» к квартире и её содержимому лучше зафиксировать в договоре. Согласно ст.681 ГК РФ владелец не вправе требовать от временных жильцов проведения капитального ремонта, а вот устранение текущих поломок вполне можно включить в обязанности арендатора. В договоре можно дать определение для этих понятий: что должно входить в текущий ремонт (за счёт нанимателя), а какие работы проводятся на средства владельца помещения.
Нужна ли государственная регистрация договора аренды?
Документ заключается на определённый период: минимальный срок – 1 месяц, максимальный – 5 лет. Если этого пункта нет, то договор автоматически считается 5-летним.
На сегодняшний день регистрации договора найма не требуется, вне зависимости идёт ли речь о долгосрочной (свыше 1 года) или краткосрочной аренде квартир (до года). Это право сторон закреплено в Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе №122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?
Зачем регистрируют договор аренды? Добровольная регистрация договора более выгодна арендатору, так как она законодательно закрепляет его право пользоваться жилым помещением определённый срок, даже в случае его продажи.
Информация об аренде фиксируется в ЕГРП. То есть квартира фактически находится под обременением на весь срок действия арендного договора. Владелец же должен уведомить о продаже не только арендатора, но и потенциального покупателя: последнему придётся предоставить помещение в пользование (в таком же состоянии) до конца периода, указанного в документе о найме.
По законодательству (согласно ст. 687 ГК) у владельца есть право на досрочное расторжение договора только при следующих условиях:
- Если помещение используется не по назначению.
- При задержке платы за аренду: больше 2 раз – при краткосрочной аренде, и более 6 раз – при наличии договора долгосрочного найма.
- При нанесении значительных повреждений помещению, принятому в пользование.
Если же вышеописанных прецедентов не существует, то арендатор имеет полное право обращаться в суд, когда владелец попросит его освободить квартиру досрочно. Сам же наниматель может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Для этого ему достаточно сообщить арендодателю о своём намерении за три месяца.
Обязательно ли составлять акт приема-передачи квартиры?
Подписание этого документа не является обязательным, но его единогласно советуют составлять все специалисты: от риелторов до юристов.
- Перечисляя все предметы мебели и техники, их исправность и состояние ремонта, владелец защищает себя от значительных расходов в случае порчи имущества. Акт приёма-передачи квартиры служит основанием для него потребовать компенсации за нанесённые убытки в суде или даёт право использовать в качестве возмещения залоговую сумму. Конечно, если речь не идёт об износе ремонта, коммуникаций и т. д.
- В то же время для арендатора этот документ является гарантией того, что к нему не будет предъявлено неоправданных претензий, так как описание каждого предмета (как и его состояние) зафиксировано в акте.
Налогообложение при сдаче квартиры в аренду
Сумма, получаемая владельцем квартиры от её сдачи в аренду, является доходом. Размер налога за сдачу квартиры в аренду составляет 13% для физлиц. Декларация в налоговую службу для уплаты НДФЛ должна подаваться арендодателем самостоятельно ежемесячно или раз в год. (см. Уплата налога за сдачу квартиры в аренду)
Уменьшить расходы за сдачу помещения в аренду может индивидуальный предприниматель (ИП). Он обязан платить только 6 процентов от прибыли.
ИП может выбрать другую схему уплаты налогов – приобретение патента на тот или иной вид деятельности согласно главы 26.5 НК РФ. Например, на аренду находящейся в его собственности квартиры. В таком случае:
- Он освобождается от уплаты всех остальных налогов, связанных с указанной в заявлении на патент деятельностью.
- Налогообложение – процентная ставка по патенту в размере 6%.
- Минимальный срок патента – 1 месяц, максимальный – 1 год.
- Оплата патента производится одной суммой (если он заключён на срок до 6 месяцев), в остальных случаях возможна разбивка суммы на 2 платежа.
Сдача квартир в аренду: основные положения законодательства о сдаче жилого помещения
Что говорит законодательство?
Собственник, сдающий квартиру, может рассчитывать на правовую поддержку государства в случае возникновения спорных ситуаций и конфликтов со съемщиками.
Процедура сдачи квартиры в аренду регулируется главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», содержащей в себе 18 отдельных статей, предусматривающих все ситуации, которые могут произойти в процессе арендования жилья.
Рассмотрим подробно каждый пункт.
Налоги от сдачи квартиры в аренду — выбор оптимальной системы налогообложения
Однако поймать за руку того, кто не платит налог на сдачу жилья в аренду, порой оказывается очень сложно. Чаще всего это случается, когда жильцы не очень благонадежны, и соседи, возмущенные их поведением, могут сообщить о своих подозрениях на нелегальную деятельность собственника участковому.
Он, в свою очередь, собирает и документально засвидетельствует информацию о жильцах и владельце жилья, и если с помощью этой информации можно подтвердить наличие незаконной аренды, то дело передаётся в налоговую службу, а затем может попасть в суд. Но судебная практика показывает, что имея лишь косвенные доказательства, в виде тех же заявлений соседей, очень сложно доказать получение незаконных доходов.
Другое дело, если у ФНС на руках имеется оформленный договор аренды. Тогда почти наверняка «уклонисты» будут привлечены к ответственности по действующему законодательству.
Содержание договора аренды жилья
Не обязательно иметь юридическое образование, чтобы составить договор аренды жилья. Главное – знать, что это – письменное соглашение.
Важность данного документа заключается в том, что он выступает определенной гарантией соблюдения законных прав сторон сделки.
Договор представляет собой свод правил, который касается дозволенных и запрещенных действий сторон относительно жилой недвижимости.
Чтобы не ошибиться в тонкостях заключения сделки по аренде жилья, следует особое внимание уделить данному соглашению.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды квартиры с мебелью и оборудованием:
Внимание! Итак, какие пункты должны содержаться в договоре аренды квартиры, который составляют лично собственник жилья и арендатор (без посредников):
- полные фамилия, имя, отчество сторон, паспортные данные (прописка, номер и серия, кем и когда выдан), адрес, по которому они постоянно проживают;
- что является объектом аренды: квартира, дом, дача, комната в общежитии, часть дома, прочее;
- характеристика внутреннего и внешнего состояния помещения: жилое, нежилое, с ремонтом, требует ремонта, прочее. Кроме этого, уточняется факт наличия бытовой техники и мебели и описывается их состояние. Указывается, сколько всего комнат в квартире, а также площадь жилой комнаты. Описывается состояние сантехники, электропроводки и другие важные моменты;
- о какой сумме оплаты за аренду квартиры договорились стороны. Четко прописывается ее размер, сроки внесения оплаты, а также уточняется момент изменения размера этой суммы. В соглашении указывается, в какие сроки собственник обязан сообщить нанимателю об отказе в аренде. По закону это делается не позже, чем за 14 дней до предполагаемого выселения. Обязательно указание срока аренды (от 1 месяца до 5 лет). Если такого уточнения нет, наниматель может продлить период аренды до 5 лет. Такое же решение может принять суд, если между сторонами соглашения возникнет спорный момент именно по этому вопросу;
- вносятся данные о сумме, которая передается в качестве задатка. В обязательном порядке уточняется вопрос участия арендатора и арендодателя в проведении текущего или кап. ремонта.
Подробное описание всех важных моментов не позволит какой-то из сторон причинить материальный или моральный ущерб друг другу, так как эта возможность правильно оформленным договором не допускается. Составленное подобным образом соглашение позволяет заключить законную сделку.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец акта приема-передачи квартиры в аренду:
Плюсы и минусы для арендодателя
Преимущества сдачи квартиры в аренду очевидны для каждого собственника недвижимости, но нужно заранее быть готовым и к возможным трудностям.
Выгодно ли?
Выгоды от сдачи жилого помещения:
- получение дополнительного источника стабильного дохода;
- нередко оплата коммунальных услуг осуществляется за счет арендатора;
- квартира постоянно находится под присмотром и не ветшает.
При существовании возможности сдать квартиру в аренду держать жилье пустым не имеет смысла.
Риски
Риски арендования могут быть обнаружены арендодателем не сразу.
Поэтому полезно заранее ознакомиться со списком возможных проблем:
- отказ арендатора от оплаты арендной платы (в таком случае арендодатель имеет право выселить жильца);
- неуплата за коммунальные услуги арендатором, в результате чего может скопиться серьезный долг (необходимо контролировать своевременность внесения коммунальных платежей либо самостоятельно заняться этим вопросом);
- возможность кражи или повреждения имущества, находящегося в квартире, порчи ремонта и т.п. (чтобы обезопасить себя на такой случай, используйте меры предосторожности, о которых написано в разделе «Какие еще документы можно оформить?»);
- возможность порчи имущества соседей арендатором вследствие затопления или пожара с необходимостью компенсации убытков за счет арендодателя (если съемщик официально не трудоустроен и не имеет никакого имущества, даже обращение в суд не поможет вернуть потраченные на компенсацию убытков соседям средства);
- арендатор может нарушать правила проживания в многоквартирном доме, мешая отдыху соседей постоянным шумом (необходимо заранее оговорить этот вопрос);
- арендатор может сдавать жилье посуточно в субаренду, что приведет к гораздо более быстрой порче ремонта и имущества (отсутствие такого права у съемщика необходимо прописать в договоре).
Дополнительные услуги
Если помимо передачи жилого помещения по договору найма компания оказывает своим клиентам какие-либо услуги, в частности, проводит уборку в помещениях, следует решить вопрос: нужно ли уплачивать ЕНВД по самостоятельному основанию — оказание бытовых услуг? Напомним, что услуги по уборке квартир включены в прочие услуги, отнесенные в разд. 01 «Бытовые услуги» ОКУН (код 019748). Одновременно переводу на уплату ЕНВД подлежат организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие бытовые услуги (пп. 1 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).
Однако для целей применения гл. 26.3 НК РФ установлено особое определение бытовых услуг — это платные услуги, оказываемые физическим лицам, предусмотренные ОКУН. Данная формулировка позволяет финансистам прийти к выводу, что ЕНВД уплачивается только в ситуации, когда бытовые услуги оказаны потребителям за отдельную плату (см. Письмо от N /257). В частности, если стоимость услуг стирки, глажки и сауны включена в стоимость гостиничного номера, такие услуги не облагаются налогами отдельно от деятельности по оказанию услуг по временному проживанию (ни единым налогом на вмененный доход для отдельных видов деятельности, ни налогами в рамках общего режима налогообложения). Этот вывод был сделан в Письме Минфина России от N /3/435 и, по мнению автора, может быть применен также к деятельности по сдаче жилых помещений внаем. Следовательно, оказание услуг, включенных в стоимость пользования жилым помещением, не порождает обязательства по уплате ЕНВД по самостоятельному основанию. А вот проведение внеплановой уборки сданной внаем квартиры на платной основе указывает на возникновение обязанности по уплате ЕНВД и обеспечению раздельного учета: если основная деятельность также облагается ЕНВД, то раздельного учета физических показателей, а если организация применяет общий режим, — раздельного учета хозяйственных операций, имущества и обязательств (п. п. 6 и 7 ст. 346.26 НК РФ).
Три способа легальной сдачи жилья в аренду
Но есть и некоторые минусы, которые стоит учитывать при выборе данного метода оплаты налогов:
- Процедура регистрации ИП предполагает сбор документов и оплату госпошлины (на 2018 год — рублей), а также занимает какое-то количество времени.
- Налоговые платежи платятся не один раз в год, как в случае с НДФЛ. Необходимо ежеквартально делать авансовые взносы: первый — до , второй — до , третий — до . А также исчислить налог за весь год и внести его до .
- Необходимо выплачивать фиксированный взнос в страховой фонд, составляющий 27 990 рублей, если сдавать жилье самостоятельно, не нанимая сотрудников, а доход от этого вида деятельности не превышает 300 000.
Вопросы
Рассмотрим часто возникающие вопросы.
В каких случаях требуется доверенность?
Доверенность нужна, если собственник по какой-то причине не может самостоятельно заниматься сдачей квартиры и необходимо привлечение доверенного лица, которое будет удостоверять документы личной подписью.
Как можно сдать без мебели?
Вполне возможно найти съемщика со своей мебелью, который согласится снять квартиру по несколько сниженной цене.
Либо за счет арендной платы арендатор может приобрести мебель, которая впоследствии останется собственностью арендодателя.
Можно ли сдавать несколько квартир?
Да, сдавать несколько квартир разрешено, но для осуществления такой деятельности необходимо оформить ИП, поскольку получаемая прибыль довольно существенна и может служить основным источником дохода, а значит должна облагаться налогами.
Запретят ли такую деятельность и когда?
Нет, сдачу квартиры в аренду не запретят. Новые изменения в законодательстве были связаны с запретом сдачи квартиры без разрешения всех собственников, но не запрещают такую деятельность вообще.
Какой налог со сдачи квартиры в аренду нужно уплачивать?
Но рассчитывается налог не от реального дохода ИП, а от суммы, потенциально возможного дохода за год за сдачу в найм жилого помещения. Рассчитать стоимость патента можно на специально созданных онлайн калькуляторах, или ознакомившись с соответствующими законами, действующими отдельно для каждого из субъектов РФ.
Порядок уплаты Выплаты происходят по двум сценариям, зависящим от срока патента. Вот как платить данный налог:
- Срок действия — менее полугода.Оплата производится до окончания срока действия.
- От 6 до 12 месяцев. Треть придется заплатить до истечения 90 календарных дней с момента покупки, а оставшиеся средства внести до конца срока действия.
Для юридических лиц процесс подачи декларации и подлежащие уплате налоги мало чем отличаются от порядка выплаты налоговых сборов для ИП.
Ответственность за сдачу жилья без выплаты пошлины
Не всегда владельцы жилья, которые получают прибыль от сдачи его внаем, хотят делиться своими доходами с государством. Не могут же такие действия арендатора остаться безнаказанными?
Учтите! Если намеренно скрывать свои доходы от сдачи жилья в аренду, можно попасть под действие одной из перечисленных ниже статей:
- в ст. 122 Налогового кодекса РФ говорится о штрафе, который придется внести недобросовестному гражданину в государственную казну. Его размер составит 20% от предполагаемых доходов. Кроме этого, за каждый день просрочки будет назначаться пеня. Кстати, если суд сможет доказать, что он специально скрывал свои доходы от государства, размер штрафа увеличится до 40%;
- в ст. 171 Уголовного кодекса РФ говорится о штрафе за нелегальное предпринимательство. При доходе в размере более 1,5 млн. руб. штраф составит 300 тысяч руб. Также в этом случае наказанием могут стать исправительные работы на 20 суток. Если в суде не будет представлена квитанция об оплате штрафа, арендатору грозит 6 месяцев ареста;
- согласно ст. 198 Уголовного кодекса РФ физические лица, которые уклоняются от внесения пошлины, не подают декларацию о доходах или пишут в ней заведомо ложную информацию о своей прибыли, заплатят штраф в размере 300 тысяч рублей. Также их могут приговорить к заключению под стражу на срок до 1 года.
Посмотрите видео. Ответственность за неуплату налогов по аренде:
Кол-во блоков: 14 | Общее кол-во символов: 14172
Количество использованных доноров: 4
Информация по каждому донору:
- https://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/zhilaya-nedvizhimost/zakon-o-sdache-zhilya-zakon-o-sdache-kvartiry.html: использовано 3 блоков из 7, кол-во символов 4363 (31%)
- http://viz-net.ru/zakon-o-sdache-zhilya-v-arendu-2018/: использовано 4 блоков из 10, кол-во символов 3474 (25%)
- http://www.mosuruslugi.ru/articles/51/: использовано 2 блоков из 6, кол-во символов 3710 (26%)
- http://onlineur.ru/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu/: использовано 4 блоков из 7, кол-во символов 3846 (27%)
Как подготовить квартиру к сдаче в аренду за минимальную цену?
Закон о сдаче жилья в аренду в Российской Федерации
Как правильно передать имущество при сдаче квартиры в аренду?
Чем грозит владельцу незаконная сдача квартиры в аренду без уплаты налогов?
Сдача квартир посуточно по законодательству РФ
Как сдать квартиру в аренду официально, чтобы не оштрафовали?
Закон о сдаче квартиры
Вопрос сдачи и найма жилья становится со временем всё актуальнее. В первую очередь это связанно с межрегиональной миграцией граждан РФ и репатриацией соотечественников из стран бывшего СНГ. В связи с этим, требуется регулирование процессов предоставления жилплощади внаем со стороны правительства Российской Федерации.
Как по закону сдать квартиру в аренду?
Основным нормативным актом, регламентирующим вопросы предоставления жилой площади внаем, является Гражданский Кодекс Российской Федерации. Данный нормативный акт состоит из четырёх частей, принятых поочерёдно с 30 ноября 1994 года по 18 декабря 2006 года. Основные положения данного закона вступили в силу 21 октября 1994 года. Положения, касающиеся сдачи квартир в аренду для проживания изложены в 35 Главе настоящего закона.
Согласно рассматриваемому кодексу, между собственником (или наймодателем) и гражданином (или индивидуальным предприятием), претендующим на пользование указанным жилым пространством составляется договор найма. Подобная договорённость может производиться как в целях передачи квартиры во владение, так и аренды жилья на определённые сроки (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).
Текст статьи 672 постановляет, что в случае если арендатор и члены его семьи проживают в одной квартире с собственником, их права и обязанности приравниваются к правам и обязанностям хозяина квартиры с некоторыми ограничениями, предусмотренными в настоящем законе.
Объектами указанного договора являются:
Сдаваемая в аренду по настоящему договору квартира должна быть пригодной для проживания.
Критерии пригодности определяются жилищным законодательством. Лицо, взявшее квартиру в аренду, уполномочено эксплуатировать имущество, установленное в статье 290 настоящего Кодекса.
Действительная договорённость оформляется в письменной форме и скрепляется подписями собственника и арендатора. Оплата за аренду квартиры устанавливается на основании договорённости. Арендная плата производится в установленные сроки. Изменение суммы оплаты в одностороннем порядке недопустимо, если иное не было предусмотрено соглашением.
Конфликтные ситуации могут быть разрешены на основании норм ФЗ о медиации 193.
Обязанности наймодателя
Наймодатель, передающий квартиру в аренду, обязан:
- Обеспечивать в сдаваемой квартире пригодные для проживания условия;
- Осуществлять правомерное использование дома, в пределах которого происходит сдача жилья в аренду;
- Принимать участие в ремонте общего имущества многоквартирного дома;
- Соблюдать соглашение с арендатором по всем пунктам;
- Предоставлять арендатору коммунальные услуги и другие блага за плату.
Соглашение об аренде квартиры может быть расторгнуто в одностороннем порядке по решению суда по следующим причинам:
- Квартира непригодна для проживания;
- Многоквартирный дом, в котором находится арендуемое жильё, находится в аварийном состоянии;
- В связи с другими нюансами, постановленными рассматриваемым законом.
Арендатор обязан эксплуатировать снимаемую им квартиру исключительно по назначению. В противном случае, арендодатель вправе потребовать устранения нарушений или расторжения соглашения. В случае расторжения рассматриваемой договорённости, арендатор и проживающие с ним лица выселяются из квартиры.
Необходимые документы
Закон об аренде квартиры утверждает следующий список необходимой документации, необходимой для предоставления собственником или арендодателем:
- Удостоверения личности наймодателя и арендатора;
- Документы, подтверждающие право собственности арендодателя на сдаваемую квартиру;
- Выписка из ЕГРП;
- Технический паспорт квартиры;
- Подтверждение своевременной уплаты за предоставление коммунальных услуг;
- Документ, подтверждающий полномочия лица, представляющего интересы арендодателя (в случаях, если он сам по какой-то причине не может принять участие в оформлении соглашения);
- Согласие всех собственников квартиры, заверенное нотариально;
- Согласие родителей или опекунов в случае, если собственник младше 18 лет.
Документация, которую должен предоставить арендатор, зависит от того, является ли он частным, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.
Если наниматель является юридическим лицом, он обязан предоставить:
- Доверенность, подтверждающая полномочия представителя заключать договорённости от лица предприятия;
- Удостоверение личности представителя;
- Нотариальная копия устава организации;
- ИНН и другие реквизиты предприятия.
Все копии указанных документов должны скрепляться печатью и личной подписью должностного лица организации.
Если арендатор является частным предпринимателем, он должен предоставить следующие документы:
- Паспорт;
- Документация о регистрации данного гражданина, как индивидуального предпринимателя;
- ИНН;
- Выписка из ЕГРИП;
- Банковские реквизиты с личной печатью предпринимателя (при наличии).
Для того, чтобы взять в аренду квартиру, физическому лицу необходимо предоставить следующие документы:
- Удостоверение личности гражданина;
- Копии паспортов или свидетельств о рождении граждан, которые будут проживать с ним на арендуемой площади;
- Личные контактные данные.
Образец договора об аренде жилого помещения
Договор об аренде квартиры заполняется от руки печатными буквами. Так же допустим набор соответствующего текста на компьютере. Документ подписывается в присутствии уполномоченных лиц.
Скачать заполненный образец можно по ссылке:
Скачать пустой бланк договора об аренде можно по ссылке:
Регистрация договора и его срок
Статьёй 26.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентируется порядок регистрации прав на жильё, возникающих при соглашении договорённости об аренде квартиры для проживания. Для регистрирования ограниченных жилищных прав необходима подача заявлений от обеих сторон. Заполненные бланки заявлений подаются в уполномоченный орган юридической регистрации в течение 30 дней с момента заключения договорённости.
Перечень документов, необходимых для регистрации:
- Права, подтверждающие права собственника квартиры;
- Документация, подтверждающая право представлять интересы собственника (для риелторов и других уполномоченных лиц);
- Удостоверение личности.
Государственная регистрация осуществляется не позднее чем через 5 дней после подачи соответствующих заявлений.
Квартира, дом и другое жилое пространство сдаётся в аренду сроком до 5 лет. Если в договоре не указано точных сроков, считается, что жилплощадь сдана на максимальный срок (ст. 683). Когда сроки аренды подошли к концу, арендатор имеет право выдвинуть предложение о заключении повторного договора на тех же условиях.
Не позднее чем за 90 дней до истечения действия арендного договора, наймодатель должен вынести решение о повторном договоре либо об отказе. Если собственник не выполнил данного обязательства, а арендатор не намерен отказываться от повторного договора, соглашение считается продлённым.
Налогообложение
При сдаче квартиры в аренду собственник (физическое лицо) обязуется выплачивать (НДФЛ) в размере 13% от получаемых с арендатора выплат. До 30 апреля следующего года данный гражданин должен предоставить в уполномоченные налоговые органы декларацию (по форме 3-НДФЛ), предоставив информацию о годовом доходе за аренду квартиры.
Если квартира предоставлена юридическому лицу, то данная компания является налоговым агентом. При уплате за аренду, юридическое лицо уполномочено удержать 13% НДФЛ и перенаправить их в налоговые органы самостоятельно. Если это условие выполняется, собственнику подавать декларацию не нужно.
Если арендодатель зарегистрирован как индивидуальный предприниматель без юридического образования, налог на аренду жилья будет взиматься в меньшем процентном соотношении. В этом случае закон о сдаче квартиры в аренду предполагает следующие варианты:
- Собственник подаёт прошение о внедрении упрощенной системы налогообложения (УСН) — в таком случае налоговые выплаты составят 6% от выплат наёмщиков;
- Арендодатель присоединяется к патентной системе налогообложения (ПСН), выкупив соответствующий патент — в таком случае в качестве налога отчисляется фиксированная сума, устанавливаемая в каждом регионе РФ. Соотношение действительной прибыли от сдачи в аренду жилого помещения при применении налогового патента значения не имеет.
Скачать ГК РФ
Для подробного ознакомления с нюансами закона о сдаче в аренду жилого помещения необходимо ознакомиться с нормативами Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Актуальный текст ГК РФ с последними поправками можно скачать по ссылке:
Как сдавать жилье в посуточную аренду, чтобы всё было законно
Сдача квартиры в аренду может стать одним из основных источников дохода для ее собственника. Помимо долгосрочной аренды, квартиру можно сдавать посуточно, например, иностранцам, туристам или людям, которые приехали на несколько дней в город по работе и предпочитают отелям домашний уют. Часто это намного выгоднее для владельца недвижимости, чем долгосрочная аренда, хотя и влечет за собой некоторые сложности. Рассказываем, как сдавать квартиру в посуточную аренду (кратковременный наем) по закону и избежать при этом проблем.
Из этой инструкции вы узнаете:
- Какие особенности существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду.
- Какие нужны документы, чтобы сдать квартиру посуточно.
- Как правильно составить договор кратковременного найма.
- Можно ли сдать квартиру самостоятельно или нужно привлекать агентство.
- Как подготовить квартиру к сдаче на короткий срок.
- Какие есть риски при сдаче квартиры в кратковременный наем.
- Надо ли платить налог от посуточной сдачи квартиры и как это правильно делать.
Посуточная аренда — это вообще законно?
Закон не запрещает сдавать недвижимость в аренду или внаем, и в нем не прописан минимальный срок, на который арендатор может остаться в квартире (ст. 610 и ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ). А значит, сдача квартиры в аренду на короткий срок вполне законна, хотя имеет ряд особенностей.
Чем аренда отличается от найма?
С юридической точки зрения аренда и наем — два разных термина. Когда речь идет о коммерческом найме, имеется в виду предоставление временного жилья гражданину другим гражданином или юридическим лицом (компанией, организацией) (глава 35 ГК РФ). Понятие аренды шире, чем понятие найма: в аренду могут быть сданы нежилые помещения, земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (глава 34 ГК РФ). Договор аренды заключается, если жилое помещение сдается юридическому лицу. Так, квартира может стать предметом аренды, если ее снимает компания для проживания своих сотрудников.
С 1 октября 2019 года в России вступает в силу закон, который запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов (Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», далее – Закон N 59-ФЗ). Для того чтобы продолжить или начать такой бизнес, потребуется перевести помещение в нежилое. Это значит, что хостелы и гостиницы в многоквартирном доме можно будет расположить не выше первого этажа (или того этажа, под которым нет жилых помещений) и необходимо будет оборудовать отдельным входом – таковы требования к нежилым помещениям.
Относится ли посуточная аренда квартир к гостиничным услугам? Здесь многое зависит от того, как будут применять данный закон. Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД), аренда квартир для долгосрочного проживания (от месяца до года) не относится к деятельности гостиниц. Но для посуточной аренды такого исключения в ОКВЭД не сделано, поэтому не исключено, что посуточную аренду квартиры могут отнести к гостиничным услугам. В этом случае такая деятельность может быть ограничена законом.
Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?
Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противозаконный. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.
В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.
Имейте в виду, что не всем приятно постоянно видеть на лестничной клетке новых людей, особенно если те создают шум. Чтобы избежать проблем, поговорите с соседями, а жильцов предупреждайте о том, что шуметь нельзя.
Как технически сдать квартиру посуточно?
Квартиру в посуточную аренду можно сдавать самостоятельно. При этом вам не придется платить посредникам, а значит, вы сможете максимизировать свой доход от сдачи жилья. Тем не менее чтобы оформить всё по закону, необходимо будет заключать договор с каждым квартиросъемщиком, чтобы потом заплатить часть дохода от аренды в качестве налога. Эта схема вполне рабочая, но не самая удобная для арендодателя. Ведь при хорошем раскладе жильцы в квартире будут меняться почти каждую неделю.
Второй вариант — обратиться в агентство по сдаче недвижимости, которое за определенный процент возьмет на себя роль посредника при поиске жильцов. В этом случае вам не нужно будет самостоятельно искать нанимателей, но всё остальное (дальнейшее взаимодействие с жильцами, устранение неисправностей, решение проблем, уборка) останется на вас.
Третий вариант — передать квартиру агентству в доверительное управление. Вы подписываете договор с агентством, и ваша квартира попадает в его базу. Теперь вы только получаете доход (за вычетом всех выплат), а агентство всё берет на себя, начиная с составления договоров найма с нанимателями и заканчивая уборкой помещения.
Пошаговую инструкцию, как сдать квартиру, читайте на спроси.дом.рф
Какие документы нужны?
Рассмотрим случай, когда вы не прибегаете к помощи агентства, а сдаете квартиру самостоятельно, например, при помощи онлайн-платформ для поиска временных жильцов.
Чтобы иметь право сдавать квартиру в аренду или внаем, вы должны быть ее собственником и иметь документы, подтверждающие этот факт — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они понадобятся при заключении договора кратковременного найма. Если ваша квартира не приватизирована, то есть находится в муниципальной или государственной собственности, вы имеете право сдать ее в поднаем (пп. 2 п. 1 ст. 67 ЖК РФ), однако для этого понадобится письменное разрешение со стороны наймодателя (ст. 76 ЖК РФ), то есть префектуры, муниципалитета или другого органа власти. Чтобы получить разрешение, нужно заручиться согласием всех, кто зарегистрирован в квартире, и подать письменное обращение к наймодателю с просьбой разрешить заключить договор поднайма.
При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме. При его заключении стоит руководствоваться нормами главы 35 ГК РФ, которая регулирует правила сдачи внаем жилого помещения.
Образец договора краткосрочного найма жилого помещения
Обращаем ваше внимание, что это рекомендованная форма, итоговый договор может отличаться.
Договор посуточной аренды (краткосрочного найма) должен содержать следующие пункты:
- паспортные данные сторон;
- описание предмета сделки (адрес и характеристики квартиры);
- суть сделки (наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в краткосрочное пользование для проживания);
- длительность аренды (количество суток проживания) и время сдачи объекта в аренду;
- стоимость аренды за сутки;
- общая сумма платежа за аренду;
- сумма залога и условия его возвращения нанимателю;
- порядок передачи квартиры (по акту приема-передачи);
- список имущества;
- права и обязанности сторон;
- ответственность за нарушение условий договора;
- дата заключения и подписи сторон.
Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют определённые нюансы:
— Оплата. Многие наймодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде.
— Срок действия и условия пролонгации договора. В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно.
— Оплата коммунальных услуг. Этого пункта в соглашении быть не должно, так как их оплачивает хозяин квартиры (затраты учитываются в плате за наем). Единственное, что стоит прописать в договоре, чтобы избежать сюрпризов, это оплата междугородних или международных телефонных разговоров.
Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Удостоверять договор у нотариуса необязательно. Государственная регистрация ограничения (обременения), возникающего на основании договора найма, тоже не нужна: согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ такое обременение регистрируется только на основании договоров найма, заключенных на срок не менее года.
Как сдавать квартиру с помощью агентства?
Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).
После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть прописаны все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.
Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.
Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.
Что должно быть в квартире, которую я хочу сдать в аренду/внаем на короткий срок?
Посуточная аренда квартир стала очень популярна у путешественников. Иностранцы часто ищут именно квартиры — как более дешевую и при этом комфортную альтернативу отельным номерам.
Критерии, по которым люди выбирают квартиру на несколько дней, отличаются от случаев долгосрочного найма. Если снимать квартиру надолго, то обстановку в ней можно создать самостоятельно. В большинстве случаев достаточно просто меблированного пространства с нейтральным ремонтом. А от краткосрочного жилья постояльцы ждут уюта, оформления с душой и вкусом, и особенно — чистоты, желательно как в отелях.
Если вы намерены сдавать квартиру в посуточную аренду, постарайтесь закупить туда всё необходимое для путешественника или для человека в командировке. Учтите все мелочи, это выгодно выделит ваше предложение среди других, а заодно позволит собрать отличные отзывы. Как правило, квартиры с хорошими отзывами сдаются чаще, а цену на них можно со временем поднять (тогда как квартиры без отзывов сдаются по цене на 10–20% ниже похожих вариантов).
Позаботьтесь о том, чтобы в квартиры было следующее:
- полотенца;
- постельное белье;
- фен (о его наличии напишите в описании квартиры, чтобы люди не везли с собой лишний груз);
- туалетная бумага, мыло, шампунь и гель для душа;
- чайник (а также мило было бы положить рядом несколько видов чая или кофе вместе с упаковкой печенья);
- холодильник (хотя бы небольшой);
- микроволновая печь или маленькая электрическая плита (если вы сдаете крошечную студию без плиты, поставьте хотя бы электроплитку, чтобы можно было разогреть еду);
- минимальный набор посуды (часто люди снимают квартиры вместо отелей, чтобы иметь возможность приготовить еду или разогреть еду самостоятельно, сэкономив на ресторанах);
- быстрый беспроводной интернет.
Кроме необходимых вещей, ваши постояльцы наверняка оценят приветственные напитки в холодильнике, фрукты в корзине, карту города или набор хороших книг на полке. А если вы оставите в ящичке сухие завтраки, соль, перец, масло для готовки, то вам цены не будет.
Каковы риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?
Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.
Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.
А налоги платить обязательно?
Вообще-то да. Сдача недвижимости в аренду и внаем по закону облагается налогом, поэтому если вы сдаете квартиру как физическое лицо, придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.
Среди других способов платить налог — оформить ИП и платить 6% по упрощенной системе или оформить патент. Кроме того, в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан с 1 января действует Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход (его также называют законом о самозанятых). Если ваш доход от сдачи квартиры не будет превышать 2,4 миллиона рублей в год (то есть 200 тысяч рублей в месяц), вы можете оформить самозанятость, сдавая квартиру посуточно физическим лицам, и платить 4% налога, а при работе с юрлицами — 6%.
от неуплаченной суммы налога — таков размер штрафа за неуплату или неполную уплату налога, согласно ст. 122 Налогового кодекса РФ
Как платить налог со сдачи квартиры, читайте на спроси.дом.рф
Закон о сдаче квартиры в аренду
Как по закону сдать квартиру в аренду
Гражданский кодекс РФ (далее – Кодекс) – нормативный акт, который регламентирует порядок сдачи внаем жилых помещений.
Кодекс состоит из четырех частей, которые были приняты одна за другой в период с 30.11.1994 года по 18.12.2006 года. С 21.10 1994 года стали действовать основные положения данного нормативного акта.
Заметьте! Все вопросы, которые имеют отношение к порядку сдачи в аренду квартиры для проживания в ней нанимателей, освещены в статье 35 Кодекса.
Результатом договоренности между владельцем жилья (наймодателем) и арендатором (или ИП), который намерен снимать жилье с целью дальнейшего проживания в нем, является подписанный сторонами договор найма. Следует отметить, что такая договоренность присуща ситуации, когда квартира передается во владение другому человеку, или жилье арендуется на установленный срок (п. 1 ст. 671 Кодекса).
Если наниматель и его родные проживают вместе с владельцем квартиры, права и обязанности арендаторов приравниваются к правам и обязанностям хозяина жилья (с предусмотренными в законе ограничениями) (ст. 672 Кодекса).
Жилыми объектами, которые сдаются внаем, являются:
- частный дом;
- квартира;
- часть дома или квартиры.
Квартира, которая предлагается в качестве арендованного жилья, должна иметь все условия для нормального проживания нанимателей. Какое жилье считается пригодным для проживания, определяется критериями, установленными жилищным законодательством.
Наниматель, арендующий жилое помещение, имеет право использовать имущество, указанное в ст. 290 Кодекса.
Соглашение между нанимателем и собственником оформляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами.
В ходе заключения сделки стороны договариваются о сумме аренды. Вносить оплату за аренду необходимо в соответствии с установленными сроками.
Обратите внимание! Никто не может самостоятельно изменить размер арендной платы, если об этом не указано в соглашении.
Если возникают конфликтные ситуации между сторонами сделки, они разрешаются на основании норм, указанных в Законе № 193-ФЗ «О медиации».
Обязанности наймодателя
В обязанности лица, сдающего квартиру в аренду, входит:
- создать в жилье условия, в которых можно жить;
- правомерно использовать дом, в котором жилье сдается внаем;
- участвовать в ремонте имущества, принадлежащего владельцам квартир в многоквартирном доме;
- выполнять все пункты соглашения, заключенного с нанимателем;
- за установленную плату обеспечивать нанимателя ком. услугами и прочими благами.
Расторгнуть соглашение об аренде жилья можно и в одностороннем порядке, но только по решению суда.
Причины расторжения соглашения в одностороннем порядке через суд:
- в квартире не созданы условия, в которых можно жить;
- снимаемое жилье находится в многоквартирном доме, который является аварийным;
- иные причины, перечисленные в Кодексе.
Человек, снимающий жилье, обязан использовать его только по прямому назначению. Если это условие не соблюдается, собственник может требовать устранить нарушения. Крайняя мера – расторжение договора в одностороннем порядке. Если соглашение больше не действует, наниматель и члены его семьи обязаны выселиться.
Как оформить в собственность земельный участок находящийся в аренде, читайте тут.
Список необходимых документов
Учтите! Чтобы сдать жилье в аренду и составить соответствующий договор, сторонам сделки следует подготовить определенную документацию:
- Арендодатель подготавливает следующие документы:
- паспорт человека, который заключает сделку;
- бумаги, свидетельствующие о праве собственности на жилье (документы о приватизации и гос. регистрации, договор, подтверждающий покупку квартиры, бумаги о наследовании недвижимости, прочее);
- заверенная у нотариуса доверенность, если от имени арендодателя выступает доверенное лицо;
- договор аренды. Такой документ нужен в случае, когда человек, сдающий жилье, сам его снимает для последующей субаренды. Если речь идет о субаренде, изучите договор арендатора. В нем должен быть пункт, дающий право сдавать снятую им квартиру другим лицам;
- сведения о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади (справка выдается в ЖЭКе);
- если квартира находится в собственности нескольких лиц, потребуется их разрешение на заключение договора аренды (документ заверяется у нотариуса);
- документ, свидетельствующий об отсутствии долгов по ком. услугам (выдается в ЖКХ);
- соглашение об аренде жилья.
- Арендатор собирает следующую документацию:
- документ, удостоверяющий его личность;
- список граждан, которые будут жить в квартире вместе с арендатором, копии документов, подтверждающие личности будущих жильцов.
Граждане, которые сдают жилье внаем, обязаны вносить в гос. казну соответствующую пошлину. Как только соглашение между сторонами договоренности подписано, арендатор оформляет налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Посмотрите видео. Как правильно заполнить договор аренды жилого помещения?
Содержание договора аренды жилья
Не обязательно иметь юридическое образование, чтобы составить договор аренды жилья. Главное – знать, что это – письменное соглашение.
Важность данного документа заключается в том, что он выступает определенной гарантией соблюдения законных прав сторон сделки.
Договор представляет собой свод правил, который касается дозволенных и запрещенных действий сторон относительно жилой недвижимости.
Чтобы не ошибиться в тонкостях заключения сделки по аренде жилья, следует особое внимание уделить данному соглашению.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды квартиры с мебелью и оборудованием:
Внимание! Итак, какие пункты должны содержаться в договоре аренды квартиры, который составляют лично собственник жилья и арендатор (без посредников):
- полные фамилия, имя, отчество сторон, паспортные данные (прописка, номер и серия, кем и когда выдан), адрес, по которому они постоянно проживают;
- что является объектом аренды: квартира, дом, дача, комната в общежитии, часть дома, прочее;
- характеристика внутреннего и внешнего состояния помещения: жилое, нежилое, с ремонтом, требует ремонта, прочее. Кроме этого, уточняется факт наличия бытовой техники и мебели и описывается их состояние. Указывается, сколько всего комнат в квартире, а также площадь жилой комнаты. Описывается состояние сантехники, электропроводки и другие важные моменты;
- о какой сумме оплаты за аренду квартиры договорились стороны. Четко прописывается ее размер, сроки внесения оплаты, а также уточняется момент изменения размера этой суммы. В соглашении указывается, в какие сроки собственник обязан сообщить нанимателю об отказе в аренде. По закону это делается не позже, чем за 14 дней до предполагаемого выселения. Обязательно указание срока аренды (от 1 месяца до 5 лет). Если такого уточнения нет, наниматель может продлить период аренды до 5 лет. Такое же решение может принять суд, если между сторонами соглашения возникнет спорный момент именно по этому вопросу;
- вносятся данные о сумме, которая передается в качестве задатка. В обязательном порядке уточняется вопрос участия арендатора и арендодателя в проведении текущего или кап. ремонта.
Подробное описание всех важных моментов не позволит какой-то из сторон причинить материальный или моральный ущерб друг другу, так как эта возможность правильно оформленным договором не допускается. Составленное подобным образом соглашение позволяет заключить законную сделку.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец акта приема-передачи квартиры в аренду:
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Регистрация договора и срок его действия
Порядок регистрации прав на жилье, которые появляются на основании заключенного соглашения об аренде квартиры с целью проживания, регламентируется ст. 26.1 Кодекса.
Если речь идет об ограниченных жилищных правах, то для их регистрации необходимо подать заявления от обеих сторон сделки. Передать заполненные бланки в уполномоченный орган юридической регистрации нужно в тридцатидневный период со дня заключения сделки.
Важно! Какие документы понадобятся для регистрации:
- документы о праве собственности на квартиру;
- доверенность или иные бумаги, которые свидетельствуют о праве третьего лица представлять интересы владельца жилья (для доверенных лиц или риэлторов);
- документы, удостоверяющие личность человека, обратившегося за регистрацией.
Гос. регистрация будет выполнена в течение 5 дней после обращения с заявлением.
Стороны могут не уточнять в договоре, на какой срок сдается жилье. Если такой пункт отсутствует, считается, что квартира будет находиться в аренде максимальный срок (ст. 683 Кодекса). Прежде, чем срок аренды закончится, наниматель может обратиться к собственнику жилья и предложить продлить срок аренды и составить новое соглашение с такими же условиями.
Владельцу жилья нужно не позже, чем за 90 дней до окончания действия договора, принять решение о продлении аренды и составлении нового соглашения, или об отказе от предложения арендатора.
Если арендодатель не выполнил это условие, а наниматель хочет и дальше снимать данное жилье, соглашение признается продленным.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о государственной регистрации договора аренды квартиры:
Особенности налогообложения
Налог на аренду жилья может быть разным по размеру. Все зависит от статуса, который имеет владелец квартиры.
Выделяют три вида налогообложения:
- Первый вид: владелец квартиры сдает ее в аренду как физическое лицо. Налог в этом случае составит 13% от размера дохода. Когда соглашение с нанимателем составлено и зарегистрировано, арендодатель заполняет форму 3-НДФЛ и передает ее в налоговую инспекцию по месту жительства. В налоговой службе рассчитают размер пошлины. Он будет зависеть от стоимости и от срока аренды;
- Второй вид: владелец арендуемого жилья зарегистрировался как индивидуальный предприниматель, так как он регулярно сдает квартиру внаем. Размер налога в данном случае будет равен 6% от размера дохода;
- Третий вид: владелец квартиры приобрел патент на сдачу жилья. Таким образом, ему не нужно регистрироваться как ИП и платить подоходный налог. Можно купить патент на срок от 1 месяца до 1 года. Стоимость патента различается в зависимости от региона, а также от размера жилого помещения, которое сдается внаем. Оплатить патент можно сразу, а можно растянуть оплату на несколько этапов. Например, 1/3 заплатить при его покупке, а 2/3 в момент окончания его действия.
Заполнять декларацию о подоходном налоге по форме 3-НДФЛ нужно один раз в год. Подают ее до 30 апреля года, который идет за отчетным календарным годом. Платится налог до 15 июля.
Ответственность за сдачу жилья без выплаты пошлины
Не всегда владельцы жилья, которые получают прибыль от сдачи его внаем, хотят делиться своими доходами с государством. Не могут же такие действия арендатора остаться безнаказанными?
Учтите! Если намеренно скрывать свои доходы от сдачи жилья в аренду, можно попасть под действие одной из перечисленных ниже статей:
- в ст. 122 Налогового кодекса РФ говорится о штрафе, который придется внести недобросовестному гражданину в государственную казну. Его размер составит 20% от предполагаемых доходов. Кроме этого, за каждый день просрочки будет назначаться пеня. Кстати, если суд сможет доказать, что он специально скрывал свои доходы от государства, размер штрафа увеличится до 40%;
- в ст. 171 Уголовного кодекса РФ говорится о штрафе за нелегальное предпринимательство. При доходе в размере более 1,5 млн. руб. штраф составит 300 тысяч руб. Также в этом случае наказанием могут стать исправительные работы на 20 суток. Если в суде не будет представлена квитанция об оплате штрафа, арендатору грозит 6 месяцев ареста;
- согласно ст. 198 Уголовного кодекса РФ физические лица, которые уклоняются от внесения пошлины, не подают декларацию о доходах или пишут в ней заведомо ложную информацию о своей прибыли, заплатят штраф в размере 300 тысяч рублей. Также их могут приговорить к заключению под стражу на срок до 1 года.
Посмотрите видео. Ответственность за неуплату налогов по аренде:
Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
8 () 322-73-27
Москва, Московская область
8 () 507-82-87
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 () 551-71-02
Федеральный номер для других регионов России
Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.
Законодательство о сдаче квартиры в аренду
В Российской Федерации год от года госорганы все жестче наказывают граждан, нарушающих правила миграционного законодательства.
Особенно это касается приезжих из других государств. В результате теневого бизнеса, осуществляемого гражданами без оформления бумаг, бюджет недополучает средства.
Во избежание проблем с налоговой инспекцией следует изучить и соблюдать действующее законодательство Российской Федерации. В частности, при сдаче квартиры в аренду, заключать с клиентом договор и отдавать процент от прибыли государству.
Что говорит закон о сдаче квартиры в аренду
Вопросы предоставления в аренду жилого помещения за денежное вознаграждение регламентируется 34 и 35 главами Гражданского кодекса. В данных разделах содержатся ключевые моменты взаимоотношений между сторонами сделки.
Собственник помещения и квартирант заключают между собой договор о возмездном пользовании помещением. На основании этого факта, должны учитываться нормы Налогового кодекса.
В зависимости от юридического статуса владельца недвижимости, доход облагается:
– НДФЛ (23 глава НК);
– Налогом на прибыль юридических лиц (23 глава НК);
– По «упрощенке» или патентной схеме (26.2 и 26.5 главы НК).
Какие обязанности несут налогоплательщики
В 19 статье Налогового кодекса дано определение лицам, относящимся к налогоплательщикам. К данной категории причислены граждане, ИП и организации, которые обязаны в соответствии с действующим законодательством платить сборы и налоги.
Граждане
Физлица, которые имеют доход от предоставления в пользование принадлежащего им помещения, должны в срок до 30.04 подать налоговую декларацию за прошедший год. Документ по форме 3-НДФЛ подается в ИФНС по месту прописки.
Непосредственно перечислить полагающуюся сумму государству гражданин обязан в срок до 15.07 того же года, когда была подана декларация.
Налоговая база — совокупность всех полученных средств за сдачу в наем квартиры. Закон позволяет снизить ее на сумму налогового вычета.
Правом на данную операцию имеют физические лица, которые:
– Пожертвовали частью полученной прибыли на благотворительные цели. Вычет в данном случае равен сумме перечисленных средств, не превышающих четверти всего дохода;
– Оплатили образовательные услуги для себя или лиц, находящихся на иждивении. Вычет равен перечисленной сумме в пределах 50 тысяч руб.;
– Приобрели лекарственные средства по назначению врача или воспользовались платными медуслугами. Вычет равен потраченной сумме;
– Внесли на свой пенсионный счет дополнительные средства. Вычет равен перечисленной сумме;
– Потратили деньги на покупку или строительство жилого помещения. Вычет не может быть больше двух миллионов рублей;
– Заплатили проценты по целевому кредиту, выданному на строительство или приобретение жилья. Вычет предоставляется в пределах трех миллионов рублей.
ИП
Для индивидуальных предпринимателей, сдающих в аренду жилую недвижимость, существует несколько вариантов уплаты налогов.
Они могут выбрать любую из предложенных схем, исходя из удобства или выгоды для своего бизнеса:
– Упрощенная система уплаты налогов предусматривает выбор способа, которым формируется налоговая база. Если она состоит только из прибыли, то устанавливается ставка, равная шести процентам. Если из приходной части вычесть фактические расходы, то ставка увеличивается до 15%. Предприниматель обязан каждые три месяца подавать в ИФНС декларацию;
– Патентная система в случаях со сдачей в аренду жилых помещений для предпринимателей более предпочтительна. Каждый регион России на законодательном уровне рассчитывает и публикует информацию о потенциальной прибыли от каждого рода деятельности. Данная величина и лежит в основе налоговой базы. При выборе патентной системы, ИП не подает в ИФНС декларацию о доходах, а просто уплачивает взносы в размере шести процентов от рассчитанной государством налоговой базы.
Организации
Юридическим лицам предоставлено право выбора вида налогообложения: общий режим или «Упрощенка». В первом случае, организации, получающие прибыль от сдачи жилых площадей постояльцам, обязаны платить в государственную казну пятую часть полученной прибыли.
Какая ответственность за неуплату налогов
НК РФ предусматривает штрафные санкции за незаконную предпринимательскую деятельность, связанную со сдачей жилого помещения в аренду:
– Умышленное уклонение от уплаты налоговых взносов согласно 122 статье НК грозит штрафом в сумме 20 – 40% от их величины;
– Непредоставление в ИФНС декларации согласно 119 статье НК влечет наложение штрафных санкций в сумме 5% за каждый месяц задержки. Минимальная величина равна 1000 рублей, а максимальная 30%.
Граждане, причинившие государству материальный ущерб в значительном объеме, привлекаются к уголовной ответственности по статьям 198 и 199 УК.
К таким последствиям приводит сокрытие налогов на сумму свыше 600 тысяч рублей в течение трех лет для физических и 2 млн. руб. для юридических лиц.
Наказание за данные преступления зависит от тяжести совершенного деяния и выражается в:
Куда жаловаться на соседей, сдающих квартиру в аренду незаконно
В большинстве случаях, предприимчивых граждан заботит лишь получение максимальной выгоды из жилой недвижимости, сдаваемой в аренду.
Они не стремятся грамотно оформить договор с постояльцем и соблюсти все нормы законодательства. В результате, государственный бюджет недополучает средства, а жильцы соседних квартир мучаются от поведения квартирантов.
Куда подавать жалобы на «теневых» арендодателей?
Разрешить сложившуюся ситуацию обязаны соответствующие госорганы, куда любой заинтересованный человек вправе направить жалобу.
Сначала стоит уведомить о незаконных действиях собственника участкового. В его обязанности входит проверка оснований нахождения лиц в жилом помещении.
Если квартиранты проживают по проблемному адресу без прописки, то полицейский вправе выписать им административный штраф за нарушение миграционного законодательства на основании ст. 19.15.1 КоАП.
Если граждане, проживающие в жилом помещении, приехали из другого государства, то стоит передать информацию непосредственно в УФМС.
Налоговая инспекция также заинтересована в легализации бизнеса по сдаче домов и квартир. Жалобу направляйте в ИФНС по месту нахождения жилья или в территориальное управление.
По данному обращению проведут проверку поступившей информации. Владельца квартиры вызовут в налоговую инспекцию для дачи пояснений.
Если вина собственника будет доказана, то его обвинят в сокрытии налогов и непредоставлении декларации. Предприимчивого гражданина обяжут выплатить начисленные взносы в казну, пени за просрочку и административный штраф за уклонение от уплаты налогов.
Если ФМС, ИФНС и полиция не реагируют на ваши обращения или результат не привел к разрешению сложившейся ситуации, то пишите жалобу в Прокуратуру. Как правило, это позволяет сдвинуть дело с мертвой точки.
Как официально сдать квартиру в аренду
Собственник квартиры, который действует в соответствии с действующим законодательством, избежит проблем с налоговой, полицией и избежит возможных убытков от действий недобросовестных квартирантов.
Договор — главный инструмент, который регулирует взаимоотношения между владельцем жилья и вселяющимися в него гражданами.
Если квартирантом является физлицо, то с ним собственник заключает договор найма жилого помещения. С организацией он заключает договор аренды. Оба документа должны быть составлены в письменном виде. Если срок аренды меньше 12 месяцев, то договор в государственных органах не регистрируется.
Сократить издержки в процессе сдачи в аренду квартиры или дома можно путем указания в договоре срока не больше одного года.
Для того чтобы не пришлось каждый раз заключать новое соглашение, укажите в тексте возможность пролонгации. В этом случае, не придется платить госпошлину за регистрацию договора.
Право заключения договора найма жилого помещения есть у владельца и доверенного лица. По возможности, используйте первый вариант, поскольку клиенты больше доверяют сделкам, совершенным напрямую с собственником. Оформление доверенности потребует дополнительных денежных вложений.
Для получения максимальной выгоды от сдачи пустующего жилья в наем, заблаговременно просчитайте варианты налогообложения и выберите оптимальный вариант.
Главными факторами, влияющими на результат расчета, являются следующие:
– Число сдаваемых объектов недвижимости;
– Особенности налогообложения в вашем регионе;
– Возможный доход от деятельности;
– Класс сдаваемых квадратных метров (эконом или люкс);
– Величина расходов на содержание квартиры или дома;
– Юридический статус владельца (ИП, физическое или юридическое лицо).
Остановиться на конкретном варианте можно только после тщательных расчетов. Не забудьте учесть величину налоговых отчислений и время на подачу декларации в ИФНС. За нарушение НК грозит не только крупный штраф, но и снижение вашей репутации в глазах клиентов.
Риски арендодателя при незаконной сдаче квартиры в аренду
За незаконную деятельность, связанную со сдачей недвижимости в наем, в законодательстве РФ предусмотрена ответственность. Однако это далеко не полный перечень проблем, с которыми может столкнуться собственник в данной ситуации.
Чем же рискует арендодатель, не заключивший договор:
– Крупный штраф и уголовная ответственность в виде тюремного срока минимум на полгода за долги перед государством до 0,5 миллиона рублей и максимум до трех лет за сокрытие налогов на большую сумму;
– Испорченное имущество и отделка. Если с квартирантами не заключался договор, то доказать их вину в пропаже и порче бытовой техники будет проблематично. Также маловероятно взыскать с них компенсацию испорченных дверей, окон или стен;
– Незапланированные расходы. В качестве них могут быть счета за коммуналку. Например, после освобождения квартиры, вам придет счет за телефонные разговоры на большую сумму. Как правило, они приходят за международную связь или пользование платными телефонными услугами;
– Обман со стороны недобросовестного квартиросъемщика. Случается это таким образом: владелец жилья сдал его одному человеку, а впоследствии обнаружил другого. Оказывается, постоялец пересдал его третьим лицам на длительный срок, не уведомив собственника. Квартирант может организовать на ваших квадратных метрах притон или бордель. Еще один вариант — заселение множества мигрантов.
Загрузка...