Как сдать комнату в аренду правильно и официально?

Как сдавать жилье в посуточную аренду, чтобы всё было законно

Сдача квартиры в аренду может стать одним из основных источников дохода для ее собственника. Помимо долгосрочной аренды, квартиру можно сдавать посуточно, например, иностранцам, туристам или людям, которые приехали на несколько дней в город по работе и предпочитают отелям домашний уют. Часто это намного выгоднее для владельца недвижимости, чем долгосрочная аренда, хотя и влечет за собой некоторые сложности. Рассказываем, как сдавать квартиру в посуточную аренду (кратковременный наем) по закону и избежать при этом проблем.

Из этой инструкции вы узнаете:

Какие особенности существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду.
Какие нужны документы, чтобы сдать квартиру посуточно.
Как правильно составить договор кратковременного найма.
Можно ли сдать квартиру самостоятельно или нужно привлекать агентство.
Как подготовить квартиру к сдаче на короткий срок.
Какие есть риски при сдаче квартиры в кратковременный наем.
Надо ли платить налог от посуточной сдачи квартиры и как это правильно делать.

Посуточная аренда — это вообще законно?

Закон не запрещает сдавать недвижимость в аренду или внаем, и в нем не прописан минимальный срок, на который арендатор может остаться в квартире (ст. 610 и ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ). А значит, сдача квартиры в аренду на короткий срок вполне законна, хотя имеет ряд особенностей.

Чем аренда отличается от найма?

С юридической точки зрения аренда и наем — два разных термина. Когда речь идет о коммерческом найме, имеется в виду предоставление временного жилья гражданину другим гражданином или юридическим лицом (компанией, организацией) (глава 35 ГК РФ). Понятие аренды шире, чем понятие найма: в аренду могут быть сданы нежилые помещения, земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (глава 34 ГК РФ). Договор аренды заключается, если жилое помещение сдается юридическому лицу. Так, квартира может стать предметом аренды, если ее снимает компания для проживания своих сотрудников.

С 1 октября 2019 года в России вступает в силу закон, который запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов (Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», далее – Закон N 59-ФЗ). Для того чтобы продолжить или начать такой бизнес, потребуется перевести помещение в нежилое. Это значит, что хостелы и гостиницы в многоквартирном доме можно будет расположить не выше первого этажа (или того этажа, под которым нет жилых помещений) и необходимо будет оборудовать отдельным входом – таковы требования к нежилым помещениям.

Относится ли посуточная аренда квартир к гостиничным услугам? Здесь многое зависит от того, как будут применять данный закон. Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД), аренда квартир для долгосрочного проживания (от месяца до года) не относится к деятельности гостиниц. Но для посуточной аренды такого исключения в ОКВЭД не сделано, поэтому не исключено, что посуточную аренду квартиры могут отнести к гостиничным услугам. В этом случае такая деятельность может быть ограничена законом.

Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?

Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противозаконный. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.

В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.

Имейте в виду, что не всем приятно постоянно видеть на лестничной клетке новых людей, особенно если те создают шум. Чтобы избежать проблем, поговорите с соседями, а жильцов предупреждайте о том, что шуметь нельзя.

Как технически сдать квартиру посуточно?

Квартиру в посуточную аренду можно сдавать самостоятельно. При этом вам не придется платить посредникам, а значит, вы сможете максимизировать свой доход от сдачи жилья. Тем не менее чтобы оформить всё по закону, необходимо будет заключать договор с каждым квартиросъемщиком, чтобы потом заплатить часть дохода от аренды в качестве налога. Эта схема вполне рабочая, но не самая удобная для арендодателя. Ведь при хорошем раскладе жильцы в квартире будут меняться почти каждую неделю.

Второй вариант — обратиться в агентство по сдаче недвижимости, которое за определенный процент возьмет на себя роль посредника при поиске жильцов. В этом случае вам не нужно будет самостоятельно искать нанимателей, но всё остальное (дальнейшее взаимодействие с жильцами, устранение неисправностей, решение проблем, уборка) останется на вас.

Третий вариант — передать квартиру агентству в доверительное управление. Вы подписываете договор с агентством, и ваша квартира попадает в его базу. Теперь вы только получаете доход (за вычетом всех выплат), а агентство всё берет на себя, начиная с составления договоров найма с нанимателями и заканчивая уборкой помещения.

Пошаговую инструкцию, как сдать квартиру, читайте на спроси.дом.рф

Какие документы нужны?

Рассмотрим случай, когда вы не прибегаете к помощи агентства, а сдаете квартиру самостоятельно, например, при помощи онлайн-платформ для поиска временных жильцов.

Чтобы иметь право сдавать квартиру в аренду или внаем, вы должны быть ее собственником и иметь документы, подтверждающие этот факт — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они понадобятся при заключении договора кратковременного найма. Если ваша квартира не приватизирована, то есть находится в муниципальной или государственной собственности, вы имеете право сдать ее в поднаем (пп. 2 п. 1 ст. 67 ЖК РФ), однако для этого понадобится письменное разрешение со стороны наймодателя (ст. 76 ЖК РФ), то есть префектуры, муниципалитета или другого органа власти. Чтобы получить разрешение, нужно заручиться согласием всех, кто зарегистрирован в квартире, и подать письменное обращение к наймодателю с просьбой разрешить заключить договор поднайма.

При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме. При его заключении стоит руководствоваться нормами главы 35 ГК РФ, которая регулирует правила сдачи внаем жилого помещения.

Образец договора краткосрочного найма жилого помещения

Обращаем ваше внимание, что это рекомендованная форма, итоговый договор может отличаться.

Договор посуточной аренды (краткосрочного найма) должен содержать следующие пункты:

паспортные данные сторон;
описание предмета сделки (адрес и характеристики квартиры);
суть сделки (наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в краткосрочное пользование для проживания);
длительность аренды (количество суток проживания) и время сдачи объекта в аренду;
стоимость аренды за сутки;
общая сумма платежа за аренду;
сумма залога и условия его возвращения нанимателю;
порядок передачи квартиры (по акту приема-передачи);
список имущества;
права и обязанности сторон;
ответственность за нарушение условий договора;
дата заключения и подписи сторон.

Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют определённые нюансы:

— Оплата. Многие наймодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде.
— Срок действия и условия пролонгации договора. В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно.
— Оплата коммунальных услуг. Этого пункта в соглашении быть не должно, так как их оплачивает хозяин квартиры (затраты учитываются в плате за наем). Единственное, что стоит прописать в договоре, чтобы избежать сюрпризов, это оплата междугородних или международных телефонных разговоров.

Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Удостоверять договор у нотариуса необязательно. Государственная регистрация ограничения (обременения), возникающего на основании договора найма, тоже не нужна: согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ такое обременение регистрируется только на основании договоров найма, заключенных на срок не менее года.

Как сдавать квартиру с помощью агентства?

Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).

После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть прописаны все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.

Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.

Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.

Что должно быть в квартире, которую я хочу сдать в аренду/внаем на короткий срок?

Посуточная аренда квартир стала очень популярна у путешественников. Иностранцы часто ищут именно квартиры — как более дешевую и при этом комфортную альтернативу отельным номерам.

Критерии, по которым люди выбирают квартиру на несколько дней, отличаются от случаев долгосрочного найма. Если снимать квартиру надолго, то обстановку в ней можно создать самостоятельно. В большинстве случаев достаточно просто меблированного пространства с нейтральным ремонтом. А от краткосрочного жилья постояльцы ждут уюта, оформления с душой и вкусом, и особенно — чистоты, желательно как в отелях.

Если вы намерены сдавать квартиру в посуточную аренду, постарайтесь закупить туда всё необходимое для путешественника или для человека в командировке. Учтите все мелочи, это выгодно выделит ваше предложение среди других, а заодно позволит собрать отличные отзывы. Как правило, квартиры с хорошими отзывами сдаются чаще, а цену на них можно со временем поднять (тогда как квартиры без отзывов сдаются по цене на 10–20% ниже похожих вариантов).

Позаботьтесь о том, чтобы в квартиры было следующее:

полотенца;
постельное белье;
фен (о его наличии напишите в описании квартиры, чтобы люди не везли с собой лишний груз);
туалетная бумага, мыло, шампунь и гель для душа;
чайник (а также мило было бы положить рядом несколько видов чая или кофе вместе с упаковкой печенья);
холодильник (хотя бы небольшой);
микроволновая печь или маленькая электрическая плита (если вы сдаете крошечную студию без плиты, поставьте хотя бы электроплитку, чтобы можно было разогреть еду);
минимальный набор посуды (часто люди снимают квартиры вместо отелей, чтобы иметь возможность приготовить еду или разогреть еду самостоятельно, сэкономив на ресторанах);
быстрый беспроводной интернет.

Кроме необходимых вещей, ваши постояльцы наверняка оценят приветственные напитки в холодильнике, фрукты в корзине, карту города или набор хороших книг на полке. А если вы оставите в ящичке сухие завтраки, соль, перец, масло для готовки, то вам цены не будет.

Каковы риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?

Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.

Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.

А налоги платить обязательно?

Вообще-то да. Сдача недвижимости в аренду и внаем по закону облагается налогом, поэтому если вы сдаете квартиру как физическое лицо, придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

Среди других способов платить налог — оформить ИП и платить 6% по упрощенной системе или оформить патент. Кроме того, в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан с 1 января действует Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход (его также называют законом о самозанятых). Если ваш доход от сдачи квартиры не будет превышать 2,4 миллиона рублей в год (то есть 200 тысяч рублей в месяц), вы можете оформить самозанятость, сдавая квартиру посуточно физическим лицам, и платить 4% налога, а при работе с юрлицами — 6%.

от неуплаченной суммы налога — таков размер штрафа за неуплату или неполную уплату налога, согласно ст. 122 Налогового кодекса РФ

Как платить налог со сдачи квартиры, читайте на спроси.дом.рф

Как сдать комнату в аренду правильно?

Аренда комнаты — явление не новое для современной России. По количеству зарегистрированных сделок, аренда комнаты пользуется не меньшим спросом, чем аренда квартиры.

Однако аренда комнаты имеет все же несколько характерных отличий. Для того чтобы сдать комнату без каких-либо проблем, рекомендуем ознакомиться с данной статьей.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как сдать комнату в коммунальной квартире, если соседи против

Одним из наиболее частых явлений при сдаче комнаты, является сдача комнаты в коммунальной квартире. Хоть данный вид аренды и считается наиболее распространенным, сдать комнату в коммуналке порой бывает совсем непросто. Соседи без труда могут доставить арендодателю массу неудобств, а арендатора заставить просто съехать.

Как грамотно оформить аренду комнаты в коммуналке и избежать проблем со стороны соседей?

Приватизированная и неприватизированная комната

Владение комнатой по договору социального найма создает ряд дополнительных трудностей для ее сдачи. Прежде чем подписать договор аренды, арендодатель вынужден получить разрешение на право субаренды в Жилищном комитете.

После того как данное разрешение получено, необходимо заручиться согласием всех проживающих в данной квартире соседей. На последнем этапе, стоит заранее предусмотреть возможное количество проживающих в арендуемой комнате человек.

Договор аренды комнаты.

Как продать комнату в коммунальной квартире, читайте тут.

Законодательство устанавливает нормы проживания на каждого жильца, превышение которых является неправомерным. На сегодняшний день, нормой проживания считается 12 квадратных метров на каждого проживающего. Это означает, что заселить в десятиметровую комнату троих человек незаконно.

Со сдачей приватизированной комнаты дела обстоят значительно проще. Формально, собственнику не требуется заручаться поддержкой всех проживающих в квартире жильцов, однако, на практике все же лучше это сделать.

Причиной тому служит тот факт, что негативно настроенные соседи способны испортить атмосферу проживания арендатора, что может послужить причиной досрочного расторжения договора аренды и привести к убыткам арендодателя.

Несогласование аренды с соседями может служить причиной раздора между ними и арендатором. Все их недовольство способно вылиться в весьма негативные последствия для арендатора.

Таким образом, недовольные соседи часто идут на открытый конфликт, совершая различные неприятные для арендатора действия.

К примеру, в адрес арендатора могу постоянно поступать замечания о слишком долгом использовании ванной комнаты или не закрытием входной двери, замечания по поводу громкости музыки или телевизора.

Особо придирчивые соседи способны закрывать входную дверь после определенного времени на цепочку, что не позволит запоздавшему арендатору проникнуть в свою комнату.

Крайняя степень обиды соседей может выливаться на арендатора заявлениями в органы МВД о проживании квартиранта без временной регистрации.

Или заявлениями в тот же орган о нарушении квартирантом общественного порядка и совершением противоправных деяний в адрес соседей. Но это бывает в крайнем случае.

Само собой, любой квартирант постарается как можно быстрее покинуть данную квартиру и найти себе жилье с более доброжелательными соседями.

Как договориться с соседями?

Как уже говорилось ранее, перед тем как сдать комнату в коммуналке, собственнику необходимо согласовать данный вопрос с остальными жильцами. Если в ходе разговора с соседями не удается найти компромисс, то можно использовать определенную хитрость.

Одним из наиболее действенных способов является предоставление соседям права выбора квартиранта. В качестве вариантов, лучше предложить реального клиента, намеревающегося снять квартиру, и вымышленного персонажа, которого соседи явно отвергнут. Например, можно предложить на выбор или студентов-музыкантов, постоянно репетирующих выступления, или одинокого жильца без вредных привычек. Выбор соседей предугадать не сложно.

Кроме того, отличным вариантом будет предложение соседям возмещения определенных расходов на поддержание квартиры. Как правило, такими расходами являются хозяйственно-бытовые нужды. Перспектива экономии явно склонит взгляды соседей в нужную сторону.

В случае если будущий квартирант внушает доверие, можно заранее познакомить его с будущими соседями. В данном случае, соседи наглядно увидят человека, который будет проживать с ними, и большинство их опасений исчезнут.

Как сдать комнату в общежитии

Проживание в общежитии является законным только для лиц, вступивших в трудовые или иные отношения, предусмотренные законодательством РФ. Для всех остальных категорий граждан, проживание в общежитии является незаконным.

Сегодня достаточно часто встречаются предложения о проживании в общежитии. Соглашаясь на данный вариант, арендатор не сможет защитить свои права и рискует быть выселенным в любой момент.

Кроме того, при прекращении трудовых отношений или окончании договора на обучение, договор аренды комнаты в общежитии также теряет свою силу.

Необходимая площадь для проживания одного человека в общежитии меньше чем в арендуемой квартире, и составляет всего 6 квадратных метров.

Однако если площади помещения недостаточно, договор считается недействительным. Это относится и к смене собственника общежития.

При смене собственника, заключенный ранее договор теряет свою силу, а потому принятие решения о заключении нового договора или о выселении арендатора происходит по усмотрению нового собственника. В общежитии сдавать в аренду можно лишь приватизированную комнату.

Если же комната находится в вашей собственности, то для того чтобы сдать ее в наем, необходимо заключить договор найма. Весь доход, полученный от сдачи комнаты по договору найма, подлежит включению в декларацию, после чего происходит уплата в размере 13% от полученного дохода.

Что касается аренды квартиры, находящейся в долевой собственности, то действующее законодательство не позволяет определить квадратные метры каждого собственника.

По общему правилу, владельцы долевой собственности распоряжаются квартирой по взаимному согласию. Если достичь подобного согласия не представляется возможным, то в соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ, данный порядок устанавливает суд.

Для того чтобы сдать в аренду комнату в квартире, которая находится в долевой собственности, требуется получить согласие всех остальных собственников или обратиться в суд. Согласие собственников требует письменной формы и заверяется нотариусом.

При отсутствии письменного согласия, остальные владельцы долевой собственности имеют возможность оспорить договор аренды в суде. Очень часто суды удовлетворяют подобные иски, что означает признание сделки недействительной и влечет выселение арендатора.

Как сдать комнату в квартире с долевой собственностью

В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Жилищным кодексом РФ (пункт 2 ст.30 ЖК РФ), собственник жилого помещения имеет право на владение, пользование и распоряжение данным помещением, если это не противоречит закону.

Выступая арендодателем, собственник реализует право на владение своей долей помещения, а потому может сдать его лишь с соблюдением необходимых условий.

В случае долевой собственности, все вопросы, которые стороны не могут решить самостоятельно, решаются в судебном порядке.

Вопросы аренды доли квартиры

Современное законодательство не предусматривает прямого запрета для собственника сдавать принадлежащую ему часть квартиры в аренду. Причем, собственник вправе оформить договор аренды как с физическим лицом, так и с юридическим.

Единственным условием, ограничивающим действия будущего арендодателя, является требование закона, а именно статьи 246 Гражданского кодекса РФ о том, что для распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, требуется согласие всех собственников данного имущества. Для того чтобы избежать неприятных последствий, такое согласие требуется получить в письменном виде.

Бывают случаи, когда сособственники всеми силами уклоняются от дачи письменного согласия. В таком случае, отличным решением будет направление им письменного предложения об аренде на тех же условиях, что и для третьей стороны.

Отказ от аренды или непредставление согласия в срок, составляющий 30 дней, наделяет собственника правом заключения договора аренды с любым третьим лицом без согласия сособственников.

В данном случае, действует принцип аналогии законодательства, так как продажа общедолевой собственности также относится к распоряжению имуществом, данные принципы возможно применять и к договору аренды.

Если после соблюдения всех указанных процедур, сособственники по-прежнему совершают действия, препятствующие сдаче помещения в аренду, право распоряжения своей долей недвижимости придется отстаивать в суде.

Собственник, сдающий свою долю помещения в аренду, не перестает нести бремя содержания своего имущества, а потому по-прежнему должен вносить коммунальные и другие обязательные платежи.

Гораздо упрощает задачу по оплате коммунальных платежей наличие отдельного электросчетчика и смесителя в ванной, подключенного к отдельному водяному счетчику. Данное оборудование часто встречается в коммунальных квартирах, построенных в прошлом веке.

При использовании общих приборов учета, наиболее оптимальным способом является разделение по количеству проживающих человек или занимаемой площади помещения.

Данные вопросы строго субъективные, однако, лучше их обсудить с сособственниками до заключения договора аренды, а уже общее решение отразить непосредственно в договоре.

Последовательность действий при заключении договора аренды доли в квартире:

Получение согласия всех сособственников данного помещения. Согласие должно быть получено в письменном виде;
Если согласия добиться не удается, всем сособственникам направляется письмо с предложением аренды вашей доли в квартире;
В случае отказа или при отсутствии ответа в течение 30 дней, согласие считается полученным;
Заключается непосредственно сам договор аренды (найма).

Дополнительным преимуществом будет получение согласия сособственников прямо на договоре аренды. Такое согласие непросто подтвердит факт согласия на аренду части помещения, но и выразит согласие сособственников со всеми условиями аренды, прописанными в договоре.

Договор аренды доли в квартире

Любой договор предусматривает включение обязательных условий, без которых он не будет иметь юридической силы. В договоре аренды, такими обязательными условиями считаются, прежде всего, стороны. Обязательно следует указать, кто из сторон является арендатором, кто арендодателем, их паспортные данные.

Арендодатель обязан сообщить, на основании какого документа он приобрел право собственности на данную недвижимость, указать реквизиты данного документа.

Следующим шагом необходимо указать сам предмет договора аренды. Здесь должна быть указана конкретная доля в квартире, ее размер и адрес, по которому расположена квартира.

Крайне важно отразить в договоре, сколько конкретно человек имеют право проживать в данном помещении. При этом не следует забывать про установленные законом минимальные нормы для проживания одного человека.

Далее стоит прописать все права и обязанности сторон. Особенно важно указать права арендатора на пользование общей площадью помещения.

Необходимо указать точную стоимость арендной платы, условия оплаты коммунальных платежей, сроки и порядок расчетов между арендатором и арендодателем.

Оплата коммунальных платежей возможна как арендодателем, так и непосредственно арендатором, с последующей передачей квитанций об оплате арендодателю.

Очень важным условием договора аренды является указание срока аренды помещения, порядка расторжения и продления договора.

Также стоит предусмотреть санкции в случае нарушения условий договора:

При просрочке арендной платы;
За порчу имущества в помещении;
За нарушение порядка пользования общим помещением.

В том случае, если ремонт помещения или иные действия, улучшающие арендуемое помещения, ложатся на плечи арендатора, следует указать это в договоре.

Также стоит рассмотреть вопрос компенсации затрат на проведение подобных улучшений за счет снижения арендной платы.

Рынок недвижимости неуклонно развивается, так же как и законодательство, регулирующее его. Принцип добросовестной и открытой аренды недвижимости все больше приобретает популярность, а потому хочется верить, что рынок аренды жилья станет комфортабельным для всех его участников.

+7 () 703-47-59
Москва, Московская область

+7 () 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 () 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как сдать комнату в коммунальной квартире в аренду правильно: без посредников

Обычно люди, проживающие одни, сдают комнату в квартире с условием совместного проживания, так как не хотят жить одни, и им требуется дополнительный заработок. Перед этим возникает вопрос, как найти квартиранта, чтобы всё сделать по закону, получить дополнительный заработок, и жить спокойно. Из этой статьи вы узнаете как сдать комнату в коммунальной квартире в аренду правильно и без посредников, узнайте из этой статьи!

Как сдать комнату в квартире

Рассмотрим, как же законно сдать комнату в квартире, и что нужно сделать. Для решения вопроса по сдаче комнаты в квартире можно обратиться в серьезную риэлторскую организацию.

Как правило, там работают риэлторы, которые знакомы законодательством, маркетингом, и правильным оформлением сдачи квартир. Они помогут правильно составить и разместить объявление о съеме на сайте объявлений, найти квартирантов, обсудить юридические аспекты, финансовые вопросы. Нужно будет оплатить их услуги, и налог государству.

Для начала нужно понять, что аренда недвижимости это процесс предоставления своей жилой площади во временное пользование другим лицам. Если срок договора заключается на более чем 12 месяцев, то этот договор нужно провести через государственную регистрацию у нотариуса.

Процедура найма жилого помещения это предоставление жилья для временного там проживания на срок до пяти лет. Если в договоре о найме жилой площади не указан срок действия, то автоматически такой договор действует в течение 5 лет.

Обычно соглашение о найме жилого помещения не подвергается государственной регистрации, но если одна из сторон желает, то можно заверить договор у нотариуса. По закону же такое соглашение будет иметь юридическую силу при проставление подписи двух сторон и двух свидетелей.

Если вы являетесь единственным собственником квартиры, то вы можете сдать всю квартиру или только часть жилплощади, комнату, но при этом нужно заключить с квартирантом соглашение о найме, и в нужный срок принести в налоговую инспекцию декларацию о доходах, которые вы получаете от сдачи жилплощади. Эти действия требуется сделать согласно 209 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации и согласно 30 статье Жилищного Кодекса.

Если это коммунальная квартира, и она приватизирована всеми жильцами, то есть каждый из них это владелец ее части, то собственник и владелец комнаты может ее сдавать. И для этого ему не требуется получать согласие соседей по жилплощади. Если Вы являетесь единоличным собственником недвижимости, то можете распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Если коммунальная квартира неприватизированная и является муниципальной собственностью, то жильцы не являются собственниками жилплощади, а по закону они только наниматели жилья. В этом случае нужно получить разрешительные документы от муниципального органа, и взять письменное согласие всех жильцов.

Если квартира не коммунальная, а находится в долевой собственности, или квартира в общей собственности нескольких владельцев, то здесь для сдачи комнаты нужно получить согласие всех совладельцев. По закону норма жилой площади на одного человека равняется 12 квадратных метров. Если после вселения квартиранта на каждого жильца квартиры становится меньше 12 метров квадратных, то совладельцы квартиры могут отказаться от сдачи комнаты.

Если же в коммунальной квартире количество жильцов с самого начала не соответствовало норме 12 метров на человека, то вместо себя вы можете вселить в комнату одного квартиранта. В этом случае вы не можете сдать в комнату даже семье из двух человек, так как это навредит правам других жильцов коммунальной квартиры.

Составление объявления о сдаче комнаты

Перед тем как начать составлять объявления о сдаче комнаты в квартире, нужно определиться, кого бы вы хотели видеть в качестве соседа. Может быть это студент, молодая семья, или одинокий пожилой человек. Далее нужно составить объявление, и в дальнейшем разместить его на интернет сайтах, в газетах, на стендах объявлений, на остановках.

В объявлении нужно указать следующие данные:

указать, кого вы хотите взять в качестве нанимателя квартиранта;
указать размер комнаты, какие есть коммунальные услуги, на каком этаже расположена квартира;
уточнить на каком расстоянии находится дом до остановки или станции метро, какие автобусы есть;
указать свой контактный телефон и время, в которое Вам удобно принять звонок.

Например, состояние ремонта, наличие балкона и так далее. Такую информацию наниматель может получить при личном звонке вам, или при осмотре комнат.

Наиболее часто более подробная информация уточняется нанимателем при телефонном разговоре, где он уточняет все интересующие его вопросы о состоянии и комнаты и дома. Если наниматель пришёл посмотреть комнату, обязательно нужно поговорить с ним о вопросе содержания животных в квартире, детей, о возможности курения, максимально возможном шуме и музыке.

Какие нужны документы

Между наймодателем и нанимателем заключается договор о найме жилой площади, недвижимости. В дальнейшем такой договор будет являться подтверждением права на проживание для нанимателя и его семьи в указанной квартире.

Для наймодателя он также будет являться гарантией, если квартирант окажется недобросовестным, и не будет платить.

Если ваши квартиранты затопят соседей снизу, то без официального договора, о том, что вы сдали жилую площадь в аренду, оплачивать убытки соседям придется самостоятельно вам.

Для заключения договора или соглашения о найме жилой площади нужно приготовить следующие документы

документ о праве собственности на квартиру;
список тех людей, которые зарегистрированы на данной жилой площади, такую справку нужно заказать в жилищной организации;
нотариально заверенное согласие всех членов семьи, что они не возражают о сдаче внаем комнаты в квартире;
паспорт.

Наниматель может попросить для проверки документов, которые подтвердят вашу личность, и что вы имеете право распоряжаться собственностью. Будет хорошо, если все зарегистрированные в квартире лица будут присутствовать в момент подписания договора.

В договоре о найме комнаты нужно указать следующую информацию:

факт того, что будет происходить совместное проживание нанимателя и наймодателя;
уточнить срок проживания нанимателя;
сколько в месяц будет оплачивать наниматель, в какие сроки он обязан внести плату, то есть указать конечную дату.
если предусмотрена предоплата, то указать суммы.

Также отдельными пунктами нужно прописать права и обязанности нанимателя при процессе использования коммунальных услуг, средств связи, личного имущества владельца квартиры, прописать какие именно услуги будет оплачивать квартирант, а за что будет платить сам наймодатель.

Прописать ответственность сторон по отношению друг к другу и арендуемой квартиры. Кто и в каком размере выплачивают ущерб при порче имущества. Также можно указать другие пункты, которые являются принципиальными для каждой из сторон, но при этом не нарушают законодательство.

В договоре и соглашении должны быть указаны все члены семьи нанимателя, которые будут с ним проживать в данной комнате. Так же желательно подготовить соглашение о внесенном задатке, и приложить опись имущества. Все формы и образцы документов можно найти в сети Интернет и самостоятельно распечатать дома. Также все документы могут быть распечатаны с помощью принтера, или написаны от руки, но при этом аккуратно, четко и легко читаемо. Все документы должны быть составлены в двух экземплярах.

Квартирант оплатить свое проживание может наличными деньгами, и безналичным способом. Если расплата за съем жилья происходит наличными деньгами, то получатель должен написать расписку о том, что он получил оплату за съем комнаты, обязательно указать сумму и дату получения денег. Если оплата происходит по безналичному расчёту, то нанимателю нужно сохранить все квитанции, с помощью которых он сможет доказать факт оплаты при возникновении вопросов.

Расторжение договора съема квартиры или комнаты

Если планируется расторжение договора найма, инициатором которого является наймодатель, то он обязан предоставить нанимателю официальное уведомление о разрыве соглашения за 3 месяца до этого срока.

Это нужно сделать в том случае, если срок такого уведомления не прописан в одном из пунктов договора. Если такой срок уведомления о разрыве соглашения есть в договоре, то он является главным и нужно его соблюдать.

Если договор расторгается по инициативе наймодателя, то, как правило, это происходит из-за нарушения каких-либо условий договора нанимателем. Наниматель расторгает договор, если вдруг наймодатель нарушил одно из условий, или если сам наниматель нашел себе другое место жительства.

Обычно расторжение договора или соглашения происходит в частном порядке и не нужно каких-то особых действий. Только если не возникало конфликтных моментов, споров и судебных действий, если наймодатель был вовремя уведомлен о расторжении договора. При этом если была сдача комнаты в коммунальной квартире, то нужно сделать акт приема передачи имущества наймодателя.

Это даст возможность собственника квартиры защитить себя от не оплаты за жилье и пользование коммунальными услугами, в случае порчи и хищения имущества. При необходимости договор или соглашение можно предъявлять как доказательство о причинении убытков в суде.

Правила сдачи комнаты и доли в квартире по договору аренды: требуется ли согласие соседей?

Комнату в квартире с совместным проживанием сдают, как правило, одинокие пожилые люди, потому что с одной стороны, тяжело жить в одиночку, а с другой, лишняя копейка никому не мешает.

У них и возникают такие вопросы: как поселить квартиранта, чтобы внакладе не остаться, и с государством не поссориться, и спать спокойно, как говорилось в одной небезызвестной рекламе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 () 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Способы

Как сдать комнату в правильно и что для этого нужно? Существуют два пути решения этой проблемы:

Обратиться в проверенную риелторскую контору. Там обычно работают люди, знакомые с делопроизводством, юриспруденцией и маркетингом. Они грамотно составят и поместят объявление, квартирантов подыщут, и согласуют все юридические, финансовые вопросы. Вам останется только оплатить их услуги и налог государству.
Второй путь менее затратный, но более хлопотный — все делать самостоятельно. Но на этом пути возможны ошибки. Как их избежать, вы узнаете из этой статьи.

Как составить договор на сдачу комнаты? И можно ли сдавать долю в недвижимости?

Образец договора аренды комнаты в жилом помещении.

Образец договора аренды доли в квартире.

Найм и аренда

Прежде чем говорить о временном отчуждения жилья, нужно разобраться с тонкостями юридической терминологии.

Аренда недвижимости — предоставление жилой площади во временное пользование юридическим лицам.

Заключаемый на срок более двух лет, такой договор подлежит государственной регистрации.

Найм жилой площади — предоставление жилого помещения для временного проживания на срок до 5 лет. Если в соглашении о найме не оговаривается срок действенности, то оно по умолчанию действительно в течение 5 лет.

Об отличиях договоров аренды и найма жилого помещения узнайте на нашем сайте.
Являясь единоличным собственником, владелец может сдать таким образом часть жилплощади, или комнату, но при этом, он должен:

заключить с нанимателем соглашение о найме;
предоставить в налоговую службу декларацию о своих доходах, получаемых со сдачи жилплощади.

Эти права собственности регламентированы 209 статьей ГК РФ и 30 статьей Жилищного Кодекса.
Если коммунальная жилплощадь приватизирована всеми жильцами, и каждый из них является владельцем ее части, то собственник комнаты вправе ее сдавать.

При этом ему не нужно спрашивать согласия своих соседей по жилплощади.

Являясь единоличным собственником, он имеет право распоряжаться ею, так, как считает нужным.

Если коммунальная жилплощадь находится в муниципальной собственности, то в этом случае жильцы не являются собственниками, а только нанимателями жилья. О том, можно ли сдавать муниципальное жилье в аренду, узнайте из другой нашей статьи.

Тогда потребуются разрешительные документы от муниципалитета, и письменное согласие всех жильцов. Подробнее о том, как сдать комнату к коммунальной квартире, читайте в нашей статье.

Если жилье не коммунальная, и находится в долевой собственности или совладении двух или нескольких владельцев, в этом случае необходимо согласие всех совладельцев.

Если в коммуналке число жильцов изначально не соответствовало указанной норме, вы можете вселить в свою комнату 1 квартиранта вместо себя. Семье, пусть даже из двух человек, вы комнату предоставить не сможете, поскольку это ущемит права остальных жильцов.

С чего начать? Пишем объявление

Сначала решите для себя, кого вы хотите видеть у себя по соседству: студентов, молодую семью, или одинокого человека средних лет?

Вам предстоит написать объявление, которое вы разместите на ближайшем столбе, на остановках или стенах домов, в печатном или интернет-издании.

Объявление должно содержать следующие сведения:

кого вы хотите видеть в качестве нанимателя;
размер предоставляемой жилплощади и наличие коммунальных услуг, этажность;
расстояние от дома до ближайшей остановки или станции метро в минутах, маршруты автобусов;
контактный телефон (при необходимости укажите время, когда с вами можно связаться).

Не нужно перегружать объявление информацией о состоянии ремонта, о трубах, балконах и прочем. Клиент придет на просмотр и все увидит сам.

В крайнем случае, по телефону ответите на все интересующие клиента вопросы о состоянии жилья. Адрес тоже сообщите по телефону. Также при встрече обговорите свои предпочтения: отношение к животным, курению, шуму и музыке.

Образец объявления о сдаче комнаты в аренду.

Как подготовить документы?

Договор о найме недвижимости заключается между наймодателем и нанимателем.

Без составления соглашения вы не сможете потребовать возмещения убытков в случае порчи или кражи личного имущества, что тоже довольно часто происходит. Если ваши жильцы затопят проживающих внизу соседей, без официального соглашения о сдаче недвижимости возмещать убытки придется вам.

Перед тем как заключить договор о найме жилья, нужно иметь при себе:

документ, подтверждающий ваше право собственности на жилплощадь;
список лиц, зарегистрированных на данной жилой площади, предоставляется в виде справки из жилищной конторы;
нотариально заверенное согласие членов семьи, если они не против сдачи в найм части жилого помещения;
паспорт.

Наниматель имеет право проверить документы, подтверждающие вашу личность и ваши права собственности на жилье. Узнайте, как составить доверенность от собственника на право сдачи жилья в аренду, из нашей статьи.

Желательно, чтобы все зарегистрированные лица присутствовали при подписании документа.

В соглашении о найме обязательно должны быть указаны:

факт совместного проживания нанимателя и наймодателя;
срок проживания нанимателя;
ежемесячная сумма оплаты;
сроки внесения оплаты, указать конечную дату;
сумма предоплаты;
оговариваются права и обязанности нанимателя при пользовании коммунальными услугами, средствами связи, личным имуществом владельца, а также, какие услуги оплачивает наниматель, а какие — наймодатель;
предусматривается ответственность сторон в отношении друг к другу и арендуемому жилью, возмещение ущерба в случае порчи имущества;

дополнительные пункты, являющиеся важными для сторон, и не противоречащие настоящему законодательству.

В соглашении называются поименно все члены семьи нанимателя, которые будут проживать на данной жилплощади. Подготовьте также соглашения о задатке и опись имущества.

Формы для составления вышеописанных документов можно найти в интернете и распечатать на принтере в формате А4. Договор и другие бумаги могут быть распечатаны на компьютере, а также составляться в рукописной форме, но тогда они должны быть написаны аккуратным и легко читаемым почерком минимум в двух экземплярах.

Оплата за проживание может производиться наличным расчетом из рук в руки, и безналичным. При оплате денег наличными, получатель обязан написать расписку о получении платы за найм жилья с указанием суммы и даты получения денег.

Расторжение договора

При расторжении договора о найме по инициативе наймодателя, наниматель должен получить официальное уведомление о разрыве соглашения за три месяца до этого разрыва, если срок подобного уведомления не прописан в пунктах.

Прописанный срок уведомления о разрыве соглашения является основным и должен соблюдаться. О том, как продлить договор и в каких случаях может потребоваться составление дополнительного соглашения, вы можете узнать на нашем сайте.

Разрыв договора по инициативе наймодателя происходит обычно из-за несоблюдения условий соглашения нанимателем. Договор разрывается по инициативе нанимателя, если наймодатель нарушает условия, либо, если наниматель решил сменить место жительства.

Расторжение в частном порядке не требует каких-либо особых действий, если не возникает конфликтных ситуаций, споров, судебных разбирательств, и наймодатель был своевременно уведомлен о расторжении. Однако если сдавалось жилое помещение в коммуналке, проводится акт приема-передачи имущества наймодателя.

Таким образом, правильное заключение договора о найме комнаты позволит владельцу квартиры защитить себя от невыплат за жилье и использование коммунальных и прочих услуг, а имущество — от хищений и порчи. Данное соглашение поможет востребовать причиненные убытки через суд.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 () 938-44-61 (Москва)
+7 () 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Как сдать комнату в аренду правильно: по закону в 2022 году

Наша статья расскажет читателю как сдать комнату в аренду правильно, при этом не нарушить закон и не попасть на уловки мошенников. Мы рассмотрим различные вариант сдачи жилья, способы поиска клиентов и урегулирование вопроса налоговых выплат.

Кому выгодно сдавать и снимать комнату

Сдавать одну комнату в квартире также выгодно, как и снимать ее. Проживая на большой жилплощади, владелец может занимать лишь одно помещение, а остальные пустовать. Так зачем же платить коммунальные услуги в полном объеме? Можно сократить данные расходы, сдав свободные комнаты, при этом заработав хорошие деньги.

Сдачей комнат, как правило, занимаются одинокие пенсионеры. Реже предприимчивые граждане, владеющие несколькими объектами недвижимости. Для них, арендная плата становится отличным дополнением к пенсии или заработной плате.

Способы сдачи комнаты в аренду

Существует два способа сдачи комнаты в аренду:

Через агентство недвижимости.
Самостоятельно.

Риелтор поможет не только найти подходящего квартиросъемщика, но также уладить документальные нюансы аренды. Собственнику квартиры понадобится заключить договор с клиентом, типовые бланки заполнят и заверят сотрудники агентства недвижимости. Так, договор примет официальную форму. В дальнейшем, при условии оформления документа на срок более одного года, его потребуется зарегистрировать в Росреестре. С этим также помогут риелторы.

Большим недостатком обращения в агентство недвижимости является необходимость оплаты их услуг. Как правило, она состоит из отдельных частей. Одна подразумевает поиск клиента, другая – заключение договора, третья – помощь в регистрации сделки в Росреестре. Стоит ли обращаться за данными услугами и переплачивать, если можно уладить все вопросы самостоятельно, решать только собственнику квартиры.

Как сдать комнату самостоятельно

Поскольку желающих снять комнату без обращения в агентство недвижимости много, найти подходящего клиента будет несложно. С этой целью достаточно сделать фотоснимки помещения и разместить объявления на электронной или обычной доске. Не исключено использование тематических пабликов в соцсетях.

Подавая объявление следует предоставлять только достоверные данные. В обязательном порядке необходимо указывать отдаленность от станций метро и автобусных остановок, наличие поблизости учебных заведений, магазинов и парков.

В процессе устных договоренностей с клиентом, необходимо обсудить:

Сроки сдачи комнаты в аренду.
Ежемесячную оплату.
Взнос платы за последний месяц.
Правила пользования общим имуществом.
Прочие, важные для обеих сторон сделки, моменты.

После устных обсуждений, сторонам следует заключить договор. Посмотреть его образец и скачать пустой бланк можно бесплатно в интернете.

Официальная сдача квартиры будет подразумевать регистрацию договора в Росреестре. Если владелец не хочет этого делать, он вправе заключить контракт на 11 месяцев, а после его окончания подписать с арендателем новый документ. Таким образом, можно немного обойти закон.

При официальной сдаче комнаты следует учитывать, что квартира должна быть приватизированной и принадлежать арендодателю на правах собственности. Сдача муниципального жилья невозможна. Если квартира принадлежит нескольким владельцем, для легализации сделки потребуется предоставление их письменного согласия на сдачу помещения в аренду.

Требования, предъявляемые к составлению договора аренды комнаты

Договор аренды может быть составлен в произвольной форме, при этом в нем обязательно следует отразить следующие сведения:

Паспортные данные сторон.
Условия совместного проживания сторон.
Сроки аренды помещения.
Сумма оплаты аренды и коммунальных платежей.
Способ передачи денег.
Права и обязанности сторон.
Условия расторжения договора.

Стороны вправе договориться о передаче денег наличными или их безналичном переводе на расчетный счет получателя. При выборе первого способа, следует обсудить написание расписки о получении денежных средств. Она позволит избежать материальных претензий в будущем.

Договор составляется в двух экземплярах. Если в дальнейшем планируется проведение его регистрации в Росреестре, понадобится три экземпляра. Составить документ можно как в письменной, так и в печатной форме. Его нотариальное заверение не требуется.

Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду

При официальной сдаче комнаты в аренду по закону 2022 года, владелец квартиры должен позаботится о своевременной оплате налога. Его размер составляет 13% от суммы платы за аренду, полученной за один календарный год. Оформление ИП здесь не нужно.

В качестве доказательства размера оплаты, собственник недвижимости может предоставить выписку с расчетного счета и копию договора аренды. Один раз в год, он обязан:

Сдать декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это необходимо успеть до 30 апреля года, следующего за отчетным.
Оплатить рассчитанную сумму налога до 15 июля года, следующего за отчетным.

Заполнить налоговую декларацию достаточно просто. В ней отражается сумма полученных доходов и расходов, а также размер налога, подлежащего уплате. Если комната пустовала, т.е. арендная плата не поступала, в декларации проставляются нули.

Если не сдать отчетность вовремя и не оплатить налог, собственнику недвижимости придется заплатить штраф.

Расторжение договора аренды комнаты в одностороннем порядке

Подписывая договор аренды комнаты, владелец квартиры должен уделить особое внимание условиям его расторжения, а также возмещению понесенных убытков в случае причинения ущерба имуществу. Причинами одностороннего разрыва договорных отношений может стать:

Нарушение сроков внесение платы аренды.
Отказ арендателя от оплаты коммунальных платежей.
Аморальное поведение арендателя.
Несоблюдение прочих условий, прописанных в контракте.

Договор может быть разорван и по инициативе арендателя. Как правило, в таком случае причиной является смена места жительства. Это также следует предусмотреть при составлении документа.

Сдача комнаты в аренду: заключение

Владелец квартиры вправе сдать свободную комнату в аренду. Сделать это можно через риелтора или самостоятельно. Легализовать сделку с арендателем следует за счет подписания договора аренды и ежегодной уплаты НДФЛ. Сокрытие заключенной сделки может привести к наложению административного наказания в виде штрафа.

Сдача в аренду комнат в коммунальной квартире: бизнес и искусство отношений

Одна из самых дорогих комнат в Москве сдается за 40 000 рублей в месяц. Для хозяина это источник дохода, для арендатора – возможность жить в самом центре и в двух шагах от работы. Хорошо, если к этому лояльно и позитивно относятся соседи по квартире, а если нет? Каковы законные права владельца комнаты и как ему предотвратить возможные конфликты и проблемы?

Осенние цены и разнообразие

Для человека, который снимает комнату в коммунальной квартире в Москве, а не квартиру, например, в Ближайшем Подмосковье, место важнее неудобств, т.к. денег на что-то лучшее пока не хватает. Размеры арендной платы на сегодняшний день отличаются на порядок, можно выделить несколько диапазонов:

– от 5 до 10 тыс. руб. в месяц можно найти койко-место в квартире, напоминающей недорогой хостел. В каждой комнате будет по нескольку кроватей, чаще в двух уровнях. Койка и право пользования кухней и санузлом – все, что получит арендатор вместе с перечнем правил проживания;

– от 10 до 15 тыс. рублей – комната маленького размера (10-12 кв. м) в отдаленных районах, вплоть до территории Новой Москвы, часто с недостатками, например, отсутствием ремонта или ограничениями проживания (некоторые сдают комнату недорого, но с условием выезда жильца на выходные). Нередко можно встретить объявления о сдаче комнаты в квартире, где в других комнатах будут жить сами владельцы квартиры. С одной стороны, снимаются проблемы с чужими и недовольными соседями, но с другой – не всякий арендатор может чувствовать себя комфортно, находясь под постоянным контролем хозяина квартиры. Зачастую хозяин жестко ограничивает количество проживающих, их пол, возраст и род занятий. Иногда цену снижают, если мирное соглашение с соседями так и не было достигнуто. В объявлениях попадаются фразы: «соседи вредные!», «соседи несговорчивые»;

– от 15 до 20 тыс. рублей – средний уровень цен, большинство предложений попадает именно в этот диапазон. Можно выбрать вариант в хорошем районе или небольшую комнату в самом центре, например, 11 кв. м на Чистых прудах в многокомнатной квартире. Попадаются варианты коммунальных квартир, где все владельцы сдают свои комнаты в аренду, что, как правило, удобней и комфортней для арендаторов, так как все жильцы оказываются в равных условиях и отпадает проблема возможных конфликтов с недовольными соседями;

– от 20 до 30 тыс. рублей – просторные комнаты в малонаселенных квартирах, в хорошем состоянии, в лучших районах города, много предложений в центре;

– от 30 до 40 тыс. рублей – лучшие варианты в центре, большая площадь комнат, малонаселенные качественные квартиры, отличное состояние, уникальные по архитектуре дома (например, бывший дом купца Морозова или дореволюционный особняк с лифтом).

Есть ли в настоящее время устойчивый спрос на аренду комнат и кому предпочтительней снимать именно комнату, а не отдельную квартиру в отдаленном районе или ближнем Подмосковье? С этим вопросом мы обратились к Роману Бабичеву, руководителю отдела аренды компании «Азбука Жилья»:

– На комнаты (особенно на не дорогие) есть определенный спрос, назвать его высоким нельзя, но устойчивым как раз можно.

Комнаты снимают в основном студенты (ищут жилье преимущественно в том районе, где находится место учебы) или люди, которые живут в Дальнем Подмосковье (100-150 км от Москвы), а работают в Москве. Чтобы каждый день не ездить домой, они снимают комнату. К третьей категории съемщиков относятся только что прибывшие в Москву на поиски работы. Они снимают комнаты в любых районах, лишь бы подешевле.

Естественно, все эти люди снимают комнаты только потому, что у них не достаточно финансов, и те же студенты уже через год начинают кооперироваться по 2-3 человека для аренды квартиры с более комфортабельными условиями. Пусть чуть дороже, зато спокойнее и приятнее

– Каков диапазон цен на комнаты, предлагаемые в аренду?

– Самая дешевая комната стоит 10 000 руб. в месяц и находится на ул. Родниковая (район Очаково), самая же дорогая комната – 40 000 руб. в месяц, таких предложений два – одна у м. «Киевская», ул. Ростовская, и вторая у м. «Серпуховская», ул. Щипок.

Бытовая дипломатия

Хорошо, если хозяину комнаты повезло и его соседи – интеллигентная пара пенсионеров и преподаватель консерватории. За чашкой чая он сообщит о намерении сдать свою комнату, пообещает найти тихого и адекватного жильца и получит единогласное одобрение. Однако иногда на фоне многолетних тяжб и конфликтов внутри квартиры не получается легко договориться и хозяин пытается найти нестандартные решения, чтобы у будущего его арендатора не возникло проблем. Например, собирает жильцов и сообщает им о решении сдать свою комнату, но прислушается к их совету, кого из кандидатов выбрать: двух молодых студентов-скрипачей или одну женщину – работника фармацевтической компании (которая действительно хочет снять его комнату). Возможно, в качестве жеста доброй владелец комнаты оплатит долгожданный ремонт ванной комнаты, проведет в квартиру оптоволоконный интернет с разводкой кабеля по всем комнатам или возьмет на себя чуть большую долю в оплате коммунальных платежей.

Нередко можно встретить объявления, свидетельствующие о хороших отношениях, когда арендодатель проявляет к своим соседям внимание и уважение, учитывая их пожелания при поиске арендатора. Например, указывается, что «комната сдается для семейной пары, в другой комнате соседи – молодая пара без детей», приветствуют арендатора с домашними животными или человека, любящего животных, указывая, что у соседки две собаки и кошка; или «сдается комната для одной женщины старше 40 лет, в соседних двух комнатах проживают пенсионерки – интеллигентные коренные москвички», иногда даже рассматривается снижение арендной платы в обмен за помощь пожилым соседям по хозяйству.

– Какие проблемы с соседями по коммунальной квартире возникают обычно при сдаче в аренду комнаты?

Роман Бабичев: «Проблема в основном одна: соседи не хотят, чтобы в квартире жили посторонние люди и, соответственно, всячески препятствуют сдаче. У нас было много случаев, когда новоиспеченного арендатора просто выживали из комнаты, постоянно жалуясь хозяину на шум. Или соседи могли запретить готовить после определенного времени, делали расписание посещения мест общего пользования, прятали вещи жильца и т д.

Чтобы избежать конфликтов, необходимо заранее договориться с соседями по жилой площади. Лучше мирно решить вопрос, сразу оговорив правила совместного проживания, согласовать уборку мест общего пользования и пр.

В противном случае можно пригрозить, естественно, в рамках закона и только в словесной форме. Был реальный случай, когда такая мера сработала. Приличного молодого человека славянской внешности месяц донимали соседи по коммунальной квартире (хотели одни жить, без подселения), пока хозяин комнаты не сообщил: либо арендатор продолжит здесь жить, либо вместо него будут жить трое рабочих восточной внешности, чтобы не было скучно соседям.

После такого разговора соседи больше не придирались к жильцу, перестали строить козни, а потом вообще стали друзьями».

Что еще мог бы сделать хозяин комнаты?

Наталья Тамарина, ведущий эксперт компании «МИЭЛЬ»: «Зачастую соседи не рады тому, что у них прибавится еще н-ное количество людей в местах общего пользования. По закону собственник комнаты имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Предпочтительнее сдавать малому количеству людей – семейной паре, студентам (рядом ВУЗ), труженикам с отсутствием вредных привычек. Наймодатели не будут иметь проблем с соседями, чисто технических и моральных, в том случае, если у них хорошие отношения. Если таковые отсутствуют, то сложности придется решать периодически. Для исключения «сложностей» и дальнейших последствий надо уметь договариваться со всеми. Главное в этой сделке – это ее законность. Оплата налогов за доход, ежегодный отчет перед налоговыми органами».

Действительно, не всегда арендодатель платит налоги с доходов от аренды, но нередко соседи уведомляют об этом налоговые инспекции, что лишний раз напоминает нам о необходимости соблюдать законы и овладевать искусством дипломатии.

Законные права

Есть разные мнения по поводу законных прав хозяина обойтись вообще без одобрения и согласия соседей по коммунальной квартире на сдачу его комнаты в аренду. В поиске ответов мы обратились к Илье Юрьевичу Ермакову, адвокату юридической компании Jguard (Москва).

– Илья Юрьевич, нужно ли получать собственнику комнаты в коммунальной квартире согласие от соседей на сдачу ее в аренду?

– Собственники комнат в коммунальной квартире вправе предоставлять принадлежащие им комнаты в аренду или наем без получения согласия иных собственников или нанимателей.

Однако согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в коммунальной квартире. Исходя из содержания п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Поскольку сдача собственником комнаты в коммунальной квартире в аренду или наем другим лицам предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, вопрос о пользовании этим имуществом арендаторами/нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если согласие не достигнуто, то данный порядок будет установлен судом.

Таким образом, чтобы не доводить дело до судебного разбирательства, прежде чем сдать комнату в аренду/наем, собственнику нужно достичь с другими собственниками комнат в коммунальной квартире соглашения о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной, кладовой), в том числе о порядке несения расходов на это имущество (оплата общего телефона, электроэнергии, коммунальных платежей) на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам.

– В какой форме может быть заключено такое соглашение?

– Каких-либо формальных требований к данному соглашению законодательство не предъявляет – то есть оно может быть заключено в любой удобной собственникам форме – лучше всего в форме единого документа, за подписью всех собственников.

– А если комната не приватизирована, нужно получать согласие соседей?

– Наниматели комнат в коммунальных квартирах, предоставленных по договору социального найма (неприватизированные комнаты), для передачи комнаты в поднаем должны получить в письменном виде согласие наймодателя (собственника комнаты), а также нанимателей и собственников всех остальных комнат и проживающих совместно с ними членов их семей.

На наши вопросы также любезно согласился ответить Арик Гуршумович Шабанов, управляющий партнер Prime legal LLC, кандидат юридических наук:

– Арик Гуршумович, нужно ли получать собственнику комнаты согласие соседей на сдачу ее в аренду?

– Если комната приватизирована, то согласия соседей на сдачу в аренду не требуется (если только комната не находится в общей долевой собственности). Собственник, согласно ст. 209 ГК РФ, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом. Ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

– Правильно ли будет заранее заручиться поддержкой соседей по квартире, чтобы избежать проблем для арендатора (например, за то, что незнакомый соседям человек будет пользоваться общими помещениями – компенсировать большую долю оплаты за коммунальные платежи или взять на себя оплату телефона или еще какие-то шаги предпринять) или просто воспользоваться своими правами по закону? Как правильней вести себя арендодателю, чтобы благополучно сдавать свою комнату?

– Заранее заручиться поддержкой соседей по квартире – не лишний шаг. Однако брать на себя лишние расходы – это добрая воля арендодателя. Представляется, что принимать решение по данному вопросу следует индивидуально, исходя из отношений, сложившихся между проживающими жителями в квартире и арендодателем.

– А если комната не приватизирована, требуется ли согласие соседей?

– Если комната не приватизирована, то необходимо взять письменное согласие собственника (представителя муниципалитета) и всех, кто прописан в квартире, т.к. без разрешения муниципалитета любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней.

– Как должно быть оформлено такое согласие?

– Письменное согласие берется от каждого соседа в произвольной форме.